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Escritura de aceptación y de adjudicación parcial de herencia y de cambio de uso de local a vivienda

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *.

C O M P A R E C E N:

DON

DOÑA

DOÑA *, mayor de edad, nacida el día *, no residente en España, …..

Incorporo a la presente a su solicitud, fotocopia por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio del documento de identidad de Doña Silvia González Sierra, autorizándome a que sea reproducida en las copias que de la presente se expidan.

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto.

E X P O N E N:

I.- FALLECIMIENTO. Que su esposa y madre respectivamente, DOÑA *, titular del DNI/NIF *, nacida el día *, de vecindad civil *, falleció el día *, en *, siendo su último domicilio el ubicado en *, en estado de casada en únicas nupcias con Don *, de cuyo matrimonio tuvo dos hijas llamadas Doña * y Doña *.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD.

Que DOÑA *, otorgó su último testamento ante Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, en el cual, a los efectos que ahora interesan, legó a su citado esposo Don *, el usufructo vitalicio de su herencia, con relevación de fianza e inventario, e instituyó herederas por partes iguales a sus citadas hijas Doña * y Doña *, a quienes sustituyó vulgarmente por sus respectivos descendientes para los casos de premoriencia o incapacidad.

III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Me exhiben los comparecientes Certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad relativos a dicha causante, así como copia autorizada de su reseñado testamento, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.

IV.- INVENTARIO Y AVALÚO. Que, al fallecimiento de la causante, entre otros, quedó el siguiente bien inmueble de carácter ganancial:

= URBANA:

Superficie:

Linderos, mirado desde su frente:

Cuota:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de * número * (antes Registro de * número *), en el tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

VALORACIÓN: *.

REFERENCIA CATASTRAL: *.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, debidamente testimoniada, solicitada por los comparecientes a efectos de la presente, y obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de finca en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

TÍTULO:

TOTAL INMUEBLE:

Inscripción:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: La propiedad de la que forma parte la finca descrita se rige por lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y en la Ley de 21 de Julio de 1960.

ELEMENTOS COMUNES Y NORMAS DE COMUNIDAD: Son elementos comunes el solar, los cimientos, las paredes maestras, las medianeras y divisorias, toda la obra de estructura del edificio, el tejado, las acometidas generales de agua y electricidad, canalizaciones de aguas pluviales, residuales y de consumo, decoración, pintura y ornato de fachadas y ventanas, el portal, anteportal, cuarto de contadores, ascensor con su maquinaria y accesorios, y en general todo cuanto exista o se instale en el inmueble de referencia para uso común de todos sus habitantes.

Los propietarios actuales o futuros de los locales de la planta baja y de la planta sótano podrán dividirlos materialmente y hacer segregaciones, agregaciones y agrupaciones, distribuyendo o sumando cuotas dentro del límite de la total señalada sin necesidad de aprobación de la Junta.

Dichos propietarios podrán realizar cuantas obras de acondicionamiento tengan por conveniente siempre que no afecten a la seguridad del edificio, destinarlos a cualquier clase de actividad comercial o mercantil, sin otra limitación que la que puedan imponer las Ordenanzas Municipales. Revestir y embellecer sus fachadas sin otra limitación que las que impongan dichas Ordenanzas Municipales. Colocar e instalar letreros o anuncios, aunque sean luminosos, sin otra limitación que las que impongan dichas Ordenanzas Municipales.

El propietario actual o futuro del local de la planta baja podrá pisar, disfrutar y utilizar el patio de luces que le es anejo y al que tiene acceso directo, e incluso cubrirlo hasta la planchada del piso primero siempre que lo permitan las Ordenanzas Municipales y no quite las luces de la escalera. Dicho local de la planta baja no contribuirá a los gastos de alumbrado y limpieza del portal, escaleras, así como, del ascensor, por tener acceso directo desde la vía pública y no utilizar dichos servicios.

