feapen curso modificaciones fisicas

Una escritura de segregaciones con tramitación en la Sede Catastral: Un aperitivo para el II Curso Feapen sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

¿Saben ustedes que en breve se comenzará a publicitar abriendo el plazo de inscripción el II Curso Feapen sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios?

En la primera edición sudé tinta china para preparar las 13 clases. Mi mujer llegó a decirme que parecía que estaba viuda. Me encerré desde el 4 de Diciembre de 2021 hasta el 4 de Abril de 2022 y después, nada mas terminar, me puse a repasar todo. Tras un necesario parón veraniego de dos meses, me he puesto a terminar el repaso pero todo esto no se acaba nunca. No hay dos casos iguales y por eso sigo recopilando materiales.

Para incentivar la participación y para destacar la importancia de la materia, de la Experiencia Piloto en la SEC y para conseguir convencer a la gente de que se compre mi libro, aquí va un aperitivo del estilo práctico del curso aunque tenga que desvelar algunos de mis trucos a la hora de tramitar este tipo de documentos y, mas concretamente en este caso, mis trucos para conseguir que una finca pase de ser una a ser cuatro y salga de la notaría con las RRCC de cada una y se inscriba en el Registro de la Propiedad competente sin la menor complicación (o eso espero y luchamos).

En el título previo ya hubo una currada pues nos topamos con el puñetero 28 LH en sus últimos estertores e hicimos una agrupación que dejó la finca ajustada en metros y coordinada con Catastro.

¿Qué a qué libro me refiero? A este.

¿Y a qué curso? Pues a este (pendiente de actualizar clases y algunos otros datos, cosa que haremos en el plazo mas breve posible).

No obstante, si quieren saber mucho mas aun compren y lean a Víctor Esquirol y su: La Realidad Física de la Finca en la Escritura Pública, Registro y Catastro. Práctica jurídica

 

Espero algún día dejar de clamar en el desierto …

 

Les dejo con las partes relevantes de mi segregación y con el comentario de la jugada en las cuestiones mas interesantes

 

A). PORCIÓN SEGREGADA.

= RÚSTICA:

Superficie: Una hectárea, cuatro áreas y sesenta y cuatro centiáreas (10.464 m2) que conforme al IVG+ que luego se incorpora tiene una hectárea, cuatro áreas y sesenta y tres centiáreas (10.463 m2), es decir, un metro cuadrado menos que se incluye en la siguiente porción segregada.

 

Cuando estábamos echando el repaso final a la escritura observamos esta diferencia que he intentado justificar como he podido. Una segregada ganaba un metro (la siguiente) y esta lo perdía. Luego completo la explicación.

 

Linderos:

DATOS CATASTRALES:

VALORACIÓN: 

B). PORCIÓN SEGREGADA.

= RÚSTICA: 

Superficie: Una hectárea, un área y once centiáreas (10.111 m2) que conforme al IVG+ que luego se incorpora tiene una hectárea, un área y doce centiáreas (10.112 m2), es decir, un metro cuadrado más que se resta de la anterior  porción segregada.

Linderos:

DATOS CATASTRALES:

VALORACIÓN:

 

E). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo  y Rehabilitación Urbana, me entrega la compareciente, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Acuerdo * de Junta de Gobierno del Excelentísimo Ayuntamiento de *, el día *, con número de expediente *, firmada electrónicamente por Don *, Secretario del Ayuntamiento de *, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente.

En dicha licencia consta: “Que examinada la documentación aportada por la peticionaria, para la tramitación de las segregaciones propuestas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 211 b) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de Junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, siempre que ello no suponga la formación de núcleo de población, y atendiendo a una de las excepciones contempladas en la legislación agraria estatal (artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de modernización de las explotaciones agrarias) y a la vista del informe emitido por la Consellería de Agricultura, no existe inconveniente desde el punto de vista agrario y urbanístico, en conceder la mencionada Licencia de Segregación ….., siempre que las construcciones de las fincas resultantes, se materialice, dentro del año siguiente a la concesión de la Licencia de Segregación, las viviendas unifamiliares aisladas …”.

El citado Artículo 25 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias establece que: «No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos: b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación. A los efectos del artículo 16 del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado».

A tal efecto, los comparecientes manifiestan que tienen intención de comenzar las obras de manera efectiva en el plazo de un año y en cuanto les sea concedida la licencia pertinente las cuales habrán de ser terminadas en el plazo que la propia licencia especifique conforme a la citada norma.

