Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Me ha parecido interesante compartir con vosotros una escritura de la que supe desde el mismo momento en que entró el asunto a uno de mis oficiales. Le di VBº a su planteamiento, llegó la documentación que estimamos pertinente, se preparó la escritura, la revisamos juntos, citamos al cliente, la volvimos a repasar antes de firmarla y, aun así, la reimprimí dos veces porque no me quedaba completamente satisfecho. Preferí llamarla de modificación y no de ampliación o declaración de obra nueva por dos razones: no hablo de obras nuevas cuando son antiguas y, por otra parte, porque la diferencia entre la obra ya existente y la que resulta de la escritura es mínima pero se exige por un banco, a través del tasador, para que el nuevo propietario que la comprará pueda hipotecarla estando ya perfectamente descrita. NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: DOÑA DON Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños por mitades indivisas, con carácter privativo, y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = URBANA: Casa habitación de planta baja con corral descubierto, sita en ***. Superficie: Mide diez metros y cincuenta centímetros de frontera por diez metros y treinta centímetros de fondo, es decir, ciento ocho metros y quince decímetros cuadrados (108,15 m2), de los cuales el descubierto ocupa unos treinta y ocho metros cuadrados (38 m2). Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, **; izquierda, carretera de ***; y fondo, **. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y no gráfica, solicitada por los comparecientes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Atención, porque no teníamos CCDYG lo que nos impedía la declaración por antigüedad en base a Catastro, aunque también existían algunas diferencias que no permitían usarlo (si queríamos dejar todo perfecto). ¿Podríamos haber intentando obtenerla? Puede que sí. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a los efectos del artículo 47.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Es una obra no hay STI, pero podemos dar cumplimiento (aunque no sirva de nada) al artículo 47.2 de la Ley del Catastro, enviando CSE por SIGNO. Pero ... os voy a ser sinceros, ha sido preparando esta pequeña entrada para el blog con acceso protegido (solo para los del curso) cuando me he dado cuenta de que no lo puse y que podía haberlo puesto con esta redacción (que es de "estreno"). TÍTULO: El de donación con reserva de usufructo efectuada por su madre Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Doña ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo y habiendo fallecido esta en ***, el día ***, según resulta de certificado de defunción que me exhiben y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a la presente, los comparecientes solicitan del Sra. Registradora de la Propiedad competente la práctica de los asientos correspondientes, a efectos de la consolidación del usufructo con la nuda propiedad y de la Señora Liquidadora que declare la prescripción de los impuestos correspondientes dada la fecha de fallecimiento de la causante. El título previo tenía unos 10 o 12 años y era de una notaría cercana. En ella se fusiló la vieja descripción y no se hizo nada por adaptarla a Catastro. Una oportunidad perdida porque ahora son muchos mas los requisitos y tendrán mayor coste notarial. Lo que hacemos en esta escritura dentro de la de herencia hubiera costado bastante menos. Con la escritura ya impresa, me di cuenta de que la usufructuaria había fallecido hace mas de cuatro años y medio por lo que la extinción de usufructo que habíamos incluido con la redacción de los casos en que no ha prescrito, no era correcta. No iba a ser mucho lo que hubieran pagado (puede que incluso nada) pero la escritura sí que les hubiera salido mas cara porque la extinción del prescrito no la cobro y la otra (puesto que liquida) sí que la cobro. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la vivienda habitual de ninguno de sus propietarios. Tengo costumbre de indicar lo de la vivienda habitual puesto que es una información que suele solicitarse para el IUI. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de la finca, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN DE EDIFICACIÓN TERMINADA Y DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. A).= Los comparecientes declaran, que sobre la finca registral *** antes descrita, existe UNA MODIFICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE (con una antigüedad de más de cien años) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = URBANA: Vivienda compuesta de planta baja con patio descubierto, sita en ***. Acceso: Lo tiene por la plaza de su situación. Distribución: Consta de acceso, salón comedor, cocina, dos dormitorios, un baño y patio. Superficie: Ocupa la total superficie de parcela sobre la que encuentra que es de noventa y siete metros y noventa y cinco decímetros cuadrados (97,95 m2). Hay una diferencia de cabida del 9,43% (defecto). Tiene una total superficie construida de ochenta y cinco metros y cinco decímetros cuadrados (85,05 m2). El patio de que dispone mide doce metros y noventa decímetros cuadrados (12,90 m2). Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, ***, hoy ***; izquierda, carretera de ***; y fondo, **, hoy ***. VALORACIÓN DE LA MODIFICACIÓN DE OBRA DECLARADA: DIEZ MIL EUROS (10.000,00 €). A petición de los comparecientes he obtenido de la Sede Electrónica del Catastro, el Valor de Referencia de la finca objeto de la presente que incluye la total obra catastrada pero no declarada hasta este momento sobre la misma, cuyo certificado se incorpora a la presente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. B).- Manifiestan los comparecientes que: .- la descripción de la ampliación de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus respectivos patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entregan para su incorporación a la presente, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedidos el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado con número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Alicante (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE) cuya certificación es acreditativa de la descripción, antigüedad y superficie ocupada y construida de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. Atención a la mención a lo que la certificación acredita, pues no es siempre lo mismo y se adapta a cada caso. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA: La coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación y de la total finca constan en la certificación expedida por el Sr. ***, antes citada y el Informe de Validación Gráfica (con ***) de resultado positivo expedido el día ***, por el citado Don ***, que me entregan y a su requerimiento incorporo a esta matriz. Necesitamos coordenadas del suelo ocupado por la obra y de la propia finca, de ahí que tengamos el IVG+ que también nos hace falta por la ínfima diferencia de superficie de suelo. H).- INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Si las construcciones no están correctamente en Catastro, nos hace falta el ICUC. La segunda vez que reimprimimos lo hice porque me di cuenta de que no le habíamos pedido nada al registro, así que incluimos esto: I).= Rectificación de Catastro y Concordancia Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta (despreciando decimales) la superficie que refleja el Catastro. Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de LOS CITADOS DOCUMENTOS TÉCNICOS, tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (DEFECTO DE CABIDA DEL 9,43%). Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Como puede verse añadí a la fórmula usual (a veces hay que adaptarlas al caso) "despreciando decimales" pues la superficie de suelo catastral sin los decimales era casi la misma (98 m2 vs 97,95 m2), si bien utilizábamos la BGA por no tener CCDYG. Según título y registro, aunque es uno de esos casos en que no está claro, parece que el suelo mide 108,15 m2 por lo que se da ese defecto del 9,43%. De mejor o peor forma, lo que quise expresar es que el Catastro (sin BG) y la BGA decían prácticamente lo mismo y que se solicitaba un 199.2. SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento, serán satisfechos con arreglo a ley. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la Ley de Ordenación de la Edificación y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador. Los señores comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantesobligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a ***. Asimismo tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE. Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal“en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”. El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados. Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento. De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en ocho folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie ***, números *** y los siete anteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.= ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4 y nª 8ª. Concepto OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. Base: TOTAL: (Impuestos excluidos) El concepto rectificación descriptiva sin cuantía puede minutarse puesto que es compatible con la obra (si sería con una agrupación). Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