El propietario actual o futuro del local situado debajo de la cubierta del edificio podrá realizar cuantas obras de acondicionamiento tenga por conveniente siempre que no afecten a la seguridad del edificio e incluso transformarlo en vivienda si le autorizasen las Ordenanzas Municipales, todo ello sin necesidad de la aprobación de la Junta de Propietarios.

Los elementos privativos y los comunes quedan recíprocamente sujetos a las servidumbres necesarias para su respecto uso, conservación y reparación.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan los comparecientes que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, no habiendo constituido la finca descrita la vivienda habitual familiar de la causante y esposo.

INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de los comparecientes y del título reseñado.

Advertidos de la posibilidad de obtener información y conocimiento ONLINE de la titularidad y estado de cargas según los Libros del Registro de la Propiedad, me manifiestan su voluntad de prescindir de la misma por conocer la situación jurídico registral de la finca y darse razones de urgencia.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

V.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

A).- LIQUIDACIÓN.

El matrimonio se encontraba sometido, como resulta de lo anteriormente expuesto, al régimen de la sociedad legal de gananciales.

Suman los bienes de carácter ganancial de Don * y Doña *, la cantidad de *, que, dividido por partes iguales, entre los dos cónyuges, corresponden a cada uno de ellos, la cantidad de *.

No proceden deducciones de deudas en la herencia, no les constan a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por la causante, o hechos u omisiones de la difunta de los que se puedan originar responsabilidad civil, según manifiestan.

No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.

Según la liquidación que practican los comparecientes:

Integra la herencia de Doña *, su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de *.

B).- FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes sobre los valores que constan en el inventario:

Haber del cónyuge viudo Don *:

.- Por su mitad de gananciales la cantidad de *.

.- Por su legado de usufructo la cantidad de *.

En total la cantidad de *.

Haber de las hijas y herederas Doña * y Doña *:

Por herencia de su madre, Doña *, la cantidad global de *, es decir, *, para cada una de ellas.

VI.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DON *:

Y para su pago se le adjudica, por su mitad de gananciales, el pleno dominio de una mitad indivisa de la finca descrita en el expositivo IV.- anterior, y en pago de su participación en la herencia de su esposa, el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de la finca descrita en el mismo expositivo.

El valor total de su adjudicación es la cantidad de *.

HIJUELA DE LAS HIJAS Y HEREDERAS DOÑA * Y DOÑA *: Y para su pago se les adjudica, por mitades indivisas, el derecho de nuda propiedad de una mitad indivisa de la finca descrita en el expositivo IV.- anterior, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *, e individual para cada una de ellas de *.

VII.- Esto expuesto.

O T O R G A N:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. Doña * y Doña *, aceptan, PURA Y SIMPLEMENTE, la herencia de su madre Doña *, aceptando, asimismo Don *, la entrega del legado efectuado a su favor por dichas herederas, aprobando y ratificando las operaciones particionales y de liquidación de los gananciales, y solicitando que en su caso se inscriba la finca inventariada en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES.

a).- Respecto del Impuesto de Sucesiones de Doña *, manifiestan los comparecientes que fue liquidado (MODELO 650) en la O.L. de * (código territorial *) con fecha de presentación *, identificada con los códigos *, * y *, complementada en virtud de otra liquidación (MODELO 661), en la citada O.L. de *, con fecha *, identificado dicho expediente con el código *.

Solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.

b).- Y respecto del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana los comparecientes solicitan del Ayuntamiento de * la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de su madre, Doña * y la aplicación de las bonificaciones legales (SI PROCEDEN), respecto de la finca objeto de la presente escritura.

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de * y a la Agencia Tributaria de *, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, las comparecientes me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Acepto este requerimiento, que diligenciaré a la mayor brevedad posible.

TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATOS DE SEGUROS. Yo, el Notario, hago constar que me exhiben los comparecientes la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, respecto de Doña *, en la que no consta ningún contrato asociado Documento Nacional de Identidad que en la solicitud fue indicado.

Deduzco fotocopia a modo de testimonio de dicho documento que dejo unida a la presente.

