Advertencia: En la web Justito El Notario, su titular y responsable, Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja, ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni como conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog, que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Estoy llevando la sustitución de la notaría de Talsitio y me veo obligado a trabajar en fin de semana. Hoy he estado trabajando en un expediente que teníamos bien enfocado hasta que apareció un colindante coordinado que dio al traste con el planteamiento. Ahora estamos reorganizando y nos aparece una finca en condominio que no se puede incluir en el expediente en los términos que el técnico dice. En pleno domingo de junio, recién estrenado el verano, así nos hallamos: el técnico intentando avanzar en el chup-chup de otro complicado expediente 18.2 con agrupación y obras a un tiempo.

Técnico:

Te refresco la información global.
Aunque está argumentada desde el principio de este email-chat, vuelvo a adjuntar el plano resumen y te comento todo.

Si abres el pdf que te envío y te fijas:

• Las dos parcelas rayadas son propiedad del interesado: en azul la parcela 315, y en amarillo la parcela 308.

• El nuevo IVG engloba las dos parcelas (toda la zona rayada) y las parcelas colindantes afectadas.

• La parcela 315 es la que queda detallada en el certificado de medición que ya tienes (que tengo que modificar según el nuevo IVG).
  Está compuesta por 3 fincas registrales y se corresponde con 2 referencias catastrales.
  Lo que se confirmó que se iba a hacer, por ser viable, es dividir la parcela en dos porciones y cada porción corresponderla con una referencia catastral.
  En el plano se puede apreciar la línea vertical divisoria, quedando la parte a la izquierda (solo terreno) asociada a la referencia de la parcela 315 () y la parte de la derecha (casa y terreno) a la referencia de la casa ().

Justito:

Correcto. Hasta ahí seguimos el planteamiento inicial previsto y resulta coherente con lo hablado. Hasta que surgió el problema de la colindante coordinada (y esta mañana he pensado que espero que la 308 no nos plantee el mismo problema porque aún no la he mirado), la idea era esta:

• Tenemos tres registrales.

• Dos registrales constituyen parte de la referencia que termina en TX.

• La tercera constituye la que termina en XR y el resto de la TX.

• Además de esas dos parcelas en el IVG+ para subsanación resultan afectadas varias parcelas catastrales.

• Lo que se pretende hacer es agrupar dos registrales. Ya sabes que la regla general es que primero se subsana y luego se agrupa.

Decidimos, con estos antecedentes, hacer una agrupación de dos fincas y que la otra fuera objeto de actualización y declaración de obra, y ello a pesar de la regla de subsanar antes de agrupar, porque crear dos parcelas catastrales nuevas para subsanar y luego agrupar no tendría sentido práctico.

Técnico:

La parcela 308 la tengo que definir en un nuevo certificado de medición, que prepararé en breve.

Está compuesta por 3 fincas registrales y se corresponde con 1 referencia catastral.

El interesado está interesado en definir dos porciones para esta parcela (solo terreno).

En el plano se puede apreciar la línea poligonal discontinua que marca la división.

Según escritura, esta parcela la componen 3 fincas registrales:

• Finca 20450 – 22.003 m²

• Finca 20453 – 5.868 m²

• Finca 20458 – proindiviso de una era, según cálculos, 2/5 partes de 26.228 m² = 10.491,20 m²

Total: 38.362,20 m² (frente a 29.275 m² de Catastro y 30.436,25 m² de la medición).

Justito:

Cuidado, aquí nos surge un problema. Un proindiviso es un “todo es de todos”. No es jurídicamente correcto decir que, como tengo esa proporción, me corresponden estos metros y además indico cómo están situados. Es un inconveniente, en principio, insalvable salvo que en el Registro haya algo que nos beneficie o salvo que se compre el resto de la era. El proindiviso no permite individualizar físicamente una porción concreta salvo extinción o adquisición del resto. Este es el escollo principal que hay que resolver.

Técnico:

La idea es dividir esta parcela 308 en dos, evitando licencia de segregación. Aproximadamente:

• Parcela 308-A: 18.570,73 m²

• Parcela 308-B: 11.865,52 m²

En mi opinión, se debería confirmar si la formación de las dos porciones de la parcela 308 es viable y, de serlo, en el nuevo IVG positivo deberían reflejarse ambas porciones, para notificar todo lo que se pretende subsanar.

Justito:

Desde mi punto de vista, lo que habría que hacer es prescindir de la era y hacer corresponder las otras dos registrales con la parte de 308 que corresponda. Con el expediente catastral cada una quedaría con su referencia (sin segregación). La era no puede tocarse. Lo más prudente es no incorporar la era al expediente salvo solución registral o compra del resto. Además, hay que tener en cuenta a quién notificar al tratarse de un proindiviso.

Les recomiendo mi libro,  para el caso de que quieran conocer muchos más casos de los 170 que he tenido ocasión de tratar y, en la inmensa mayoría de los casos, de resolver positivamente.