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La Fiper y las cláusulas cero, suelo y techo (“el orto”)

En dos días consecutivos, en dos otorgamientos distintos, dos incidentes bancarios que no me han sucedido a mi, aunque la versión que manejo es absolutamente fidedigna, de primerísima mano y doy fe de su principio y especialmente de su final. Casi diría que viví ambos otorgamientos en vivo y en directo. No fui yo el merecedor de tamaña impertinencia.

Primer día

El primer día se pretende incluir por la vía de la expresión manuscrita una mención a que no existe cláusula techo para los intereses remuneratorios de la hipoteca que es objeto de novación y ampliación, es decir, que no existe un tope o máximo más allá del cual los intereses no puedan subir, aunque el tipo de referencia aplicable sí que lo haga.

El texto de la escritura que se tiene que firmar establece una cláusula “suelo 0” (el tipo de referencia negativo, resta al diferencial pero con el límite de un 0% de interés), pero no dice nada sobre la existencia de un interés máximo o techo, es decir, no se fija un techo, ni se señala que no lo haya.

En la Fiper sí que se menciona el “suelo 0“, pero no se dice nada sobre que no haya techo. Es decir, la Fiper y la escritura son coincidentes y así lo ha de poner de manifiesto en la escritura el Notario autorizante que debe confrontar ambos textos.

Pero el Banco, vía gestoría, quiere que en la manuscrita se diga  que hay “suelo 0” y además que no hay techo. Quiere que los deudores hipotecarios escriban de su puño y letra que no hay un techo a la eventual subida del tipo de referencia. El Notario considera que como no hay techo, no hay porque apuntillarlo con la manuscritatoda vez que este no es uno de los supuestos que recoge la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social en su Artículo 6 que luego cito.

Segundo día

El caso que se presenta es el de una Fiper con mención a cláusula “suelo 0y no habría problema en ello si no fuera porque en la escritura no se dice que exista ese “suelo 0”.

El Notario (y ya lo he dicho) ha de acreditar que Fiper y escritura coinciden en lo sustancial (y no se trata de que empleen palabras exactas) y, en este caso, no coinciden puesto que la escritura no dice que aplicando la regla de cálculo de los intereses variables, el interés no pueda ser inferior a 0 (cosa que, por otra parte, no decían hasta hace muy poco, millones de hipotecas), así que o añadimos la cláusula “suelo 0” a la escritura y hacemos la expresión manuscrita o la Fiper y la escritura no coinciden en algo sustancial.

La elocuente respuesta que se escucha por el auricular cuando el apoderado habla por teléfono con la gestoría del Banco y les comenta la opinión del Notario es del siguiente tenor literal:

– ¡Qué se meta la Fiper por el culo¡

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El teléfono no estaba en modo altavoz, pero el apoderado estaba en presencia del Notario que pudo oírlo casi de viva voz, de muy viva voz, al interlocutor del apoderado que hablaba en nombre de su gestoría, de una gestoría que trabaja para un gran Banco.

Mayúscula impertinencia, ordinariez, rayana en el insulto y que supera a cualquier otra de las que conté otro día aquí.

Así que este tampoco parece ser uno de los supuestos que recoge la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ¿no?

¿Tan problemático es reiniciar una tramitación?

Si se han producido errores, ¿tan difícil es corregirlos? A veces subsanar una escritura cuesta más trabajo que hacerla, pero se corrige y el asunto, el error cometido, queda solucionado.

La amenaza de tener que reiniciar la tramitación es la que se pone muchas veces sobre la mesa en las notarías, cuando llega el momento final y se descubren pequeños o grandes errores. Entonces el pobre deudor agotado por unos cuantos días, semanas o meses de gestiones con el Banco, a los que no está acostumbrado y que llega a la notaría deseando terminar rápido y tener un final feliz oye aquello de:

– Pues tendremos que empezar la tramitación otra vez, porque esto no se puede cambiar (o esto se tiene que firmar así porque estas son las instrucciones que tenemos).

¿Las instrucciones de quién?, ¿quién es el que manda qué las cosas no se hagan correctamente?

¿Se puede pedir que se manuscriba lo que no exige la norma que se manuscriba? o ¿se puede incluir lo que se quiera en la Fiper y salvarlo a través de la expresión manuscrita sin que en la escritura se diga nada?

Estas son las dos cuestiones de fondo de este post y no es la primera vez que me planteo cuestiones similares a estas, porque en “Tropezones bancarios ante Notario” ya planteé un caso de manuscrita improcedente.

Veamos lo que dice la norma que antes he citado:

Artículo 6. Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.

  1. En la contratación de préstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

  2. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

  3. a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;

  4. b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;

  5. c) que se concedan en una o varias divisas.

La norma habla de “los contratos que requerirán” y de que “…son aquellos en los que concurra…”

El contrato es el de préstamo con garantía hipotecaria y en el contrato no se dice ni que haya techo en el primer caso (ni tampoco lo dice en la Fiper que no es el contrato), ni que haya (en el segundo caso) “suelo 0” (aunque sí que lo diga la Fiper), así que parece que la manuscrita no es necesaria en el primer caso y que sí lo sería en el segundo, pero siempre que además de la Fiper lo diga el contrato (es decir, la escritura).

Mi conclusión es que si la manuscrita está para lo que está, creo que está claro (o al menos esa es mi opinión) que no puede utilizarse para decir ninguna otra cosa que la prevista en la norma que la regula y que se podrá utilizar la manuscrita siempre que, además, lo que se manuscriba conforme a la norma haya sido incluido tanto en la escritura (el contrato) como en la Fiper.

Añadir a la escritura la mención a la inexistencia de techo sin que lo dijera la Fiper y sin manuscribirlo o añadir la cláusula “suelo 0”  a la escritura para que coincidiera con la Fiper y la manuscrita tuviera todo su sentido, no eran soluciones viables para la gestoría, pues chocaban con el gran dogma de:

-“La minuta no se puede tocar y las instrucciones que tenemos son estas”.

Final feliz

El compañero, unos días después de haber sucedido ambas historias, me ha dicho en cuanto a la primera que Banco y gestoría dieron su brazo a torcer y no fue incluida mención alguna a la inexistencia de techo y en cuanto a la segunda que:

-“Por cierto, lo he conseguido y han cambiado la minuta poniendo lo del interés negativo. Con lo cual ya coincide con la Fiper y hay que hacer manuscrita. ¡Con Fipers a mí¡”

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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