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Derecho Hipotecario by Sergio García-Rosado Cutillas

*EN LA EJECUCION DEL CREDITO HIPOTECARIO hay que distinguir los siguientes supuestos:

  1. OBLIGACION MANCOMUNADA PARCIARIA, el crédito y por tanto la hipoteca se entienden divididos en tantas partes como acreedores, y cada uno sólo puede pedir el cumplimiento de su parte, art.1138CC,  subsistiendo la parte de los demás, conforme al art.227 RH, recordar lo dispuesto en el art.1169 CC. En este caso la DGRN entiende que deberá fijarse el importe del crédito de cada acreedor, no siendo suficiente la fijación de cuotas (sin que pueda aplicarse la presunción de igualdad de los arts. 1138 y 1139 del Cci, pues tiene carácter “iuris tantum” y no prueba la verdadera extensión del derecho de cada acreedor, como exige el principio de especialidad. Además la doctrina considera el art. 1138 como una excepción al 1169, sin perjuicio de que la indivisibilidad pueda ser convencional expresa o tácita) pues daría lugar a la anómala situación de tener que cancelar el derecho en una parte indivisa subsistiendo la restante parte.
  2. OBLIGACION MANCOMUNADA INDIVISIBLE, art.1139CC, los acreedores deberán proceder conjuntamente (o en mano común).
  3. OBLIGACION SOLIDARIA, cada acreedor puede exigir toda la prestación, sin que sea necesaria hacer constar en el registro las cuotas de cada acreedor, según la DGRN.

*RECORDAR QUE EN LA HIPOTECA TAMBIÉN hay un crédito que constando en escritura pública, tendrá fecha que podrá tener transcendencia, en materia de anotación de embargo anterior a la hipoteca y de fecha posterior del crédito, mediante la tercería de mejor derecho, pero no si consta en documento privado, aunque se den los requisitos del art.1227 CC, ya que para surtir efectos frente a terceros se requiere documento publico, art.1280 Cci. y ya que la jurisprudencia del TS ha interpretado este art. desde un punto de vista procesal y no sustantivo, y además porque el art. 1924.3 del Cci en materia de créditos habla de escritura pública o sentencia firme.

*CUANDO LA LEY se refiere a la preferencia de embargos sólo en cuanto a los créditos posteriores a la anotación, se refiere a los embargos sobre la finca del mismo titular y no de posibles adquirentes posteriores del bien.

*LA DIVISION DE UNA FINCA ES UNA ACTO PARA EL CUAL BASTA CAPACIDAD administrar y registralmente puede hacerla (tiene la consideración de acto de riguroso dominio):

  • El titular registral.
  • Cierra el folio de la primitiva finca matriz, con nota de cuales son las que forman por la división.
  • Se abre un folio independiente a cada una de las nuevas.
  • Y las cargas de la finca primitiva se arrastran a las formadas por la división.

*SE PERMITE LA AGRUPACION DE FINCAS PERTENCIENTES A DISTINTOS propietarios tras la reforma del 82, hay que repasar el tema de hipotecario y art.44 y ss RH, lo que también da base para la agrupación de fincas pertenecientes a distintos patrimonios en la sociedad de gananciales, privativas y gananciales, y será necesaria la comparecencia de ambos cónyuges y la expresión de la porción privativa y la ganancial, este negocio desde el punto de vista civil es un negocio jurídico de comunicación de bienes y registralmente es una operación material. Si las fincas está sujetas a distintas cargas hay que distinguir:

  • No será necesaria, la intervención del titular de la carga, sin que la agrupación modifique el derecho del titular ni le pueda perjudicar, si la perjudica se requerirá su consentimiento.
  • En el caso de que la carga sea una hipoteca, embargo, opción (en este caso habría que distinguir su carácter real o personal, y su constatación o no en el RP. Si es un derecho real la solución anterior será la correcta. Si es personal el beneficiario podrá exigir el cumplimiento o la resolución, art. 1124, y parece que la única forma de cumplir será la adquisición de la cuota que pertenecía al concedente y ejercitar la acción de división, siempre que no conste inscrita. Consultar con JL), pacto de retro o cualquier otro derecho que permita la enajenación de la finca, si se ejercita se produce la desagrupación de la misma y vuelta a la anterior situación.

En cuanto a la capacidad para hacer la agrupación hay que distinguir:

  • Si las fincas son de la misma persona, basta la capacidad para administrar.
  • Si son de distintos propietarios, se requiere capacidad para disponer, con los oportunos complementos, autorizaciones, etc, ya que se modifica el dominio sobre la parcela y se sustituye por una cotitularidad, se sustituye el pleno dominio por una cuota indivisa en la finca agrupada (art. 44.1 del RH).
  • Y será un ACTO DE ADMINISTRACIÓN de riguroso dominio si las fincas pertenecen a varias personas en LA MISMA PROPORCION. (Parece que se refiere a la desagrupación).
  • Y SERÁ UN ACTO DE DISPOSICION si las fincas agrupadas pertenecen a varias personas y se adjudican en distinta proporción.

Precisamente, porque se discute la cuota que hay que adjudicar a cada condueño es por lo que se requiere capacidad dispositiva, cuidado que tener mayor extensión no debe necesariamente significar mayor valor en el terreno, hay que tener en cuenta su ubicación.

*EN MATERIA DE CANCELACION DE HIPOTECAS deberá tenerse en cuenta el art.178 RH, en la relativo, además, a las cancelaciones de los herederos fiduciarios cuando no sean conocidos los fideicomisarios.

*EN MATERIA DE DOBLE INMATRICULACION no podrá prevalecer un título nulo o anulable, art.33 LH. Y se aplicarán para resolver el conflicto el código civil, leyes civiles especiales, derecho mercantil y normas hipotecarias de NATURALEZA SUSTANTIVA, como el art.34 LH, (según PEÑA), pero NO, por ejemplo, los art.35 y 36 LH en materia de usucapión, teniendo en cuenta además que el art.1949 CC debe entenderse derogado por el art.36 LH.

*LA DGRN EN RS DEL 98 ENTIENDE QUE ES INSCRIBIBLE EL ACUERDO DE  la finca de propietarios de un edificio en propiedad horizontal por el que se desafecta la vivienda del portero que pasa a ser finca independiente con su cuota correspondiente en los elementos comunes y posterior venta de la vivienda representada por el presidente. El registrador exigía el consentimiento de los acreedores hipotecarios de varios pisos ya que la operación disminuye su garantía y la DGRN entiende que la modificación en el régimen de propiedad horizontal es competencia exclusiva de la junta para que la hipoteca seguirá gravando la cuota que antes existía en los elementos comunes del nuevo elemento independiente que se haya afecto a la hipoteca. Es decir que la hipoteca sobre un piso afectará a la portería desafectada, planteándose el problema de la posible ejecución de la hipoteca sobre el piso hipotecado y la cuota correspondiente en el elemento desafectado (el notas también lo aplica a la condición resolutoria).

*EN EL CASO DEL PRIVILEGIO SALARIAL DEL ART 32 ET, para hacerlo valer se requiere el ejercicio de la correspondiente tercería de mejor derecho al igual que en el caso de las deudas en el régimen de propiedad horizontal del art.9 LPH.

