Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 3: Rectificación descriptiva de fincas (SEGUNDA PARTE) Supuestos especiales de rectificación/coordinación catastro/registro/título y realidad. Vamos a ver hoy otros casos de rectificación descriptiva que no tienen cabida en el cuadro general que estudiamos en la clase anterior, por lo que hay que darles una redacción específica que nos ponga en el camino de una solución futura. Aunque no podamos rectificar/coordinar, hay que procurar una buena descripción de las fincas y de sus datos catastrales con el fin de hacer una buena escritura que sirva de punto de partida a lo que se pretenda hacer en otro momento. La mayoría de los casos de hoy son carne de 18.2 de la Ley del Catastro (siempre que haya afectados y estemos hablando de suelo) y de BGA que podría acabar convertida en BGC. En cada supuesto, hay que intentar montar un puzzle con las piezas disponibles que podría completarse ahora o mas adelante. ÍNDICE (10.=) Fincas sin catastro gráfico (11.=) Finca en la que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil de calcular con los datos de escritura y registro) (12.=) Fincas no inscritas y mal catastradas Escritura de subsanación y complemento de otra de herencia a fin de adaptar segundo título a catastro a efectos de inmatriculación (13.=) Una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye, como las demás porciones en que se divide la finca, una parcela catastral por haberse instado y conseguido en Catastro por los propietarios de todas las porciones de la misma (14.=) Un aljibe en mal estado de conservación que está situado dentro de una parcela catastral pero que no consta en el Catastro (15.=) Finca con una cuya superficie está indicada y otra que no no (los "ensanches") Aclaración de conceptos: certificación, informe, planos, IVG+ o BGC y coordenadas en formato GML Encargo de una escritura de agrupación (16.=) Una finca que no linda con vereda (17.=) Una fórmula catastral inusual pero que se repite en dos escrituras seguidas (18.=) Fincas con expedientes catastrales en curso (tramitados desde mi notaría a través de la SEC y en abierto) (19.=) Fincas agrupadas catastralmente que no lo están en el registro y que no se quieren agrupar (el caso "Sajuan") (20.=) Un patio mal catastrado (21.=) Un caso de agrupación con el VBº del Registrador «¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad?» ¿Y qué ganamos con todo este lío del que hemos hablado ya mucho en las tres primeras clases del curso? INTERVENCIONES DE INTERÉS TRAS LA CLASE 10.= Fincas sin catastro gráfico Vimos en la clase anterior la hipótesis de la inexistencia de datos catastrales. En este caso, sí que los habría pero no tendríamos CCDYG por lo que optaríamos por dejar las cosas como están. "Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". Sería posible actualizar linderos por mera manifestación. En ocasiones, la falta de catastro gráfico (no existe, por la razón que sea, una BGC) nos obliga (por razón de la clase de escritura que tengamos entre manos) a recurrir a la BGA aunque de la certificación catastral descriptiva y no gráfica resulte que todo esta bien, casi bien o mas o menos bien. En el "Caso Lig" (una agrupación que trataremos en la clase número cinco) no teníamos CCDYG (la teníamos descriptiva y NO GRÁFICA) y por eso optamos por solicitar documentación técnica (BGA) aunque la diferencia entre lo que constaba en Catastro y lo que resultó de la BGA era muy pequeña. En ese caso, la BGA es la que permitió la inscripción para después convertirse en BGC. En el Caso Lig, y me estoy adelantando, no hice uso del piloto por existir una diferencia casi despreciable entre las dos bases. Todos sabemos que un solo metro puede darnos lugar a problemas y por eso en ocasiones es mejor ir a lo seguro. 11.= Finca en la que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil calcularla con los datos de escritura y registro) Este es un caso bastante frecuente. Antes era habitual que la descripción de las fincas con construcciones en su interior solo indicara los metros lineales de frente y fondo. Con esos datos, hay fincas cuya superficie se calcula fácilmente y hay fincas cuya superficie no se puede calcular porque presentan formas irregulares. En otras descripciones, no queda nada claro si se está indicando la superficie del suelo, la superficie ocupada (concepto que antes no se utilizaba cómo se utiliza ahora), la superficie construida o varias a un tiempo (es posible que puedan coincidir). He visto incluso fincas medidas por palmos de frente y de fondo. Generalmente, a mi esas descripciones me llevan a pensar que la superficie indicada en el título es la de la obra y no la del solar. Un simple vistazo del Catastro te lleva fácilmente a esa conclusión. Por estas razones, en estos casos, simplemente reproducimos la vieja descripción de la finca y añadimos lo que podéis ver a continuación: "= URBANA: Una casa habitación … Superficie: Mide tres metros y cincuenta centímetros de frontera, según título, y siete metros de frontera, por catorce metros de fondo, según registro, siendo la superficie de solar de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 m²), según catastro. Linderos: xxx". Después, proseguimos diciendo (OJO A ESTA FÓRMULA POR LO QUE AHORA OS DIRÉ): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. OJO AQUÍ (VER ABAJO): Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta, por lo que se solicita se haga constar renunciando a la coordinación (NO) (o solicitando que se lleve a cabo y actualizando linderos; ESTO SÍ QUE PODRÍA SER)". Ó: ESTA ES LA BUENA: "Concordancia de Catastro y Registro: La superficie de solar de la finca conforme a Catastro no figura en la descripción registral, por lo que se solicita se haga constar en los libros del Registro de la Propiedad". A fin de cuentas, lo que ocurre es que no sabemos si verdaderamente se trata de casos de exceso o defecto de cabida, aunque mi creencia es que simplemente son casos en los que la superficie de suelo no consta en el registro. Así que suelo dejar cada supuesto al arbitrio del registrador que es el que tiene la última palabra al respecto y que no suele dar pautas por anticipado. Sin embargo, lo que NO podemos es decirle al registro que renunciamos a la coordinación y, al tiempo, pedirle que nos rectifique la cabida o que nos indique la superficie de solar. En estos casos (y según el caso), el registrador practicará las notificaciones que sean oportunas con arreglo al procedimiento que considere (que será un 201.3 a o b o un 199.1 o un 9b). Me he dado cuenta de que incurría en esa contradicción hace muy poco y ello me ha originado dos diligencias de subsanación de este tenor: 5ª DILIGENCIA: En *** a ***, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en esta Villa. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, al ser descrita la finca registral *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término municipal de ***, se indicó la superficie de solar correcta, señalando posteriormente que la descripción de la finca conforme a Catastro se correspondía con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no constaba en el registro, añadiendo que no se solicitaba la coordinación. II).- Que observado dicha incongruencia material (en cuanto a la coordinación) la SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar mediante lo presente y para lo sucesivo la correcta redacción del párrafo afectado que queda de este modo: "Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta". Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, que presentaré telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Monóvar, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente. Doy fe.= Considero que se trata de un error material (muy técnico) que puede solucionarse por el 153 del que hago uso en pocas ocasiones a lo largo del año. En estos supuestos, sería posible la actualización de los linderos en base a Catastro. 12.