CUARTO.- CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA.

A).= Los comparecientes, una vez dueños de la finca objeto de la presente escritura en la proporción indicada, manifiestan que hace más de TREINTA Y CINCO AÑOS (como figura en el certificado de antigüedad que más adelante se identifica y queda unido a la presente), en la misma se hicieron las obras pertinentes para cambiar su uso de local bajo cubierta a vivienda, por lo que mediante la presente modifican el uso del indicado inmueble, que pasa a ser el de VIVIENDA, solicitándose se haga constar en el Registro de la Propiedad, con la siguiente descripción actualizada del total inmueble:

= URBANA: NÚMERO SIETE: VIVIENDA EN LA PLANTA BAJO CUBIERTA, del edificio sito en *, en la actualidad identificado catastralmente como *.

Distribución: Consta de hall de acceso, paso, salón, cocina, baño y tres dormitorios, teniendo el citado salón su acceso directo a través de una puerta-ventana a la terraza de la vivienda.

Superficie: Tiene una total superficie construida de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m²), de los que setenta metros cuadrados (70 m²) corresponden a la vivienda y veinticuatro metros cuadrados (24 m²) a la terraza, siendo la superficie útil de la vivienda sesenta y cuatro metros cuadrados (64 m²).

Linderos, mirado desde su frente: Derecha, * y otros; izquierda, casa de * y otros, rellano de escaleras, por donde tiene su entrada y caja de escalera; y fondo, zona destinada a la maquinaria del ascensor y rellano de las escaleras.

Cuota: Se le asigna una cuota en el valor total del edificio, elementos comunes y gastos de diez enteros por ciento (10,00%).

No sujeción. La presente escritura ha de considerarse no sujeta a la cuota variable del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, de conformidad con la doctrina sostenida en las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid de 21 de Febrero de 2014 y del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 8 de Noviembre de 2016. Asimismo, manifiestan los otorgantes que no se da en el presente caso el supuesto de hecho contemplado en la Consulta de la Dirección General de Tributos de 2 de Julio de 2019, pues en la misma se indica que si el cambio de uso supone un cambio en el valor catastral del inmueble por modificarse el uso urbanístico que tiene atribuido, dicho acto quedará sujeto a dicho impuesto, mientras que en el caso que nos ocupa, Catastro ya viene considerando un valor catastral correspondiente a vivienda, como resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña a esta escritura, sin que se haya modificado dicha calificación como consecuencia del cambio de uso.

Dichas obras, como ha quedado reseñado en el EXPOSITIVO que antecede de la presente escritura, están contempladas dentro de las NORMAS DE COMUNIDAD del edificio que se establecieron en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal citada en el apartado TÍTULO, y en la que se hizo constar:

“El propietario actual o futuro del local situado debajo de la cubierta del edificio podrán realizar cuantas obras de acondicionamiento tenga por conveniente siempre que no afecten a la seguridad del edificio e incluso transformarlo en vivienda si le autorizasen las Ordenanzas Municipales, todo ello sin necesidad de la aprobación de la Junta de Propietarios”.

Resulta por tanto que no existe norma que prohíba o limite el cambio de uso de los elementos privativos de la comunidad de propietarios.

B).- Manifiestan los comparecientes que:

.- la descripción del elemento privativo cuyo uso se modifica mediante la presente escritura se corresponde con la realidad.

-. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística.

.- Y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, el inmueble en su estado actual se considera incorporado a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Yo, el Notario, les advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad competente notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la dependencia que corresponda de la Junta de *.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

C).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente CERTIFICACIÓN visada con fecha *, identificado con el Expediente número *, expedida por Doña *, Arquitecta colegiada nº * del Colegio Oficial de Arquitectos de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado)), que son acreditativos de la superficie, antigüedad y descripción del cambio de uso llevado a cabo, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo.

QUINTO.- APODERAMIENTO. DON * y DOÑA *, facultan y apoderan a DOÑA *, cuyos datos constan anteriormente, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aun incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en los Registros oportunos de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas.

SEXTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley.

SÉPTIMO.- LIQUIDACIÓN TELEMÁTICA: A solicitud de los comparecientes, quienes me designan como presentante, efectuaré, a su expresa solicitud, la autoliquidación de los impuestos devengados de la presente a través del sistema de integración con el portal tributario de SIGNO autorizando a “*, S.L.U.” (“*”), con domicilio social en *, y titular del NIF * a tales efectos.

DECLARACIÓN FINAL: DOÑA * declara que, a los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 58/2003, de 18 de Diciembre, General Tributaria, designa como su representante a efectos fiscales en territorio español, extendiendo la designación a los efectos del artículo 9.5 de la Ley del Catastro Inmobiliario, a su citada hermana, DOÑA *, quién presente en este acto acepta dicha designación, y señala como domicilio a efectos de requerimientos y notificaciones en España el de su citada representante.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación a beneficio de inventario y a los Artículos 11 y 30 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia, las relativas a la Ley de Ordenación de la Edificación, y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, los comparecientes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten a los comparecientes de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, constituye la base imponible en las transmisiones «mortis causa», el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, entendiéndose como tal el valor de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles. A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los siguientes apartados de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.

Con relación al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, hago las advertencias derivadas del R.D. Ley 26/2021 de 8 de Noviembre por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional, relativa a que: A) No se producirá la sujeción a dicho impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. Para ello el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición (art. 104.5 TRLHL). B) Los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante el Ayuntamiento correspondiente, con relación a este impuesto, la declaración que determine la ordenanza respectiva, y a satisfacer el citado impuesto cualquiera que sea el pacto sobre su pago, en los siguientes plazos a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto: a) Cuando se trate de actos inter vivos el plazo será de treinta días hábiles. b) Cuando se trate de actos por causa de muerte, el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.1 y 2 del TRLHL). C) En el caso de utilizar el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, cuando se halle facultado para ello, el Ayuntamiento correspondiente solo podrá comprobar que se ha efectuado dicha autoliquidación mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del Impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas (art. 110.4 del TRLHL). También advierto de la obligación que incumbe a la adquirente de comunicar, en el mismo plazo y al propio Ayuntamiento, la adquisición realizada.

Especialmente advierto de lo dispuesto en el Artículo 254 de la Ley Hipotecaria, según el cual el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o, en el caso de los actos onerosos, la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del Artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por sí mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en catorce folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los * folios anteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 2, 4 y nª 8ª.

Conceptos ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. CAMBIO DE USO. PODER

Base:

TOTAL: (Impuestos excluidos)

Escritura de capitulaciones matrimoniales postnupciales pasando de régimen de separación marroquí a régimen de separación de bienes español

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *.

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges en régimen legal supletorio de separación de bienes del derecho marroquí DON * y DOÑA *, ambos mayores de edad, de nacionalidad española él y marroquí ella, * y *, vecinos de *, con domicilio en *; provistos, según me acreditan, él del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, *, y ella, del Permiso de Residencia número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *, respectivamente, cuya Sra. entiende y habla suficientemente el idioma español.

Incorporo a la presente, a solicitud de sus titulares, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de sus citados DNI y Permiso de Residencia, autorizándome a que sean reproducidas en las copias que de la presente se expidan.

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto.

E X P O N E N:

I.- Que contrajeron matrimonio en el Consulado General de España en * (Marruecos), el día *, cuyo matrimonio se encuentra inscrito en el Registro Civil de dicho Consulado, al tomo *, página *.

Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, de las páginas del Libro de Familia de los comparecientes en las que constan dichos datos de inscripción.

II.- Que, al no haber otorgado capitulaciones matrimoniales, y, siendo su residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio en * (Marruecos), el régimen económico de su matrimonio es el separación de bienes del derecho marroquí, conforme al REGLAMENTO (UE) 2016/1103 DEL CONSEJO de 24 de Junio de 2016 por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales, y en el que se establece que prevalece el lugar de residencia inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio a falta de capitulaciones o de ley nacional común (con opción por esta última si la hubiere)

III.- Que tienen acordado modificar el régimen económico de su matrimonio y convenir para lo sucesivo, el régimen de absoluta y total separación de bienes del Código Civil español, a cuyo efecto.

