Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Antes de lanzarte a la escritura, ¿has visto esto de Tottributs? Extinción de condominio sobre la nuda propiedad 

Y este, aunque parezca el mismo, no lo es: Extinción de condominio sobre nuda propiedad y usufructo

 

Yo siempre hago que los usufructos desaparezcan (donación) antes de disolver. Hace mil años el registro dijo que no se podía disolver con los nudo propietarios y he seguido haciéndolo así. ¿Tú qué haces? Se lo preguntaba a Sergio Mocholí.

Pues esa consulta de la Dirección General de Tributos V2994-23 de 14 de noviembre de 2023 que cita Tottributs, me dijo Sergio Mocholí “reitera una consulta anterior del 2020. Aquí tengo un resumen: Extinción de condominio sobre la nuda propiedad: La Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos V1901-20, de 11 de junio, ha señalado que la extinción de condominio sobre la nuda propiedad de un bien indivisible que se adjudica a un comunero que abona a los otros su parte en metálico, conservando el usufructo el usufructuario, aunque éste sea uno de los comuneros, está sujeta a Actos Jurídicos Documentados, por lo que resulta aplicable el artículo 1.062 del Código Civil. En la misma línea, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de abril de 2005 ha indicado que SÍ existe comunidad de bienes sobre la nuda propiedad y ello aunque uno de los condóminos sea titular, no solo de la nuda propiedad, sino del pleno dominio de su participación indivisa, por lo que en consecuencia es posible que los condueños disuelvan dicha comunidad adjudicando la nuda propiedad de la totalidad del bien a uno de ellos. Además, señala el centro directivo que dicha extinción de la comunidad en la nuda propiedad puede realizarse exclusivamente por los titulares de ésta sin necesidad de consentimiento o intervención del usufructuario”.

¿Y te ha dado algún problema hacerlo así?: “No, nunca me ha dado problemas, cito la consulta de la DGT para la Oficina liquidadora y la Resolución DGRN para el Registro”.

Sobre la extinción de condominio de la nuda propiedad [Tributación] ha escrito Alberto Valiño. Dice:  “¿Se puede disolver sólo la comunidad sobre la nuda propiedad? Si no, no estaría escribiendo este post. Los condueños pueden extinguir el condominio sobre la nuda propiedad de un bien indivisible adjudicando toda a uno de ellos. No hace falta que comparezca el usufructuario en la escritura. Salvo que también, como en el caso, sea nudo propietario. Tras la extinción o disolución habrá dos personas titulares del inmueble: Una usufructuaria y otra nudo propietaria”.

 

Otros enlaces de interés:

1. El TSJ de Andalucía declara sujeto a AJD la disolución de comunidad mediante la adjudicación de bienes en usufructo y nuda propiedad
2. ¿Cómo tributa en IRPF la donación del usufructo para el donante?
3. Nada impide disolver la comunidad, coexistiendo titularidades de usufructo y nuda propiedad, y recibiendo el usufructuario una compensación económica
4. Es inscribible la disolución de comunidad que implica una desmembración de dominio (nuda propiedad y usufructo) sin que quepa alegar la inexistencia de causa.
5. A17113-17115: Según criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resolución 4 de abril de 2005): … el titular del pleno dominio tiene todas las facultades del derecho de propiedad, tanto las que corresponderían al nudo propietario como al usufructuario, sin que por integrar el pleno dominio sea necesario diferenciarlas, hasta el momento en que se realiza un negocio jurídico bien sobre el usufructo bien sobre la propiedad nuda, momento en que ya se distinguen conceptualmente usufructo y nuda propiedad por ser tal distinción imprescindible para conseguir el fin perseguido por el negocio …..

 

Y antes de entrar en el modelo, unas notas sobre el tema de Carlos Marín Calero con replica en cursiva de algún otro compañero:

 

Un oficial que trabajó conmigo en su momento, me pregunta si es posible la extinción de comunidad como forma de poner fin a la conjunción del usufructo y la nuda propiedad.

Y lo primero que me ha llamado la atención es que no recuerdo que nunca se me diera el caso, durante mis no pocos años de ejercicio de la profesión.

Me dice que la disolución de comunidad ya está acordada e incluso formalizada, que el bien se lo ha quedado en pleno dominio el antiguo nudo propietario, y que el problema surge porque el Registro dice que ese negocio (disolución de comunidad entre usufructuario y nudo propietario) no existe y que, por tanto, no puede inscribir la nueva titularidad. Se plantean pues los interesados rectificar la escritura -por el motivo x; error de derecho o lo que sea-, reconfigurando el negocio de modo que sea aceptable al Registro.

Le he dado mi opinión, pero me gustaría contrastarla con vosotros. Creo que:

• Hay un negocio jurídico -se llame como se llame- y que es válido -porque concurren todos los consentimientos necesarios-, pero no sé si ese negocio es, precisamente, el de disolución de comunidad;
• Creo que el nombre -naturaleza- del negocio depende de cómo se conceptúe el usufructo:
  • si como un dominio dividido; en cuyo caso, siempre, en todo usufructo, hay comunidad de bienes, susceptible de división o disolución;
  • o como un gravamen; en cuyo caso, lo que habría es una extinción del derecho real limitado, desapareciendo la limitación del nudo propietario que ahora es pleno propietario; por lo tanto, no cabe la disolución de comunidad.
• Que en ninguno de los dos casos hay ni puede haber un problema civil, pues en ambos cambia la titularidad, con el consentimiento de todos los que tienen derechos sobre el bien; y el negocio, se llame como se llame, es inscribible, bastando especificar si la causa es gratuita u onerosa -como es el caso si hay disolución de comunidad, incluso aunque técnicamente no proceda aplicar ese nombre-.
• Pero que, según esa distinta concepción, puede cambiar el tratamiento fiscal; a cuyo efecto, hay que tener en cuenta que:
  • La ley fiscal habla de extinción del usufructo (y no de extinción de la nuda propiedad);
  • Pero también habla de “consolidación del dominio desmembrado”, y admite expresamente que la “consolidación” se realice en el usufructuario (desapareciendo en este último caso la regla especial de que liquide por el valor inicial y por el porcentaje que no adquirió el nudo propietarios).
• En cuanto al concreto impuesto que se aplica al negocio de extinción, la ley fiscal distingue:
  • La renuncia al usufructo, que se liquida como donación del usufructuario al nudo propietario;
  • Cualquier negocio lucrativo y sin distinguir el “adquirente” (y por lo tanto incluyendo también la renuncia del nudo propietario; pues no podemos olvidar que el propio Código Civil prevé la renuncia del comunero), que se liquida por el Impuesto de sucesiones y donaciones;
  • Los demás casos, en donde sólo habla de la “liquidación correspondiente al negocio”, de modo que creo que no está excluido el impuesto de actos jurídicos documentados siempre que se trata de una disolución de comunidad -y una que, además, no entre en la categoría de operación societaria-, en cuyo caso, se devengará el Impuesto de actos jurídicos documentados.

 

En esos casos, realmente, no hay extinción de condominio, hay lo que proceda, renuncia de usufructo o adquisición de nuda propiedad (consolidación civil) . El condominio se extingue, en mi opinión, sobre derechos que están en el mismo plano (extinción de condominio sobre el usufructo o extinción de condominio sobre la nuda propiedad), lo cual es totalmente válido, pero en un derecho que grava el dominio no hay esa paridad de grado ni, por ende, esa cooitularidad/comunidad. Si te lo planteas como una extinción de condominio pensando que hablamos no de un usufructo sobre una nuda propiedad sino de una servidumbre sobre la propiedad ¿a que ya no te parece tan plausible lo que te sugiere el oficial?

Estoy de acuerdo con lo que dices y por eso digo en mi intervención inicial que la respuesta depende mucho de que el usufructo se tome como una parte del dominio (que parece que es la concepción de la ley del impuesto de transmisiones, permitiendo que el pleno dominio se “consolide” en el usufructuario, sin transmisión del dominio), o como una carga -al modo de la servidumbre de que hablas-, en cuyo caso el único derecho que se puede extinguir por separado es el usufructo y el condominio sólo puede resultar de la suma de varios dominios -no tengo tan claro que pueda hablarse de condominio del usufructo, como no le llamaría condominio de servidumbres al caso en que haya varios titulares de ese derecho predial -diría que hay cotitularidad, pero no condominio-.