= Fincas no inscritas y mal catastradas (ya vimos el NI sin C, el NI con C y ahora el NI con C mal) Vimos en la clase anterior (y podíamos haber metido este supuesto en esa clase) el caso de las "fincas no inscritas y sin datos catastrales" y el de las "fincas no inscritas con datos catastrales". Ahora tenemos una finca no inscrita y que, además, está mal catastrada. Para este supuesto, podríamos decir: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Según el título, la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible una vez llevada a efecto la rectificación de las bases catastrales". Sería posible actualizar linderos por mera manifestación. Son habituales las escrituras que constituyen segundo título y que adaptan la descripción del primero (que lo completan o que lo subsanan) a fin de conseguir la identidad con Catastro que es indispensable para conseguir la inmatriculación de una finca en el registro. Un caso de subsanación de un segundo título a efectos de inmatricular puede ser el de esta escritura que vamos a ver ahora. Se trataba de un caso en el que el Catastro no se ajustó completamente a la BGA que necesitábamos para inscribir el segundo título (que era una herencia). Es un caso habitual que obliga a este tipo de escrituras y que en el caso del 18.2 solucionamos con una simple diligencia en el título por el que aflora la discrepancia mediante la cual incorporamos la nueva descripción con comparecencia del interesado (salvo que sea muy poca cosa). Escritura de subsanación y complemento de otra de herencia a fin de adaptar segundo título a Catastro a efectos de inmatriculación E X P O N E: I.- Que en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día **, con el número *** de protocolo, la compareciente, procedió a adjudicarse la herencia de su padre Don ***, declarando la ampliación de edificación finalizada y actualizando la total descripción de una finca, sin inmatricular en la actualidad, cuya descripción, fue la siguiente: = URBANA: Distribución: Superficie: INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiesta. Advierto a la compareciente de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas. REFERENCIA CATASTRAL: II.- Que a la referida escritura fueron incorporados Informe descriptivo de medición de vivienda y planos, expedidos el día ***, por Don ** y Don **, Arquitectos Colegiados en el Colegio de **, números ** y **, respectivamente, acreditativos de la antigüedad y de las superficies de la vivienda descrita. Ahora vienen los dos párrafos clave: La descripción de la citada finca en dicha escritura se realizó en términos totalmente coincidentes con el referido informe descriptivo de medición, habida cuenta de que los archivos catastrales en el momento del otorgamiento no reflejaban la verdadera configuración de la finca. III.- Que posteriormente al otorgamiento de la escritura citada, fue presentado el correspondiente expediente de alteración catastral en la Gerencia Territorial del Catastro de ***, con la finalidad de que dicha finca, quedara correctamente catastrada. Ahora podríamos hacer uso de la sede en abierto o podríamos (si es suelo y hay afectados) utilizar el 18.2. IV.- Que a solicitud de la compareciente, he obtenido a través de los medios telemáticos legalmente previstos de la Sede Electrónica de Catastro, la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica relativa a la finca, y que a su solicitud dejo unida a la presente, de la que resulta que la correcta descripción de la citada finca, es la siguiente: = URBANA: Distribución: Superficie: REFERENCIA CATASTRAL: Rectificación de Catastro: La descripción del catastro, según manifestación de la interesada, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registro de la Propiedad la inmatriculación de la finca, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el Artículo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes. Tengo varias fórmulas para casos de inmatriculación. La compareciente solicita del Sr. Registrador de la Propiedad competente la incorporación de la representación gráfica de la finca que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica y en el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, antes citadas. V.= Esto expuesto, O T O R G A: Primero.- Doña xxx, en lo necesario, SUBSANA Y COMPLEMENTA la citada escritura en la exposición de la presente en el sentido indicado en el apartado IV.- de la presente (el resto de la escritura subsanada no varía), solicitándose del Registro de la Propiedad competente las operaciones registrales oportunas. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. En una de las últimas clases tengo previsto comentaros mas supuestos de subsanación de escrituras de modificación física de fincas o previas a expedientes hipotecarios. 13.= Una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye, como las demás porciones en que se divide la finca, una parcela catastral por haberse instado y conseguido en Catastro por los propietarios de todas las porciones de la misma Es un supuesto anómalo de esos en los que Catastro da solución a una cuestión alejándose de la norma civil. En este caso, cada condómino tiene catastralmente determinada su parte, es decir, en el Catastro no todos son dueños de todo como debería ocurrir en un auténtico condominio. Esta hipótesis que se me han presentado en unas pocas ocasiones se puede resolver de este modo: "Manifiestan que el causante y la mencionada Doña **, con fecha *** 2015, instaron catastralmente una segregación sobre la finca descrita, resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de las parcelas ** y ** al causante de esta herencia y la ** a dicha Señora, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras (de segregación y disolución de condominio)". Evidentemente, lo de las escrituras pendientes es una forma de salir al paso puesto que no sé si tenían verdadera intención de hacerlo a pesar de mis advertencias. Luego continuamos diciendo: Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos para llevar a efecto las oportunas operaciones notariales y registrales. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro". Difícil (por no decir que imposible) un intento de actualizar linderos salvo si dejamos claro que serían unos linderos exclusivamente catastrales de la porción en cuestión. A mí muchos de estos casos me parecen antecedentes remotos de la división horizontal, aunque al igual que lo he visto en casas (en obras) también lo he visto en suelo. Tal vez un funcionario catastral que no tiene claro lo que es el condominio. Otro caso similar: "DATOS CATASTRALES: En cuanto a dicha tercera parte indivisa fue instada una segregación catastral resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de la parcela xxx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx al causante de esta herencia, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras, cuya parcela se encuentra catastrada bajo la siguiente referencia: xxx". El resto sería igual al supuesto anterior. 14.= Un aljibe en mal estado de conservación, que está situado dentro de una parcela catastral pero que no consta en el Catastro Hablamos de un aljibe, pero podría ser una casa de aperos o un "cuco" que es como se llama en mi zona a la pequeña construcción en la que se guarece el pastor con su rebaño. Se mencionó parcela y polígono, así como a su titular, pero no se incorporó la certificación. Pasamos el STI indicando que los datos catastrales no constaban con el fin de evitar que se pudiera cambiar la titularidad de la finca entera organizando un desaguisado por una construcción que estaba casi ruinosa. "DATOS CATASTRALES: No constan, si bien la superficie de suelo que ocupa forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rustica de *, catastrada bajo la siguiente referencia (en su totalidad a nombre de *): *. Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". Tampoco era un caso para determinar linderos aunque lo cierto es que lindaba por todos los vientos con la parcela catastral dentro de la que se hallaba inserta. ¿Y cómo es que el aljibe era de uno y estaba dentro de la finca de otro? Eso ya es otra cuestión para la que no tengo respuesta. 