E S T I P U L A N:

Primero.- Que establecen como régimen económico de su citado matrimonio el de SEPARACIÓN DE BIENES en los términos que regula el Código Civil en los Artículos 1.435 y siguientes.

Segundo.- Los comparecientes solicitan del Registro Civil y de los demás Registros en que proceda, la toma de razón de los presentes capítulos, cuya presentación realizarán de forma presencial y personal, a cuyo efecto cualquiera de ellos podrá presentar copia autorizada de esta escritura al no existir cauce telemático que permita dar cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 60.3 de la Ley 20/2011, de 21 de Julio, del Registro Civil que señala que “otorgada ante Notario escritura de capitulaciones matrimoniales, deberá éste remitir en el mismo día copia autorizada electrónica de la escritura pública al Encargado del Registro Civil correspondiente para su constancia en la inscripción de matrimonio. Si el matrimonio no se hubiera celebrado a la fecha de recepción de la escritura de capitulaciones matrimoniales, el Encargado del Registro procederá a su anotación en el registro individual de cada contrayente”.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas al Registro Civil y las relativas a la eventual ineficacia del presente documento en el Reino de Marruecos.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los comparecientes/otorgantes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie IF, números 7841206 y los dos folios anteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Instancia de liquidación de un seguro de vida (habiendo ya previa instancia de liquidación de Sucesiones donde se decía que no atribuía derecho a percibir nada)

A LA OFICINA LIQUIDADORA DEL IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES DE *

DON

INTERVIENE, en su propio nombre y derecho, y en nombre y representación de sus hermanos:

DON

Y como mejor proceda en derecho, EXPONE:

I.- FALLECIMIENTO.

Que su madre, DOÑA *, titular del DNI/NIF * y nacida en *, el día *, falleció el día *, en su último domicilio, el ubicado en *, en estado de viuda de sus únicas nupcias con DON *, de cuyo matrimonio tuvo cuatro hijos llamados *.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD.

Que DOÑA * falleció bajo testamento abierto otorgado ante Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, en el cual legó a su citado esposo Don *, el usufructo vitalicio, universal y sin fianza de toda su herencia, e instituyó herederos por partes iguales a sus cuatro citados hijos, con sustitución vulgar en favor de su respectiva estirpe legítima, para los caso de premoriencia o incapacidad, y con derecho de acrecer en su caso.

Se incorporan a la presente, fotocopia del certificado de defunción de la causante, de su citado testamento, y del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, que se acompañan a la presente en unión de los oportunos originales que se exhibirán para que se devuelvan.

III.- Que, en virtud de instancia privativa presentada en la Oficina Liquidadora del Impuesto de Sucesiones y Donaciones de *, el día *, con número de entrada *, cuyo contenido para evitar repeticiones innecesarias y que se tiene aquí por reproducido íntegramente, ****, liquidaron los impuestos y se adjudicaron la herencia de su difunta madre.

IV.- Que por un error involuntario, en dicha instancia, se hizo constar, a los efectos del artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, que el contrato que aparecía asociado al DNI de la causante, sólo cubría gastos de entierro y funeral, cuando en realidad daba derecho a percibir la cantidad de *, debiendo adicionarse el mismo, a los impuestos de sucesiones ya liquidados.

En acreditación de tal extremo, se adjunta al presente escrito, la correspondiente certificación de saldo expedida por la entidad, relativa a la póliza número *, de “* Vida, S.A. de Seguros y Reaseguros/Vida”, de la que son beneficiarios los hijos de la asegurada y que da derecho a percibir la cantidad de *.