*EXPLICACION DEL ART.36 LH. SUPUESTOS:

  1. TITULAR REGISTRAL Y USUCAPIENTE: El supuesto típico es el siguiente “A” es titular del dominio de una finca y además es titular registral, y “B” está poseyendo la finca a titulo de dueño e iniciando la usucapión de la misma a su favor, en este caso entra en juego el 36-2 LH, es decir se aplican las reglas del código civil sobre la materia. En el caso de titulares registrales que NO SEAN TERCEROS, (por adquirir a título gratuito, conocer la existencia del poseedor o cualquier otra causa), estamos ante el mismo supuesto anterior y se aplicará el código civil. Parece que consumada la usucapión, deberá ejercitarse una acción declarativa de dominio y la cancelación del asiento del titular registral ex art. 38 LH.
  2. TRANSMISION DE LA FINCA A UN TERCERO: El supuesto típico es en el mismo caso anterior “A” transmite la finca a “C” quien adquiere a título oneroso y de buena fe e inscribe su adquisición en el registro de modo que “C” adquiere la finca por título y modo mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura, 1462-2 CC, y cuando inscribe es dueño de la finca y titular registral, pero “B” sigue poseyendo la misma de modo que “C” puede hacer tres cosas; interrumpir la usucapión en los plazos del art.36 LH por lo que o consigue el lanzamiento de “B” de la finca o interrumpe la usucapión y deberá iniciar de nuevo su computo, pero además, como cualquier otro propietario civil podrá interrumpirla mediante los medios civiles ordinarios con los mismos efectos antes señalados, y por último también puede estarse quieto en cuyo caso podrá consumarse la usucapión y perderá el dominio de la finca, este supuesto se regula en el art.36-2 LH referente a la usucapión comenzada.
  3. CONSUMACION DE LA USUCAPION: El supuesto será el siguiente  “A” es propietario civil y titular registral, “B” era un mero poseedor y usucapiente pero ha finalizado la usucapión y se convierte en propietario civil mientras que “A” ha perdido el dominio pero conserva su condición de titular registral, pero “A” transmite a una tercero “C” a título oneroso y de buena fe que inscribe su adquisición, pues simplemente estamos ante una venta de cosa ajena y que por aplicación del 34 LH debería producir una adquisición a non domino, ya que “B” no a instado judicialmente la acción reivindicatoria y no ha solicitado anotación preventiva de demanda para luego inscribir la sentencia a su favor, y se ha estado quieto. Pero esto NO ES EXACTAMENTE ASÍ, ya que el art.36 limita el art.34 LH en su párrafo primero según el cual “Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al art.34, sólo prevalecerá la USUCAPION CONSUMADA…. en los dos supuestos siguientes; cuando se demuestre que “C” conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionarse su adquisición que la finca… estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente, y siempre que no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, EXPRESA O TACITAMENTE DURANTE EL AÑO SIGUIENTE A SU ADQUISICION. Es decir no estará protegido por el art.34 LH si ocurre alguna de estas cosas; que “C” conociera que la finca estaba poseída por “B” y entonces no podrá alegar la buena fe, cuando antes de inscribir, (al perfeccionarse su adquisición, aquí es en el momento de la INSCRIPCION en el que adquiere ya que lo hace de un NO PROPIETARIO), tuvo medios racionales o motivos suficientes para conocer tal posesión, o la consiente durante el año siguiente a su adquisición si NO ESTA EN NINGUNO DE ESTOS CASOS SEÑALADOS.
  4. USUCAPION QUE SE CONSUMA DENTRO DEL AÑOS SIGUINTE: El supuesto será el siguiente, “A” es titular civil del dominio y titular registral, “B” está poseyendo la finca durante 29 años y 3 meses, “A” la vende a “C” a título oneroso y de buena fe e inscribe adquiriendo el dominio este último desde la escritura por título y modo ya que adquiere del todavía propietario y después inscribe en el registro, mientras que “B” sigue poseyendo y usucapiendo la finca. Evidentemente “C” podrá como propietario civil interrumpir la usucapión antes de que finalice el plazo de consumación, pero si se está quieto “B” consuma la usucapión (en el ejemplo a los 9 meses) y “C” perdería el dominio de la finca al día siguiente siendo titular registral no propietario, pero esto NO ES EXACTAMENTE ASÍ, ya que el 36 LH es en este caso una limitación a la usucapión ya que “C” puede interrumpir la usucapión no sólo hasta el momento de su consumación a los 30 años, sino durante unos meses más, HASTA QUE TRASNCURRA UN AÑO DESDE SU ADQUISICIÓN, adquisición que se produjo no por la inscripción sino por la escritura, art.1462-2 CC, y aquí otra vez se puede discutir si a los 30 años adquiere “B” el dominio y lo pierde “C” adquiriéndolo de nuevo cuando interrumpe la usucapión o si “B” no adquiere hasta que transcurran los 30 años y el plazo, teniendo en cuenta para terminar que esto no tendrá lugar si “C” conoció o tuvo medios racionales para conocer, al tiempo de su adquisición, en la escritura pública, la posesión, o la consiente durante el año siguiente a su adquisición.
  5. COMO REGLAS ESPECIALES ESTÁN LAS DE USUCAPION DE SERVIDUMBRES NEGATIVAS O NO APARENTES Y DERECHOS REALES QUE NO LLEVEN ANEJA LA FACULTAD DE INMEDIATO DISFRUTE, (REPASAR SOLUCIÓN DEL DICTAMEN DEL EDIFICIO ESCORPIÓN, IMPORTANTE).

*CUANDO LA FINCA HIPOTECADA SE DIVIDE EN VARIAS SIN DISTRIBUCIÓN de responsabilidad, la DGRN ha declarado reiteradamente que no cabe cancelación parcial de la hipoteca, sin distribución de la responsabilidad o sin carta de pago, ya que de hecho se está agravando la responsabilidad de los demás propietarios de las otras fincas, sólo lo permite cuando a pesar de la división las fincas siguen perteneciendo al mismo dueño (salvo que haya hipotecas posteriores sobre las mismas fincas que puedan resultar perjudicadas), lo que por analogía podría aplicarse a la hipoteca unitaria donde no hay distribución de responsabilidad. Además en caso de cancelación parcial en una hipoteca unitaria, al dejar fuera una de las entidades ya no sería tal sino una hipoteca que grava todas las entidades del edificio menos una y por ello sería necesaria la distribución de la responsabilidad

*LOS CREDITOS SE PUEDEN TRANSMITIR A TERCEROS conforme al art.1112 CC, y también se transmitiría la hipoteca que lo garantiza por el art.1528 CC, y para que produzca efectos frente a terceros deberá tener fecha cierta, art.1526 CC y constar en escritura pública para que se inscriba en el registro de la propiedad y notificación al deudor para que se obligue con el nuevo acreedor ex art.1527 Cci.

