Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Tras llegar a las conclusiones (preliminares) que pueden leerse en la primera parte de este post sobre una póliza con “objeto inmobiliario”, aproveché el festivo sanjuanero para sondear opiniones sobre este asunto entre los compañeros resultando de mi encuesta hasta seis operativas distintas entre los Notarios consultados. Por supuesto, a las operativas notariales habría que añadir las de las diferentes entidades lo que, sin duda, nos dará lugar a un interesante juego de permutaciones y conmutaciones para resolver una cuestión que un año después de la entrada en vigor de la LCCI ya debía disponer de una secuencia claramente establecida y extendida por las oficinas bancarias y notariales. Tal vez el CGN debería emitir una circular que nos lo aclare, pues esta situación no es beneficiosa para nadie. Tiempo al tiempo.

 

Estas fueron las seis operativas que resultaron de mi sondeo

1. Plataforma con acta porque la plataforma comporta que haya acta. Aunque el propio CGN estimó prudente, en un principio, el acta en las pólizas, luego la DGRN ha dicho que no era necesaria. La remisión (plataforma) es, ex art. 14 LCCI, “a los efectos del artículo siguiente” (a los efectos del acta). Si no hay acta, no tiene por qué haber remisión de la documentación. El acta es solo para los préstamos hipotecarios. Si el Banco quiere acta (¿y puede quererla cuándo es solo para hipotecarios?) para una póliza de “objeto inmobiliario”, entonces sí que se haría con toda la documentación. En caso contrario, la entidad no tiene que facilitar al Notario la información precontractual ni el Notario tampoco tiene la obligación de controlarla.
2. Plataforma pero sin acta con lo que la operación se queda en Signo siempre “en curso” y no es posible pasarla a “finalizada”. Una opción sería indicar el número del Libro Registro de la póliza como si fuera el acta con lo que se consigue que desaparezca de “en curso” y que figure solo en “todos”. Algún compañero también habla de que la entidad puede darla de baja (previa solicitud), haciéndola desaparecer del listado (con lo que también desaparecería la documentación, razón por la que esta opción termina por no convencerme demasiado).
3. Envío de documentación al Notario al margen de la plataforma pero con la antelación de los diez días.
4. Envío de documentación al Notario al margen de la plataforma sin antelación pero resultando de la documentación que la ha habido.
5. Ni plataforma, ni envío de documentación bastando con una manifestación de los interesados en cuanto a la recepción en plazo de la documentación. A los efectos de esta variante, luego veremos una modalidad de manifestación tomada de una póliza real de una entidad bancaria. Supongo que los partidarios de esta tesis prepararán esa manifestación a modo de anexo ad hoc para su firma por los interesados cuando la póliza en cuestión no la contenga (pues si la contiene no tiene demasiado sentido duplicarla).
6. Y opción control LCCI (que ¿también se presupone en la anterior operativa?) y a firmar. Pero ¿qué es exactamente lo que debemos controlar? ¿cómo controlas que la operación se ajusta a la LCCI? Pues, por señalar algunas pautas, digamos que: el Banco debe cumplir el art. 14 y respetar el plazo, y las pólizas sujetarse a la LCCI en sus estipulaciones; el control notarial (que no se extiende a la antelación de los diez días en la información, bastando con confirmar al Notario que se han respetado) es en la forma pre-LCCI; la finalidad inmobiliaria no es más que una mera manifestación (aunque el objeto puede constar en la propia póliza) y los costes no han de ser necesariamente a cargo del Banco a diferencia de lo que ocurre en los préstamos hipotecarios (art. 14). Y en cuanto al el interés de demora, ¿de dos puntos o de tres puntos a añadir al que se esté pagando? No se redacta en este caso ninguna manifestación relativa al objeto, ni a la documentación, ni a los plazos, simplemente se ejerce ese mencionado control por parte del Notario.

En definitiva, para los partidarios de esta última opción, el legislador ha reservado todo el sistema de control notarial de transparencia de la información precontractual a las hipotecas, sin perjuicio de que sí debamos controlar que las concretas estipulaciones en una póliza no infringen la LCCI. En la diligencia de intervención, para los partidarios de este posicionamiento, se puede hacer constar algo de este tipo:

“Hago las advertencias oportunas sobre la sujeción a la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, en particular las relativas el derecho a la información precontractual y a la antelación de la misma no inferior a diez días naturales, cuyo cumplimiento y control compete a la entidad de crédito. Asimismo, advierto de las consecuencias relativas a ventas vinculadas y combinadas, prohibición de cláusula suelo, interés moratorio, imputación de gastos, comisiones iniciales y compensaciones por reembolso y al vencimiento anticipado por impago”.