 

Estos dos párrafos anteriores no estaban en la escritura inicial (de la que hablo ahora). Los he metido para dejar constancia de que una cosa es comenzar de manera efectiva (una cosa un tanto abstracta) en el plazo del año y otra cosa es el que la construcción haya de ejecutarse en el plazo que indique la licencia de obras. El plazo de un año no puede ser desde la licencia de segregación por mucho que diga la licencia (la han pifiado, a mi modo de ver). Eso sí, hay que comenzar las obras en cuanto se tenga la licencia para no incumplir el plazo del año.

Cuento aquí, además, que dos días antes cuando estábamos a punto de a firmar, reparé en que las superficies de la licencia y las del IVG+ eran distintas. ¿Puro milagro? En absoluto, esto es el producto del trabajo concienzudo y del otorgamiento reposado. Al parecer, hubo un primer proyecto para organizar las segregaciones y me trajeron el IVG+ y los planos preparados para ese primer proyecto. No pudimos firmar y aplazamos el asunto hasta tener el IVG+ que nos reservaba una sorpresita final (el metro de diferencia).

 

Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.

Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de *, el CSV de dicho certificado.

SEGUNDO.- CONCORDANCIA CATASTRO Y REGISTRO. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS Y AUTORIZACIÓN PARA LA TRAMITACIÓN EN LA SEDE ELECTRÓNICA DE CATASTRO

Rectificación de Catastro:La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral y se encuentra coordinada.

Me hacen entrega los comparecientes del informe de validación gráfica alternativa (positivo) con CSV *, expedido por Don *, Arquitecto colegiado con el número * en el Colegio Territorial de *, con fecha *, que previo su requerimiento, se incorpora a esta matriz, en el cual existe esa diferencia de un metro cuadrado (1 m2) que ha quedado reseñado en las superficies de las parcelas segregadas bajo las letras A) y B) imputable como margen de tolerancia de la representación gráfica georreferenciada resultante del levantamiento topográfico.

 

Esto es lo que me he inventado para salir al paso. Espero que no me de problemas.

 

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para las modificaciones físicas de las fincas objeto de la presente escritura a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro el citado CSV del IVG+, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “pero no se asignarán referencias catastrales. La parcela catastral generada es demasiado esbelta”. 

 

Este tema de la esbeltez me ha dejado preocupado al presentar el mismo día de la firma esta escritura a través del PP porque si bien he obtenido los documentos usuales, cuando veo la pantalla desde los que me los puedo descargar me encuentro con que se menciona: «Motivo del rechazo: PARCELA DEMASIADO ESBELTA». Me imagino que será lo que yo pienso y que simplemente no me dan las RRCC automáticamente, no que no me las hayan a dar.

El que quiera saber que es esto de las fincas esbeltas, ya sabe lo que tiene que hacer.

 

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

 

Por cierto, en el mismo día, inicio dos expedientes del 18.2 LCI.

 

El margen de tolerancia

 

Gracias a mi amiga Paloma, reciente y brillante nueva funcionaria de Catastro, con la que llevo un intenso intercambio de audios en las dos últimas semanas he sabido que el margen de tolerancia es de 0,50 m2 en urbanas y 2 m2 en rústica. Así que «he acertado» con lo dicho y creo que no tendré problema. Vean:

Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

ANEXO II

Margen de tolerancia gráfica

Las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas (RGGA), correspondientes a la cartografía elaborada por técnicos, normalmente se realizan con instrumentación y metodologías de mayor precisión que las utilizadas en la cartografía catastral, lo que supone que las escalas a las que se representan son diferentes.

Para poder comparar estas representaciones gráficas, es necesario definir unos parámetros, en función de la escala o precisión de captura de la información catastral, que permitan definir cuando una RGGA y la cartografía catastral son equivalentes o similares.

Los parámetros que van a permitir indicar cuándo una RGGA y la cartografía catastral son equivalentes o similares, configuran el denominado «Margen de tolerancia».

Los parámetros que definen el «Margen de Tolerancia», y que en caso de cumplirse todos, indican que ambas representaciones son equivalentes o similares, son los que se indican a continuación:

1. La línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea.

2. Adicionalmente, cuando la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no excede del 5% de la superficie catastral.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.