Expuesto lo que antecede, el compareciente, según interviene:

SOLICITA la práctica de las liquidaciones fiscales correspondientes con las determinaciones legales que procedan al respecto, así como que se liquide el Impuesto de sucesiones devengado con motivo del fallecimiento de Doña * y se aplique la reducción que establece el Artículo 20, punto uno de la Ley de 29/1987 de 18 de Diciembre, manifestando que al tiempo del devengo de los impuestos correspondientes, sus patrimonios preexistentes eran inferiores al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a los veintiún años.

SOBRE LA PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA: Autorizan los comparecientes, como sujetos pasivos del ISD, a Don * a presentar en la Oficina Liquidadora competente las liquidaciones que correspondan del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En *, a *.

Marisquería Chanquete, Cartagena

Para terminar de comer la pasada víspera de Reyes nos “conformamos” con cuatro raciones de mero con alguna verdurita pero antes del mero hubo gamba roja (terciadita pero muy rica y muy bien hecha), una de calamares andaluza, almejas al ajillo, tortitas de camarón, tortilla de chanquetes, mejillones y huevas a la plancha.

El vino fue un Terras Gaudas (que hacía tiempo que no bebía) y a los postres dos clásicos soufflés, pan de calatrava y alguna cosa más.

El sitio originario se ha remozado quitando el viejo biombo que separaba la zona de barra que ahora resulta más cómoda para comer en sus barriles (con mantel y todo). Contiguo al local de siempre hay otro en el que solo hay comedor. Además, tienen mesas en la calle.

Eché de menos una carta para valorar el precio y para enterarte bien de todo lo que hay.

Por cierto, el dueño (Antonio) se parecía (hace años) a Robert de Niro. Así que entre Robert y Paul (decían que mi suegro se parecía a Paul Newman), me pegué la víspera de Reyes un buen homenaje en un sitio que tenía completamente olvidado hasta que mis amigos Pepi y Alfredo nos dijeron que son habituales de su barra y que siempre tapeaban muy bien allí.

Lo del parecido con Robert de Niro lo dije en voz alta para hacerme la foto de portada y otro comensal opinó lo mismo que yo: Antonio se parecía a Robert de Niro. Entornen un poco los ojos para ver la foto ….

Pago mediante transferencia no recibida (salvo buen fin y otras opciones)

Comentaba un compañero en Vanguardia Notarial que en una compraventa se pagaba mediante transferencia que aún no había llegado a la vendedora y se hacía constar que se otorgaba carta de pago, salvo buen fin. La vendedora no satisfecha con la clásica fórmula reclamaba una cláusula por virtud de la cual, “si en el plazo de expedición de copia no me presenta un escrito justificando que efectivamente ha cobrado, la compraventa no queda perfeccionada”. ¿Y el 1.256 del Cci?

Nosotros hemos tenido un caso similar. Lo que sucedió es que el comprador hizo la transferencia el 5 pero indicó, por error, que estaría en manos del destinatario al día siguiente. Al final logramos una componenda que satisfizo a todos:

“2.- Y la otra transferencia por importe de *, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (titularidad de la mercantil vendedora), la cual ha sido efectuada/ejecutada en el día de hoy, si bien se ha indicado como fecha de “bij de ontvanger” (en el destinatario), el día *.

Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de las citadas transferencias.

La parte vendedora otorga a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin, dependiendo de este la plena consumación del contrato”.

Para el profano “salvo que no haya buen fin”, aunque se use la fórmula citada.

¿Redundante? Sí, es redundante porque “salvo buen fin” ya comporta esto: te doy carta de pago y el contrato queda consumado pero si el dinero, por la razón que sea no llega, el contrato no estará consumado. No es lo mismo perfeccionamiento que consumación. El contrato es perfecto si uno dice yo vendo y otro dice yo compro, según la explicación clásica de Llagaria, pero no se consuma hasta que se entregue la posesión y se pague el precio.