*EN LA EJECUCIÓN DE HIPOTECAS SE PLANTEA LA SIGUIENTE DISCUCIÓN DOCTRINAL, conforme a la redacción de los artículos anterior a la LEC:

  1. Posición clásica de ROCA SASTRE, en base a los 131-8, 131-10, 131-13 LH y 231 RH, entienden que cuando existen cargas anteriores o preferentes a la hipoteca que se ejecuta, el rematante adquiere la finca con la carga preferente pero además se CONVIERTE EN DEUDOR PERSONAL DE LA OBLIGACION, en cuya garantía se constituyó la carga preferente y el primitivo deudor quedará liberado. Esto parece decir la ley hipotecaria y es la posición de la doctrina mayoritaria y también conforme al art.133-2 LH podrá aplicarse a los embargos, donde la cuestión se agrava ya que no rige el principio de determinación y no se distribuye la responsabilidad (gravamen solidario) y por tanto si se embargan 10 fincas por 1000 millones, los 10 fincas están afectas al pago de los 1000 millones, y el rematante quedaría subrogado en esta responsabilidad.
  2. Tesis personal de Llagaria, aplica las reglas generales sobre la transmisión de obligaciones y deudas, ex 1205 del Cci, es decir se adjudica el dominio al adjudicatario se cancela la carga que da lugar a la ejecución y se paga al acreedor y si no cubre la deuda el acreedor se dirige contra el primitivo deudor, se cancelan las cargas posteriores y si sobra dinero se pagan estas y en caso contrario conservan sus créditos contra el deudor primitivo, y SUBSISTEN TODAS LAS CARGAS ANTERIORES, lo que significa, que sigue siendo deudor personal el primitivo con el mismo acreedor y sigue estando asegurada con la misma hipoteca o embargo que antes y sobre LA MISMA FINCA, lo único que ha cambiado es el propietario de la finca que será el adjudicatario, que NO SE CONVIERTE EN NINGUN CASO EN DEUDOR PERSONAL de los débitos en garantía de los cuales se constituyó las garantías anteriores y sólo deberá soportar la adjudicación en el caso de que el deudor incumpla su obligación y si no quiere soportar la ejecución podrá pagar al acreedor, art.1158 CC. para conservar su finca. Los art.131-8, 131-13 y 133-2 LH no molestan a esta teoría ya que hablan de SUBSISTENCIA DE CARGAS y de SUBROGACION EN RESPONSABILIDAD, que se entiende como referido no a la obligación personal sino a la afección real, pero sí los art. 131-10 LH y 231 RH que hablan de subrogación en la obligación de soportarlas, además este último entiende que si el deudor  paga podrá dirigirse contra el adjudicatario, lo cual sería correcto si es un tercero el que paga pero no si es el propio deudor, lo cual es totalmente improcedente.

*POR EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD, cuando se constituye una hipoteca en garantía de un crédito deberá determinarse si es solidario o mancomunado, y en este último caso la cuota exacta que corresponde a cada acreedor. La DGRN entiende que no basta con fijar cuotas, deberá determinarse el importe del crédito de cada acreedor.

*EN EL CASO DE HIPOTECAS EN GARANTIA DE RENTAS O PRESTACIONES PERÍODICAS, art.157 LH, presentan dos características en relación con las ordinarias, ya que la prestación debida no es de tracto único sino sucesivo; así cuando se impaga una de las rentas el acreedor puede proceder a la ejecución de la hipoteca, como consecuencia de la ejecución , la hipoteca pasa a ser propiedad del rematante, pero en las hipotecas normales tras la ejecución se extingue la obligación personal, en estas SUBSISTE y el adquirente adquiere la finca CON SUBSISTENCIA DE LA HIPOTECA, para garantizar el pago de las futuras rentas. Y hay que diferenciar dos posiciones:

  1. Tesis clásica, entiende que el rematante de los bienes adquiere el dominio de la misma con subsistencia de la hipoteca, se convierte en deudor personal de la renta o prestación periódica quedando el primitivo deudor liberado.
  2. Tesis de Eduardo, entiende que el rematante adquiere la finca con subsistencia de la hipoteca y el deudor personal sigue obligado a realizar la prestación.

Ampliación de argumentos. Tesis moderna: arts. 1205 y 1911 del Cci; la accesoriedad de la hipoteca, que se invertiría, pues sería el crédito el que seguiría a la hipoteca y la dificultad de encontrar rematante en caso contrario. Tesis clásica: aunque el 157 de la LH solo hable de subsistencia debe interpretarse en términos amplios pues sino no sería útil, y se equipararía la transmisión voluntaria a la forzosa (art. 668.3 de la LEC). Y que de aplicarse las reglas de los arts. 118, 114 y 115 de la LH, sería escasa la garantía de la hipoteca rentáica, pues transmitida la finca, esta solo respondería del pago de las 2 últimas pensiones o como máximo de 5 sino no hay pacto.

Algunos de los que siguen la tesis clásica no admiten que pueda constituirse esta hipoteca en garantía de deuda ajena.

Una solución podría ser entender que la asunción no es liberatoria, sino cumulativa, en base a: que no excluye el 157 de la LH que pueda continuar dirigiéndose contra el deudor primitivo; a que se supera el problema del 1205 y a que la posición mayoritaria en el caso de retención del 118 de la LH, a nivel interno, entiende que hay una asunción que es aceptada tácitamente por el acreedor si se dirige personalmente contra el comprador.

En caso de enajenación voluntaria de la finca gravada el art.157 LH dice que tendrá iguales efectos la hipoteca frente a terceros, pero no faltan autores que a pesar de mantener esta tesis en las ventas forzosas no la admiten en las voluntarias, y quien como Llagaria no lo admite ni en las forzosas ni en las voluntarias.

*PREFERENCIA ENTRE EMBARGOS, DOMINIO E HIPOTECAS:

  1. Preferencia entre embargos y dominio: Son determinantes las fechas en que se ordenó el embargo, se transmitió el dominio y se reflejaron en el registro, así podemos distinguir; TRANSMISION DE DOMINIO ANTERIOR A LA FECHA EN QUE EL JUEZ DECRETA EL EMBARGO y puede ocurrir, que cuando el embargo llegue el registro conste inscrita la transmisión y se cierra el registro y el embargo no puede anotarse, que llegue antes el embargo y después la transmisión del dominio y entonces si el dueño ejercita la tercería de dominio el embargo se quita del registro o que el dueño se esté quieto y se ejecute el embargo y se inscriba la adjudicación y se ordene la cancelación de las inscripciones posteriores y así se hará. TRANSMISION DE DOMINIO POSTERIOR A LA FECHA EN QUE SE ANOTA EL EMBARGO EN EL REGISTRO (art. 71 de la LH), la transmisión se inscribirá pero quedará afecta al embargo y ejecutado se cancelará la transmisión. El problema se plantea en LA TRANSMISION DE DOMINIO REALIZADA DESPUES DE QUE EL JUEZ DECRETE EL EMBARGO Y ANTES DE LA ANOTACION DE ESTE EN EL REGISTRO y puede ocurrir, si llega al registro antes la transmisión, no hay problema y se cierra el registro, si llega antes al registro el embargo y después la transmisión es cuando se plantea el problema, si el adquirente se está quieto tendrá que desaparecer cuando llegue la inscripción del remate, pero el problema está cuando el adquirente quiere suprimir el embargo, y hay diferentes RS en este supuesto, las que entienden que el adquirente tiene su dominio afecto al embargo desde que se decreta, y las que entienden que el embargo sólo afecta a terceros posteriores a la fecha de su constancia registral, posición de la doctrina mayoritaria. No obstante las dudas aumentan tras el art. 587 de la LEC, según el cual el embargo se entenderá hecho desde que se DECRETE por resolución judicial, sin perjuicio de las normas de protección del tercero de buena fe que deban ser aplicadas. Este art. plantea la cuestión de quienes son estos terceros y parece que la mayoría dice que serán los terceros hipotecarios.
  2. Preferencia entre embargos: Los embargos sólo tienen preferencia sobre los créditos surgidos con posterioridad a la fecha de su anotación en el registro, pero para hacer valer la preferencia de un crédito de fecha anterior al anotado que ha tenido acceso al registro con posterioridad deberá ejercitarse la tercería de mejor derecho y en caso contrario será cancelado al ejecutarse el anotado en primer lugar. La resolución de 26 de junio de 2001 señala: la caducidad de las AP de embargo se produce “ipso iure”, pasados cuatro años, sin que hayan sido prorrogadas, de modo que los asientos posteriores mejoran de rango y no pueden ser cancelados.
  3. Preferencias entre embargo e hipotecas: Así la hipoteca como derecho real, desde su inscripción tendrá preferencia frente a cualquier dominio, derecho real o embargo, que sea de la fecha que sea, tenga acceso al registro DESPUES DE ELLA. Ahora bien la hipoteca, a pesar de ser derecho real, no pierde su cualidad de crédito, y consecuentemente frente a los créditos con embargo anterior, pero de fecha posterior al crédito garantizado con la hipoteca, conserva su cualidad de crédito y excluye por tanto a los mismos, siempre y cuando se ejercite la tercería de mejor derecho. Si bien esto es discutido, pero hay una sentencia reciente del TS que aplica esta teoría de Llagaria, no hay razón para entender que por el hecho de que el crédito este garantizado con hipoteca pierda su preferencia como tal, sino se hubiese constituido la misma.

