El blog de Justito El Notario

Base gráfica del solar para la declaración de final de obra de un elemento privativo
Registro de Operaciones Intracomunitarias (ROI): A propósito de las facturas sin IVA por copias autorizadas a favor de fondos de inversión extranjeros
El expediente de dominio para la inmatriculación: competencia, trámites y cuestiones esenciales
Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 190, 191, 192 y 193): Cuatro de golpe porque la semana que viene no habrá episodio (vuelvo a la otra)
Eduardo Llagaria Vidal, in memoriam
El derecho de reversión de un bien ganancial cuando el donatario fallece entre padre y madre donantes (escritura de herencia y otros conceptos)
Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 188 y 189)
Anotación de embargo e inscripción de hipoteca con expedición de la certificación de derecho y cargas o de dominio y cargas

Últimas entradas

“La usucapión de la isla”

Un grupo de unos quince o veinte opositores nos encontrábamos entre Septiembre y Diciembre de 2001 preparando el dictamen con Eduardo Llagaria Vidal en Valencia. Después de dos suspensos previos en el dictamen en las oposiciones anteriores de Madrid y Barcelona, Eduardo me puso (por fin) en …

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Parador de Albacete

Tras rescatar el coche del Aeropuerto de Barajas donde ha estado estacionado durante nuestro viaje a Bulgaria, hicimos camino hasta Albacete donde teníamos previsto cenar y dormir. La elección, una vez más, fue el Parador de Albacete. Los que no disfrutamos del AVE (¡con la …

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¿Puede el Notario cobrarme 25 € por una certificación catastral?

coste certificación descriptiva y grafica

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor …

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Chistes y anécdotas notariales: Episodio X

El Notario playero Resulta que, al igual que pasa en cualquier otro colectivo o profesión, en una determinada plaza costera había un Notario al que le gustaba poco estar en su notaría y en verano se pasaba la mayoría de las mañanas en la playa. …

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Chistes y anécdotas notariales: Episodio IX

Anécdotas de estados civiles Lo del estado civil da lugar a muchas anécdotas. La Señora mayor que llega de negro a mi notaría y le pregunto cuál es su estado civil. Me dice: casada. No sé por qué no me convenció la respuesta por lo …

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Receta del cuscús

Segunda receta que publico gracias a mis darkcompañeros. Hace un tiempo fueron los espagueti darkbonara y hoy nos daremos al darkcuscús. Hemos de agradecerla al amigo y compañero que la circuló en nuestro grupo pero más aún a su padre que anduvo destinado en Melilla cuando …

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Notarías del mundo

Compartí unas cuantas fotos de notarías del mundo en mis comienzos tuiteros (he aquí mi primer tuit). Desde entonces algunos amigos, de vez en cuando, me hacen llegar sus fotos de las notarías que se encuentran por esos mundos. Creo que ha llegado el momento …

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Compra de dos viviendas que son “una sola” y reducción por vivienda habitual de menor de 35

“Hace un mes compré dos viviendas que están conectadas entre sí (tipo dúplex) pero en la escritura de la compra de las dos viviendas el Notario no añadió que estaban conectadas. He querido beneficiarme de una reducción en el impuesto de TPO ya que soy menor …

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¿La copia electrónica autorizada que se presenta en el Registro de la Propiedad “cuenta” a efectos de numeración de las copias expedidas de una matriz?

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

“Escritura de préstamo hipotecario. Primera copia es la electrónica que se remite al registro para su inscripción. Si la entidad pide una nueva copia, ahora en papel ¿es primera o segunda?”

Y surgen las opiniones:

Es segunda, expresando si es o no con efectos ejecutivos. Ahora hay dos clases de copias autorizadas electrónicas, porque, junto a las copias autorizadas electrónicas depositadas en la Sede Electrónica Notarial a disposición de cualquier persona a la que el interesado permita consultarlas (que son las que generan CSV), siguen existiendo las copias autorizadas electrónicas remitidas de notario a notario, así como las enviadas a un registrador o a cualquier órgano de las Administraciones públicas o jurisdiccional, en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio, las cuales se envían a estas personas telemáticamente de forma directa por canales seguros y no mediante su depósito en la Sede Electrónica Notarial. Así se desprende del mantenimiento de los números 5 y 6 de este artículo 17 bis LN, que, se ocupan del traslado a papel de tales copias, lo que obviamente presupone su remisión por medios telemáticos.
La copia electrónica para remisión a registros es procedimental, y, por tanto, no numerada,
Artículo 221 RN: “Las copias autorizadas pueden ser totales o parciales, pudiendo constar en soporte papel o electrónico”. No hay más distinciones, así que son lo mismo, pero en distinto soporte.
No la he contado nunca como primera.
Nadie la cuenta como primera. Las copias son primera para cada otorgante. Puede haber dos primeras copias para cada uno de los otorgantes. Evidentemente no se va a contar la de Registro como primera copia para ninguno de ellos porque no son los destinatarios. Sería un error contarla.

Yo estoy con la opinión mayoritaria (4 contra 2).

¿Nos puede compensar la sanción por no respetar valor de referencia en ciertas operaciones de inversión?