Luego hubo una diligencia:

“2ª DILIGENCIA: En *, mi residencia, a *. La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día de hoy, me hacen entrega del JUSTIFICANTE DE LA TRANSFERENCIA que se identifica en el punto 2.- del APARTADO “B).- PRECIO” del DISPOSITIVO PRIMERO de la matriz precedente, la cual asciende a la reseñada cantidad de *. Acepto dicha entrega e incorporo a la presente fotocopia a modo de testimonio de dicho justificante. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente Doy fe”.

Restaurante Alviento, Cartagena

Siempre digo que mi celebraciones navideñas tienen un colofón: el cumpleaños de Doña Justa que es el 8 de Enero y para el que hay que hacer siempre el último esfuerzo. Luego ya cerramos el pico por unos días.

Teníamos pensado ir al Pincho de Castilla (un clásico de los cumpleaños de Doña Justa) pero no estaba abierto. Me apetecía ir a la Taberna de Solita pero no teníamos ganas de coger el coche hasta La Unión, así que nos decantamos por efectuar nuestra segunda incursión en Alviento.

La primera fue con motivo de otro cumpleaños de Doña Justa pero se me pasó la oportunidad de escribir sobre aquella, para nosotros, inauguración. Este tipo de artículos gastronómicos hay que escribirlos cuando uno tiene aún muy cercano el sabor de la experiencia vivida.

A la entrada nos recibió el jefe de sala que nos acompañó a nuestra mesa situada en una terraza que se cierra en el invierno. El día se había presentado casi despejado pero hacía un viento frío e incómodo en la calle. En la terraza se estaba estupendamente. Ya pueden ver en las fotos la decoración del local y la presentación de las mesas para hacerse una idea del nivel del local.

Tras un rico aperitivo de bienvenida y una cerveza, nos tomaron nota de la comanda que consistió en un par de ostras (me tentó la opción de las seis ostras con botella de Anna de Codorniz), seis gunkam de pulpo, hueva de salmón picante y pulpo, el espectacular uramaki “Verde Dragón” y, para los segundos, la paletilla de cabrito con patas fritas y el steak tartar (punto medio de picante) con helado (no recuerdo ahora de qué).

Queríamos un godello y el único en carta estaba agotado por lo que nos ofrecieron un Veigamoura, Albariño de las Rías Baixas. Le faltaba un poco de frío cuando llegó pero la cubitera puso rápidamente las cosas en su sitio.

Como había que soplar las velas, pedir los deseos y hacer algún discurso, compartimos un trozo de tarta de la abuela para cumplir con todos los ritos del día.

Este va a ser un año estupendo… lo veo venir ;)).

Buen precio teniendo en cuenta el emplazamiento, las instalaciones, el servicio y el magnífico producto.

Enhorabuena al sushiman. Desde mi punto de vista para comer buen sushi en Cartagena hay que ir a Alviento o a A la brasa (donde trabaja Ernesto, “Sushiman”).

Hasta la próxima.

Segundos traslados a papel de copias autorizadas electrónicas

¿Una cuestión menor? Pues no tanto como pudiera parecer. Tal vez tenga algo sobre este tema en algún otro lugar del blog pero como no lo encuentro, he decidido abrir esta entrada para trasladar una cuestión que se trató en Vanguardia Notarial.

¿Cabe un segundo traslado a papel de una copia autorizada recibida en su día electrónicamente? ¿Debería ponerse alguna nota en el segundo traslado de que se hizo un primer traslado? Es un poder especial para una herencia. ¿Y si está revocado? ¿Cautelas a adoptar? ¿Pedir copia parcial o testimonio en relación u oficio en el sentido de que no consta nota de revocación en el poder?

No es posible un nuevo traslado. El traslado es equivalente a una copia autorizada. De una copia se pueden hacer testimonios, pero no caben las copias de copia. Lo que procede es que el notario envíe una nueva copia electrónica y se realice un traslado de esta. El sistema está diseñado así. En otro caso, estaríamos tratando la copia electrónica como si fuera una matriz, efectuando sucesivos traslados de un mismo original, debiendo de dejar nota de los anteriores en los nuevos.

