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disolución dos fincas

Disolución de condominio sobre dos fincas urbanas

“Tenemos dos parcelas urbanas en un pueblo. Una mitad pertenece a mis hermanos y a mi y la otra mitad pertenece a una asociación benéfica. Las fincas tienen el mismo valor pues son exactamente iguales. Teníamos pensado quedarnos una y que la asociación se quedara con la otra, pero nos dicen que dado que una de las fincas se adjudica a varias personas ya no estamos ante una disolución de condominio y nos proponen:

1º.= Extinguir el condominio sobre la finca que se adjudica la asociación. Se entregaría un cheque a cada copropietario por su parte (es decir, a mis hermanos y a mi). No se devengaría plusvalía municipal y la asociación tributaría por AJD.

2º.= Hacer una compraventa de una mitad indivisa de la otra finca. Mis hermanos y yo venderíamos nuestra mitad a la asociación y le pagaríamos con un cheque por un importe equivalente al de los cheques que la asociación nos entregaría a nosotros. Se generaría plusvalía municipal siendo la asociación el sujeto pasivo. Nosotros pagaríamos TPO“.

Pues como puede verse aquí, es posible que el Tribunal Supremo (que repite Sentencia el 5/6/2019, según me informa Sergio Mocholí) haya dejado abierta la puerta (¿o la tenía abierta ya?) a considerar que la reducción del número de comuneros subsistiendo la comunidad siga siendo una disolución de condominio, es decir que una disolución parcial sea tan disolución o extinción (al menos fiscalmente hablando) como la que es total (en la que se adjudica el inmueble a un solo condómino). Como a mis amigos de Tottributs me parece que la sentencia del post que enlazo al principio de este párrafo es farragosa (como lo será seguramente la otra que me cita Sergio Mocholí) y que no conviene fiarse demasiado de lo que dice, aunque desde luego dejaría abierta esa puerta que evitaría que la segunda escritura (en el caso de la consulta) sea de compraventa y no de disolución de condominio, con lo que también se pagaría por AJD y no por TPO. Tendría que pensarlo si se me da el caso y estudiarlo bien para ayudar a mis propios clientes a tomar una decisión. En cualquier caso, están en juego si se decidieran a aplicar el criterio (conforme veremos en el ejemplo que pondré para terminar este post) unos 637,50 Euros por lo que no sé si les merece la pena (con todo el lío que me consta que están teniendo con las dos dichosas parcelas) a los amigos que me consultan acogerse al criterio de las sentencias, toda vez que me dice Sergio Mocholí que: “Para que se le pueda aplicar al caso la doctrina del TS es necesario que se cumplan dos requisitos:

  1. Que no haya excesos en metálico (esto sí que se cumple).
  2. Y que la adquisición de los dos bienes tenga el mismo origen, de manera que se considere que hay una única comunidad sobre los dos y no dos comunidades diferentes (lo que no sé si cumple en este caso)”.

Sin embargo, ya a punto de sacar este post, también leo en Tottributs:

El TS declara sujeto a TPO la llamada «falsa extinción parcial de condominio»

Y sale de nuevo Sergio Mocholí al capote y dice que: “La STS de 26 junio dice que no cabe el 1.062 cuando el bien indivisible se lo quedan varios y se aplicaría al caso en que se extingue el condominio sobre un único bien con abonos en metálico”.

No acaba ahí la cosa, también Tottributs nos tiene contado hace no mucho tiempo que:

¿De locos o no?

Pero volvamos a la solución propuesta

También hay que tener en cuenta que la asociación benéfica tributaría por la parte que adquiere (el 50%) o más exactamente por el porcentaje que no tenía. Así lo ha establecido (también recientemente) el Tribunal SupremoMirenlo aquí. Yo aplico este criterio desde hace un tiempo y no me ha dado problemas hasta el momento.

Al margen de estos matices (y de que no sé si la asociación tendría alguna bonificación o incluso exención en alguno de los impuestos que se devengarían), el planteamiento que se hace me parece correcto puesto que no se está intercambiando una parte en una finca por otra parte en la otra finca como a priori se podría pensar pues eso sería una permuta en la que se pagaría TPO por el valor de la mitad de cada una de las dos fincas permutadas mientras que la disolución del condominio requiere (en principio) que se quede el inmueble un solo propietario. En este caso se quedan todos los hermanos con una de las dos fincas y esta es la razón por la que les propone hacerlo de este modo.

Los hermanos entregarán un cheque porque tienen que comprar la parte de la asociación y esta les dará a ellos uno para cada uno de los hermanos porque les indemniza su parte en la finca respecto de la que se disuelve el condominio. No habría dinero de por medio si pudiera hacerse como disolución. En cualquier caso, se quedan igual que estaban pues pagan lo mismo que reciben. A fin de cuentas es un intercambio de dinero, aunque como los negocios no son los mismos, no se pagarán los mismos impuestos. En la finca que se quedan los hermanos hay plusvalía (con la asociación como sujeto pasivo) y TPO (con los hermanos como sujetos pasivos) y en la que se queda la asociación, hay AJD (con la asociación como sujeto pasivo) y no hay plusvalía.

Pienso que se podría hacer todo en la misma escritura para abaratar e incluso pagar gastos e impuestos al 50%, pero eso ya es cosa de las partes (y de la notaría que no debería poner pegas a hacer una sola escritura).

Por otra parte, sé de ayuntamientos que giran plusvalía en casos de disolución y aunque no creo que este sea el caso, hay que estar alerta por si llegara alguna reclamación. En los casos de disolución de condominio sobre urbanas conviene tener un buen entramado de advertencias en el que distinguiríamos (de nuevo gracias a Sergio) entre los siguientes casos:

  1. CLÁUSULA FISCAL, si la finca proviene de una herencia.
  2. CLÁUSULA FISCAL, si la finca no proviene de una herencia y no hay exceso de adjudicación.
  3. Y CLÁUSULA FISCAL, si la finca no proviene de una herencia y hay exceso de adjudicación indivisible.

¿En qué caso estamos? Pues no tenemos información suficiente para valorarlo ya que tenemos, al menos, dos títulos diferentes, por lo que toda prudencia parece poca y puede que corramos el riesgo de quedar obligados al pago de la plusvalía municipal a los ayuntamientos más exigentes si metemos la pata.

disolución de condominio

A ver si se lo explico más fácilmente con un ejemplo resumido de lo que diría la escritura

ESCRITURA DE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO Y COMPRAVENTA

C O M P A R E C E N:

De una parte:

Los hermanos BAHAMONDE

De otra parte:

La asociación benéfica RITASCA

E X P O N E N:

I.= Que son dueños de las dos siguientes en fincas en la proporción de una mitad indivisa por sextas partes los hermanos BAHAMONDE y de otra mitad indivisa de la ASOCIACIÓN BENÉFICA RITASCA….

II.= Esto expuesto,

PRIMERO: DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO.

Que no les interesa seguir en condominio sobre la finca descrita bajo el número 1 y convienen en adjudicarla y la adjudican a la ASOCIACIÓN RITASCA que abona su parte a los hermanos BAHAMONDE mediante seis cheques bancarios nominativos ….

SEGUNDO: COMPRAVENTA.

Que la ASOCIACIÓN RITASCA vende a los hermanos BAHAMONDE la finca descrita en el expositivo II, quienes la compran y adquieren por el precio de XXX, cuyo precio se hace efectivo mediante un cheque bancario nominativo ….

TERCERO: GASTOS

¿Notaría por mitad y registro cada uno lo suyo?

E IMPUESTOS.

¿Con arreglo a ley?

(EJEMPLO: Si las fincas valieran 15.000 cada una, la asociación si fuera en Valencia, pagaría el 1,5% de 7.500 y los hermanos el 10% de 7.500 (la asociación 112,50 Euros y los hermanos 750 Euros, pero la asociación pagaría plusvalía y los hermanos no)).

Problemas de gananciales

¡Ah¡ Una cosa de la que no se ha hablado es la de la ganancialidad de la compra. Los que estén casados en gananciales, comprarán para los gananciales, a no ser que los cónyuges confiesen que el dinero de la compra es solo del otro y no de ellos. Es un inconveniente menor pero que hará que cuando se venda la finca (en el futuro) tengan que comparecer también los cónyuges en la venta. Tengo pendiente escribir sobre los problemas que la confesión puede generar en la notaría, que pueden ser bastante gordos. Tengo varios ejemplos recientes y ya saldrá ese otro post cualquier día de estos.

Tampoco hablaremos de las repercusiones de la disolución de condominio en el IRPF para no terminar de volvernos locos.

Gracias, como tantas veces, a Sergio Mocholí y a Tottributs.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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