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Se vende un buen puñado de fincas por un precio global de 350.000 Euros y se paga el 10% por TPO. Unas fincas, las buenas, respetan el valor de referencia y otras, las malas (que carecen de valor real y no tienen salida en el mercado inmobilario), no lo respetan. La operación constituye una inversión en la que o se compraba todo el paquete (las buenas y las malas) o no había trato.

La escritura se liquida y se gira en muy poco tiempo una sanción. Se le explica al afectado (fuera de la notaría) que se hubiera podido evitar subsanando la escritura para bajar el valor a las buenas y subírselo (por encima del VR) a las malas.

Sí, claro, pero el precio es global y no va a ser modificado por lo que seguirá siendo de 350.000 Euros y el impuesto será el mismo por lo que no habría habido ahorro alguno, salvo la sanción. Además, esa subsanación no es tan sencilla. Hay que contar con el vendedor y a este podría no interesarle hacer otro reparto distinto al ya pactado por razón de sus plusvalías en renta o municipales.

Seguí pensando y puesto que la operación constituye una inversión a corto o medio plazo, pensé que si se sube el valor a las fincas malas y se baja a las buenas, como las malas no se van a vender y las buenas sí, habrá mas ganancia que la que se derivaría del valor declarado por lo que es muy posible que con un par de ventas se recupere la sanción impuesta.

Luego pensé un poco mas. Algunas de las fincas buenas iban a ser objeto de agrupaciones y entonces, ¿podríamos valorar teniendo en cuenta el valor de referencia aunque fuera mas bajo que el de la venta? Sí, ¿por qué no íbamos a poder hacerlo? Téngase en cuenta que el valor de la agrupación no afecta al cálculo de la ganancia o pérdida. Pero, ¿y si la agrupación y venta o la venta y agrupación fueran en la misma escritura? Hombre, en tal caso la cosa canta un poco mas pero no conozco norma ni resolución de ningún tipo que lo impida. Si no lo hacemos es por prudencia pero, a priori, nada impediría que se hiciera de este modo. Somos libres para comprar por 100 algo que vale 50 y, por tanto, de ponerle en cada acto jurídico a las fincas el valor que consideremos (respetando el valor de referencia y con la salvedad que motiva esta breve entrada de mi blog).

En consecuencia, no nos obsesionemos con cumplir con el VR en ciertas operaciones. Evidentemente, en una operación de compraventa de nuestra vivienda, garaje y trastero mas vale respetarlo porque no es el tipo de inversión en la que el VR puede dar el juego que estamos comentando.

“El ayuntamiento tiene catastrado como vía pública una finca de mi propiedad que da acceso a otra que también me pertenece”

Se prepara (y firma) una compleja (especialmente por la cuestión fiscal) escritura de donaciones y disolución de condominio que lleva detrás otra escritura de declaración de obra por antigüedad.

Entre las fincas donadas hay una (el “trocito”) que fue adquirida en su día porque le faltaban metros a la finca en que se hizo la construcción. Es decir, era necesarios mas metros para llevar a cabo legalmente la construcción.

Supongo que el propietario de terrenos en la zona, segregó el trocito y lo vendió sin que el trocito y la finca principal se agruparan. Con los años el ayuntamiento “ha hecho suyo” ese trocito que constituye un acceso trasero a la propiedad principal y que fue asfaltado por el ayuntamiento a petición del propietario. Ese asfaltado hizo que Catastro convirtiera el acceso en vía púbica. Desconozco cómo tiene catalogado el trocito el ayuntamiento. Mis clientes no tenían ni puñetera idea de cómo estaba este asunto, quedando sorprendidos por la situación (sorprendidos e incrédulos como si, en el fondo, pensaran que yo había llegado a conclusiones erróneas).

Evidentemente, no me bastaba con llegar al “equilicuá”, tenía que hacer constar algo en la escritura.

Esto fue lo que dijimos

3.= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos: Norte, con más finca del comprador, Sr. *; Sur y Este, resto de donde se segregó; y Oeste, *.

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO:

DATOS CATASTRALES: No constan.

Manifiestan que esta finca constituye un acceso a la descrita bajo el número 2.= que catastralmente se encuentra configurado como vía pública.

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

Lo anterior fue en la donación y disolución de condominio

En la declaración de obra (en escritura aparte por circunstancias que no vienen al caso), se dijo esto al referirnos a los datos catastrales de la finca principal:

DATOS CATASTRALES: Se encuentra identificada bajo las siguientes referencias catastrales, que están erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de *, padre de la Sra. *:

Parte rústica: *.

Parte urbana: *.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.

Y luego continuamos diciendo:

Manifiestan que la finca descrita tiene un acceso a través de la registral * de * (Código Registral Único *) del mismo registro que les pertenece en la misma proporción que la que es objeto de la presente escritura la cual carece de datos catastrales propios y que catastralmente se encuentra configurada como vía pública unida funcionalmente a la que es objeto de esta escritura.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

Por supuesto, les dije a mis clientes que subsanar Catastro no sería tarea fácil y que era posible que lo mejor fuera dejarlo estar.

Agrupación de varias registrales que son una sola catastral

“Tengo que agrupar una serie de registrales que constituyen una sola catastral. La cabida según Catastro es bastante mas grande que la suma de las registrales. Sobre ellas hay una edificación que no es la que consta en el registro y que puede declararse por antigüedad catastral. En el registro me hablan de que tenemos que aportar no se qué informe. ¿Qué informe? ¿Qué hay que hacer?”

Uno de los alumnos del Curso Feapen de este año, dice:

Creo que este caso sería agrupación con arreglo a Catastro (que no requiere aportación de IVG+ para AGRUPACIÓN ni supone trámite alguno en la SEC porque lo que resulta de la agrupación ya consta en el Catastro) y de ampliación de edificación existente por antigüedad catastral o declaración de obra nueva por antigüedad (con mención o no de la demolición de obra antes existente).

PERFECTO.

En la agrupación de las fincas registrales, es obligatoria la coordinación de la finca resultante de la misma por lo que en este caso si la superficie de la parcela catastral, que ya aparece como una sola finca, es correcta, podría solicitarse la coordinación de la total finca por el procedimiento del 199.1, LH aunque en caso de que la superficie catastral fuera muy superior al 10% de la superficie inscrita, quizá conviniera el expediente notarial de cabida del 201-203 LH.

MUY BIEN.

En cuanto a la obra, si es correcta la descripción catastral de la obra y su antigüedad catastral, podría declararse la obra por antigüedad catastral si se ha prescrito el plazo para la acción del ayuntamiento de restablecimiento de la legalidad urbanística. Podríamos solicitar que se aporte el IEDI (informe municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística) o prescindir de él. Si lo tenemos, el ayuntamiento no estará obligado a contestar a la notificación que el registro deberá remitirle. Si no lo tenemos, el ayuntamiento estaría obligado a contestar a la notificación registral.

SEGUIMOS POR BUEN CAMINO.

La declaración de obra podría hacerse por antigüedad catastral: En caso de que constara una edificación en el registro diferente a la catastral y real, podríamos hacer previa a la agrupación y declaración de obra, una mención a las obras anteriores y a su demolición, incluyendo en la escritura la licencia para demoler, si la tuviéramos, aunque creo que no sería indispensable en virtud del artículo 202 LH y la Resolución DGRN 4/09/2019. Creo que no haría falta ICUC, al constar ya las obras en Catastro.

BIEN. NO TENGO CONTROLADA LA RESOLUCIÓN QUE CITA.

Felicidades. La resolución del caso es perfecta. Yo en la demolición no había reparado.

Elevación a público de un anexo de modificación de una póliza de préstamo que fue intervenida notarialmente

“Adjunto remito extensión de ICO de Periquito, S.L. para su elevación a público. La firma será DESDOBLADA. El documento de novación de extensión de ICO hace alusión al documento adjunto que fue intervenido en su notaría el * de * de 2020 por importe de *. El documento de extensión se firmó digitalmente el */*/2021 en tablet por el cliente. La elevamos a público para que intervenga la entidad a través de sus apoderados”.

Entonces, ¿la entidad no firmó y lo hace ahora? En tal caso, no veo posible la elevación a público. Hablamos de elevar a público porque previamente hay un documento privado que ha de estar firmado por todas las partes. Si no lo está, yo no veo elevación a público. ¿Cómo vamos a elevar a público y dar efectos, siempre sin perjuicio de terceros, al contrato desde la fecha inicial de su firma si una parte no lo firmó?

Además, estas elevaciones a público (estando firmadas por todos), a mi juicio, requieren algún tipo de anexo en el que se expliquen algunas cosas. Esos anexos se pueden hacer por ustedes o por la notaría, pero “elevar a público” sin mas (firmando ante Notario sin mas explicaciones), no me parece lo correcto. Por razón de la necesidad de dicho anexo, me veo posible el desdoblamiento (salvo que el anexo sea intervenido por todos los Notarios que intervengamos) porque el contenido de la póliza no sería el mismo. Por otra parte, al ser un caso susceptible de ser entendido de forma distinta por los diferentes Notarios que intervengamos la póliza, puede que mi visión no sea compartida por el compañero.

En consecuencia, los apoderados del banco (si hubieran firmado antes) tendrían que firmar en mi notaría al mismo tiempo que Periquito S.L. o en otro momento diferente, pero en todo caso aquí.

Además, el representante de la sociedad firmó el día * aunque no me queda claro en qué concepto lo hacía. A mí me parece que ella firma solo por ella misma (y no era garante-fiadora) con lo que podría entenderse que la sociedad podría no haber sido correctamente representada (con lo que entraríamos en el campo de la ratificación).

Dicho esto, el anexo mas o menos podría decir esto:

PÓLIZA DE MODIFICACIÓN DEL CONTRATO DE PRÉSTAMO *:

ANEXO 1:

COMPARECIENTES:

PARTE PRESTAMISTA:

BANCO *, S.A. con NIF: *.

PARTE PRESTATARIA:

PERIQUITO, S.L. con NIF: *.

BANCO *, S.A. y PERIQUITO, S.L., en el concepto en que respectivamente intervienen, comparecen ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, a efectos de elevar a público la precedente póliza de modificación del contrato de préstamo (NÚMERO *), del que forma parte el presente anexo, formalizada por las partes acreedora (con las firmas manuscritas de DON *, conDNI/NIF * y DON *, con DNI/NIF * en su calidad de apoderados de la entidad) y deudora (con la firma digital de DOÑA *, con DNI/NIF *) con carácter retroactivo desde el día de la firma del contrato (* de * de 2021), aceptando todos los comparecientes, según intervienen, íntegramente, el contenido del contrato, de su modificación y del presente anexo y dándole efectos desde la citada fecha de su firma. En *, a * de 2024.