Lo que ocurre es que, como ha hecho otras veces, la Dirección General opta en algunas resoluciones por prescindir del nomen iuris, y dice que, sea cual sea el negocio, disolución de condominio u otro, es válido, ninguna ley lo impide, es causal y su causa es onerosa, la causa genérica del artículo 1274 del Código Civil, dice; (entiendo que se refiere a la del caso concreto, porque, en teoría, también podría ser una causa gratuita).

En definitiva, es un negocio capaz o suficiente para cambiar la titularidad en el Registro -que es el verdadero problema que me plantea el oficial-, sin perjuicio de las consecuencias fiscales. De hecho, dice la Dirección General que su aceptación del negocio como título hábil para inscribir es “sin perjuicio de la función liquidadora del órgano competente para el caso, que podrá ejercer todas las funciones tributarias que procedan dentro del ámbito fiscal que corresponda”.

Pero, a este respecto, también te digo que, si los interesados modifican la redacción y conceptúan el negocio con otro nombre, se verán abocados a liquidar por ITP; que, por otro lado, es lo peor que les puede pasar si liquidan por AJD y luego Hacienda entiende que lo pactado no cabe en los hechos imponibles de ese impuesto. O sea, que no pierden mucho por intentarlo.

Una cosa es que los nudos puedan disolver y otra cosa es que el usufructuario sea comunero. No hay ningún problema en extinguir el condominio únicamente en cuanto a la nuda propiedad, si el usufructo corresponde al 100% a una persona que no es uno de los nudos propietarios, lo correcto es lo que tú dices, extinguir el condominio sobre la nueva propiedad y que luego el usufructuario venda su usufructo a esa persona que ha adquirido el 100% de la nuda propiedad en virtud de la extinción de condominio. En los casos en que el usufructo corresponde alguno de los nudo propietarios, bien al 100%, o bien en una participación indivisa, en esos casos yo sí que he hecho varias veces la extinción de condominio global porque entiendo que hay comunidad también en cuanto al usufructo y hasta el momento no he tenido ningún problema.

 

NÚMERO 

En ***, mi residencia, a ***.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***,

C O M P A R E C E N:

De una parte, como donante:

DON

Y de otra, como donatarios, los hijos del anterior:

DON

DOÑA

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto,

E X P O N E N:-

PRIMERO.- DON *** y DOÑA *** son dueños, por mitades indivisas y con carácter privativo, del derecho de nuda propiedad de la participación de finca que se dirá, cuyo derecho de usufructo vitalicio pertenece con carácter privativo a su padre DON ***, y entre todos dueños del pleno dominio de la siguiente finca, por el título que se dirá:

= URBANA: 

Acceso:

Superficie:

Linderos:

VALORACIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL (STI Y COORDINACIÓN):

INSCRIPCIÓN: 

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS:

INFORMACIÓN REGISTRAL:

SEGUNDO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:-

PRIMERO.- DONACIÓN.

A).- DON *** DONA, pura y simplemente, CON DISPENSA DE LA OBLIGACIÓN DE COLACIONAR, el derecho de usufructo vitalicio de la quinta parte indivisa de la finca descrita en el expositivo primero de la presente escritura, a sus hijos ***, por mitades indivisas, que ACEPTAN la donación, con cuantos usos y derechos le correspondan, libre de cargas, gravámenes y  arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y de cualquier otro gasto que le fuera imputable, por su valor global de ***, e individual de ***, para cada donatario.

B).- Manifiesta el donante:

1.- Que se ha reservado bienes suficientes para vivir en el estado que le corresponde a sus circunstancias.

2.- Que esta donación no es inoficiosa, ni perjudica derechos legitimarios, ni se hace en fraude de acreedores.

C).- Manifestaciones fiscales.

A efectos de la liquidación del Impuesto sobre las Sucesiones y Donaciones, los donatarios manifiestan ser residentes en la Comunidad Valenciana y que su patrimonio preexistente al presente otorgamiento es inferior a SEISCIENTOS MIL EUROS (600.000,00 €) y que se cumplen los requisitos del artículo 10 bis, de la Ley 13/1997 en su redacción actual, solicitando la práctica de las reducciones correspondientes, al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y que su edad es superior a veintiún años.

D).- Cómputo de donaciones.

Se solicitan las bonificaciones del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al amparo de las Leyes 14/2005 de 23 de Diciembre, Ley 10/2006 de 26 de diciembre y RDL 4/2013 de 2 de Agosto de la Generalitat Valenciana, manifestando la parte donataria que cumple los requisitos legales para obtener dichos beneficios fiscales.

A estos efectos, manifiestan:

a) Que quien transmite no ha tenido derecho a la reducción en la adquisición de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente, efectuada en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo.

b) Que el sujeto pasivo no ha efectuado, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, una transmisión, a un donatario distinto del ahora donante, de otros bienes hasta un valor equivalente, a la que igualmente resultara de aplicación la reducción.

c) Que quien transmite no ha adquirido mortis causa los mismos bienes, u otros hasta un valor equivalente, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, como consecuencia de la renuncia pura y simple del sujeto pasivo, y hubiera tenido derecho a la aplicación de la reducción establecida en la letra a) del apartado Uno del artículo Diez de la Ley.

SEGUNDO.- EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.

DON *** y DOÑA *** proceden de común acuerdo a la extinción de la comunidad existente sobre la participación de finca descrita en el expositivo primero de la presente escritura, adjudicando a DON ***, con carácter privativo, el pleno dominio de dicha participación de finca y correspondiendo a DOÑA ***, al amparo de los Artículos 404 y 1.062 del Código Civil, al ser dicha participación de finca esencialmente indivisible, percibir como indemnización la cantidad de ***.

DON *** ha compensado la citada cantidad a su hermana DOÑA ***, en efectivo metálico, en el día de hoy, antes de este acto, otorgándose la más completa y eficaz carta de pago.

En relación con el pago relacionado, manifiestan los comparecientes no ser empresarios o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre, modificado por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

Quedan todos plenamente satisfechos de sus derechos en la extinta comunidad, sin que nada tengan que reclamarse por ningún concepto.

TERCERO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos  e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, solicitándose conforme a las STS 1484/2018 de 9 de octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de julio de 2019, 1058/2019 de 26 de marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de marzo de 2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% del valor del bien objeto de la presente, es decir, la cantidad de ***.

Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias relativas a las consecuencias de la no apreciación de la doctrina señalada por la Oficina Liquidadora competente y de la eventual imposición de sanciones en tal caso.   

A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo, se hace constar expresamente que la adjudicación de bienes por extinción de comunidad contenida en la presente escritura (al tratarse de una disolución de condominio con exceso de adjudicación por razón de la indivisibilidad del objeto, conforme a los artículos 404 y 1.062  del Código Civil, este último aplicable conforme al artículo 406 del mismo texto legal) está No Sujeta al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y del criterio establecido por la Subdirección General de Tributos Locales en consulta vinculante V1591-08, de 28 de julio de 2008, y reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en sentencia de 18 de abril de 2013, y Resoluciones del Tribunal  Económico Administrativo Municipal de Madrid de 13 de marzo de 2008 y 4 de septiembre de 2009, Consell Tributari de Barcelona en expediente 160/80, Resolución del Tribunal Económico Administrativo Municipal de San Sebastián de 12 de junio de 2008,  Resolución del Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Granada de 27 de julio de 2012 y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo del Ayuntamiento de Granada de 13 de octubre de 2009, entre otras.

No obstante lo señalado en el párrafo anterior a dichos efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y a los efectos de la donación contenida en la presente, los comparecientes me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado,  u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas al Artículo 30 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a la acumulación de donaciones y al artículo 10 bis de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos de la Generalitat Valenciana en cuanto a la antielusión y las relativas a la tributación de la disolución de condominio, las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del  plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

El/los señor/es comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la  función pública notarial, conforme a lo previsto en la  normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantes obligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a ***. Asimismo tiene el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal (o la Ley que la sustituya) y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, hago, expresamente, las advertencias a las que se hace referencia en el Artículo 64 de la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes.

El/los compareciente/s presta/n su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a la compareciente a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De que conozco a los comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en ** folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie ***, números *** y los *** posteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4, Nª 8ª

Concepto DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. DONACIÓN.

Base:

TOTAL:                                (Impuestos excluidos)

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario