El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
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El derecho de habitación es una institución que suele aparecer de vez en cuando en la sucesión testamentaria y que suele utilizarse con el ánimo de proteger a algún hijo que carece de vivienda propia y/o que tiene problemas económicos al tratarse de un derecho inembargable.
He tenido recientemente la ocasión de comprobar que este derecho, aparentemente sencillo y básico, puede plantear bastantes dudas cuando llega el momento de la adjudicación hereditaria.
Voy a centrarme en el caso concreto que he resuelto recientemente: Padre y madre disponen, sobre una vivienda ganancial, un derecho de habitación en sus respectivos testamentos a favor del mismo hijo. El inmueble en cuestión es el único que hay en la herencia de ambos aunque sí que existen otros tipos de bienes. La idea es que el inmueble se adjudique al legatario habitacionista y a otro hermano. El resto de los hermanos no entrarán en la propiedad del inmueble en cuestión. Tras darle muchas vueltas, la escritura quedó redactada de este modo:
“HIJUELA DEL HIJO LEGATARIO Y HEREDERO DON XXX:
Y para su pago se le adjudica:
– Por su legado: el derecho de habitación vitalicio sobre la finca descrita en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.=.
– Y por herencia de sus padres: la nuda propiedad del 66,66% indiviso de la finca descrita en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.=, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de XXX.
HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO DON XXX:
Y para su pago se le adjudica, la nuda propiedad del 33,34% indiviso de la finca descrita en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.=, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de XXX”.
Las dudas que se me plantearon fueron estas tres:
1.= ¿Nuda propiedad o plena propiedad?
Me pone en antecedentes un compañero cuando me dice que:
“No hay problema de colisión entre plena propiedad a favor de una persona y derecho de habitación a favor de otra, al ser ese derecho de habitación equivalente a un derecho real sobre cosa ajena. Pero si el derecho de habitación es a favor del propio cotitular del dominio, ya es más complejo (aunque podría defenderse en cuanto que no tiene la totalidad del pleno dominio sino solo una cuota indivisa, con lo cual no es totalmente un derecho real sobre cosa propia). De todos modos, ese escollo, podría salvarse acudiendo a la fórmula de llamar a la plena propiedad nuda propiedad, como permitió la RDGRN 3 de octubre de 2019″.
1bis.= ¿Cuántas veces se utiliza el termino nuda propiedad o nudo propietario en el Código Civil?
Esta RDGRN dice que “es cierto que en el Código Civil se utiliza la expresión «nuda propiedad» como derecho correlativo al de usufructo…” pero ¿cuando?, ¿en qué momento cita el Código Civil la NUDA PROPIEDAD? Pues actualmente ni usa sola vez se menciona la nuda propiedad en el Código Civil (curioso ¿verdad?). Sí se mencionaba la “nuda propiedad” en el artículo 834 anterior a la reforma de 1958, y en el 841 anterior a la reforma de 1981.
2.= Y, ¿es posible el derecho de habitación sobre parte de una casa?
El derecho de habitación no debería poder ser parcial, es decir, no puede ser sobre parte de una casa y tendría que ser sobre toda ella puesto que mientras que exista el derecho de habitación la casa podría compartirse con el otro hermano (el no habitacionista pero dueño), a no ser que el habitacionista (y su familia) la necesitara ocupar al completo, en cuyo caso el hermano no habitacionista se quedaría fuera de ella y no podría utilizarla. Siendo así (y puesto que la casa podría ser lo único que hubiera en la herencia como en este caso), no queda otra que adjudicar la nuda propiedad (o plena propiedad si preferimos llamarla así) repartida 2/3 – 1/3 (en este concreto caso) entre los dos hermanos puesto que si se gravase solo la parte del hermano no habitacionista con el derecho de habitación y al habitacionista le diéramos su parte en pleno dominio, estaríamos convirtiendo en parcial el derecho de habitación cuando por esencia parece que no puede serlo puesto que, insisto, el habitacionista puede tener necesidad de ocupar la casa entera. El inconveniente puede ser, como ya se ha visto, que el derecho de habitación estaría en cierto modo constituido sobre cosa propia cuando parece que es de esencia del derecho de habitación recaer sobre casa ajena, aunque en nuestro caso sería sobre casa parcialmente ajena.
2bis.= Una resolución que confirma otra de 2015
Resumen: Legado del derecho de habitación a favor de los hijos solteros sobre una vivienda ganancial. Adjudicación en la partición a la hija soltera del derecho de habitación sobre la mitad indivisa de la vivienda. No cabe constituir un derecho de habitación sobre la mitad indivisa de una vivienda, porque es consustancial a este derecho la posibilidad de ocupar el habitacionista las piezas necesarias para sí y para su familia (ratificación de doctrina RDGRN 5/10/2015).
El registrador señala como defecto que no cabe que el derecho de habitación recaiga sobre una mitad indivisa de una vivienda, debiendo recaer sobre la totalidad de la misma.
La cuestión central del recurso es si cabe la inscripción de un derecho de habitación sobre una cuota indivisa de un inmueble.
2. Esta cuestión fue abordada por este Centro Directivo en Resolución de 5 de octubre de 2015. En ella se recuerda que el derecho de habitación tiene unas características especiales que determinan que aun cuando se trata de un derecho real tiene connotaciones propias de los personales. Así, el artículo 525 del Código Civil establece que no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título, y en el artículo 529, además de las causas de extinción del usufructo, establece que se extinguirá también por el abuso grave de la habitación.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1983 enumera los caracteres del derecho de uso, que pueden aplicarse también al de habitación. Se trata –dice la Sentencia– de: a) un derecho real; b) de uso y disfrute; c) recayente sobre un inmueble; d) limitado a las necesidades del mismo; e) de carácter personal (en el sentido de personalísimo e intransmisible); con dos particularidades esenciales que le dan individualidad jurídica, cuales son: f) la temporalidad del uso (y de la habitación) y g) su especial régimen jurídico.
Siendo los derechos de uso y habitación derechos reales en cosa ajena, son perfectamente compatibles con la existencia de un derecho de dominio en otra persona, al cual limitan. Esto significa que, para cualquier constitución de este derecho real sobre cosa ajena, es necesario el consentimiento del titular o titulares de la misma, porque supone un acto de disposición (artículo 397 del Código Civil). En el supuesto concreto, concurren todos los titulares en la adjudicación de este derecho de uso y habitación.3. Así, en principio, ninguna dificultad existe en la posibilidad de adquirir una cuota indivisa del derecho de habitación de una vivienda, lo cual, no obstante, planteará todos los problemas comunes de cotitularidad sobre un derecho y el específico derivado de la detentación posesoria que conlleva el derecho de habitación.
Pero el problema que se plantea en el presente expediente, al igual que ocurría en el supuesto de la Resolución de 5 de octubre de 2015, es consecuencia de la redacción de la escritura en cuanto determina que se adjudica «el derecho de habitación sobre la mitad indivisa de la vivienda inventariada con el número 1 a la hija del causante, A. B. P. C., siendo esta la única que permanece soltera al fallecimiento del causante»; siendo así que no cabe que el derecho de habitación recaiga sobre la mitad indivisa de la vivienda, por cuanto el derecho real de habitación al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente) por su titular en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, no es posible que recaiga sobre una mitad indivisa de la casa, lo cual no debe confundirse con la posibilidad de que se le adjudique a la hija una mitad indivisa del derecho de habitación de la casa.
Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 5 de octubre de 2015, esta es una diferencia sustancial con el derecho real de usufructo, por cuanto el usufructo atribuye el derecho a disfrutar los bienes ajenos (cfr. artículo 467 del Código Civil), que atribuye a su titular el derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados (artículo 471 del Código Civil), sin exigirse necesariamente la detentación posesoria.
4. En el escrito de interposición del recurso expresa el recurrente que la calificación registral es coherente con la doctrina de la Dirección General, por lo que el recurso se dirige a la revocación de la calificación por la vía de solicitar la revisión del criterio del Centro Directivo.
Pues bien, la Resolución de 5 de octubre de 2015, fue recurrida ante los tribunales de Justicia, mediante sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Córdoba, de 2 de junio de 2016, y fue desestimada la demanda y confirmada la citada Resolución. En la sentencia se pone de relieve que «no cabe que el derecho real de habitación recaiga sobre la mitad indivisa de la vivienda, por cuanto el derecho real al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente) a su titular en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, no es posible que recaiga sobre una mitad indivisa de la casa».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación.
3.= ¿Y el STI?
Cuestión al margen es la problemática catastral del derecho de habitación. Me ha sido imposible, pero completamente imposible, exportar esta herencia hacía el IUI con el derecho de habitación desde mi Programa de Gestión por lo que no he podido cumplimentar luego el STI indicando que existía un derecho de habitación, pero teniendo en cuenta que si para un registrador, según la RDGRN antes citada, lo que queda sin el derecho de habitación no es nuda propiedad sino “plena propiedad gravada con un derecho de habitación”, cuanto más será entonces admisible para Catastro considerarlo “plena propiedad” y fulminarse fácilmente el derecho de habitación.
Otras variantes de legado de derecho de habitación
Primera.- Lega a su citada hija Doña xxx con cargo a su legítima estricta el derecho de habitación vitalicio sobre la vivienda de su propiedad, sita en xxx, que constituye la finca registral número xxx del Registro de la Propiedad de xxx. Si el valor de dicho derecho no fuera suficiente para cubrir sus derechos legitimarios, no deja nada más a su citada hija por haberle dejado ya en vida bienes suficientes para pagárselos.