*SITUACION TRAS LA NUEVA LEC, tras la entrada en vigor de esta y nueva redacción de los artículos 131 y 133 LH, se plantean las siguientes cuestiones:

  1. Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas: No ha sido modificado por la nueva LEC.
  2. Embargo de bien ajeno: Hay que distinguir tres situaciones; BIEN INSCRITO A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL EMBARGADO, y puede suceder, que el TITULO DE TRASNMISION DEA POSTERIOR AL EMBARGO ANOTADO, no hay problema y se aplica el 658-2 LEC “…si la inscripción de dominio a nombre de persona distinta del ajecutado fuera posterior a la ANOTACION DEL EMBARGO, se mantendrá este y se estará a lo dispuesto en el art.662, que se refiere al caso del tercer poseedor de la finca embargada”.Que el TITULO DE TRANSMISION SEA ANTERIOR AL EMBARGO ANOTADO, en cuyo caso lógicamente en el momento en que llegó el embargo el registrador debió denegar la anotación del mismo, pero podemos pensar que no lo hizo por error, o que el adquirente lo haya sido en virtud de un derecho anterior al embargo que debería haber originado la cancelación del embargo posterior, pero que por cualquier razón no se canceló, y en tal caso se aplica el art.658-1 LEC “Si de la certificación que expida el registrador resultare que el bien embargado se encuentra inscrito a nombre de persona distinta del ejecutado, el tribunal, oídas las partes personadas, ordenará alzar el embargo, a menos que el procedimiento se siga contra el ejecutado en concepto de heredero de quien aparezca como dueño en el registro o que el embargo se hubiere trabado teniendo en cuenta tal concepto”. En el caso de que un bien conste inscrito a nombre de “A”, este lo vende a “B”, que NO INSCRIBE, y se anota embargo sobre el bien, que continúa inscrito a nombre de “A” y por deudas de este, hay que distinguir; si “B” ejercita la tercería de dominio esta deberá prevalecer, art.696 LEC “Para que pueda admitirse la tercería de dominio en los procedimientos a que se refiere el presente capítulo, deberá acompañarse a la demanda título de propiedad de FECHA FEHACIENTE A LA DE CONSTITUCION DE LA GARANTÍA”,  recordando que la LEC se refiere exclusivamente de la ejecución de bienes hipotecados o pignorados, no por ahora de los embargados, y por ello dispone el segundo inciso “Si se tratase de bienes cuyo dominio fuese susceptible de inscripción en algún registro, dicho título habrá de estar inscrito a favor del tercerista o de su causante con fecha anterior a la inscripción de la garantía”, lo que no tiene sentido en el caso de embargo. Si el propietario NO EJERCITA LA TERCERIA DE DOMINIO, la nueva LEC admite que puedan ser ejecutados bienes que no son del mismo ejecutado, o que lo realicen personas cuyos créditos no sean preferentes, y por ello regula con detalle las tercerías, y distingue; la DE MEJOR DERECHO, art.614 y siguientes LEC y conforme al art.615 LEC se puede ejercitar DESDE QUE SE DECRETA EL EMBARGO HASTA QUE SE HAYA ENTREGADO AL EJECUTANTE LA SUMA OBTENIDA POR LA EJECUCION, o en caso de adjudicación de bienes al ejecutante HASTA QUE ESTE ADQUIERA EL DOMINIO DE DICHOS BIENES CONFORME A LO DISPUESTO EN LA LEGISLACIÓN CIVIL. La TERCERIA DE DOMINIO, según art.596 y concordantes de la LEC se puede ejercitar; DESDE QUE SE EMBARGA EL BIEN A QUE SE REFIERA y HASTA EL MOMENTO EN QUE CONFORME A LA LEGISLACION CIVIL SE HAYA TRANSMITIDO EL DOMINIO, bien al acreedor o bien al tercero que lo adquiera en pública subasta. Ahora bien se plantea la cuestión de determinar, si es CONFORME A LA LEGISLACION CIVIL, si será; EL MOMENTO EN QUE SE TRANSMITIRÍA EL DOMINIO SI EL EMBARGADO FUERA DUEÑO, que será según el TS cuando se expida el MANDAMIENTO DE ADJUDICACIÓN, que equivale al MODO o TRADICION, o el MOMENTO EN QUE EL ADJUDICATARIO INSCRIBE EN EL REGISTRO, ya que entonces es cuando de conformidad con la legislación civil esta adquiriendo el dominio “a non domino”, en virtud del art.34 LH., en el caso de que el embargado no sea dueño.
  3. Ejecución de hipotecas y asunción de cargas posteriores: Tras la nueva LEC el art.668 LH cae de nueva en la imprecisión que comentábamos anteriormente, al decir que “Las cargas y gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite… (hasta aquí parece correcto, pero…) Y ACEPTA QUEDAR SUBROGADO EN LA RESPONSABILIDAD DERIVADA DE AQUELLOS, si el remate se adjudicare a su favor”, por lo que estamos igual que antes.
  4. En cuanto al título para la inscripción será el testimonio expedido por el secretario judicial, con los requisitos del art.674 de la LEC.

*EL PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DE LA OBLIGACION por impago de las cuotas ha sido tradicionalmente admitido por la doctrina y por la jurisprudencia, tanto en relación con el art.1504 CC en relación con la compraventa, como en la hipoteca cuyo principal se paga mediante mensualidades, sin embargo ha habido un fallo reciente, parece del TS que no ha admitido el mismo, habrá que ver el supuesto concreto, ya que en la práctica está totalmente consolidado.

*EN EL CASO DE QUE EN UNA HIPOTECA SE ESTABLEZCA UNA CLAUSULA que encubra un pacto comisorio, prohibido por los art.1858, 1859 y 1884 CC, y que da lugar a la nulidad absoluta, según el TS, la hipoteca estará mal constituida y no será inscribible, parece que la nulidad del pacto deberá acarrear la de toda la garantía, más dudoso será que acarreé la de todo el contrato de préstamo, por su carácter accesorio.