Al hilo de esta cuestión surge otra que creo está íntimamente relacionada

El comentario lo hace un compañero al que no sé si le dije algo razonable o no, porque no me contestó a lo que le dije así que me quedé con la duda.

“He visto que habías escrito sobre esto y me interesa tu opinión sobre este caso. Póliza ICO intervenida el 11 de junio de 2020 por importe de 12.000 Euros. El 22 de febrero expido traslado con efectos ejecutivos. En 2024 pretenden “elevar” de modo unilateral la moratoria que habían firmado el 11 de marzo de 2021, en la que además reconocen que no ha habido amortización y que el saldo sigue siendo 12.000. En lo que se pretende elevar, que tiene firma manuscrita, hay consentimiento del deudor a la unilateralidad y consentimiento anticipado para futuras copias ejecutivas”.

Me dices que la moratoria autorizaba la unilateralidad y que hay una firma manuscrita. Pero yo también me fijo en la firma/s del propio banco, ¿firmó o no firmó? ¿a mano? ¿electrónicamente? Y ahora al elevar a público, ¿tú redactas algún anexo o se intervendría tal y como te lo la traen? Yo he tenido recientemente el caso de una elevación a público (sin el problema del testimonio ni el de la unilateralidad) que el banco no había firmado (ni rastro de firma) y que el administrador había firmado electrónicamente (me pareció una simple firma de un documento pdf) aunque creo que sin usar un certificado de representante de la sociedad deudora. Así que me cerré en banda y dije que sin firma del banco (pues la firma actual no podía suplir a la que en su día debió hacerse), y además un anexo, no lo firmaba.

Bien, ¿y si se hubiera expedido un testimonio ejecutivo de la póliza anexada que, como tú, yo también intervine? Pues para empezar hubiera podido pasárseme perfectamente (de hecho, no se me había ocurrido mirarlo), aunque ¿qué impide modificar un contrato que se está ejecutando? Nada, ¿no?, aunque si esa modificación se está firmando unilateralmente por el acreedor, ¿la cosa podría cambiar? En la nota del CGN que cito en mi artículo parece ser que se dice (o que yo concluyo): “este régimen excepcional no es aplicable cuando lo que se pretende es la elevación a público o la intervención del contrato originario que unilateralmente otorgado no tendría eficacia ejecutiva como tampoco la tendría la moratoria si el contrato originario no se eleva a público o se interviene (“la eficacia ejecutiva depende de que la posea el título originario o primordial; en otro caso, tampoco tiene eficacia ejecutiva la moratoria aisladamente considerada”)”. La moratoria no tiene eficacia ejecutiva si el contrato originario no se intervino pero si la tiene si se intervino y no parece, pienso, que la situación cambie si la ejecución ya ha sido iniciada….

En una compraventa, el dinero sale del que compra y tiene que llegar al que vende, ¿no?

Parece muy obvio que si yo vendo y otra compra el que compra me tiene que pagar a mi y no a mi abogado que puede estar representándome en la compraventa o no.

Generalmente en estos casos suele actuar el abogado como representante y suele quedar muy extrañado (y hasta ofendido) cuando le digo que el dinero que ha pagado el comprador tiene como destino final una cuenta de su cliente no una cuenta suya y que si quiere recibir el pago de ese modo y otorgar carta de pago del total precio en nombre de su cliente debe estar autorizado para actuar en esos términos en el propio poder.

¿No? A mi me parece de cajón y no me hacer flaquear los que se ofenden porque lo han hecho mil veces así y no solo no les han puesto pegas en ningún otro sitio, sino que al ponérselas yo estoy pongo en duda su honorabilidad profesional puesto que estoy sospechando o creyendo que se van a quedar con la pasta de sus clientes.

Que no, que no, que no desconfío pero si yo comprador (ahora soy el comprador) he soltado un pastón para comprar a mi abogado y mi abogado ha enviado ese pastón a otro abogado y no a quien se lo tiene que enviar. pues me podría coger un considerable cabreo sobre todo si el Notario no ha sido un hombre prevenido (que vale por dos) y ha buscado alguna fórmula para cubrir las espaldas a mi que compro y al que me vende.

Esto expuesto, les dejo con el modelo y la diligencia que lo completa

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *, de cuyo precio:

– * cantidad equivalente al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Yo, el Notario advierto:

– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.

– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.

.- *, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para efectuar el pago de los suministros eléctrico y de agua pendientes, así como la parte proporcional del IBI del año en curso y de las cantidades pendientes de pago a la Comunidad de Propietarios.

.- *, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora hasta que tenga lugar la entrega de licencia de segunda ocupación de la vivienda y la de una nota simple registral en la que no conste, tras su cancelación contable, notarial y registral, la hipoteca reflejada en el apartado de cargas.