Primera.- Lega a su citada hija Doña xxxx, el derecho de habitación vitalicio sobre la vivienda sita en la Calle xxx, finca registral número xxx del Registro de la Propiedad de xxx, Número xxx.
Segunda.- Lega a su citada hija xxxxx, mientras permanezca soltera y no esté unida de hecho en modo alguno mediante relación de afectividad análoga a la conyugal, el derecho de habitación vitalicio sobre vivienda sita en la Calle xxxx, número xxx, de xxxxx.
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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Yo creo que la ligereza consiste en querer encajar ma realidad a martillazos en categorías preconcebidas.
El derecho de habitación sobre una mitad indivisa es muy útil. Por ejemplo, vivienda que pertenece a dos personados en proindiviso. El derecho de habitación impide extinguir el condominio privando de su residencia al habitacionista.
Es el caso del artículo 54 de la Ley del Derecho Civil Vasco.
Pero para la DG “no puede existir” y vale ya.
Querido Javier:
He tenido que buscar en dónde había hablado yo de ligereza.
Ya lo he visto. No es crítica al compañero puesto que mi artículo es anterior a la reciente resolución.
Lo que quería decir es que el pobre derecho de habitación nos suele aparecer para hijos problemáticos, segundas nupcias y cónyuges desprotegidos, endeudados hasta las trancas e hijos con discapacidad y lo añadimos a los testamentos sin preocuparnos demasiado de que lo pasará en la herencia y en los casos recientes en los que me he visto ante él, no me ha sido nada fácil cuadrar la herencia (aunque no he tenido problemas registrales con las decisiones tomadas).
Te debo una llamada. Un abrazo, Justito El Notario.
Aunque probablemente no quisiste decirlo exactamente así, para evitar confusiones creo que un derecho de habitación sobre un proindiviso NO impide extinguir el condominio (aunque lo dificulte en la práctica); eso sí, la extinción del condominio no extingue el derecho de habitación.
Hola Javier:
Pues es práctica generalizada por estos lares que cuando se trata de un usufructo lo hay que hacer desaparecer por renuncia, donación o compraventa.
Nunca me ha cuadrado, ¿sería igual para la habitación?
Un abrazo, Justito El Notario.
La habitación sigue al usufructo en esto, creo, y, así, yo no veo imperativo jurídico que requiera su extinción (ni la de la habitación ni la del usufructo) para extinguir un condominio.
¿Con base en qué precepto se impone tal exigencia? En mi opinión, resulta claro que el 513.6º CC no sería fundamento para ello.
Buenas tardes Francisco:
No lo sé.
La discusión sobre la condición de comunero del usufructuario?
La no consideración de la extinción del condominio si subsiste el usufructo?
Yo no nunca lo he entendido, pero sucede. Saludos y gracias, Justito El Notario.
A bote pronto, yo no habría dicho que el derecho de habitación tendría que ser, necesariamente, sobre toda la vivienda, ni que
excluyera la cohabitación con el dueño o con un condueño (de ahí su carácter personalísimo y si inembargabilidad). Por no tener claro, tampoco tengo claro, aunque me parece más probable, que sea extensible a la familia del habitacionista,, menos s la futura, salvo previsión al respecto.
Todo ello dicho así, a bote pronto y sin haber mirado nada al respecto, ni siquiera el CC mondo y lirondo.
Buenas tardes:
Es decir, que no estás para nada de acuerdo conmigo.
Menos mal que no fuiste el registrador que calificó la escritura ;))
Bueno, yo sí que pensé mucho en el asunto.
Gracias por la participación, saludos, Justito El Notario.
Creo que lo que digo no entra en contradicción con el hecho de que el registrador te haya registrado la escritura, pues esta daba lo más, y yo solo sostenía que el derecho de habitación puede dar menos, ser más limitado, esto es, que no necesariamente se ha de extender a toda la vivienda ni ha de excluir la cohabitación, ni, con más dudas aún, necesariamente ha de abarcar o extenderse a la familia del habitacionista.
Pero insisto, mi comentario era a bote pronto, sin estudiarlo y seguro que tú lo tienes más estudiado y lo sabes mejor.
Hola de nuevo:
Creo que en los testamentos tratamos con ligereza el derecho de habitación y que luego, según el caudal, puede no ser tan sencillo encajarlo.
Saludos¡ Justito El Notario.
Seria posible dejar una vivienda en herencia con las tres figuras juntas : nudo propietario ( un hijo ) usufructuaria ( la mujer ) y un segundo hijo con el derecho real de habitación ? El problema seria que para vivir en la vivienda podria haber una disputa entre la usufructuaria y el habitacionista, en caso que el habitacionista reclame ocupar toda la vivienda en exclusiva.
Muchas gracias
Buenos días Miguel.
Pues yo diría que sí aunque la coexistencia en la realidad pueda dar lugar a los problemas que indico en mi artículo.
Saludos y gracias, Justito El Notario.