15.= Finca con una parte cuya superficie está indicada y otra que no (los "ensanches") Los terrenos próximos o anexos a las edificaciones en rústico (a veces en urbano) reciben en mi zona la denominación de "ensanches". Suelen estar muy mal determinados y medidos (si es que lo están), son una fuente de problemas y causa de numerosos expedientes de catastrales y de cabida (a veces de oposición a los mismos como veremos en la clase correspondiente). Muchas veces tienen escaso valor e incluso están en condominio por lo que no siempre conviene invertir en regularizarlos. Los extranjeros suelen apropiarse de partes determinadas de los mismos al no entender el concepto del condominio o del uso común o mancomunado, por eso muchas veces vallan su parte y generan la protesta de los demás propietarios. Esta podría ser una fórmula para este tipo de terrenos cuando se pretenda su regularización: «Le son anexos unos ensanches a su frente de quince metros y otros a su espalda y por la derecha de siete metros hasta la senda del *, así como la mitad del pozo existente en dichos ensanches, los cuales tienen una total superficie de * (* m2), según reciente medición. Estas dos líneas irían en la descripción de la finca de la que son anexos, aunque también es posible que haya que recurrir a la descripción de los ensanches como componentes cuando son discontinuos sin que baste con indicar que se encuentran separados por vía pública. Con la llegada de nuevo registrador al distrito hipotecario hemos tenido varios problemas con los componentes de una finca y estamos en fase de instalación de este chip en nuestras cabezas: "cada componente requiere descripción independiente". Luego continuamos diciendo: DATOS CATASTRALES: De los ensanches: Constituyen la totalidad de la parcela * y parte de la parcela *, ambas del polígono * del Catastro de Rústica de *, la segunda catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de *, bajo las referencias, * y *. Tenemos por costumbre indicar si la titularidad catastral es correcta o incorrecta y si las parcelas catastrales constituyen o no la totalidad de la finca que nos ocupa. Es muy trabajoso, pero es FUNDAMENTAL para hacer luego un buen uso del STI evitando desaguisados cuando una finca constituye parte de una parcela catastral que también es de otra persona (que no figura en Catastro o que es el titular catastral). Veremos todos estos casos la semana que viene. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto, todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de las certificaciones catastrales antes mencionadas que han quedado unidas, se aporta el INFORME TÉCNICO de MEDICIÓN con representación gráfica georreferenciada alternativa que a continuación se cita y se aportará con la copia autorizada de la presente escritura Disco Compacto (CD) con los ficheros GML de la finca. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. En los casos de 199.2 es posible mencionar también el 18.3 de la Ley del Catastro (o evitarlo con el 18.2). Esta escritura incluía una declaración de obra y al declarar la obra dijimos lo siguiente: INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan Certificación expedida con fecha * y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos con fecha *, por *, colegiado con el número * en el Colegio de * (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación es acreditativa de la superficie de la finca y de la descripción y antigüedad de la obra declarada por medio de la presente, todo ello en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. Asimismo, me exhiben Informe de Validación Gráfica positivo expedido por * con fecha *, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA PRESENTE ESCRITURA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica citada anteriormente, que ha quedado incorporada a la presente». Tal vez se hubiera podido solucionar todo en una sola parrafada mas elaborada. Aclaración de conceptos: certificación, informe, planos, IVG+ o BGC y coordenadas en formato GML Ya nos vamos manejando con ellos pero vamos a explicarlos mejor. Los técnicos suelen utilizar el término certificación (que a mí me parece siempre mas adecuado), el de informe o ambos simultáneamente. En estos documentos en papel se menciona el encargo de trabajo, se explican las circunstancias del caso, se incorporan una serie de planos y se da una completa descripción de la finca (con obra, en su caso) que incluye las coordenadas que conforman la base gráfica alternativa que es objeto del IVG+ que también incluye las coordenadas y que tiene su correspondiente CSV para poder verificar su autenticidad y contenido. El trabajo del técnico es lo realmente importante (indispensable en el trabajo preliminar de la notaría) y la validación sería su "visado", su VBº por el Catastro si es que es positivo. Si es negativo, es que está mal hecho, falla algo o hay mas afectados. A fin de cuentas: el técnico se está dejando algo y por eso no puede obtenerlo "positivo". El ICUC (del que hablaremos en la clase de las obras nuevas terminadas), sí que podría ser negativo en un expediente del 18.2 porque si el suelo está mal, Catastro no te dejará ubicar construcciones sobre un suelo que se va a ver afectado por una base gráfica alternativa que cuando se convierta en la catastral ya podría (no me atrevería a decir que siempre sucederá) incluir las construcciones. NOTA TRAS LA CLASE: El post en el que podéis ir viendo lo del ICUC, es este. El registro necesitará añadir las coordenadas a la hoja registral y para eso puede utilizar los ficheros GML de la finca. De ahí que hagamos la mención a los mismos y al CD que los incorpora y que se lleva al registro, aunque podrían aportarse en un pendrive o hasta por correo electrónico pues lo que interesa es el formato, no el soporte. También se pueden obtener a través del CSV del IVG+ (que ya hemos dicho que los incluye y en ese formato específico). Lo que no sirve es su transcripción a papel que como parte del IVG+ se incluye en la escritura. A pesar de que el IVG+ tenga su CSV, yo no dejaría nunca de incorporarlo a fin de que quede constancia íntegra de todos sus aspectos (coordenadas incluidas) en el protocolo notarial por lo que pueda pasar en el futuro mas próximo o lejano. Dice el apartado Séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: 1. La representación gráfica de las parcelas que sirvan para la modificación de la cartografía catastral derivada de las alteraciones en los inmuebles contempladas en esta resolución, deberá estar aprobada expresamente por el propietario de la finca y reunir los requisitos siguientes: a) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos. b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el anexo de esta resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes que consten en la escritura. En el Anexo de la Resolución se dice: – En el caso de intercambio de elementos de catastro, cuando además de la información alfanumérica se requiera la aportación de información gráfica descriptiva de parcelas, se incluirán los ficheros con la representación gráfica de las mismas en formato GML (Geography Markup Language) INSPIRE (Directiva 2007/2/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de marzo de 2007, por la que se establece una infraestructura de información espacial en la Comunidad Europea), o bien la identificación, mediante su código seguro de verificación (CSV), de un documento electrónico catastral que incluya las descripciones gráficas previamente validadas. Encargo de una escritura de agrupación Se trata de un sucedido solo hace un par de semanas. Un cliente habitual nos encarga una agrupación de dos fincas separadas por un camino público. No es problema agrupar fincas no colindantes en diversos casos (como veremos en la clase correspondiente) y este es uno de los casos mas comunes (fincas separadas por caminos). Lo prevé el artículo 45 del Reglamento Hipotecario. Este cliente nos cuenta que se trata de dos parcelas catastrales separadas