*EN CASO DE CANCELACION DE UNA HIPOTECA SOBRE UN ELEMENTO COMUN  de un edificio en propiedad horizontal que se desafecta y vende se plantea el problema de determinar si el dinero obtenido por la enajenación es de la comunidad de propietarios, y por tanto estaría incluido en la comunidad el comprador del elemento común, o de los primitivos integrantes de la comunidad que desafectaron y vendieron y consecuentemente podrán distribuírselos, posición que parece más correcta dado que la comunidad carece de personalidad jurídica y además que en caso contrario saldrían perjudicados.

*RESPECTO DE LA NATURALEZA DE LA CANCELACION es un acto unilateral en el que comparece solo la entidad acreedora y dice que ha cobrado y no es necesario que comparezca el deudor. La cancelación no es una acto abstracto y precisa de la expresión de una causa, y la capacidad de los representantes para cancelar se mira con lupa, ya que no es la misma para cancelar por pago, que por cualquier otra causa.

*ARRENDAMIENRTO Y SOCIEDAD DE GANANCIALES. HAY QUE PENSAR que el arrendamiento, según Llagaria, es un contrato en virtud del cual una persona cede a otra el uso de una vivienda o local, y se celebra por dos personas arrendador y arrendatario y por tanto el arrendamiento no es susceptible de ser considerado privativo o ganancial, ya que es una obligación contraída por uno de los cónyuges y de la que responde todo su patrimonio, sus bienes privativos más su parte en gananciales. Otros autores consideran que los arrendamientos, si bien pueden tener su origen antes del matrimonio, en realidad se adquieren todos los meses a medida que se abonan las rentas, y por tanto tratándose de vivienda arrendada antes y destinada a domicilio familiar, si se ejercitaba el derecho de retracto, la vivienda adquirida debería tener carácter ganancial.

*LA DOCTRINA CLASICA SIEMPRE HA CONSIDERADO QUE SI NO HA HABIDO SEGREGACION,  en el caso de declaración de obra nueva y división horizontal sobre parte del solar, el resto del solar es un elemento común del mismo, pero teniendo en cuenta que lo negó una STC en un caso particular en el que había uno enorme desproporción.

*EN EL ART.107.2 de la LH, SI SE DA EL PACTO CONTRARIO, EN CASO DE HIPOTECA de la nuda propiedad, debe entenderse que en caso de ejecución de la hipoteca nacerá otro derecho de usufructo a favor del propietario hipotecante, y que deberá tener carácter vitalicio sino se dispone lo contrario.

*POR EXIGENCIA DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD SIEMPRE QUE UN derecho real deba concretarse a una porción de una finca sin transcender al resto, es preciso segregar la parcela afectada, y si la segregación es hipotecariamente imposible hay que denegar la inscripción (la excepción podrían ser las servidumbres). ESTO ES DISCUTIBLE. CONSULTAR

*EN EL CASO DE PERMUTA DE SOLAR A CAMBIO DE LOS PISOS O LOCALES A CONSTRUIR, hay que tener en cuenta que también se aplica el art.1462-2 del Cci, y que puede equivaler a la entrega con efectos traditorio, retrasando la entrega de la posesión material a un momento posterior, hay que estar al contenido concreto de la escritura, ya que también se podrá pactar con carácter meramente obligacional, es decir mediante un contrato en que las partes se obligan a celebrar una venta posterior de los pisos o locales construidos, en el caso de que el constructor este casado en régimen de sociedad de gananciales, en el primer supuesto, en que se pacta con efectos reales, se requiere el consentimiento del cónyuge al celebrar el mismo contrato ya que desde este momento se está transmitiendo el dominio de los pisos que serán gananciales, mientras que en el segundo caso, será necesario este consentimiento en el momento en que se celebre el contrato de venta, momento en el cual se transmite el dominio. Además siguiendo con el primer caso, por el hecho de que los pisos no estén construidos, no es obstáculo, ya que de momento la cuota obtenida en cada piso representa la participación actual sobre el solar en comunidad, y que se regirá por el régimen pactado conforme a el art.392-2 CC, y con la terminación de la obra y la constitución de la propiedad horizontal, dicha cuota inicial se convertirá en propiedad separada sobre el piso o local. De modo que se puede decir que el que adquiere un piso o local de un piso a construir tiene un verdadero derecho real sobre el mismo y se podrá adquirir desde la celebración del contrato traslativo si se hace en escritura pública, art.609 y 1462-2 CC, que además se podrá hacer constar en el folio abierto al solar, aún antes de tener acceso al registro de la propiedad la división horizontal, art.8-4 LH, y la posibilidad de hacer constar los acuerdos jurídicos reales entre los copropietarios del solar sobre el régimen aplicable, art.392-2 CC, art.2 LH, 21-1 LPH, art.8-4 LH y 16-2 RH, y distintas resoluciones de la DGRN. Parece que se trataría de una comunidad funcional. Esto hay que discutirlo tras la desaparición del art. 13 del RH por estar en contra del art. 609 del Cci.

Además cuando el propietario del solar que lo transmite en permuta, garantiza su derecho con condición resolutoria, y ante el incumplimiento ejercita su derecho, habiendo ya un edificio construido con distintos propietarios, el problema es semejante al caso de hipoteca de solar sin pacto de extensión a la nueva construcción, y caben las siguientes soluciones: el propietario recupera el solar con efectos retroactivos y la construcción efectuada se considera como construcción en suelo ajeno aplicándose el art. 361 del Cci (en realidad este art. es difícil de aplicar pues no se construye sobre suelo ajeno, y deben aplicarse las normas propias de resolución del contrato, y parece por tanto que el art. 1122 del Cci), O BIEN APLICAR los arts. 451 y siguientes del Cci sobre liquidación del estado posesorio (consultar).

Cabe también configurar este contrato como un arrendamiento de obra, y en tal caso en ningún momento la propiedad del solar habrá salido del patrimonio del primitivo propietario. Habrá que estar a cada caso concreto (parece la conclusión a lo expuesto en los 2 párrafos anteriores).

*SE ADMITE LA DONACION DE DOS DERECHOS DE VUELO SUCESIVOS uno sobre la 1ª planta y otro sobre la 2ª, sin que puede oponerse que el segundo derecho queda al arbitrio del titular del primero, ya que es un tercero en dicha relación entre concedente y el titular del segundo derecho, ex art.1115 del Cci in fine, y parece que en todo caso deberá establecerse un plazo para construir las plantas y se condiciona suspensivamente a que se construyan las mismas en dicho plazo.

*EN EL CASO DE QUE EL PROPIETARIO DE UNA FINCA SE RESERVA EL derecho de elevar las plantas de un edificio que permitan las ordenanzas municipales, no se permite ya que se establece un plazo indefinido, en contra del principio de especialidad. Y además no es un verdadero derecho de vuelo sino la sustracción a los propietarios de la finca de una facultad dominical con carácter perpetuo, como es el APROVECHAMIENTO URBANISTICO adicional que posibilite en cada momento el planeamiento y que no puede considerarse como un derecho real, sino algo semejante a reservarse el derecho a los tesoros ocultos o accesiones naturales futuras de una finca.

*EN EL CASO DE HIPOTECA SOBRE LA TOTALIDAD DE UN LOCAL destinado a garaje dividido en cuotas con adscripción de uso de una plaza identificada con un número, no se admite la concreción de responsabilidad hipotecaria de una cuota vendida, aunque preste su consentimiento el acreedor hipotecario, ya que en este supuesto no hay división material del art.123 LH, además la cuota separada de un garaje no es una finca independiente (ojo: el art. 68.1 del RH, permite su inscripción en finca independiente. Consultar).

*LA SEGREGACION DE UNA PLAZA DE GARAJE configurado como anejo de las vivienda requiere el consentimiento de la junta ya que supone modificación del título constitutivo.

*LAS LIMITACIONES DEL USO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS (¿?) SIEMPRE se tienen que interpretar de forma muy restrictiva, ya que suponen limitaciones dominicales y el dominio se presume libre. En caso de destino de una planta baja a garaje, esto no requiere el consentimiento de la junta, ya que no se modifica el título constitutivo, la atribución de cuotas no implica su división material, no hay alteración de cuotas, ni se modifica la composición de la junta, ya que se aplicará el régimen de comunidad sobre un elemento privativo.

*EN EL CASO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA HAY QUE DISTINGUIR SI SE ejercita la acción personal o real. Así ejercitada la primera en juicio ejecutivo ordinario, se toma anotación preventiva de embargo conforme a la LEC, y si se han anotado embargos entre la hipoteca y la ulterior anotación, estos podrían ejercitar las tercerías de mejor derecho si fuese posible por las fechas de los créditos. También podrían ejercitarse ambas simultáneamente, pero deberá hacerse constar expresamente. Resolución de 7 de junio de 2001: el acreedor y el deudor, pueden modificar el préstamo sin consentimiento del hipotecante no deudor, pero sin que tal modificación pueda extenderse a la hipoteca cuando suponga ampliación de la misma (hay que ver si la modificación pactada es o no más beneficiosa para el hipotecante no deudor). En cualquier caso piensa Sergio que será necesario el consentimiento del hipotecante.

*SE PERMITE LA POSPOSICION DE LA CONDICION RESOLUTORIA EXPRESA Y una hipoteca, ya que no es un pacto meramente personal como se desprende del art.11 LH, según el cual surtirán efectos frente a terceros, y su ejercicio daría lugar a la cancelación de la hipoteca, por tanto deberá admitirse la posibilidad de pactar que en caso de ejercicio de la condición seguirá subsistiendo la hipoteca, de lo contrario se restringirá la posibilidad de obtener crédito hipotecario sobre la finca.

*EN CASO DE HIPOTECA CONSTITUIDA EN GARANTIA de tres créditos, en el que el vencimiento de uno conlleva el de los demás, no se admite por la DGRN, ya que si bien los obligaciones están perfectamente delimitadas y el saldo de una cuenta corriente determina el importe de la deuda, entiende que tal unificación no es suficiente, ya que el pacto de vencimiento conjunto no hacen que pierdan la posibilidad de exigibilidad aislada y sean sustituidas con plena eficacia novatoria por la obligación resultante del saldo, en definitiva que encubre una mera reserva de rango registral o una hipoteca flotante.

*EN EL SUPUESTO DE QUE SE HIPOTEQUEN  tres fincas por un crédito de 600, 200 para cada una, y después se hipoteque (ampliación de hipoteca) otra finca en garantía del mismo crédito y por una cantidad de 200, no se admite su inscripción, ya que ha de redistribuirse la responsabilidad, ya que iría en contra del art.119 LH, ya que aunque este diga “a la vez”, pues se constituiría una hipoteca solidaria, y por ello se excluye la posibilidad de la SOBREHIPOTECA, ya que además se disminuye la posibilidad de crédito de una persona sin razón que lo justifique, ya que no aumenta la garantía del prestamista, y sólo sería posible en el caso de merma sobrevenida de la finca (RS 3-5-2000). Además veo otro problema pues la misma finca puede tener una hipoteca inscrita con fecha posterior a la que se pretende ampliar, por tanto aunque se distribuya la responsabilidad, como dice la DGRN, pienso que estamos ante una nueva hipoteca que tendrá preferencia desde su fecha de constitución y ante una cancelación parcial de la anterior, lo cual dudo que interese al acreedor. Relacionar esto con el art. 219.2 del RH y CONSULTAR (¿realmente es una ampliación?. Me suena alguna resolución en este sentido, pero se refiere al cambio de una finca por otra, novación extintiva, con… (y aquí se quedó Sergio).

*RESOLUCIÓN DE 18 DE JUNIO DE 2001. Dado que la Ley de subrogación de préstamos hipotecarios del 94, habla de préstamos, no será aplicable a la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, debiendo hacerse por medio de la cesión del contrato. No obstante, fijado un plazo tras el cual desaparece la disponibilidad de la cuenta, o en los préstamos consensuados en que se aplaza la entrega, si bien en el momento inicial hay una relación jurídica compleja, una vez cerrada la facultad de disponer de dinero o consumado el préstamo, la relación se transforma en una situación idéntica a la del préstamo ordinario, pasando a ser una hipoteca ordinaria, lo cual puede tener su reflejo registral vía arts. 143 y 144 de la LH, y entonces si sería aplicable la Ley de 1994.

*LA HIPOTECA FLOTANTE NO SE ADMITE EN BASE A:

  1. La accesoriedad de la hipoteca al crédito.
  2. El principio de especialidad impone la identificación de las obligaciones aseguradas.
  3. La irrelevancia jurídica de la cláusula según la cual el cierre de la cuenta implica la pérdida de exigibilidad aislada de las obligaciones anotadas y su novación, ya que al no preverse la obligatoriedad del acreedor al asentamiento en la cuenta de todas las operaciones contempladas, dejaría a la voluntad de este el alcance novatorio en contra del art.1256 CC, del modo que el saldo resultante no sería una obligación nueva exigible en sí misma, sino una mera suma aritmética de las distintas obligaciones. También tendrá lugar en las hipotecas en garantía de obligaciones futuras en que cada obligación conserva su indivisibilidad y se abre una cuenta en que se reflejan y el ejercicio de la acción hipotecaria no impide el de la acción personal de cada crédito ni viceversa, ya que la DGRN entiende que en estas hipotecas la obligación futura tiene que nacer de una relación jurídica ya existente entre las partes, el principio de especialidad impide constituir hipotecas en garantía de una masa de obligaciones ya existentes pero indiferenciadas, ya que sería una reserva de rango, y que no sean totalmente futuras, ya que la simple reunión contable de diversas operaciones en una cuenta carece de virtualidad suficiente para provocar una obligación substantiva e independiente por el saldo resultante, ya que el contrato de cuenta corriente del art.245 RH, presupone una relación básica de crédito ya vinculante, instrumentalizada en una cuenta corriente con partidas de abono pero también de cargo por los conceptos acordados en el momento de la constitución, los cuales pierden su exigibilidad aislada DESDE ENTONCES, siendo sustituidas con alcance novatorio por el saldo en el momento de la liquidación, lo cual será la única obligación exigible y garantizada en su caso con la hipoteca.