.- Y en cuanto al resto, es decir, *:

– * se declaran recibidos por la Sra. *, el día *, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores, en concepto de honorarios profesionales), y a la cuenta de cargo el código *, cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

– *, se declaran recibidos por la Sra. * en el día de hoy con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores), y a la cuenta de cargo el código * (a nombre de Doña *, cuyos datos identificativos constan previamente y es abogada de la parte compradora), cuya cantidad le será transferida a los vendedores (o a la entidad acreedora) con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

.- y el resto, es decir, la cantidad de *, se declaran recibidos en el día de hoy, con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores), y a la cuenta de cargo el código * (a nombre de Doña *, cuyos datos identificativos constan previamente y es abogada de la parte compradora), cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

El importe de las dos últimas transferencias, junto con el importe de las retenciones indicadas, fue recibido mediante transferencia bancaria exterior, realizada el día *, correspondiendo a la cuenta de cargo de titularidad de los compradores el código *.

Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de dichas transferencias.

A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite, en el cual se indica un valor INFERIOR (*) al indicado en la presente escritura.

5ª DILIGENCIA.- En *, mi residencia, a *.

La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que, en el día de hoy, se me hace entrega de un JUSTIFICANTE BANCARIO DE TRANSFERENCIA por un importe que asciende a la cantidad de *.

COMPARECE en este acto DOÑA *, cuyas circunstancias personales y concepto de su intervención constan anteriormente reseñadas en la escritura precedente, a los efectos de otorgar a favor de los compradores la más completa y eficaz carta de pago del total precio de venta, señalando que de los * que habían sido recibidos en cuenta a su nombre:

.- Los citados * han sido transferidos a los vendedores correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la de abono el código *.

.- Los restantes * quedan retenidos y corresponden a sus honorarios profesionales y a los gastos de obtención del certificado de eficiencia energética y de cancelación notarial y registral.

Acepto dicha entrega e incorporo a la presente fotocopia por mí, el Notario, obtenida a modo de testimonio.

Así lo dice y otorga.

Un nuevo caso

El abogado me dijo: “Que sepa usted que no estoy de acuerdo y que esto le ha costado * Euros a mi cliente por la emisión del cheque bancario”. Y añadía que su poder le permitía “vender, vender y vender”. Vale, pero también dice cobrando con anterioridad o en el acto o aplazando el cobro y yo creo que ninguna de estas cosas está sucediendo cuando el que ha cobrado es él.

Le dije, no obstante que seguiríamos hablando y al comentar el caso con los compañeros tuve tres opiniones a favor del abogado y dos en favor de la mía (resultado final 4-3). Esto fue lo que se dijo a mi consulta:

Tengo una discusión frecuente con abogados en las compraventas. El vendedor está representado con un poder general o con un poder especial para vender con una fórmula digamos clásica. El comprador manda el dinero a cuenta del abogado y yo le digo que no, que el dinero tiene que llegar al vendedor y que lo tiene que transferir y cuando lo haga, diligencia y carta de pago. ¿Tengo razón? Aún con un poder más detallado tendría dudas. Te doy poder para vender y para que cobres tú y luego me mandas el dinero y para que en esos casos, aún así, des carta de pago

No lo veo tan radical como tú. Lo importante es que consten los medios de pago y salvo que el poder diga que solo puede vender si la transferencia se ha hecho a una cuenta del vendedor, lo permitiría. Que acredite luego el abogado que ha hecho una trasferencia al vendedor creo que no es trabajo nuestro. Ya se lo exigirá el vendedor. Si me lo justificaran haría una diligencia.
Yo admito pagos desde la cuenta del abogado que manifiesta que previamente había recibido los fondos del comprador. Eso forma parte del trabajo del abogado. Lo importante es el pago desde el comprador o su representante al vendedor o su representante precisamente porque hay poder. Las relaciones internas del mandato entre cliente y abogado no deben interferir la compraventa.

También hay que señalar que en el foro estaban compartiendo el caso otros 27 notarios y no se manifestaron ni a favor ni en contra. Así que 4 a favor, 3 en contra y 27 abstenciones. Bueno, el abogado de la otra parte estaba de acuerdo con su compañero así que seríamos 5-3-27.

En comentario aparte hubo un compañero que me decía que lo hacía como yo si bien le bastaba con se le acreditara la transferencia de los fondos, sin comparecencia para otorgar carta de pago.

Y esto decía el poder:

“Primera.- Vender, o por cualquier otro título oneroso, transmitir, bienes muebles o inmuebles, en todo o parte, en nuda propiedad o en usufructo, de naturaleza rústica o urbana, por los precios, pactos, y condiciones que juzgue oportunos, cobrando con anterioridad o en el acto o aplazando el cobro, aceptando y cancelando, en su día, las garantías que se establecieran por el precio aplazado, describiendo o aceptando, con arreglo a derecho, descripciones de los bienes y declaraciones sobre su procedencia, situación posesoria, arrendaticia y de cargas, ya exhibiendo los oportunos documentos, ya declarándolo verbalmente y consentir la subrogación y cancelación de las hipotecas que graven los bienes vendidos”.

A propósito de este nuevo caso hubo discusión tuitera pero no saqué nada en claro excepto por la referencia a los indicadores de blanqueo de capitales que me hizo un compañero. Supongo que quería decir que el cobro por parte del abogado del vendedor y no por este, no es indicio de blanqueo de capitales. Vale, bien, ¿y qué? ¿Qué como expresamente se excluye está permitido? Sigo sin verlo, la verdad.

Escritura de poder especial para donar unos poderdantes y vender otros en favor de apoderados distintos

Cuando una escritura de compraventa y donación en la que firma un montón de gente está ya casi lista y le echamos un último vistazo, salta la liebre: el título de una de las vendedoras con una confesión de privatividad y hay que localizar a a sus hijos (los herederos forzosos del confesante para que firmen). Como algunos tenían prisa o eran gente mayor que no podía soportar una larga espera fue preparado sobre el marcha este poder.

Por cierto, me sentí como el portero de la foto parando el gol que nos hubieran metido en el registro cuando nos espetasen el 95.4 RH.

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *.

C O M P A R E C E N:

DON

DOÑA

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto.

O T O R G A N:

I.- * juntos y separadamente confieren* PODER tan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea necesario, en favor de DOÑA *, DATOS, para que, aunque al hacerlo se incida en las figuras jurídicas de la auto contratación, doble o múltiple representación, y/o exista contraposición de intereses, pueda ejercer las siguientes.

F A C U L T A D E S:

DONAR todos los derechos que por cualquier concepto o título les pertenezcan sobre la finca registral número *, de las del Registro de la Propiedad de *, sita en término municipal de *, a DON *, titular del DNI/NIF *, por el valor que libremente estipulen.

II.- * juntos y separadamente *confieren* PODER*** tan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea necesario, en favor de DON *, DATOS, para que, aunque al hacerlo se incida en las figuras jurídicas de la auto contratación, doble o múltiple representación, y/o exista contraposición de intereses, ejercer las siguientes.

F A C U L T A D E S:

VENDER todos los derechos que por cualquier concepto o título les pertenezcan sobre la finca registral número *, de las del Registro de la Propiedad de *, sita en término municipal de *, a DON *, titular del DNI/NIF *, por el precio, condiciones y pactos que libremente estipulen.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, los comparecientes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten a los comparecientes de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la Notaría de Pinoso, sita en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

El/los compareciente/s presta/n su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los compareciente/s a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesado/s, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, estos renuncian a su derecho a leerla por sí mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo todos constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficiente, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, número * y los *folios posteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Explicación de las cargas que figuran en la nota simple de una vivienda que va a ser objeto de venta

“En el apartado de cargas de un inmueble que estoy interesado en comprar consta que existe una hipoteca de 72.100 € de principal aunque a mí me dicen los propietarios que les faltan por pagar 32.000 €, aproximadamente (y me enseñan certificado de deuda pendiente). Entonces, ¿por qué la mención a intereses ordinarios, de demora e importe de subasta?”

El registro no lleva un registro de lo que vamos pagando. Solo registra la deuda inicial. El resto son las cifras de la responsabilidad hipoteca. Se trata de una cuestión compleja de entender y que no le afecta al consultante porque esa hipoteca se cancelará cuando compre (no indica que se vaya a subrogar en ella). Por último, el valor para subasta si llega el caso de subastar, es imprescindible en toda hipoteca. Resumen: Todo es normal. No hay motivo para la preocupación.

Las cifras de la responsabilidad hipotecaria han desaparecido en muchísimas hipotecas. Ahora que los bancos pagan el impuesto habrán hecho cuentas. Tantos millones por AJD a causa del incremento (que a veces era descomunal) de la responsabilidad hipotecaria o tantos millones a causa de una eventual ejecución de la hipoteca que no nos permitiría reclamar mas allá del principal. Seguro que les han salido las cuentas y, claro, han casi suprimido los conceptos accesorios de la responsabilidad hipotecaria. Por supuesto, ahora las facturas de las notarías y registros son mucho mas pequeñas (y también las pagan los bancos). No sé si esas cuentas también las habrán echado.

Yo suelo explicar esas cifras diciendo: Estas cantidades se establecen para calcular el impuesto, influyen en la minuta notarial y registral, y se tendrán en cuenta en un supuesto raro. ¿Cuál es? Que se venda el inmueble; que el comprador no se subrogue en la hipoteca y que el vendedor deje de pagarla. El nuevo propietario sobre puede sufrir la responsabilidad hipotecaria de la finca hasta donde alcancen dichas cifras. El deudor (el que ahora es vendedor) responde hasta el último céntimo.

Y cómo es raro que alguien compre un inmueble hipotecado y se arriesgue a que el anterior propietario no pague, pues esas cifras tienen una importancia secundaria y relativa.

Fin.

Los tramos de patrimonio preexistente en Donaciones y Sucesiones

Es raro que te aparezca un heredero o un donatario que supere la cifra mínima de patrimonio preexistente, pero yo he tenido un caso recientemente que hizo profundizar en el tema.

Dado que en Valencia tenemos un trato fiscal de la donación muy favorable y se paga muy poco (nada hasta 100.000 de padres a hijos y bonificación del 99% por encima de esa cifra) me planteé si podría cambiar la circunstancia en el caso de que alguien no estuviera en la escala mas baja de patrimonio preexistente y estuviera en la segunda.

Con ayuda de mi gestora de confianza, hicimos unos cálculos:

Donación de 100.000 Euros y patrimonio preexistente escala mas baja o siguiente escale, sale a 0 Euros.
Con 110.000 Euros y patrimonio preexistente en la escala mas baja, se pagan 7,82 Euros y en la escala siguiente 8,21 Euros.

O sea, que hay diferencia aunque sea mínima y, por tanto, yo creo que conviene poner la escala que corresponda, aunque luego para rellenar la casilla en la página de la Generalitat Valenciana, te piden la cifra de patrimonio y como es imposible, o te la inventas o pones un céntimo mas que la escala mas baja o el límite de la escala en la que estés.

Luego me surgieron dos dudas.

¿Los tramos son diferentes en Donaciones y Sucesiones? ¿Hay tramos distintos autonómicos y nacionales?

La respuesta, hablada con mi gestora, es que los tramos son muy parecidos, pero no son idénticos en cada comunidad ni los nacionales. Los de cada lugar sí que son los mismos para sucesiones y donaciones.

Entonces busqué los de Murcia, Valencia y estatales.

Espero que sean los correctos:

Murcia

De 0 a 402.678,11

De más de 402.678,11 a 2.007.380,43

De más de 2.007.380,43 a 4.020.770,98

Más de 4.020.770,98

Valencia

De 0 a 390.657,87

De más de 390.657,87 a 1.965.309,58

De más de 1.965.309,58 a 3.936.629,28

De más de 3.936.629,28

ESTATAL:

1.er tramo. De 0 a 402.678,11 euros.

2.º tramo. De más de 402.678,11 a 2.007.380,43 euros.

3.er tramo. De más de 2.007.380,43 a 4.020.770,98 euros.

4.º tramo. Más de 4.020.770,98 euros.

¿Y cuándo actúa el coeficiente multiplicador ESTATAL del art. 22 de la Ley de Sucesiones? Pues el artículo dice:

Artículo 22. Cuota tributaria.

1. La cuota tributaria por este impuesto se obtendrá aplicando a la cuota íntegra el coeficiente multiplicador en función de la cuantía de los tramos del patrimonio preexistente que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma y del grupo, según el grado de parentesco, señalado en el artículo 20.

2. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el coeficiente o la cuantía de los tramos a que se refiere el apartado anterior, o no resultase aplicable a los sujetos pasivos la normativa propia de la Comunidad, se aplicará el que corresponda de los que se indican a continuación, establecidos en función del patrimonio preexistente del contribuyente y del grupo, según el grado de parentesco, señalado en el artículo 20: Y LOS CITA…

Cuando la diferencia entre la cuota tributaria obtenida por la aplicación del coeficiente multiplicador que corresponda y la que resultaría de aplicar a la misma cuota íntegra el coeficiente multiplicador inmediato inferior sea mayor que la que exista entre el importe del patrimonio preexistente tenido en cuenta para la liquidación y el importe máximo del tramo de patrimonio preexistente que motivaría la aplicación del citado coeficiente multiplicador inferior, aquélla se reducirá en el importe del exceso.

En los casos de seguros sobre la vida se aplicará el coeficiente que corresponde al patrimonio preexistente del beneficiario y al grupo en que por su parentesco con el contratante estuviese encuadrado. En los seguros colectivos o contratados por las empresas en favor de sus empleados se estará al coeficiente que corresponda al patrimonio preexistente del beneficiario y al grado de parentesco entre éste y el asegurado.

Si no fuesen conocidos los causahabientes en una sucesión, se aplicará el coeficiente establecido para los colaterales de cuarto grado y extraños cuando el patrimonio preexistente exceda de 4.020.770,98 euros, sin perjuicio de la devolución que proceda una vez que aquéllos fuesen conocidos.

3. En la valoración del patrimonio preexistente del contribuyente se aplicarán las siguientes reglas:

a) La valoración se realizará conforme a las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.

b) Cuando se trate de adquisiciones “mortis causa”, se excluirá el valor de los bienes y derechos por cuya adquisición se haya satisfecho el impuesto como consecuencia de una donación anterior realizada por el causante. La misma regla se aplicará en el caso de acumulación de donaciones.

c) En el patrimonio preexistente se incluirá el valor de los bienes y derechos que el cónyuge que hereda perciba como consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal.

4. En el caso de obligación real de contribuir, el coeficiente multiplicador será el establecido en el apartado 2 anterior. El mismo coeficiente multiplicador será aplicable en el supuesto de obligación personal de contribuir, en los casos de donación de bienes inmuebles situados en el extranjero o cuando el sujeto pasivo o el causante fuesen no residentes en territorio español.

Es decir, que los coeficientes estatales son supletorios y solo actúan en unos pocos casos.

Al final, en la donación en la que surgió la duda, se hizo constar lo siguiente

Manifestaciones fiscales de los donatarios:

A efectos de gozar de la bonificación del 99% sobre la parte de la cuota tributaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por los sujetos pasivos, manifiestan que son hijos de la donante.

A efectos de la aplicación de la reducción de CIEN MIL EUROS (100.000,00 €) de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establecida en el artículo Diez Bis 1º de la Ley 13/1997, de 23 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana, que regula el Tramo Autonómico del Impuesto sobre la Renta y restantes tributos cedidos DECLARAN que:

1º.– Los donatarios tienen su residencia habitual en territorio español.

2º.- La donante y los donatarios son HIJOS, y estos últimos son mayores de 21 años.

3º.- A los efectos de una posible acumulación de donaciones, los donatarios manifiestan que no han recibido de la misma parte donante donación alguna en los tres años anteriores a la fecha devengo de la presente donación.

4º.- A los efectos del límite de reducción, los donatarios manifiestan que no han aplicado reducción por parentesco de conformidad con lo establecido en el artículo 10 bis 1º de la Ley 13/1997 de 23 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana por adquisición lucrativa de la misma parte donante en los cinco años anteriores a la fecha de devengo de la presente donación.

Y a efectos de la aplicación de los coeficientes multiplicadores para obtener la cuota tributaria, los donatarios declaran que la cuantía de sus respectivos patrimonios preexistentes no supera la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS NUEVE EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (1.965.309,58 €).

Usufructo conjunto y sucesivo adquirido por ambos cónyuges adquiriendo solo uno de ellos la nuda propiedad

Un matrimonio sujeto al régimen supletorio alemán compra unas fincas. Ella compra en nuda propiedad y ambos en usufructo conjunto y sucesivo. En la nota de información continuada que pedimos para vender las fincas que fueron compradas de ese modo figura que el usufructo es de los dos y la nuda propiedad solo de ella. Es decir, la escritura se inscribió sin problemas.

Tengo por costumbre cuando hay un usufructuario que vende, indicar la parte del precio que le corresponde, es decir, el valor del usufructo. En este caso los usufructuarios eran dos (ella y él, pues era conjunto y sucesivo), así que la primera duda que me surgió fue cómo hacer el cálculo. En búsqueda rápida, a fin de buscarle pegas a esta para mi extraña forma de constitución y de refrescar la forma de valoración, me topo con este artículo de Alberto Valiño. Mientras que lo voy ojeando, pregunto la edad de los usufructuarios resultando que ambos nacieron en 1981 de manera que sus usufructos valen lo mismo. Asunto resuelto aunque la otra cuestión seguía rondando mi cabeza.

¿Por qué razón constituyeron el usufructo de este modo?

No me resistí a consultar el caso con Valiño que me dijo:

“¿Te refieres al porqué de hacer el usufructo conjunto y sucesivo? Entiendo que se hace para que el esposo tenga el uso y disfrute desde el momento de la adquisición por ella; es decir, para que desde el principio tenga derechos sobre el inmueble y no únicamente cuando muera su esposa (si se da el caso)”.

Precisamente el otro día firmaron unos clientes de Alberto Valiño una escritura de constitución de usufructo conjunto y sucesivo + donación respecto de un inmueble privativo por una señora a su esposo -casados en separación de bienes- e hijos. El piso era 100% privativo de la señora. Querían constituir un usufructo conjunto y sucesivo para el esposo y donar la nuda propiedad a sus hijos en proindiviso. Cuando se lo consultaron, pensó: ¿para qué? ¿qué es lo que quieren? ¿quieren que el marido tenga ya el usufructo o que lo tenga cuando muera la esposa si es que ella falleciera la primera? Pues sí, eso es lo que querían y lo hicieron de este modo:

OTORGAN:

Primero.- CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO SUCESIVO.

La otorgante Doña *, constituye en este acto, a título gratuito, a favor de su esposo Don *, que lo acepta, un derecho de usufructo vitalicio de carácter sucesivo sobre la finca descrita en el expositivo I de esta escritura, cuya nuda propiedad va a donar Doña* en este acto a sus hijos, reservándose la donante el usufructo vitalicio.

Fallecida Doña* y con carácter sucesivo, el usufructo de la finca continuará a favor de su esposo Don * hasta su fallecimiento.

Consecuentemente, la consolidación del pleno dominio tendrá cuando fallezca Don*, si este sobrevive a su esposa, o a al fallecer Doña *, si su esposo hubiera fallecido con anterioridad.

Segundo.- DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD…..

Entendí el caso de Valiño, pero en su caso el usufructo es de ella y se lo reserva (se desmembra el dominio al reservarlo y atribuirle carácter conjunto y sucesivo), mientras que en mi caso, si la preocupación fuera la misma (que él tenga ya el usufructo o que lo tenga cuando ella muera si lo hace primero), no haría falta que lo hubieran constituido conjunta y sucesivamente porque ella también había adquirido la nuda propiedad y en el caso de Valiño deja de serlo por la donación que hace a los hijos de esa nuda propiedad.

Es decir, si en mi caso es conjunto y sucesivo y hubiera muerto él, ella consolida el dominio. Si muere ella, él conserva el usufructo y se hereda la nuda propiedad por quien corresponda y eso es lo mismo que sucedería sin haberlo hecho así.

Si el usufructo vitalicio fuera solo de él:

Si muere él, consolidación en la esposa.
Si muere ella, él conserva su usufructo y la nuda propiedad se hereda.

Los alemanes tampoco supieron explicarme mejor el asunto. Conozco al compañero que firmó la escritura. A ver si nos lo explica.

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Esto fue lo que dijimos

Lo anterior fue en la donación y disolución de condominio

Al hilo de esta cuestión surge otra que creo está íntimamente relacionada

Esto expuesto, les dejo con el modelo y la diligencia que lo completa

Un nuevo caso

¿Los tramos son diferentes en Donaciones y Sucesiones? ¿Hay tramos distintos autonómicos y nacionales?

Al final, en la donación en la que surgió la duda, se hizo constar lo siguiente

¿Por qué razón constituyeron el usufructo de este modo?

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