por un camino municipal que no está correctamente situado en el Catastro que lo ubica un poco mas al sur de lo que verdaderamente está. Existe una diferencia de superficie porque las dos fincas en conjunto miden mas de lo que dice Catastro. Si el camino estuviera en su sitio, y dependiendo del tamaño exceso de cabida, podría ser un caso de 201 3 b) o un 199.2) que se resolvería con la BGA que nos ha traído junto con la certificación, informe y planos del técnico y las coordenadas en formato GML. El registro practicaría en ambos casos las oportunas notificaciones y uno de los notificados sería el ayuntamiento. En este caso no podríamos usar el 18.2 porque NO HAY OTROS AFECTADOS. Como luego veremos (descubrimiento del 21 de Enero de 2022) podríamos usar el piloto para convertir la BGA en BGC. Pero el camino no está en su sitio, por lo que sea el exceso mas grande o mas pequeño, se use un procedimiento o se use otro, podríamos hacer uso del 18.2 para dejar el Catastro perfecto en base a la documentación técnica antes de llevar la agrupación al registro aunque probablemente habría que modificar el IVG+ porque se ha preparado para un caso de agrupación y no para un caso de subsanación. Es frecuente que haya errores en los IVG y por eso es aconsejable, y lo veremos en la clase del 18.2, comprobar el CSV en la SEC antes de que se otorgue el acta. En el trámite del 18.2 habría que notificar al ayuntamiento a través de su sede electrónica. Se genera un documento mas para la notaría y mas gasto para el cliente, pero evitamos quedar a expensas del Catastro para que este modifique todo una vez que el registro reciba la agrupación, haga sus notificaciones, inscriba (si no hay oposición municipal) y comunique el expediente a Catastro (ex artículo 18.3 de la Ley del Catastro). Esta claro, que a veces es mucho mejor presentar título, certificación, informe y planos en la notaría para su examen y esperar a encargar el IVG+ pues podría luego no servir para lo que se necesita. ¿Ha quedado claro? Pues lo que realmente sucede no es eso que os he contado. Lo que sucede realmente, es esto: Son dos fincas registrales colindantes. Una (a la que la llamaremos la de abajo) constituye una parcela catastral y la otra (a la que llamaremos la de en medio) es parte de otra parcela catastral. En el Catastro, estas dos parcelas catastrales están separadas por un camino, pero en realidad ese camino se encuentra mas al norte y separa la finca registral que es parte de una catastral (la de en medio que se quiere agrupar a la de abajo) de otra finca registral (a la que llamaremos la de arriba) que es del mismo propietario que las otras dos y que también es parte de la misma catastral (de la misma que la finca de en medio). Dicho de otro modo: las fincas registrales a agrupar (la de abajo y la de en medio) sí que son colindantes porque el camino en realidad parte en dos las fincas registrales que constituyen una sola catastral (la de en medio y la de arriba). ¿Qué solución le damos a este caso? Pues dado que el camino municipal sigue sin estar en su sitio, sigo pensando que la mejor solución sería agrupar e iniciar el 18.2 para dejar el camino donde tiene que estar. ¿Y habría que llevar a cabo la actualización descriptiva de la finca de arriba? No. En el 18.2 el propietario de las tres fincas (que serán dos tras la agrupación) haría constar que la de arriba (afectada por el procedimiento) es también de su propiedad y que como tal propietario consiente el expediente con lo que se beneficiará de la subsanación de la discrepancia sin necesidad de actualizar esta finca cosa que podría hacer en base a la nueva situación catastral cuando considere oportuno. ¡ÚLTIMA HORA! Viene un técnico municipal a la notaría para otro asunto. Se le enseña la documentación y dice que la zona por donde dice el interesado que pasa el camino está sembrada y que se podría solucionar con algún tipo de acuerdo de cesión. Se avisa al cliente para informarle y nos dice que efectivamente es así. El camino pasa por donde pasa y lo que él pretende es que pase por otro sitio. Así son estas cosas. 16.= Una finca que NO linda con vereda En muy contadas ocasiones recurrimos a títulos previos (ante-títulos) de los que rescatamos datos que quedaron olvidados o que permiten interpretar los títulos posteriores o las circunstancias actuales de la finca. Así nos ocurrió en este caso en el que el registro y el antetítulo (el título del título) describían la finca con lindero por el norte con vereda, mientras que el título indicaba otro lindero diferente que, al parecer, no era el correcto. La finca iba ser objeto de un 199.1. No deben tirarse las viejas escrituras y tal vez deban entregarse al nuevo propietario (al menos una fotocopia yo siempre la pediría). Además, siempre me gusta que cuando el título (o el antetítulo) son míos, comparemos lo que describimos con lo que se inscribió para que no se pierda ningún detalle por aquello que yo llamo "el listón de la inscripción". Me autocito: "Enrique Giménez-Arnau, que fue Notario y Registrador, escribió que “el fin último (refiriéndose a una escritura inscribible) es procurar (la) esa inscripción y que a partir de dicha registración se inicie el período de seguridad jurídica preventiva que proporciona la institución registral español, sin parangón en el mundo occidental”. No sé si la institución tiene o no parangón, pero la seguridad jurídica preventiva no empieza ni termina en el Registro. Hay que reivindicar el valor de la escritura y distanciarla de esta clase de creencias pues no puede darse por sentado que «antes del Registro», «después del Registro» ni, SOBRE TODO, «al margen del Registro», la escritura no pueda ni deba llegar hasta más allá del registro. Quizá el quid de la cuestión esté en que, como comentó recientemente un compañero, «hay que redescubrir el título»". Esto fue lo que dijimos en este caso: "= RÚSTICA: *, en la actualidad parte en término de * y parte en el término de *, tierra secano plantada de almendros, no tierra pastos como por error figura en la certificación catastral que se incorpora, trozo llamado “*”. Este tipo de correcciones de cultivo son muy usuales y, además, muy importantes a efectos fiscales, aunque el valor de referencia nos ate actualmente de pies y manos a los que otorgan y a los que autorizamos las escrituras. Tengo ya algo escrito, con visión práctica, sobre el VR. Superficie: *, según título y registro, y *, según catastro, sin que sea posible precisar la superficie en término de * y en término de *. Para incrementar la dificultad, la finca se encontraba situada entre dos términos municipales. Tengo recogidas algunas situaciones de este tipo en esta entrada de mi blog que tendría que completar en algún momento. Con la fórmula utilizaba pretendíamos simplemente dejar las cosas como estaban, es decir, con parte y parte en dos términos municipales que eran (creo recordar) del mismo registro. Linderos: Según su título: Norte, *; Sur, *; Este, camino de servidumbre; y Oeste, colador. Según su ante título y registro: Norte, vereda; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. Hoy linda, según catastro: Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, parcela * de la Comunidad Autónoma de *, que es colador. El colador creo que es una especie de vereda. En este caso, el lindero con el colador o vereda supone que la modificación de cabida (sea la escritura que sea) requeriría informe de la Consellería de Agricultura de la Comunidad Valenciana (o órgano similar) que es muy probable que sea desfavorable porque suelen haber sido invadidas (no necesariamente de mala fe) con el paso de los años. A los efectos de las rectificaciones de cabida veredas, ramblas, cauces y similares pueden dar lugar a oposición tanto cuando utilizamos bases catastrales (el Catastro estaría mal en estos casos) o alternativas a las catastrales (menos frecuentemente). Si hay oposición, no cabe otra que pelear o aceptar el retranqueo mediante una nueva base gráfica que generará una nueva notificación. Volveremos a este tema en otra clase. Después vino el quid de la cuestión: Manifiestan que el lindero por el Norte con vereda que constaba en ante título y registro es y ha sido siempre erróneo y que la única vía publica con la que linda la finca, es y ha sido siempre la actual parcela *** que constituye un colador. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". No me constan problemas en el registro. 17.= Una fórmula catastral inusual pero que se repite en dos escrituras seguidas Se trataba de fincas que constaban en Catastro a nombre de su titular (o de otro) pero de las que no se podía conseguir ninguna clase de certificación. Un caso muy raro por lo menos para mi. En la primera (una escritura de permuta), una de las fincas objeto de la misma está en esa situación (no hay información descriptiva ni gráfica) y decimos: «DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***. Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información gráfica. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. Los datos catastrales se acreditan con la certificación catastral descriptiva y gráfica (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa a la parcela *** de *** a nombre de ***, esposa del Sr. ***), que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. La segunda escritura fue una compraventa y solo teníamos RC (ni descriptiva, ni gráfica) de la edificación que se encontraba situaba en una gran zona blanca dentro de la que el terreno que la rodea (que pertenece a esta finca) no figura catastrado: «DATOS CATASTRALES: Del terreno: NO constan. De la edificación: ***. Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información gráfica del suelo no ocupado por la edificación. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro». Muchos de estos casos nos explotan el mismo día de la firma y hacemos con ello lo que buenamente se puede aconsejando al nuevo propietario lo que puede hacer posteriormente. 18.= Fincas con expedientes catastrales en curso (tramitados desde mi notaría a través de la SEC o en abierto) Se trata de casos en los que antes de quedar resuelto un expediente se ha producido un nuevo otorgamiento traslaticio de las fincas afectadas por ese expediente. En un caso, la finca no estaba catastrada: "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos". En el segundo, sí caso que había Catastro: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos". En estos casos hay que valorar qué hacemos con el STI puesto que podríamos conseguir la AT a favor del nuevo dueño y que, sin embargo, luego el expediente catastral la ponga de nuevo a nombre del antiguo propietario. Podríamos no hacer STI pero si el Catastro nos pide copia en los días siguientes (cosa usual), se la tendremos que enviar y no podremos evitar este problema que me ha sucedido en un par de ocasiones. Al menos, podremos advertir del riesgo al nuevo propietario por si le llega la carta para que no se quede cruzado de brazos. Nuestra escritura ayudará a resolver la situación. 19.= Fincas agrupadas catastralmente que no lo están en el registro y que no se quieren agrupar (el caso "Sanjuan") Hace unos años prorrateábamos la diferencia de superficie entre las fincas afectadas por un agrupación y "colaba", es decir, que, en proporción a la superficie de las fincas les atribuíamos a cada una de ellas un porcentaje de la diferencia de cabida (en mas o en menos) y se inscribían con esas diferencias de superficie en muchos casos. Esos tiempos pasaron a la historia como los de la re-petición de una diferencia de cabida para consolidarla a la segunda vez que se mencionaba y se pedía (al considerar que el segundo título tenía virtualidad inmatriculadora como se comentó en el desarrollo de la clase). ¡Que tiempos! Actualmente cuando tenemos varias fincas, según título y registro, que son una sola en la realidad física y/o en el Catastro y además son más grandes o más pequeñas de lo que señalan la escritura y el registro, sin que sea posible precisar qué aumento o qué disminución existe en cada finca, decimos esto: “Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupada, la finca descrita tiene junto con la finca registral * descrita anteriormente, una total superficie de parcela de * (* m2) y una superficie total construida de * (* m2), no siendo posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente, según el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya)”. Este método contribuye a afinar el título, puede que a una futura solución de las diferencias existentes y, especialmente, a no tener un problema fiscal en ciertos casos por no haber tenido en cuenta esos metros en la titulación previa. Es, además, una posible forma de "aflorar la discrepancia", ese concepto "sui generis" cuya paternidad reclamo y del que vamos a hablar tanto en este curso). A este mecanismo le pusimos el nombre de la persona para lo que lo usamos por primera vez. A esto le llamamos hacer un "Sanjuan". El día en que lo usamos por primera vez lo tengo contado en este post ("la historia del polaco impertinente"). Fue chocante discutir con un polaco mal encarado (estaba enfadado porque tenía que comprar en gananciales con su mujer) sobre la forma de la finca que compraba (sobre el perímetro) y sobre la eventual pérdida de un acceso a ella en el caso de una modificación del Catastro en algún momento. Por supuesto, si queremos solucionar la diferencia de cabida, habrá que cuantificarla (porcentuararla) y ver el camino que tenemos que seguir: BGC o BGA-18.2 o no y beneficios del piloto, en su caso. 20.= Un patio mal catastrado La solución definitiva de este caso dependerá de un expediente catastral tramitado directamente en Catastro (lo mas probable) o en la notaría (no creo) través del 18.2. El problema era un pequeño patio que formaba parte de una finca registral pero estaba catastrado con la contigua. Ambas fincas eran de la misma propietaria hasta que se firmó una compraventa de la finca registral que no incluía el patio pero que sí que lo tenía catastrado dentro de sus límites. Esto fue lo que dijimos: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca puesto que en la certificación catastral, antes citada, existe un pequeño patio que en realidad pertenece a la finca con la que la linda por el fondo (propiedad de la aquí vendedora) y no a la que es objeto de la presente escritura que es con la que se encuentra catastrada. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro". Los linderos estaban perfectos. En este caso, propusimos a los clientes que encargaran una representación gráfica alternativa a la catastral (BGA-IVG+) que podrían presentar en la SEC (18.1 de la Ley del Catastro) evitando el expediente del 18.2 puesto que escritura y registro eran correctos. De esta manera se evitarían costes, aunque la resolución del problema en la vía catastral será muchísimo mas lenta. El expediente en vía notarial podría ser sencillo porque solo había tres linderos: la vía pública, la finca a la que verdaderamente pertenece el patio (que era de la vendedora de la otra) y otra finca mas. También sería muy interesante valorar que con un solo expediente y si no hay oposición quedarían arregladas ambas fincas y no solo la que ha sido objeto de mi escritura de compraventa. Veremos al tratar del 18.2 el efecto colateral positivo en los vecinos no promotores del expediente. Unos días después, se vendió la otra finca que nos reservaba una sorpresa: no fue posible sacar CCDYG por inconsistencia de las bases catastrales. Tal vez fuera por ese patio y tal vez se compliquen algo los expedientes. En casos de inconsistencia podemos dirigirnos a nuestra gerencia provincial (a través del correo electrónico que es indiqué en la clase 2 BIS) para interesarnos por lo que sucede e instar una solución. Lo he hecho, por ejemplo, en el Caso Nesbla del que hablaremos en la clase 7 (declaración de obra terminada). Mi experiencia con mi gerencia y con otras dos (Valladolid y Murcia) con las que he trabajado recientemente es muy positiva. El Caso Roig que veremos en la clase 6 fue una agrupación que se resolvió en abierto en la SEC con fincas en Valladolid. En Murcia he tramitado tanto 18.2 por el piloto como otros expedientes en abierto. En algún caso, podemos tener que hacer frente al pago de alguna tasa municipal por algún trámite catastral. En la segunda escritura dijimos lo siguiente: Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca puesto que en la certificación catastral, antes citada, no consta como perteneciente a esta finca un pequeño patio que está erróneamente catastrado con la finca con la que la que esta linda por el fondo o sur (propiedad actualmente de Don *** y esposa) y no con la que es objeto de la presente escritura y a la que pertenece. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. Pocos días después el técnico ya tenía preparado su informe, planos e IVG+. Me lo envió y lo comprobé en la SEC a fin de evitarle retrasos en el expediente catastral. No tengo inconveniente en efectuar la comprobación para un técnico o para un abogado que está tramitando un asunto por el bien de mi cliente y del técnico o del abogado si es habitual de la casa (aunque lo haría por otro que no lo fuera porque cuesta muy poco tiempo hacer ese favor que nos puede evitar un disgusto a nosotros). Un muchas ocasiones es el abogado el que busca al técnico o ambos trabajan juntos habitualmente. Artículo 18.1 de la Ley del Catastro: 1. El procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará de oficio por acuerdo del órgano competente, cuando la Administración tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar a que se refieren los artículos 13 y 14. La iniciación del procedimiento se comunicará a los interesados, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen las alegaciones que estimen convenientes. La resolución que se dicte tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que el Catastro hubiera tenido constancia documentada de la discrepancia y se notificará a los interesados de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. El plazo máximo en que debe notificarse la resolución expresa será de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación a los interesados. El vencimiento del plazo máximo de resolución determinará la caducidad del expediente y el archivo de todas las actuaciones. No obstante, en aquellos supuestos en que no existan terceros afectados por el procedimiento, éste podrá iniciarse directamente con la notificación de la propuesta de resolución. En este caso, el expediente se pondrá de manifiesto para la presentación de alegaciones durante un plazo de 15 días. Cuando, transcurrido este plazo, los interesados no hayan formulado alegaciones, la propuesta de resolución se convertirá en definitiva y se procederá al cierre y archivo del expediente. La tercera y última pata del 18 de la Ley del Catastro es este 18.1. Esoss otros medios incluyen a los propios interesados que instan un expediente al efecto. 21.= Un caso de agrupación con el VBº de la registradora La escritura se firmó el viernes. Terminamos a las 15:30. Dos de mis empleados se fueron casi a las 17 y yo me marché a las 20 horas ... Estuve preparando la clase 2BIS y puse al día las diligencias de los expedientes en marcha haciendo varias comunicaciones a sedes electrónicas diversas. Me interesa plantearlo en esta clase (aunque cabría en la del 18.2 o en la de las segregaciones o agrupaciones o en esta por ser un caso de 199.1) para que veáis el potencial del piloto. También veréis la semana que viene el que tiene el STI. Este caso se lo plantearon directamente los clientes al registrador. Hay un exceso bastante grande. Aun así, espero que no haya sorpresas porque se va a utilizar el piloto y si luego tengo que deshacerlo será muy pesado. En la clase de las segregaciones os contaré un caso en el que ha habido que deshacer (estamos en ello) una segregación hecha en abierto en la SEC desde la notaría (creo que ya lo he dicho). PRIMERO.- AGRUPACIÓN: ***, manifiestan que siendo colindantes entre sí, las dos fincas descritas en el expositivo I.- anterior, las AGRUPAN formando la finca que a continuación se describe, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción completa y actualizada: = RÚSTICA: Trozo de tierra olivos regadío (y no olivos secano como por error consta en la certificación catastral que luego se cita), sita en ***. Importante matiz a efectos de valoración (aunque a pesar del error estábamos por encima del VR). Superficie: Ochenta áreas y noventa y nueve centiáreas (8.099 m2), según título y registro, y una hectárea, treinta y siete áreas y setenta y tres centiáreas (13.773 m2), según catastro. Exceso de mas del 10%. Linderos: Todos están "controlados". Parece que no hay "invasiones" de ningún tipo. VALORACIÓN DE LA AGRUPACIÓN EFECTUADA: DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas ** y **, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas (erróneamente a nombre de los herederos de ***, madre de los hermanos ***), bajo las siguientes referencias: ** y **, antes citadas. B). REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación es la que consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas incorporadas a la presente (que coincide con la del IVG que ahora se cita). Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro dicho CSV, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. A tal fin, me entregan para su incorporación a la presente, Informe de Validación Gráfica con CSV (***) expedido el día **, por Doña ***, Arquitecto Técnico colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de **, con el número ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Previamente había consultado el CSV. Hay que hacerlo (insisto) siempre para evitar problemas posteriormente. Imaginaos el lío si el CSV no fuera correcto. Los mensajes que ofrece la SEC tras la comprobación se están mejorando y son mas precisos distinguiendo los casos en que no se tramitarán las RRCC automáticamente de los casos en que sí se tramitarán. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. ¿Qué es lo relevante? Pues que hacemos la agrupación con un exceso de mas del 10% utilizando la BGC. Sin embargo, para poder usar el piloto y que la agrupación (que no es un agrupación con arreglo a Catastro, como ya os explicaré en su momento) acceda al Catastro quedando una sola finca, me hace falta el IVG+ que, en este caso, daba el mismo resultado que la BGC. Una base gráfica alternativa que, en realidad, no es alternativa. Comuniqué la agrupación por el piloto el mismo día de la firma (fue una de las cosas que hice entre las 17 y las 20) y ya tengo la RC de la finca agrupada (es algo instantáneo) aunque no podré sacar la CCDYG hasta ¿el lunes? Cuando expida la copia, las coordenadas ya no resultarán de dos CCDYG sino de una con lo que la coordinación será mucho mas real. ¿Podrían dejarse como dos fincas? Sí, pero yo creo que es mucho mejor así. Tenía que explicar todo esto para llegar a la segunda parte del razonamiento e informaros de una primicia que es lo VERDADERAMENTE RELEVANTE, que es lo que he aprendido de este caso. Si la agrupación se hubiera hecho (en otro caso quiero decir) con BGA, estaríamos ante un 199.2 (no un 199.1). Sin embargo, a través del piloto, convertimos el 199.2 en un 199.1 pues dejaríamos el Catastro perfecto y el registro inscribiría y coordinaría sin necesidad de accionar el 18.3 de la Ley del Catastro. Recordemos que en este caso, no hay otros afectados y, por tanto, no hay posible 18.2. Si los hubiera, podríamos agrupar, luego instar el acta del 18.2, subsanar Catastro convirtiendo la BGA en BGC y llevando todo al registro (suelo poner diligencia al efecto en el título en el que aflora la discrepancia, también lo he dicho) para inscribir y coordinar por el 199.1 evitando el 18.3. SEGUNDO.- COMPRAVENTA. Venden y transmiten, según son dueños, como cuerpo cierto. Lo mas relevante del dispositivo SEGUNDO que contenía la compraventa ha sido esto: E).- Las partes contratantes, sin pretender su constancia registral, sujetan la compraventa a la condición resolutoria de la inscripción de la agrupación practicada con la diferencia de cabida solicitada de manera que si no fuera posible la inscripción con dicha nueva cabida (y el defecto fuera insubsanable en la vía notarial y/o registral), quedará resuelta la venta y las partes deberán restituirse sus recíprocas prestaciones. Segundo episodio: Desgraciadamente, el lunes me ha llegado un mail de la gerencia: "Ha tenido entrada en esta Gerencia a través de la SEC, en el marco de la prueba piloto que se está llevando a cabo con Catastro, el expediente de comunicación notarial de parcelaciones ***, en base a escritura pública de agrupación otorgada ante JUSTITO EL NOTARIO, *** de su protocolo. Analizada la escritura (agrupación) y el Informe de Validación Gráfica (agregación) se deduce una inconsistencia entre la escritura/IVG que debe subsanarse. Por tanto, no se debe de hacer uso de las nuevas referencias asignadas en la certificación de modificación gráfica generada por nuestra aplicación, ya que la normativa catastral nos obliga a generar una nueva referencia catastral para la finca agrupada. Se hace necesario que cree un nuevo IVG (AGRUPACIÓN), subsanando en su caso la escritura, y generando un nuevo expediente. Procederemos al cierre del presente expediente para que no impida la nueva presentación". Yo les he contestado esto: "Precisamente hoy en otro caso que he presentado por el piloto en la Gerencia de *** por otra agrupación (expediente ***), he observado que el técnico lo había catalogado de segregación siendo una agrupación. He comprobado el IVG y era correcto; también he hablado con el técnico y me ha dicho que "no podía escoger otra cosa". "Le he creído" y hemos procedido. No sé si me dará el mismo problema. Se indicó agregación tal vez porque desde el punto de vista del Catastro realmente la hay pues la finca pequeña es cinco veces mas pequeña que la grande pero no desde el punto de vista del registro que es el que manda a estos efectos. Mi calificación de la escritura también ha de ser de agrupación y no agregación pues la superficie catastral no cuenta al efecto. Por otra parte, teniendo en cuenta que la diferencia de agrupar y agregar suele ser desconocida (las licencias se equivocan, los técnicos se equivocan, los Notarios se olvidan … ) ¿es esto tan trascendente? Si no hay otra alternativa, solicitaré ese nuevo IVG, lo incorporaré y volveré a cursar el expediente (que de momento sigue abierto)". Las diligencias del caso en el que se confunde agregación con agrupación ya las había comenzado y he tenido que sustituirlas. Por su parte, el texto de la escritura del caso en que se confunde segregación con agrupación, había quedado muy bien: F).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entregan para su incorporación a la presente, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico Agrícola, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de la Región de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE) cuya certificación es acreditativa de la descripción, antigüedad y superficie ocupada de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA: La coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación constan en la Certificación expedida por el Sr. ***, antes citada. Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación física (agrupación) objeto de la presente escritura a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro el CSV (***) del Informe de Validación Gráfica de resultado positivo relativo a las fincas agrupadas y expedido el día ***, por el citado Don ***, que me entregan y a su requerimiento incorporo a esta matriz, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. H).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Este caso era muy curioso. Dos fincas registrales. Una rústica con su RC y bien de superficie y una urbana sin catastro en medio de la rústica. No es que la obra no estuviera declarada. Lo estaba aunque había que actualizarla. Lo que ocurría es que era una isla registral dentro de la rústica por lo que hemos optado por agruparlas. En un primer momento, opté por no hacer el piloto (la rústica estaba perfecta y la urbana estaba dentro y eso no es una agrupación a efectos de Catastro), pero pensando en el caso del viernes (esto es del lunes 24 de Enero de 2022) se me ha ocurrido aprovechar el IVG+ al ver que el parcelario que indicaba el técnico como resultante incluía la urbana dentro de la rústica, es decir, que el piloto no solo convierte un 199.2 en un 199.1, sino que también podría permitir meter algunas obras en el Catastro. El problema es que lo que había hecho el técnico (lo que había validado), no era un segregación y podría no encajar en la agrupación. Estoy casi seguro de que tendré otro correito y con IVG de agrupación no sé si esto pasará. Lástima si no pasa porque estos clientes han tenido muchos problemas con estas fincas. Tercer episodio: A pesar de que la agrupación-agregación parecía haber ido bien, el martes (25 de Enero de 2022), recibo en mi correo corporativo esta explicación: "En relación con la expediente catastral de referencia, según la Circular 07.04/06, sobre asignación o modificación de referencia catastral, en su página 4 indica que “Para la calificación como agregación o agrupación se atenderá a lo especificado en la escritura, contrato o documento en el que se formalice la operación.” (se adjunta circular). Lo que nos lleva desde el punto de vista catastral a generar nueva referencia a la parcela resultante agrupada y causar baja las anteriores. Igualmente, en la Guía para la elaboración de ficheros GML según las diferentes operaciones sobre el parcelario para el IVG se establece el mismo criterio que en dicha circular (Página 6 de la Guía). Comprobado que el IVG y escritura no son coincidentes, no se puede asignar la referencia catastral generada en el presente expediente por eso se informó sobre este extremo en el anterior correo. Por tanto, no se puede proceder a la tramitación del presente expediente, siendo necesario la generación de un nuevo IVG para su correcta asignación de referencia catastral Yo les agradezco la aclaración y les digo: "Así que lo que manda es la escritura. Me queda claro y, según escritura, es una agrupación. Encargaré nuevo IVG+ a mi cliente para solucionarlo cuanto antes con un nuevo expediente. En cuanto al expediente murciano que les indicaba, entiendo que ocurrirá lo mismo (es una agrupación que el técnico llama segregación), con lo que habré de proceder del mismo modo. Hoy por SIGNO me han pedido copia de esta escritura a pesar de que la uní ya al expediente. Es un caso de agrupación extraño que el técnico califica de segregación". Ya tengo el IVG+ y estoy pendiente de que cierren el expediente para poder iniciar uno "nuevo". Tendré que quitar uno y meter otro mediante la oportuna diligencia pero creo que no explicaré todo lo acontecido, ¿para qué? Tal vez tenga que terminar con algún retoque de la descripción. Sin embargo, el otro caso ha tenido un final distinto (e inesperado visto lo que me han explicado hoy mismo en mi gerencia) porque he recibido este e-mail con relación al mismo: "Con fecha 24/01/2022, la notaría de JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *** , así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: ***. Parcelas afectadas: ***: POLIGONO **, PARCELA **, **, DELEGACION DE **. Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC". Pensaba que me dirían que no, pero ya tengo los dos catastros nuevos. Uno para la rústica que continúa igual de superficie, y otro para la urbana situada dentro de la rústica y descrita conforme a lo señalado por el técnico en su documentación Les he resuelto un papelón a esta gente. El piloto, insisto, sirve para convertir un 199.2 en un 199.1 y para meter en catastro obras que no están. Queda confirmado que el PP que tiene muchas posibilidades. Estas son las diligencias de este caso: 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la agrupación contenida en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados (1) y las nuevas referencias catastrales asignadas (2). De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificaciones acreditativas de las referencia catastrales de la finca objeto de la presente (*** para la rústica y *** para la urbana) con el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenida por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico con el siguiente tenor literal y que impreso a papel incorporo a la presente: “Con fecha 24/01/2022, la notaría de D. JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV ***, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: ***. Parcelas afectadas: **: POLIGONO **, PARCELA **, **, DELEGACION DE **. Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC”. De la mencionada certificación catastral descriptiva y gráfica resulta que los linderos de la total finca son los que se dicen a continuación por lo que con el resto de la total descripción de la finca, esta queda como sigue: = RÚSTICA: … Linderos de la total finca: … Sur, ***, parcela y límite del término municipal de ** que es parcela ** del polígono ** (de MUNICIPIO) de ***; Este, camino ….. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= Episodio final Avanzada la mañana, Catastro me cierra el expediente y me lo comunica: Con fecha **, la notaría de D. JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *** , así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: *** Con este correo le informamos que la Gerencia Territorial de Catastro de Alicante ha procedido a cerrar el expediente sin posibilidad de completar su tramitación. Para mayor información acerca de este problema contacte con la Gerencia Territorial. En pocos minutos, vuelvo a registrar el expediente (propiamente, es uno nuevo con el nuevo IVG+, que ya había comprobado al recibirlo). En unos minutos mas todo termina. Estas son las diligencias: 1ª DILIGENCIA.- PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. 2ª DILIGENCIA.- ASIENTO DE PRESENTACIÓN. 3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, me hacen entrega de un IVG + relativo a las fincas objeto de la matriz precedente que incorporo a la presente en sustitución del que fue incorporado a la misma a cuyo documento le corresponde el CSV ***. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= 4ª DILIGENCIA.- NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. 5ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día **, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la agrupación contenida en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados (2) y la nueva referencia catastral asignada (1). De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= 6ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día ** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificación acreditativa de la referencia catastral de la finca objeto de la presente (**, PARCELA **, POLÍGONO **) con el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la finca resultante de comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenida por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico con el siguiente tenor literal y que impreso a papel incorporo a la presente: Con fecha***, la notaría de D. JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV ** , así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: ** Con este correo le informamos que la Gerencia Territorial de Catastro de Alicante ha procedido a cerrar el expediente sin posibilidad de completar su tramitación. Para mayor información acerca de este problema contacte con la Gerencia Territorial. De la mencionada certificación catastral descriptiva y gráfica resulta que los linderos de la total finca son los que se dicen a continuación por lo que, con el resto de la total descripción de la finca, la misma queda como sigue: TENGO QUE VERLO. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= Veremos si le doy o no un retoque a los linderos (el especialista en fijarlos es mi oficial). «¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca de mi propiedad?» Una interesante cuestión aunque, francamente, no sé la respuesta, aunque diría que probablemente no. Es usual que fincas actualizadas hace escaso tiempo vean cambiada su superficie catastral un tiempo después (descoordinación si había coordinación). Dependiendo de lo que pretenda hacerse, esa situación puede representar un verdadero inconveniente como ocurriría en el caso de las segregaciones si el resto de finca matriz pudiera no reunir los metros suficientes para quedar como finca independiente por lo que la licencia para la segregación no podría concederse. En estos casos, ademas, puede ser necesaria la inscripción (y coordinación) de la nueva base gráfica catastral, cuestión de la que ya hemos hablado. ¿Y qué ganamos con todo este lío del que hemos hablado ya mucho en las tres primeras clases? Hablar de dinero en todos estos casos puede resultar un poco deprimente porque si no hay modificación de cabida yo no cobro el concepto de rectificación (aunque no discuto que haya quien lo haga o quiera hacerlo). Sí que lo cobro si actualizo superficie, con independencia del resultado (lógicamente). Estamos hablando de un trabajo bastante considerable en muchos casos por tan solo 30,05 € (confirmado en mi programa y en el arancel) aunque también es posible que, según la documentación a incorporar (y veces es mucha), se encarezca sensiblemente la factura haciendo merecer bastante mas la pena nuestro considerable trabajo. Por supuesto, esta labor genera conceptos y escrituras adicionales (y clientes satisfechos y agradecidos que repetirán y nos recomendarán). Lo que he descubierto recientemente es que no solo hay rectificación con o sin cuantía. Además, hay otros tres tipos de rectificaciones descriptivas: cambio de uso; determinación del resto y subsanación de discrepancia catastral (que también está en versión acta de deslinde o de subsanación de discrepancia catastral). A mí la subsanación del 18.2 me parece que es un acta. Quizá como acta la cuantía fija es superior. Yo preferiría estar firmando hat tricks (cancelación, compraventa e hipoteca) pero lo cierto es que no abundan aunque a cambio tengo mi bandeja de entrada del Outlook llena de asuntos de este tipo pendientes de estudio y reconsideración. Hasta me llegan gracias (o por culpa del blog). Lástima que para los expedientes mas gordos haya competencia territorial, aunque no la hay para los del 18.2 con lo que podría hacerlos en Pontevedra si se plantearan. Por si os apetece comparar, os enlazo ahora con lo que a principios de Diciembre me sirvió de (un ya lejano) punto de partida para estas dos clases: Coordinación de Catastro y Registro (esto hasta salió en un BIN del Colegio de Andalucía). Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos INTERVENCIONES DE INTERÉS TRAS LA CLASE Si las coordenadas ya resultan del CSV, ¿para qué hacer mención al GML? ¿no es redundante? Pues la verdad es que sí. Probablemente fue algo que empezamos a hacer cuando sabíamos menos y que actualmente no resulta necesario. No obstante hay registros que van perdidos y piden el GML. ¿No es posible un IVG-? Yo creo que no (tajantemente no, diría). No niego que nos los hayan pasado y que sigan pasando (en los registros quiero decir) pero no tiene sentido (no tiene encaje) un IVG- que no constituye una BGA. De nuevo la expertización es la respuesta a cosas que hacíamos de una manera y que ya no hacemos (aunque sigan «funcionando»). ¿Puede conseguirse con una BGA y por medio del 18.2 catastrar diferencias superiores al 10%? Tendría que ver mis casos, pero al Catastro las diferencias de cabida le dan igual. Si la BGA es buena (IVG+), el Catastro se cambia y la diferencia de cabida «aflora» sea de la diferencia que sea. Otra cosa es que la diferencia de cabida pueda requerir expediente hipotecario. CONFIRMADO: En mi primer caso había un exceso de cabida descomunal que fue por el 199.1 gracias al 18.2. No hubo expediente hipotecario porque los colindantes comparecieron en la escritura (es el caso del modelo "Basconfer"). Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