*NO PUEDE CONSTITUIRSE HIPOTECA EN GARANTIA DE LETRAS DE CAMBIO que llevan en blanco la designación de tomador, fecha de expedición y de vencimiento, lo cual será llenado en su día por un tercero en base:

  1. Principio de especialidad respecto de la obligación garantizada.
  2. Los títulos garantizados con la hipoteca conforme a los art.150 y 154 LH deben ajustarse al tipo legal de los art.1 y 2 Ley Cambiaria y del Cheque.
  3. Los requisitos para la admisión de la hipoteca en garantía de deuda futura, ya que no es en el caso condicional, ya que la admisión de hipoteca en garantía de cualquier obligación futura de NO IMPORTA QUE ACREEDOR supondría la admisión de la hipoteca de propietario que no se admite en nuestro derecho.
  4. Y el requisito para la hipoteca cambiaria de que las letras se pongan en circulación no queda cumplido por la simple puesta en circulación de una sola de las letras.

*TAMBIÉN SE EXIGE UNA GARANTIA INDIVIDUALIZADA para cada obligación en base a su autonomía jurídica, o bien una hipoteca en garantía de una sola obligación que resulte de una cuenta en los términos vistos anteriormente.

*EN LA CANCELACION DE LAS HIPOTECAS DEBE expresarse la causa de la cancelación no bastando el mero consentimiento formal, si bien esta causa podrá ser la renuncia del acreedor del art.6-2 CC. para la cancelación por apoderado debe tenerse en cuenta la causa de la cancelación (no es lo mismo por pago que por otra causa, ex art.1713 del Cci). Recordar el principio de interpretación estricta de los poderes, no es lo mismo tener poder para cancelar en términos generales que sólo por pago.

*EN EL CASO DE QUE SE INSCRIBIESE UNA HIPOTECA después se anota un embargo y más tarde otro embargo al ejercitar el primer acreedor hipotecario la acción personal y no la real, y se le adjudica la finca sin inscribir esta adjudicación, mientras que después el titular del segundo embargo lo ejecuta y se le adjudica la finca pidiendo la cancelación de la primera hipoteca por estar extinguida por confusión. La DGRN no lo admite, ya que no hay confusión (como en supuestos excepcionales como el heredero acreedor hipotecario del causante, art.1192-2 CC, o el acreedor hipotecario que adquiere la finca gravada en la ejecución del gravamen posterior al suyo existiendo otros intermedios) ya que no consta en el registro la confusión (CONSULTAR)

*LA CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS DE 4 AÑOS, SE CUENTA DESDE  LA ANOTACIÓN misma y no desde el asiento de presentación, así como también se toma anotación de suspensión, se contará desde la anotación definitiva practicada dentro de la vigencia de la primera.

*PRESENTADA EN EL REGISTRO UNA ESCRITURA DE CANCELACION por pago y después una segunda rectificando la anterior, la cancelación a pesar de ser un acto unilateral produce efectos a favor de terceros desde su realización y para su desvirtuación se necesita el consentimiento del favorecido o resolución judicial que confirme el error en su caso.

*LOS REQUISITOS DE CANCELACION MEDIANTE ACTA Y LAS LETRAS DE CAMBIO DEBIDAMENTE IDENTIFICADAS e inutilizadas en la hipoteca o en las condiciones resolutorias, no es posible con los pagarés, ya que son documentos privados que no pueden identificarse inequívocamente y no serán suficientes para acreditar el pago.

*CABE LA HIPOTECA EN GARANTIA DE DEUDA AJENA SIN consentimiento del deudor como se desprende de:

  1. La negociabilidad del crédito con independencia del deudor, art.1527 CC.
  2. La fianza sin intervención del deudor, art.1857 CC.
  3. El pago ignorándolo este, art.1158 CC.
  4. La posibilidad de hipoteca unilateral, art.141 LH.

*NO SE ADMITE LA SUSTITUCION DE LA FINCA HIPOTECADA POR OTRA finca sujeta a la misma hipoteca, en base al art.104 LH, art.145 LH, aer17 LH, rango registral, art.13 LH, principio de especialidad. De modo que se extingue una hipoteca y se constituye otra nueva, salvo en los supuestos en que se permite por la ley como en la concentración parcelaria o en las actuaciones urbanísticas y el art.110-2 LH por la indemnización correspondiente.

*EN CASO DE DIVISION DE FINCA HIPOTECADA la cancelación parcial requiere el consentimiento del acreedor y de todos los propietarios de las demás fincas, ya que no se ha distribuido la responsabilidad. Pero si la división del edificio es en propiedad horizontal, una RS del 89, entiende que las cuotas de cada departamento privativo sólo tiene efectos internos entre los propietarios aunque determinen la participación en las cargas y beneficios, no sirven como consentimiento a la distribución de la responsabilidad, ya que la responsabilidad cuando se ejercite la acción de regreso por el propietario que ha pagado podrá ser igual a las cuotas o superior, cuando por ejemplo un departamento este sometido a una carga preferente. Sin embargo una RS de 93 la admite basándose en el consentimiento de los titulares al determinar las cuotas de un subrégimen de propiedad horizontal sobre un local destinado a garaje previamente hipotecado, teniendo tanto efectos internos y externos. Pero el consentimiento del acreedor deberá alcanzar a todas y no solo algunas fincas, lo cual podría perjudicar a los demás. CONSULTAR.

*SE ADMITE LA CONSTITUCION DE HIPOTECA SUJETA A PLAZO DE CADUCIDAD, pero para su cancelación no bastará con lo dispuesto en el art.82-2 LH, además deberá acreditarse que la ejecución hipotecaria no se ha iniciado en dicho plazo.

*COMO PACTOS INSCRIBIBLES EN LA HIPOTECA PODEMOS CITAR:

  1. Obligación de asegurar la finca, art.1129 CC.
  2. Obligación de realizar obras de reparación necesarias para la conservación, pero no en general.
  3. Obligación de notificar la enajenación o expropiación, pero no apoderar al banco para intervenir en los procedimientos.
  4. Vencimiento anticipado por deterioro de la finca.
  5. Vencimiento anticipado por aparición de cargas preferentes, art.1129-3 CC.
  6. Vencimiento anticipado en caso de arrendar por renta que pueda perjudicar el valor de la finca.
  7. Vencimiento anticipado por falta de pago de las primas del seguro.
  8. Cancelación por pago anticipado del deudor pero no por la cuantía que unilateralmente fije el acreedor.
  9. Vencimiento anticipado por falta de pago de las contribuciones e impuestos que sean preferentes a la hipoteca.
  10. Vencimiento anticipado por falta de pago de una letra siempre que las posteriores estén en poder del ejecutante, para no perjudicar a los tenedores posteriores.

Hay que destacar que estas previsiones pueden implicar vencimiento anticipado pero no prohibiciones de disponer contrarias a lo dispuesto en el art.26 LH, que sólo tendrían efectos obligacionales.

*EN LA HIPOTECA UNITARIA cuando esta hipotecado un piso con anterioridad a la hipoteca unitaria y se ejecuta la primera hipoteca. Si  no hay sobrante deberá cancelarse la hipoteca unitaria sobre el piso ejecutado como carga posterior, y por tanto deberá distribuirse la responsabilidad entre los demás pisos para lo cual se requiere el consentimiento de estos. El propietario del piso ejecutado también quedará responsable de la cantidad no satisfecha como deudor personal ya que ha solicitado un crédito personal con los dueños de las demás pisos. Si del precio del remate supera la cantidad que la corresponda tras la distribución de responsabilidad, ya que todo se aplicará al pago de la primera hipoteca y de la hipoteca unitaria posterior, parece que podrá repetir contra los demás por el exceso. ¿Podrá subrogarse en los derechos del acreedor conforme al art. 1210.3 del Cci, produciéndose una subrogación parcial ex art. 1213?. CONSULTAR.

