Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Pues, francamente no lo entiendo, y  me frustra mucho tanto esfuerzo y tanta explicación para obtener luego estos resultados.

Si quieren decir que inscriben la alternativa y que coordinan, allá ellos con sus incoherencias – e incurren en ellas porque tras un 18.2 no hay ya BGA sino una BGC como la copa de un pino y por ello solicito el 199.1 y no el 199.2 – y las de sus asientos, pero que solo precoordinen (cuando hay que coordinar) o no hagan constar que se ha coordinado (lo hacen pero no lo indican), pone de manifiesto un trabajo deficiente o como mínimo inexplicable. Lo que asienten en sus libros deberían de explicarlo en sus calificaciones, ¿no? Más que nada para que el resto lo entendamos.

Como me dijo uno una vez, y se la juré desde entonces: “Hay que estudiar más”. Sí, señores y señoras, tienen que entender el 18.2 porque soluciona muchos problemas y lleva fincas ya depuradas al registro. Si se usara como debiera, ¡cuánto cambiarían las tornas!

Al final para no cometer errores a causa de sus desajustadas inscripciones hay que vérselas y deseárselas para poder explicar lo que resulta del título previo casado con la posterior calificación registral y con la infumable nota online.

La semana pasada tuvo un caso prototípico por excelencia

Se trataba de una compraventa de dos fincas que previamente ya habíamos dejado al pelo (o eso pensábamos al no haber tenido noticia alguna de lo que nos esperaba):

 

Finca uno precoordinada cuando se había usado BGC obtenida tras el 18.2.

 

1.= RÚSTICA: TIERRA parte viña y parte blanca, sita en término municipal de *, Partido de *, Paraje , trozo llamado “”.
Superficie: Tres hectáreas, setenta y siete áreas, ochenta y siete centiáreas y ochenta y nueve decímetros cuadrados (37.787,89 m²).
Dentro de su perímetro existe un CONJUNTO DE EDIFICACIONES destinado a vivienda, dos almacenes y un aparcamiento, todo adosado entre sí, y en el interior del conjunto, un patio interior con una piscina, estando dicho conjunto identificado catastralmente como *.
La VIVIENDA propiamente dicha consta de dos plantas que se distribuyen en diferentes departamentos y servicios, tiene una total superficie construida de trescientos cincuenta y ocho metros cuadrados (358 m²), de los que doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados (284 m²) corresponden a la planta baja y los restantes setenta y cuatro metros cuadrados (74 m²). El APARCAMIENTO se distribuye en planta baja y tiene una superficie de sesenta y tres metros cuadrados (63 m²). Y los DOS ALMACENES uno en planta baja y otro en planta alta, tienen una total superficie construida de doscientos noventa y cuatro metros cuadrados (294 m²), de los que ciento treinta metros cuadrados (130 m²) corresponden al ALMACÉN 1 en planta baja, y ciento sesenta y cuatro metros cuadrados (164 m²) al ALMACÉN 2 en planta alta. En el interior del conjunto, orientado a su fachada Noroeste, existe un PATIO INTERIOR en el que se ubica una PISCINA, con una superficie de treinta y cuatro metros cuadrados (34 m²), que es igual a la superficie ocupada de parcela.
La total superficie construida del conjunto es de setecientos cuarenta y nueve metros cuadrados (749 m²).
Linderos de la total finca: Norte, parcela * del polígono * del Ayuntamiento de * que es camino y parcela * del polígono * que es la finca registral * de *; Sur, parcela * del polígono *; Este, parcela * del polígono * que es la finca registral * de * y parcela * del polígono * del Ayuntamiento de * que es camino; y Oeste, parcela * del polígono * y parcela * del polígono * que es la finca registral * de *.
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, finca registral número * (Código Registral Único *).
VALORACIÓN: ***.
DATOS CATASTRALES:
De lo rústico: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.
De lo urbano-edificaciones: *.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca (sin tener en cuenta decimales).

En la nota de información registral online que luego se cita consta: “FINCA PRECOORDINADA GRÁFICAMENTE CON CATASTRO, PENDIENTE DE PROCESAMIENTO A FECHA DE INSCRIPCIÓN ***ª”.

Yo, el Notario, hago constar que he consultado en la Sede Electrónica del Catastro los expedientes asociados (inmueble y finca) y a día de hoy no consta ninguno abierto ni que se haya procesado dicha precoordinación, por lo que siendo coincidentes la superficie registral y catastral (salvada la indicada diferencia) se solicita tenga lugar la coordinación utilizando la base gráfica catastral resultante del expediente de subsanación de discrepancias catastrales que luego se cita – y del que resultó la misma – por lo siendo correcta aquella base, que actualmente continúa inalterada, procedía efectuar al tiempo de la inscripción de dicho título la coordinación de la finca y no su precoordinación.

En el caso de que la base gráfica inscrita no sea la catastral resultante de dicho expediente, lo que no se aclara suficientemente en la nota de calificación que se encuentra unida a la copia autorizada del título que luego se cita, se solicita sea comunicada a Catastro la precoordinación a fin de que culmine el procedimiento.

Es decir, coordine usted que ya lo tenía que haber hecho o comunique usted la precoordinación porque parece que no lo hizo.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

 

2. Finca dos coordinada y así consta en Catastro pero el registro no lo dice en su nota.

 

2.= RÚSTICA: Tierra regadío, parte con viñas y parte con pasto, sita en término municipal de *, Paraje *.
Superficie: Una hectárea, cuarenta y tres áreas y cincuenta y cuatro centiáreas (14.354 m²).
Linderos: Norte, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino, parcela * del polígono *, parcela * del polígono *, que es la registral * de *, parcela * del polígono *, que son las registrales *, * y * de * y *; Sur, parcela * del polígono *, que es la registral * de *; Este, parcelas * y *, parcela *, que es la registral * de *, y parcela *, que es la registral * de *, todas ellas del polígono *; y Oeste, parcelas * y * del Ayuntamiento de *, que son caminos, y parcela * del polígono *, que son las registrales *, * y * de *, * y parcela * del polígono *, que es la registral * de *.
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, finca registral número * (Código Registral Único *).
VALORACIÓN: *.
DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, estando coordinada con fecha **, tal y como consta en la certificación catastralsi bienno consta el estado de coordinación en la nota de información registral online que me ha sido suministrada por el Registro competente, por lo que, yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias, quedando ambos documentos identificados y unidos a la presente escritura.

¿Cómo es posible que habiendo coordinación en Catastro no se indique en el registro?

 

En la copia autorizada que me trajeron los clientes había calificación (inservible para saber lo que había sucedido), nota (menos inservible que la calificación y tan insuficiente con la nota online) y, además, una de esos documentos en los que aparece la “imagen” de la finca y las coordenadas que me dio alguna pista pero no la suficiente para poner en relación lo que se contaba y sucedía en el título (18.2 de por medio) con lo que hubiera podido pasar después en la que ya llamo la “twilight zone” registral. El vendedor juró y perjuró que no había sido llamado del registro y que nadie se había opuesto a la inscripción en el expediente 199.1 (que era lo procedente) o 199.2 (que no tenía porqué tramitarse porque había BGC).

No entiendo nada y eso que de todo esto entiendo bastante…

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario