Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Se trata de compartir un pequeño caso práctico con vosotros. La Señora Delaffé ha venido a la notaría y nos cuenta que "al ser descritas un par de fincas de la herencia de su padre que le correspondían a ella, fue indicado que, entre ambas, conformaban la parcela catastral ** del polígono ** del Catastro de Rústica de *** cuando en realidad, conforman la parcela *** del polígono *** y la referencia de suelo urbano ***". La primera finca mide novecientos cuarenta y cuatro metros cuadrados (944 m2), según catastro. Y la segunda mide treinta y siete áreas y ochenta y ocho centiáreas (3.788 m2), según catastro. No hay conflictos con colindante alguno, es decir, el Catastro está bien (o se da por bueno, sin mas). Ella está preocupada por arreglar el Catastro. Nosotros debemos pensar en todos los aspectos del asunto que podamos mejorar o resolver. ¿En qué podemos ayudar a esta Señora en la notaría? La pista de que no hay conflictos intentar excluir el artículo 18.2. La pista de la superficie de las fincas pretende que se pueda efectuar el cálculo de la diferencia de cabida (exceso o defecto) que pueda existir. La primera finca sufre un defecto y la segunda un exceso. Ambos pueden tramitarse por el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria utilizando la BGC. Además, necesita que se le arregle la titularidad en el Catastro (que podría ser importante para la tramitación de las diferencias de cabida) y para ello podemos tramitarle un expediente, es decir, una instancia general en abierto en la SEC y desde la notaría. La escritura quedó redactada de este modo NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DOÑA Interviene en su propio nombre y derecho, y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E: I.= Que es dueña, en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que se luego se dirá, de las siguientes fincas: 1.= RÚSTICA: Tierra secano viña, sita en ***. Superficie: Mide una suerte y dos cuartas, o sean veintidós áreas (2.200 m2). Linderos: *** INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de **** DATOS CATASTRALES: En la escritura que se cita como título consta erróneamente: “Forma parte de la parcela ** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada (erróneamente a nombre de ***) bajo la siguiente referencia: ****”. 2.= RÚSTICA: Tierra secano viña, sita en ***. Superficie: Mide medio jornal, es decir, veintinueve áreas, treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de DATOS CATASTRALES: En la escritura que se cita como título consta erróneamente: “Constituye el resto de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada (erróneamente a nombre de **** ) bajo la referencia catastral ***, antes citada”. TÍTULO: El de adjudicación de la herencia de su padre Don ***, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS DE FINCAS. Que al ser descritas dichas fincas fue indicado que entre ambas, conformaban la parcela catastral *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, cuando en realidad, conforman la parcela *** del polígono *** y la referencia de suelo urbano **** al encontrarse la finca al límite de la zona urbana de la pedanía de *** del término de ****, solicitándose del Registro de la Propiedad competente, para cuando proceda, la correspondiente inscripción, con la siguiente descripción actualizada de las fincas: 1.= RÚSTICA (hoy URBANA, según Catastro): Parcela de terreno, sita en Superficie: Mide una suerte y dos cuartas, es decir, veintidós áreas (2.200 m2), según título y registro, y novecientos cuarenta y cuatro metros cuadrados (944 m2), según catastro. Linderos: INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de REFERENCIA CATASTRAL: 2.= RÚSTICA: Tierra secano viña, sita en Superficie: Mide medio jornal, es decir, veintinueve áreas, treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2), según título y registro, y treinta y siete áreas y ochenta y ocho centiáreas (3.788 m2), según catastro. Linderos: INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada (erróneamente a nombre de los herederos de OTROSEÑOR QUE NO ERA SU PADRE, bajo la siguiente referencia: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por la compareciente a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. SEGUNDO.- Solicita de la Gerencia Provincial del Catastro la modificación de la titularidad catastral de la parcela ** y de la referencia catastral de la finca urbana (dado que aparece “en investigación”) para que sean atribuidas a la compareciente. La compareciente me autoriza a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno en la Sede Electrónica del Catastro para la modificación de la titularidad catastral de las fincas objeto de la presente, adjuntando a dicho fin copia simple electrónica de la presente escritura y del título de herencia mencionado en el apartado correspondiente. Presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. Diligencias Añadiré una diligencia con el justificante de la presentación y puede que el propio escrito (cosa hasta ahora no lo hacía, pero me parece que dejará las cosas mucho mejor) y supongo que entregaré la copia autorizada sin tener respuesta del Catastro (en el caso ADP que era similar tardaron meses en resolver). DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario **** y del Ilustre Colegio Notarial de ****, el día 24 de Febrero de 2022 para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la rectificación contenida en la matriz precedente consistente en el justificante de la presentación del expediente y en un testimonio del escrito dirigido a la Gerencia del Catastro en *** a fin de explicar y trasladarles el objeto del mismo. Dicho escrito fue acompañado de copia simple de la presente escritura y del título de la otorgante. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente y de dar por cerrada la tramitación para la que fui expresamente autorizado, yo, el Notario, Doy fe.=- Es la primera vez que pongo una diligencia relativa a trámites en abierto de una rectificación de este tipo. El escrito general Texto de "cortesía"-presentación que acompaña al e-mail a la dirección fedatarios.provincia@... : Por la presente les comunico que en el día de hoy (***) a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante, he presentado un escrito general acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ****. Escrito para adjuntar a la instancia general (junto con las CSE de las dos escrituras): Gerencia del Catastro de *** JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de *** y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: I.= Que en la ESCRITURA DE RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS DE FINCAS (número *** de protocolo de ***), otorgada ante mi por DOÑA ***, *** y titular del DNI/NIF ****, se hizo constar que dicha señora es dueña, en pleno dominio, con carácter privativo, de dos fincas que la pertenecen por adjudicación de la herencia de su padre Don ***, en virtud de escritura autorizada también por mi, el día ***, con el número *** de protocolo en cuya escritura fue indicado que ambas fincas conformaban la parcela catastral ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, cuando en realidad, conforman la parcela ** del polígono ** y la referencia de suelo urbano ** quedando tras el otorgamiento de la escritura su completa descripción de este modo: 1.= RÚSTICA (hoy URBANA, según Catastro): DESCRIPCIÓN ACTUALIZADA. INSCRIPCIÓN: ****. REFERENCIA CATASTRAL: ****. 2.= RÚSTICA: DESCRIPCIÓN ACTUALIZADA. INSCRIPCIÓN: ****. REFERENCIA CATASTRAL: ****. II.= Dicha Señora solicitó de la Gerencia Provincial del Catastro la modificación de la titularidad catastral de la parcela *** y de la referencia catastral *** de la finca urbana (dado que aparece “en investigación”) para que le sean atribuidas y me autorizó como fedatario autorizante de ambas escrituras para la tramitación del expediente catastral que sea oportuno en la Sede Electrónica del Catastro para la modificación de la titularidad catastral de las fincas objeto de la presente, adjuntando a dicho fin copia simple electrónica de la citada escritura y del título de herencia por el que le corresponde en cuya última escritura figuran las fincas descritas en los números ** y ** del inventario. III.= Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro se registre la cadena de titularidades catastrales sucesivas hasta la actual propietaria de las fincas que es la citada DOÑA ***. En *** a ***. Justito El Notario. Notario de ***. Las opiniones recibidas PRIMERA: "Entiendo que queremos dar por buena la superficie catastral, por lo que existe defecto de cabida no superior al 10 por ciento con respecto a la expresada en el Registro. No cabe el 18.2. Lo único que creo que se puede hacer es actualización de descripción de fincas con la CCDYG y solicitando coordinación conforme el 199.1. Siendo así yo diría que OTORGA: Que actualiza la descripción de las fincas conforme al catastro, manifestando que la realidad física de las fincas es coincidente con el mismo, y solicita la coordinación de conformidad con el 199.1 LH". Cierto, eso queremos. Sí, es correcto no cabe 18.2. Efectivamente, ambos son excesos superiores al 10% con lo que iremos por la vía del 199.1. Te ha faltado una cosa: Para cambiar la