Si la póliza no supera el control notarial, solo cabe denegar la intervención (o considerar la póliza no sujeta) en cuyo caso:

“Hago las advertencias oportunas sobre la posible sujeción a la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, en particular las relativas el derecho a la información precontractual y a la antelación de la misma no inferior a diez días naturales, cuyo cumplimiento y control compete a la entidad de crédito. Asimismo, advierto, en caso de tal posible sujeción, de las consecuencias relativas a ventas vinculadas y combinadas, prohibición de cláusula suelo, interés moratorio, imputación de gastos, comisiones iniciales y compensaciones por reembolso y vencimiento anticipado por impago, por lo que la intervención de la presente póliza responde a que de las manifestaciones de las partes no resulta tal sujeción“.

La operación que dio lugar a estos dos posts (que ya se ha firmado en otro sitio entiendo que en base a las posturas números 5 o 6) incluía en el texto del contrato algunas estipulaciones a tener en cuenta:

1. “Información y asistencia previa al contrato. El/Los Prestatario/s y el/los Fiador/es declaran haber recibido, con una antelación mínima de diez días naturales a la fecha de este contrato, la información precontractual establecida en la Ley 5/2019, FEIN y FiAE, junto con una copia del proyecto de este contrato que se ajusta al contenido de los referidos documentos de información precontractual”. En un préstamo personal “no inmobiliario” he comprobado que esta referencia no estaba incluida.
2. “El/Los Prestatario/s se obliga/n solidariamente entre sí y con el/los Fiador/es solidario/s, si los hubiere, a reembolsar al banco el capital del presente préstamo, así como los intereses, las comisiones, los impuestos y los gastos que se devenguen o graven dicha operación hasta su total pago, incluso los de carácter judicial o extrajudicial que se causen”.
3. “Los honorarios o aranceles notariales que se devenguen como consecuencia del otorgamiento de esta póliza, salvo que la parte prestataria tenga la condición de consumidor – en cuyo caso serán a cargo del Banco -, así como los aranceles, gastos o suplidos derivados de las copias que se expidan a solicitud de la misma”.

En mi opinión, en el caso que ha dado lugar a mis dos artículos sobre este tema pagaría el Banco pues se trataba de consumidores.

La manifestación en póliza se complementa en algunas entidades con un documento (parecido al de las hipotecas) en el que se mencionan todos los documentos necesarios para el otorgamiento y en el que el prestatario reconoce que le han sido entregados en tal fecha (anterior en diez días al día de la firma).

 

Entonces, ¿por qué posición me decantaré cuando me llegue una póliza con “objeto inmobiliario”? 

Tenía absolutamente claro hasta hace pocos días que la opción correcta era la número 2 (plataforma sin acta) pero parece que me voy a apuntar a la opción de envío sin plataforma con antelación (número 3). El envío sería por e-mail a mi dirección de correo corporativo, aunque como las entidades no me van a avisar de que preparan la firma de una póliza inmobiliaria mucho me temo que me veré en la tesitura de pasar por la número 4.

Ahora verás cómo tardarán un año en enviarme otra póliza inmobiliaria. Si así fuera, me alegro de que me haya llegado este primer caso y hasta de que se me haya escapado la operación de las manos porque ambas circunstancias me han permitido el estudio de la cuestión para la próxima póliza que me caiga en suerte.

 

Por cierto, ¿y si uno luego descubre que el dinero prestado se utiliza para otra cosa o que se utiliza por solo alguno de los prestatarios? Pues, allá ellos …

 

¿Y si el Banco se empeña en hacer acta?

En este caso ya hemos dicho que no es necesaria el acta pero la póliza no se puede firmar hasta que transcurra el plazo (como si fuera una hipoteca). Se podría firmar si el Notario lo estima prudente en cuyo caso sería gratuita. Pero si son los interesados o el Banco son los que la quieren, se puede hacer y ya no es gratuita. El haberla subido a la plataforma no cambia lo dicho. Como dice un compañero lo que hacen con eso es “parasitar la plataforma”.  El problema que se planteará el que llegue a la conclusión de que se cobra es cómo lo hace porque en el índice es un concepto gratuito y en los programas de gestión está configurado como tal.

 

Gracias a los compañeros Antonio Longo y Vicente Martorell por su ayuda en este proceso aclaratorio.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario