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Claúsula suelo y atención diluida en la firma de la hipoteca

Diluir:

Disolver algo por medio de un líquido.

Disminuir la concentración de una disolución añadiendo disolvente.

Hacer que algo pierda importancia o intensidad hasta no poderse percibir.

En el maremágnum de sentencias relativas a cláusulas suelo dictadas por algunos Juzgados y Tribunales, es argumento recurrente en pro de la abusividad o anulación el de que la extensión de la cláusula relativa a la fijación de intereses ordinarios en las escrituras de hipoteca diluye la atención o alerta del deudor hipotecario quien, cuando llega el momento de referirle la situación relativa a la existencia de cláusula suelo y/o techo en el interés ordinario de su préstamo hipotecario, ya no es capaz de advertir la importancia de lo que se está hablando, de lo que se le está leyendo y explicando.

Reconozco la extrema farragosidad de la hipoteca, la gran complejidad de su clausulado, pero aún así el argumento de la atención diluida no se sostiene.

No es solo que no se entienda la cláusula suelo, sino que se ha diluido la atención del deudor. Siendo así, a partir de ese momento en que la atención queda diluida supongo que ya todo podría quedar puesto en tela de juicio (nunca mejor dicho). Ese deudor podría recuperar o no recuperar su atención o concentración, podría prestar o no prestar atención a nada más de lo que se diga durante el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario que le va a obligar durante 25, 30, 35, 40, 45 o 50 años.

La cláusula que voy a reproducir en este post se encuentra en el folio 10 y siguientes de los 30 folios que ocupa una escritura que fue redactada según minuta presentada por la entidad bancaria.

  • ¿Se supone que hasta ese momento la atención era máxima aún?
  • ¿Justo después de haberle dicho a alguien cuál va a ser su tipo de interés inicial y el mecanismo para su revisión se despista y ya no presta atención a la cláusula suelo?
  • Y luego, ¿se recupera o no se recupera la atención?

Lo digo porque a esas alturas de la lectura de la escritura aún no hemos hablado, por poner algunos ejemplos, de muchas cosas importantes que suceden, que se cuentan, más allá del folio 10 como por ejemplo las comisiones que se pagan o han de pagarse en el futuro, los gastos a satisfacer, las causas de resolución anticipada del contrato, la responsabilidad hipotecaria y la constitución de la hipoteca que es el momento en que queda uno obligado (aunque excepcionalmente pueda no ser así y de ello tengo previsto hablar otro día) a responder de la deuda no solo con el bien hipotecado sino también con todos sus demás bienes (¿o ya no?), los seguros, la cláusula de afianzamiento, la de protección de datos, las autorizaciones a las gestorías, los temas fiscales, etc…

Los Notarios sabemos hacer nuestro trabajo, sabemos hacer hincapié en algo, destacar lo importante, modular la voz o recalcar. Incluso sabemos decir, ¿tiene alguna duda? o ¿lo ha entendido usted? Hasta podemos repetir las cosas o decirlas de otro modo y no ser anodinos en nuestras lecturas y explicaciones. Algunos hasta contamos chistes. Curiosamente, y me lo decía un compañero el otro día, nadie alegará que se ha diluido en la lectura de una compraventa (¡y las hay bien farragosas como las de viviendas de protección oficial¡), ni firmando la escritura de la herencia de sus padres que podría incluir veinticinco fincas rústicas y ocupar más extensión que una escritura de hipoteca.

Expuestas mis líneas argumentales, aquí tienen el íntegro contenido (sin indicar la entidad bancaria) de una minuta de préstamo hipotecario firmada en 2010. Once días antes había firmado yo mi propia hipoteca que no contiene cláusula suelo, ni techo, a diferencia de esta otra que reproduzco a continuación.

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Les dejo con la cláusula

TERCERA.- INTERESES ORDINARIOS:

El capital prestado efectivamente dispuesto y pendiente de devolución en cada momento, devengará  a partir del día de hoy, en favor de xxxxxxxxxxxxxx, el interés del 6,50% nominal anual, pagadero en el domicilio de la entidad acreedora, sin necesidad de preaviso o requerimiento alguno. Dicho interés nominal será revisado con la periodicidad y en la forma abajo indicada.

Dichos intereses se liquidarán y serán exigibles en la siguiente forma:

Durante el periodo de carencia, habrá un primer período irregular de liquidación que comprenderá los días transcurridos desde la fecha de autorización de la presente escritura y el día 16 de Junio de 2010, transcurrido ese primer período de liquidación iniciarán el período regular de liquidación, durante el cual los intereses se liquidarán por meses vencidos, por lo que el primer vencimiento de intereses acaecerá el día 16 de Julio de 2010, y los sucesivos en igual día de los próximos 34 meses siguientes y correlativos en orden, salvo que se produzca la finalización de la carencia.

El importe absoluto de los intereses devengados, a satisfacer por la parte prestataria en cada vencimiento antes dicho, vendrá determinado por aplicación de la siguiente fórmula:

R = P * i * t / 36.000; Siendo:

R: importe de los intereses a satisfacer.

P: el principal del préstamo pendiente de devolución.

i: el interés nominal anual.

t: los días naturales que corresponden al periodo de liquidación.

Transcurrido el periodo de carencia, los intereses devengados serán satisfechos conjuntamente con las cuotas de amortización, en las mismas fechas establecidas para el pago de las mismas, determinándose el importe de cada una de las cuotas amortizativas de capital y pago de intereses por aplicación de la siguiente fórmula:

a = No * (1+Ia/K)n * I/k / (1+Ia/K)n – 1.

Siendo:

a  =  cuota  periódica en concepto de amortización e intereses.

No = nominal o importe del préstamo concedido.

Ia = tipo de interés anual nominal.

n = número de plazos en los que se amortiza el préstamo.

K = número de plazos de cada año.

No obstante el interés nominal anual inicialmente pactado, dicho interés será objeto de revisión, en cada uno de los periodos que a continuación se indican, en la siguiente forma:

Durante el período de carencia, llegado el día 16 de Mayo de 2013, se procederá a la revisión del tipo de interés, y a partir de entonces cada 12 meses, aplicándose en cada uno de los distintos y sucesivos períodos anuales que resten, como interés nominal, el resultante de incrementar  al valor de la denominada “REFERENCIA CAJAS DE AHORRO”, correspondiente al segundo mes inmediato anterior al de cada una de las fechas de revisión, un margen de 2 puntos, valor que no será objeto de ajuste alguno.

Será índice sustitutivo el valor de la “REFERENCIA MERCADO SECUNDARIO DEUDA PÚBLICA ENTRE DOS Y SEIS AÑOS”, correspondiente  asimismo al segundo mes inmediato anterior.

A efectos de determinar el interés nominal que resulte aplicable en cada uno de los períodos referidos, se tomará como índice principal el valor de la referencia denominada “CAJAS DE AHORRO”, a la que se adicionará un margen de 2 puntos.   

Si por cualquier circunstancia dejare de publicarse el índice de referencia principal, en tanto en cuanto no se restablezca su publicación, se tomará como sustitutivo el valor de la referencia “MERCADO SECUNDARIO DEUDA PÚBLICA ENTRE DOS Y SEIS AÑOS”, a la que se adicionará u margen de dos puntos.

Las mencionadas referencias oficiales, cuyos valores son objeto de publicación mensual en el Boletín Oficial del Estado por el Banco de España, se definen en el Anexo VIII de la Circular del Banco de España 8/1990, de 30 de marzo, modificada por Circular 7/1999, de 29 de junio (BOE de 9 de julio de 1999), en los siguientes términos: 

“CAJAS DE AHORRO” se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refiere el índice por el conjunto de cajas de ahorro. Dichos tipos de interés medios ponderados serán los tipos anuales equivalentes declarados al Banco de España para esos plazos por el colectivo de cajas de ahorros, de acuerdo con la norma segunda de la circular 8/1990 del Banco de España, siendo el índice es elaborado mensualmente por el Banco de España y publicado en igual forma que el anterior.

TIPO DE RENDIMIENTO INTERNO EN EL MERCADO SECUNDARIO DE LA DEUDA PÚBLICA DE PLAZO ENTRE DOS Y SEIS AÑOS, se define como la media móvil semestral centrada en el último mes de los rendimientos internos medios ponderados diarios de los valores emitidos por el Estado, materializados en anotaciones en cuenta y negociados en operaciones simples al contado del mercado secundario entre titulares de cuentas, con vencimiento residual entre dos y seis años.

Excepcionalmente, si por cualquier circunstancia resultare imposible determinar el tipo de referencia, tanto principal como sustitutivo,  las partes se obligan a alcanzar un acuerdo para las posteriores revisiones periódicas del tipo de interés, buscando parámetros análogos a los contenidos en las definiciones apuntadas,  correspondientes a España o en su defecto a la Unión Europea,  con los márgenes de incremento pactados.

xxxxxxx, conforme a lo dispuesto en la Orden del Ministerio de la Presidencia de 5 de mayo de 1994, no vendrá obligada a notificar  a la parte prestataria las variaciones experimentadas en el tipo de interés nominal aplicable en cada periodo. No obstante comunicará, tras cada variación, el tipo de interés correspondiente y en el supuesto de que la parte prestataria discrepare de la forma de cálculo, podrá manifestarlo por escrito ante xxxxxxxxxxx, en el plazo máximo de veinte días desde la comunicación, que se entenderá realizada por la remisión del recibo de la primera liquidación en que se aplique el nuevo tipo. De no manifestar su discrepancia en el plazo señalado o transcurridos diez días desde que le sea entregada la información que a continuación se indica, se entenderá a todos los efectos legales, que acepta el nuevo tipo de interés nominal. 

La parte prestataria podrá, con carácter previo, obtener de xxxxxxxxxxxx nota escrita y sellada comprensiva del nuevo tipo de interés a aplicar, pudiendo exigir del interesado la firma del recibí en un duplicado. En el supuesto de no aceptación, dispondrá del plazo de diez días para reembolsar el importe del principal del préstamo y demás cantidades adeudadas hasta entonces, calculadas según el último tipo de interés aplicado, incluida la comisión por cancelación anticipada, pudiendo xxxxxxxxx a su vez, en caso de discrepancia del prestatario sobre el nuevo interés, transcurrido el mencionado plazo de diez días, resolver anticipadamente el préstamo.

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TERCERA BIS.- LÍMITES A LA VARIABILIDAD DEL TIPO DE INTERÉS: 

No obstante la variabilidad del tipo de interés pactado en la cláusula financiera inmediata anterior, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés nominal anual aplicado en cada uno de los períodos de revisión del tipo de interés no podrá ser inferior al 3,00% ni superior al 15,00%.

De este modo, si como consecuencia de la revisión pactada, el tipo resultante para un determinado período (tras adicionar al interés de referencia el margen correspondiente) estuviera por debajo del límite inferior antedicho se aplicará, para dicho período, el tipo de interés nominal anual del 3,00%.

Por el contrario, si como consecuencia de la revisión pactada, el tipo resultante estuviese por encima del indicado límite superior se aplicará, para dicho período, el tipo de interés nominal anual del 15%.

¿Qué sucede a continuación de la cláusula suelo?

Tremenda, ¿verdad? Y ¿qué me dicen de las fórmulas? Pero, ¿a que lo qué mejor se entiende es lo de la cláusula suelo?

Pues si después de leer, apuntalabas la lectura y explicabas:

— “Ya sabe usted que pase lo que pase, no pagará nunca menos del tantos por ciento (esto es lo que se llama suelo), ni más del tantos por ciento (esto es lo que se llama techo)”.

En la mayoría de los casos la respuesta era del tipo:

— “¡Ojalá que llegara a ser solo del tantos por ciento¡”

O:

— “¡Cómo llegue a ser del tantos por ciento…¡”

Hipotecas sin suelo, ni techo

Me gustaría que vieran también un par de ejemplos de hipoteca sin suelo ni techo, que las hay y muchas también. Tal vez la mayoría….

Aquí tenemos una opción:

A efectos obligacionales tal limitación del tipo de interés no existirá respecto de la PARTE DEUDORA, cuya responsabilidad, conforme a la Ley, será por tanto ilimitada.

Y esta es otra:

El tipo de interés como consecuencia de la revisión no podrá superar el máximo del 9,250% nominal anual, tal y como se pacta en la estipulación correspondiente de la constitución de la garantía hipotecaria, si bien a efectos obligacionales el prestatario, ante xxxxxxxxxx, responde en todo momento por la totalidad del interés pactado y en su caso revisado, pudiendo sin embargo acogerse a la facultad que se le confiere en la estipulación SEGUNDA para cancelar anticipadamente el préstamo; pero para que tal cancelación anticipada se liquide de interés al tipo anterior deberá realizarse el pago antes de la fecha del vencimiento que incluya el nuevo tipo de interés ya revisado, pues transcurrida la misma se entenderá a todos los efectos que el prestatario acepta ese nuevo tipo de interés aunque después desee amortizar total o parcialmente de forma anticipada el préstamo.

¿No son más difíciles de entender estos párrafos que establecen la ausencia de suelo y techo?

Pues se leían y explicaban igualmente y se apuntalaba la explicación con un:

— Ya sabe usted que si sube el Euribor pagará más y si baja pagará menos, que no hay ni techo, ni suelo. Si sube, sube, si baja, baja.

Y mayoritariamente la gente te decía:

— Bueno, pues a ver si hay suerte y no sube mucho.

Conclusión

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No creo que la función judicial sea la de velar por el grado de atención de una persona que se encuentra en un momento trascendente de su vida como es el de comprar un inmueble e hipotecarlo. Es la idea que para mi emana de lo que alguien ha expresado en los comentarios al último post de notaríAbierta sobre gastos de la hipoteca:

El ordenamiento jurídico (y eso incluye la jurisprudencia) debería ser, al menos, éticamente sostenible para no validar posibles falsedades que puedan constituir comportamientos antisociales e inmorales

¡Ah¡ bueno y si alguien tiene algún remedio para conseguir que la gente no se diluya en los otorgamientos que lo diga.

Podríamos hacer la Orden anti-dilución en la lectura de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

O ¿qué tal una manuscrita? En ella la gente de su puño y letra escribiría:

“Yo, Fulanito, hago constar que no me he diluido ni un solo momento, durante la lectura de la escritura y que el Banco y el Notario, cada uno dentro de sus respectivas atribuciones, me han avisado de que debía estar concentrado todo el tiempo que durara el otorgamiento de mi escritura de hipoteca”

Más en serio. Algunas sentencias han llegado a comentar la importancia de la utilización de negritas, cursivas y subrayados, pero tales elementos solo resultan verdaderamente útiles si los otorgantes hacen uso de su derecho a leer la escritura por sí o si ya a posteriori se animan a leerse la copia de su escritura en sus casas cuando por fin la tengan en su poder, es decir, cuando ya sea tarde y la cláusula suelo forme parte de sus hipotecas.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

6 comentarios

  1. Buenas tardes Justito, durante esta última semana, en la Entidad en la que trabajo tenemos una afluencia de público mucho mayor de lo habitual, y todos están encantados de haberse diluido en el momento de la firma de su escritura de hipoteca.
    El problema aparece cuando le demuestras a alguien que su hipoteca no tiene cláusula suelo…. ¡se enfadan !!

    Me ha gustado mucho el comentario de Anaxágoras, muy cierto…

    Un saludo

    • Estimada María F: Están tan encantados que el chiste de moda en las notarías y bancos es ese que habla de un tipo que viene a preguntar por su cláusula suelo y ¡se enfada cuando se entera de que no la tiene¡ El colmo. Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.

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  2. Buen post, a pesar de leerlo sin ayuda, mi atención no se ha diluido.
    A mayor abundamiento, en banca minorista o de particulares es práctica habitual (o debería serlo), la entrega y explicación de las condiciones de la hipoteca previamente a la formalización ante notario. Por tanto la atención del hipotecante se debe diluir doblemente.

    • Querido Willi:
      Me parece a mi que usted y yo nos conocemos personalmente y por tanto sé que sabes de que estás hablando y no necesito darte más explicaciones.
      Así que gracias por la participación y el comentario. Un abrazo. Justito El Notario.

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  3. Nadie puede proteger al consumidor que no quiere ser protegido.

    • Querido Anaxágoras: Ni siquiera en griego se hubiera podido decir mejor:

      Κανείς δεν μπορεί να προστατεύσει τους καταναλωτές που δεν θέλουν να προστατεύονται.

      Gracias por la participación y el comentario que es verdad de la buena. Saludos. Justito El Notario

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