La duda es que como la copia se supone que no tiene caducidad, el notario receptor de esa copia se supone que podría autorizar nuevos documentos haciendo constar que tiene a la vista copia autorizada electrónica (y sería cierto, claro), ¿sin necesidad de trasladarse a papel?

Efectivamente. De hecho yo, salvo que el cliente me lo pida, no traslado a papel las copias electrónicas de poderes para actos concretos.

Entonces no tiene mucho sentido que se pueda utilizar indefinido número de veces, y por indefinido plazo, en el notario receptor. Pero que, en cambio, no se pueda trasladar nuevamente a papel para ese mismo uso en otros organismos.

Las copias electrónicas las puedes consultar todas las veces que quieras, porque no caducan. Se derogó la norma que establecía un plazo de vigencia. Es como si tuvieras la copia en papel. La podrías mirar siempre que lo necesitaras. Efectuar más de un traslado, es como tener varias copias en papel de la misma copia. Creo que no es posible. En el tráfico jurídico la copia en papel es una sola, tanto si la ha emitido el notario titular del protocolo, cuanto si se ha efectuado el traslado a papel (que equivale a la copia en papel) por el receptor de la copia electrónica. Admitir varios traslados de la misma copia electrónica es crear la apariencia de que hay varias copias en circulación del mismo documento. Es como si, tratándose de copias en papel, un notario pudiera efectuar copias de la copia, cosa que no se puede, porque el único que puede expedir nueva copia es el titular de la matriz. Todo esto desaparecerá con las copias en la nube con CSV, que cualquiera podrá imprimir, pero la copia será solo electrónica, sin que sea posible su traslado, porque iría en contra de la razón de ser del sistema.

Subsanaciones 2025

Séptimo año en el que confecciono un listado de subsanaciones. En años anteriores estos fueron los resultados:

2019: 23 y 732 protocolos. Establecer una ratio no tiene mucho sentido porque parte de las escrituras que se subsanan en un año no son de ese año, pero algún valor tendrá ¿no? Ratio: 3,14%

2020: 19 y 813 protocolos. Ratio: 2,33%.

2021: 45 y 957 protocolos. Ratio: 4,77%.

2022: 34 y 961 protocolos. Ratio: 3,53%.

2023: 42 y 1.037 protocolos. Ratio: 4,05%.

2024: 50 (récord de la racha histórica) y 1.138 protocolos. Ratio: 4,39%. Bueno, 2021 tuvo peor ratio.

Vamos con el listado:

ENERO: Dijimos dos veces que la vivienda no era habitual (en una hipoteca y en la compraventa previa) pero a la tercera dijimos que sí lo era: “2ª.- DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en esta Villa. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz que antecede, concretamente en el pacto “12 BIS. PACTO DUODÉCIMO. TUTELA NOTARIAL PARA EL COBRO DE LA DEUDA”, se consignó por error involuntario que la parte deudora había adquirido la finca objeto de hipoteca para destinarla a su vivienda habitual, cuando en realidad no es ese el destino de la misma, tal y como se hace constar en el apartado ANTECEDENTES de dicha escritura de hipoteca en el que figura “…. A los efectos previstos en la normativa vigente, la parte deudora declara y hace constar que la finca hipotecada en garantía de la presente operación es para uso residencial y, además, NO tiene el carácter de VIVIENDA HABITUAL-FAMILIAR”, así como, en la escritura de COMPRAVENTA previa a la escritura de préstamo hipotecario (objeto de la presente), otorgada bajo mi fe el día *, con el número * de protocolo, en la que el Sr. * y la Sra. *manifestaron que la finca objeto de compra (e hipoteca) no iba a ser destinada a su vivienda habitual, resultando dicho carácter de vivienda no habitual-familiar de los antecedentes que obraron en mi poder para la preparación de dichas escrituras. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, a fin de dejar constancia de dicha subsanación, quedando el punto 12 BIS. PACTO DUODÉCIMO redactado como sigue a continuación: “**”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz y diligencias que la preceden, de cuyo contenido, y así como, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=

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