titularidad podemos tramitarle un expediente en abierto en la sede. SEGUNDA: "He planteado una escritura de subsanación y actualización descriptiva de las fincas en base al 199.1 LH por si el Registrador lo inscribiera así, aunque en caso de negativa del Registrador, por la superficie del defecto y exceso de cabida respectivamente de cada finca, haría un acta de rectificación de cabida del 201 LH. La subsanación sería para reseñar la nueva identidad catastral e incorporar las nuevas CCDYG. La actualización descriptiva de las fincas se haría en base a catastro (199.1) al ser la superficie real la catastral y no la registral. En un principio, al leer las explicaciones pensé en una agrupación, pero tras la ley del 2015, la finca debería nacer ya coordinada con lo que habría que subsanarla previamente, y ya pensé en la escritura de subsanación y actualización descriptiva". Muy correcta la referencia al posible expediente de cabida del 201. Esta opinión iba acompañada de una escritura perfecta salvo porque tampoco incluía la autorización para el trámite catastral. Me permito enlazaros con dicha escritura porque está muy bien hecha. Aquí está. Enhorabuena. Me alegra haber podido influir en algo. Bueno, la agrupación podía ser una opción pero no había necesidad en este caso (y una duda ¿con el PP podríamos agrupar una rústica y una urbana? Yo diría que no). Me temo que habrá que reorientar el asunto Atención antes que nada a la rapidísima resolución de este tema (unos pocos días han tardado en contestar). Me han escrito esta mañana y me dicen desde Catastro (una jefa): "Hemos visto este escrito y dado que la interesa da por bueno Catastro, consideramos que debemos esperar a la tramitación registral del 199 para poder hacer alteración aquí, porque una de las parcelas está en investigación (con estas somos especialmente cautelosos) y la otra a nombre de personas distintas del causante de la que ahora es titular, según escritura. En la escritura hay diferencias de cabida entre título y registro y catastro muy grandes. Desde notaría no se tramita un 201 de rectificación cabida del título, sino que lo remitís al registrador para que tramite e inscriba, en su caso, con la nueva descripción. En estas circunstancias cuando viene un particular a catastro con esas diferencias de cabida le decimos que rectifique título. Por otra parte, también hemos visto que podría ser que Catastro no sea correcto porque hay un hueco en cartografía entre las dos parcelas (aunque la interesada dice que lo es), siendo que la superficie conjunta de ambas parcelas más el hueco entre ellas suma 5.197 m2, y en título hay 5.134 m2, pero esto implicaría haber optado por otro procedimiento que no es el que se ha decidido seguir. Contestaremos oficinalmente al expediente abierto desde SEC (***) en este sentido". Me ha costado contestar. Me ha llevado un buen rato. Antes del Curso me hubiera costado muchísimo mas, pero ahora me ha salido esto: "Al margen de la cuestión de la titularidad (que era la causa primordial de mi trámite), lo cierto es que la interesada da por bueno el Catastro en cuanto a superficies. Puede que las diferencias de cabida sean debidas a que una y otra finca están a un lado y a otro de la zona urbana y hayan sufrido mermas con el paso del tiempo. Si lo que ocurre es que la base gráfica catastral no es correcta, habrá que cambiarla y para ello necesitaremos una base gráfica alternativa. Esa base gráfica alternativa puede afectar (o no) a otros titulares catastrales. Si les afecta, podríamos tramitar un expediente del 18.2. Pero si no afecta a nadie mas (y parece que podría no ser el caso por lo que me cuentas) podríamos ir con esa base gráfica alternativa al registro que inscribiría y os la comunicaría por el 18.3 a fin de conseguir la coordinación. La vía registral (18.3) puede eternizarse. Así que, si lo que ocurre en este caso (además del problema de titularidad) es que se considera que es necesaria una subsanación de discrepancias, sería un 18.2 lo que realmente habría que hacer puesto que el 199 no conseguirá llegar a buen puerto sin arreglar Catastro y menos aun con la titularidad tal y como se encuentra. En la notaría se tramitan las diferencias de cabida mas grandes (las del 201.1 y 203) que no se remiten al registrador. Del registrador son competencia las mas pequeñas (201.3). Antes de ir al 201, muchas veces hay que probarse con el 199 y así ocurre en un caso como este en el que por el valor que tienen estos inmuebles, la propietaria podría no estar interesada ni en el 18.2 con nueva base gráfica catastral y posterior 199, ni mucho menos en el 18.2 con el 201 (que le saldrá muy caro). Además, por mi parte, no veo viable (y no lo hago nunca) un 201 sin que la titularidad catastral esté correcta. Con lo que me cuentas, a mi modo de ver, el 199 está abocado al fracaso y no podremos llegar al 18.3 ni cambiar la titularidad. Así que solo veo dos opciones: .- Que lleve la escritura a registro a ver qué pasa. .- Que ponga en marcha un 18.2 previa obtención de la documentación técnica pertinente, "a ver qué sale". El 18.2 con el nuevo piloto que en Valencia funciona desde hace unos 10 meses es una maravilla porque nos reconduce todo al 199.1 o nos permite iniciar los expedientes del 201-203 con un Catastro perfecto". A ver si suena la flauta y lo reconsideran. De su escrito me llama la atención a lo de que desde la notaría no se tramita un 201. ¿Cóoooooooooomo? Y también que había que optar por otro procedimiento que no me dice (será el 18.2). También me intriga lo de la contestación oficial por la Sede puesto que lo tramité en abierto. ¿Qué os parece? ¿Seguís el hilo de la conversación? Y ahora, ¿qué hacemos? ¿cómo reconducimos este asunto? La titularidad errónea mas grandes diferencias de cabida han hecho fracasar mi expediente en la Sede y mi escritura al completo que habrá que llevar ahora por otro camino. Lo tengo en mente, pero para contarlo tenemos que dar marcha atrás y contar alguna cosa mas. ¿Para qué vino la Señora Doriffé? ¿qué nos pidió exactamente? Bueno, pues esta señora vino porque repasando con sus hijos (por unas donaciones que están proyectando) la escritura de herencia de los abuelos, descubrieron que las dos fincas objeto de la rectificación estaban mal en cuanto a sus datos catastrales. Los que se citaban no eran correctos y era necesario indicar los que verdaderamente les correspondían y eso hicimos, pero sin tomar la precaución de entrar en la Sede y consultar la ortofoto. Un gran fallo porque al consultarla tras la contestación de la Gerencia hemos visto claramente que una de las catastrales invadía "un poquito" el dominio público y que la vía pública que separaba las dos fincas tenía pinta de ser de reciente apertura o de estar simplemente proyectada porque va "campo a través", es decir, que atravesaba por el medio el bancal de mi clienta que estuvo conformado por dos porciones de tierra rústica (que eran dos registrales y probablemente una sola catastral) colindantes entre sí que ahora ya no son colindantes por la apertura o proyecto de ese vial que las separa situando, además, a una en zona rústica y a otra en la zona urbana. La señora ha venido hoy mismo a retirar y pagar su escritura pero ni la ha pagado (no se la voy a cobrar) ni se la ha llevado porque el impreso exento no estaba aun listo (todo esto se ha producido en plazo de tiempo increíblemente corto). Liquidarla tiene que liquidarla, pero la escritura ni sirve para Catastro, ni sirve para registro. Entonces, y repito la pregunta, ¿qué hacemos ahora? Bueno, yo de momento he mandado a la Señora Doriffé al ayuntamiento con una copia simple y una notita mía para que pregunté allí que qué pasa con esa calle. ¿Se va abrir o no? ¿Le van a expropiar o se la quitan a las bravas? Una vez que sepamos qué pasa con la calle podremos planificar la estrategia y en este punto os lanzo la pregunta a vosotros, ¿qué estrategia puede ser? ¿cómo reconducimos esto? Si el Catastro no hubiera reaccionado tan rápido, hubiera cobrado mi escritura pero con esta respuesta lo que me ha pedido el cuerpo es no cobrar dado que mi escritura ha sido inútil. Espero respuestas. Pues, ¡no vamos a hacer nada mas! La historia ha dado un inesperado giro. Me han vuelto a escribir de Catastro y me dicen lo siguiente: Hemos vuelto a ver el asunto con el Ayuntamiento de ***, con ocasión de la presentación por parte de la interesada de su modelo para el cambio de dominio (ellos tienen delegada competencia en estos casos) y hemos acordado lo siguiente: Considerando que la suma de ambas fincas en Catastro y en título en su conjunto no difieren del 10%, considerando que tenemos título previo fehaciente, que es la escritura de adjudicación de herencia, y que las dos fincas están inscritas, se va a hacer el cambio de dominio en la urbana (la notificación le llegará a la interesada). En la que está a nombre de otros titulares se va a dar audiencia previamente al actual titular catastral antes de realizar cualquier alteración. Tu notificación ya salió en el sentido opuesto al que te comentó pero ya te digo que a ella le llegará la resolución de cambio de dominio. De esta forma será más fácil la tramitación del 199 LH, que es el procedimiento por el que ha optado la afectada. Buenísimas noticias. Sí, se puede. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