*EN LA SUBHIPOTECA CUANDO SE INCUMPLE LA OBLIGACION GARANTIZADA con la misma, antes de la primera hipoteca con la que se garantiza el derecho del acreedor subhipotecante, parece que su ejecución dará lugar a una cesión del crédito garantizado con la primera hipoteca a favor del acreedor subhipotecante. También podría entenderse que habría que esperar a que se ejecute la primera hipoteca y dirigirse contra el importe de la ejecución y entonces debería ordenarse la retención judicial de la deuda, aunque parece preferible lo primero, esto es la cesión. ¿?

*SE PUEDE PACTAR UN PLAZO DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA, y transcurrido este se extinguirá la hipoteca, pero no la acción personal para exigir el pago del crédito que será de 15 años. Si se pacta un plazo de caducidad para el crédito personal pasado este también se extinguirá la hipoteca como derecho accesorio, art.1857-1 CC.

*PARA QUE TENGA LUGAR EN VENCIMIENTO ANTICIPADA POR FALTA DE pago de uno de los plazos, cuando el precio este representado mediante letras de cambio, será necesario que el acreedor tenga en su poder todas las letras de cambio posteriores no vencidas (repasar resolución).

*EN EL CASO DE UNA HIPOTECA SOBRE UN SOLAR, Y CON posterioridad se edifica sobre el mismo, sin que se haya pactado la extensión de la hipoteca sobre el mismo, ejecutada la hipoteca el TS entiende que hay un dominio dividido, de modo que el ejecutante tendrá un derecho de superficie especial, (en contra se dice que este derecho tiene un plazo determinado) y los propietarios del edificio podrán quedarse con el solar indemnizando al propietario.

*EN EL CASO DE QUE SE ADQUIERA UNA FINCA EN EJECUCIÓN DE HIPOTECA cuando se han modificado los términos de la escritura sin que estos consten en el registro, ejecutándose por el acreedor hipotecario conforme a lo que consta en el registro y no los términos del contrato por él modificados, el tercer adquirente habrá adquirido en virtud de un procedimiento nulo, ya que este tiene que ajustarse a los términos pactados entre acreedor y deudor, y por tanto será de aplicación el art.33 LH. CREE SERGIO QUE ESTO ES MUY DISCUTIBLE.

*EN EL SUPUESTO DE CONVOCATORIA DE JUNTA EN EDIFICIO DE PROPIEDAD horizontal, defectuosa, según LPH esta será impugnable, y si se acuerda la venta de un terreno, la compra  del adquirente sería ineficaz y por tanto aplicable el art.33 LH, pero el TS entiende que en este caso hay que proteger a los terceros, ya que la nulidad de la junta es una cuestión interna que no tiene porque perjudicar a los terceros. Si el adquirente es el mismo presidente de la junta entonces este no sería tercero (DISCUTIBLE, LO PRIMERO).

*AL SER CONDICIÓN RESOLUTORIA ACCESORIA DEL CREDITO, pasados 15 años para la prescripción de la acción para reclamar el crédito, también prescribirá la condición como derecho accesorio.

*LA FECHA FEHACIENTE PARA DETERMINAR LA PREFERENCIA de créditos entre embargos hay que distinguir en las pólizas:

  1. Póliza de crédito, será la fecha en que se liquide, (ya que en este te autoriza a disponer de una cantidad hasta un máximo).
  2. Póliza de préstamo, en la cual será la fecha del préstamo, (directamente te entregan dinero).

*EN LA RETROACCIÓN DE LA QUIEBRA DEL ART. 878 DEL CCO también deberá alcanzar a las ventas hechas por el comerciante casado en gananciales en el caso de que deban responder de las deudas de este conforme a los arts. 6 y siguientes del Cco.

En caso de aplicación del art. 878.2 del Cco se plantea una posible colisión con lo dispuesto en el art. 545 del Cco (donde el notas dice que le afecta la nulidad del 878, ya que las normas de la quiebra tienen carácter imperativo, mientras que el 545 tiene por objeto la seguridad del tráfico. Consultar) y también con el 464 del Cci,  si bien parece, según JL, que la solución es la misma que si fuese aplicable el 34 de la LH, es decir que solo se protege al subadquirente (consultar).

*EN EL CASO DE UNA DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE disponer se permite que el donante hipoteque, la apreciación de la necesidad es algo subjetivo que escapa a la calificación, ya que además no se exige justificación de la misma (por tanto casi siempre podrá vender). La DGRN no permite que pueda afirmarse que no hay necesidad en el caso de hipoteca en garantía de deuda ajena, ya que esta puede deberse a muchas causas.

*LA DGRN EN RS DEL 2000 EN EL SUPUESTO DE UN APODERADO para vender inmuebles pero que en cada acto de venta necesita la autorización concreta del poderdante, se deniega la inscripción de una venta ya que el consentimiento del poderdante debe contar en escritura pública y no mediante una simple certificación, aunque tenga las firmas legitimadas ya que es un simple documento privado, conforme al art.3 LH, pues la escritura debe extenderse a los elementos esenciales del negocio como lo son el consentimiento de los otorgantes.

*EN EL CASO DE UNA FINCA SUJETA A LA CONDICION RESOLUTORIA DE OBTENER una licencia para construir, no se admite la inscripción en el RP en base a:

  1. La incertidumbre en el tiempo, ya que los art.1117, 1118 y 1128 CC, no dan la certeza que exige el sistema registral, ya que hay una permanente situación de pendencia.
  2. Y por no distribuirse el precio entre las distintas fincas vendidas como exige el art.11 LH.

*EN EL CASO DE QUE DOS PROPIETARIOS DE DOS FINCAS vendan las dos conjuntamente y por un precio conjunto no es necesario para su inscripción la distribución del precio entre los mismos, sin que en contra pueda alegarse el art.10 LH, ya que puede cumplirse diciendo que estamos ante un precio conjunto. Ya que la indivisibilidad también puede ser convencional, lo cual tendrá repercusión en el régimen de las obligaciones bilaterales en materia de venta. También se aplica en caso de venta de usufructuario y nudo propietario de pleno dominio por precio conjunto.

*EL RECONOCIMIENTO DE DOMINIO no es un título traslativo ni declarativo, sino un reconocimiento o confesión de que un bien pertenece a una determinada persona y será la resolución judicial la que lo declare. Los títulos declarativos a los que se refiere el art.2 LH son los que ponen de relieve ciertos hechos a los que la ley atribuye consecuencias jurídicas, pero cuya declaración sólo surte efectos entre las partes pero no respecto de terceros. En conclusión debe probarse un título con fuerza suficiente para transmitir el dominio ex art.609 Cci.

*NO PUEDE PEDIRSE LA ANOTACIÓN DE UNA DEMANDA PARA RECLAMAR el pago de una deuda, ya que no tiene efectos reales:…

*Los términos cesión y enajenación que utiliza el art. 149LH son sinónimos y por tanto no debes liarte cuando en el supuesto te digan que se cede, vende y transmite el crédito hipotecario.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario