transferencia aplazada

Las transferencias aplazadas, la acreditación de los medios de pago y las cartas de pago «a posteriori»

 

Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Muchos profesionales del sector se empeñan, cuando llega el momento de consignar los medios de pago, en que los Notarios indiquemos que un precio está pagado cuando en realidad no lo está porque la transferencia de una parte o de todo el precio, solo se va a hacer una vez que el vendedor venda (vendiendo sin haber cobrado). Cuando les dices que eso no puede ser y que si el pago no está hecho en ese momento no se puede decir que está pagado, suelen recurrir a aquello de que nunca han tenido problema con esto en ninguna otra notaría. En fin, les digo, «yo eso no lo sé pero en mi notaría, por supuesto, que van a tener un problema pues yo tengo que asegurarme de que el que vende, vende y cobra y que si no es así no puedo decir que sí es así « y, con toda la elegancia que puedo (si hablando de traseros uno puede ser elegante), que tengo que salvaguardar al que vende y que puestos a salvaguardar algo que lo primero que salvaguardo es mi propio culo. No quiero problemas ni para mi, ni para otros. Así que en estos caso una buena fórmula a utilizar sería esta:

.- Y el resto, es decir, * (* €), se declarará recibido mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la cuenta de abono el código *.

Todo bien así, ¿no? Sí, eso parece pero a continuación se cuenta el resto de la historia:

«La citada cuenta de cargo es de titularidad de la mercantil “*, S.L.”, que presta servicios de asesoramiento legal e intermediación a la parte compradora, con N.I.F.* y domiciliada en *, la cual ha anticipado dicha cantidad que le será transferida por los compradores con posterioridad a este acto lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta. Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de las citadas transferencias».

Cuanto llega la transferencia, se pondrá una diligencia:

«4ª DILIGENCIA.- En *, mi residencia, a *. La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que en el día de hoy, me hacen entrega del JUSTIFICANTE DE TRANSFERENCIA a que se refiere el apartado B).- PRECIO de la estipulación PRIMERA de la matriz precedente. Acepto dicha entrega e incorporo a la presente testimonio de dicho justificante. COMPARECE en este acto DON *, cuyas circunstancias personales e intervención constan anteriormente reseñadas en la escritura precedente, a los efectos de otorgar a favor de los compradores la más completa y eficaz carta de pago del total precio de venta. Así lo dice y otorga».

 

Esta alternativa la propone un compañero:

«En cuanto a la cantidad de * euros, manifiestan que se va a satisfacer de manera inmediata posterior a este acto mediante transferencia de la cuenta * a la cuenta * [SOLO SI CONSTAN] (advirtiendo que queda como precio aplazado sin garantía) y me requieren para que en el momento en que me entreguen o en que me remitan al único e-mail indicado al efecto a los otorgantes, el justificante correspondiente (siempre que lo reciba en plazo inferior a dos días laborables), lo incorpore por diligencia a la escritura. La parte vendedora otorga carta de pago de las cantidades efectivamente satisfechas y en cuanto a las pendientes de transferencia, solo si se acredita esta y siempre salvo buen fin de dicha transferencia».

 

Cabe la posibilidad de que solo me llegue el justificante y que el comprador no venga a otorgar la carta de pago. Bueno, eso me preocupa mucho menos.

Sin embargo, en la última ocasión, la entidad que prestaba servicios de asesoramiento se quedó con una parte del precio por sus honorarios sin que lo hubiera advertido con lo que yo, el Notario, considero que no puedo unir el justificante porque las cuentas no cuadrarían. Es mas, si la entidad comparece y viene a explicármelo tampoco me cuadraría porque se está quedando una parte del precio un «poco by the face».

Según mi criterio, una transferencia hecha a un “intermediario”, no al que compra, no es un pago del precio y por eso pido que sea acreditado que han llegado los fondos a su destino final porque, en caso contrario, el dinero (el precio) no está en manos de quien tiene que estar que es en las del comprador y el contrato no está consumado. Si el dinero no llega, uno ha pagado a quien no es y otro no ha cobrado y entonces empezamos a tener responsabilidades. Si cuando se me aporta el justificante es por menos dinero, además los números no cuadran y los pagos no han quedado debidamente acreditados. Por eso no puedo incorporar sin mas un justificante que no cuadra salvo que venga el interesado o un representante a efectuar dicha entrega y a otorgar carta de pago (o no). Eso sí, si otorga carta de pago habiendo recibido menos de lo que corresponde y no hay ninguna explicación adicional, insisto en que la cosa no encaja aunque yo ya no podría hacer nada. Si desde un principio lo hubiera sabido, hubiese insistido en otra formulación de la escritura y de no ser aceptada, no hubiera autorizado la escritura por considerar no acreditados los medios de pago.

Es muy importante a mi modo de ver no ceder ante esta presión y voy a poner un ejemplo real:

Se hace un venta, se dice que se pagará después. Yo insisto en que, en tal caso, no hay pago y no puede decirse que se ha pagado por transferencia y que no se puede otorgar carta de pago. Consigo que prevalezca mi opinión (no hubiera firmado la escritura en otro caso) y cuando la compradora va a hacerse cargo de la casa se encuentra a un okupante (posiblemente con la aquiescencia del vendedor). Entonces el comprador dice que no paga y, como no hay pago, el vendedor no ve cancelada su hipoteca por lo que le dice a su colega el «okupante» … «oye, chato, pírate que si está ahí no sueltan la pasta y mi hipoteca no queda pagada».  Hice bien negándome, ¿no?

Un compañero comenta en relación a estos casos que él aprieta aun un poco mas:

«Yo añado algo que suele incordiar a las gestorías, y es que sólo incorporaré el documento que me llegue desde una dirección mail que me han de decir, y a mi dirección de correo corporativo. Porque a veces han llegado desde no se sabe donde y tampoco quiero tener que estar pendiente de todas las direcciones de correo de la notaría. Una cuestión es que si al firmar la escritura, la transferencia está por hacer es un pago aplazado y en los pagos aplazados (por dos años o por dos minutos) no hay por qué identificar las cuentas. Pese a lo cual, han sido varios los defectos (luego retirados) puestos por los registros, exigiendo la constancia de las cuentas. Algo que puede que no tengas, si el documento de transferencia no te llega, o te llega con datos incompletos».

Mucho cuidado hay que llevar con este tipo de cosas que en un otorgamiento-autorización acelerada te puede meter en un serio problema.

Para terminar aconsejo este reciente artículo de mi compañero de promoción Juan Kutz Azqueta para ENSXXI:

¿Pero… es que no me van a dar un cheque? Reflexiones acerca de las transferencias OMF

 

En un nuevo caso en la escritura se indica esto

 

.- *, se declaran recibidos el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la cuenta de abono el código *, a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *) que presta asesoramiento legal a la parte vendedora, cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, descontando sus honorarios profesionales, lo que, en su caso, será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.

 

CUARTO.- APODERAMIENTO. Las partes vendedora y compradora facultan y apoderan a DON *, cuyos datos constan anteriormente, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aun incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en los Registros oportunos de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas.

Especialmente, en tales términos, le apoderan para otorgar carta de pago por el importe de la cantidad *, pendiente de transferencia como ha quedado indicado, descontando los honorarios profesionales de “*, S.L.” y, asimismo, por el total precio de venta.

 

Y días después mediante diligencia comparece el apoderado en representación de compradores y vendedores y dice que

 

COMPARECE a los efectos de hacerme entrega del JUSTIFICANTE BANCARIO DE TRANSFERENCIA, por un importe que asciende a la cantidad de *, a que se refiere el segundo párrafo de la estipulación CUARTA de la matriz precedente, cantidad que resulta de descontar a la reseñada de *, la cantidad de * que corresponde a los citados honorarios profesionales del despacho de abogados “*, S.L.”, por lo que el Sr. * en la representación indicada, otorga y acepta la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Así lo dice y otorga.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

8 comentarios

  1. Buenos días, Justito. Yo hago exactamente igual. A los bancos que utilizan esa operativa los tengo localizados, son muy pocos en la experiencia de mi despacho y, curiosamente, a mí nunca me han puesto «pegas» a la hora de incluir la frase correspondiente, ya que generalmente la transferencia se efectúa y resulta acreditable a las pocas horas. Recuerdo un caso idéntico que me pasó en sustitución y en que se daba carta de pago total en la escritura que me tenían preparada en la notaría en cuestión. Me quedé, como diría Ned Flanders, «perplejito». En la notaría me dijeron que siempre lo hacían así. En este caso, el principal obstáculo no provino de mí, sino del vendedor, que dijo que él no firmaba sin tener el dinero, «enséñame la pasta», que dirían en Jerry Maguire. Es decir, lo que se provocó fue una pescadilla que se muerde la cola. El vendedor no firmaba sin dinero, y el de gestoría no hacía transferencia sin firma previa. La solución que aplico en estos casos es la de la frase en cuestión que comentas, que yo explico con bastante mano izquierda, señalando que la cantidad correspondiente queda aplazada al momento en que la transferencia se haga efectiva, quedando supeditada asimismo la carta de pago a dicha efectividad y buen fin, que me será acreditada a mí, el notario, que la haré constar por diligencia. Nunca me ha pasado que no la acrediten al poco tiempo.

    Lo que sí se me dio fue el caso de una señora que vendía y que ni siquiera con la frase protectora ni con todas mis explicaciones quedaba satisfecha, le daba igual lo que yo pusiera en la escritura ni las explicaciones que diera. Tenía el móvil en la mano y decía que, si no veía el dinero en su cuenta, no firmaba. Obviamente, con la pescadilla así de atragantada, poco había que hacer. Al final, se la logró convencer y a las pocas horas recibió su dinero. Pero ¿y si no hubiera cedido? Por esa razón, cuando vienen de alguno de esos bancos y vemos el derrotero, solemos advertir al vendedor de que la operativa habitual que esa entidad emplea es la que es, y así evitar la «escena» en el momento de la firma. Un abrazo.

    • Querido Juan Pedro:
      Cuanto te he echado de menos.
      Estamos de acuerdo al 100%. Ando discutiendo con un afectado sobre el asunto y no acaba de entender mi razonamiento. Me dice qué si se ha modificado el reglamento notarial o si esto lo exige alguna ley.
      El problema en mi caso no es tanto la carta de pago y la justificación sino que el importe transferido es menor.
      Y en ese caso el “problema” es la acreditación de los medios de pago (que no cuadran).
      Según mi criterio, una transferencia hecha a un “intermediario”, no al que compra, no es un pago y por eso pido que sea acreditado que lleguen (al completo) los fondos a su destino final.
      Por lo visto, y como siempre, «me lo admiten en todas partes así».
      Un abrazo y gracias por volver. Justito El Notario.

  2. Las operaciones inmobiliarias son más complejas y sensibles de lo que se cree. Exigen unos conocimientos muy específicos (especialmente en medios de pago, incluyendo las transferencias TARGET) para dejar todo atado. Y si no que se lo cuenten a los protagonistas de esta historia:

    https://cordopolis.eldiario.es/cordoba-hoy/sociedad/historia-maria-manuel-desahuciados-banco-malo-despues-promotora-no-pagara-casa_1_9590829.html

    Por eso los buenos profesionales, apoderados de banco, abogados, gestores, asesores o notarios, son un tesoro.

    Saludos cordiales

    • Buenos días Patricia:
      Lo curioso es que haya tantos profesionales (los malos, se supone) que no den a esto la importancia que tiene.
      Cuando esa inmobiliaria que vendía se fue de la notaría al inmueble «a tomar posesión» y se encontró al complice del vendedor allí metido, ¿sabes lo que me pidieron? ¿se puede dejar sin efecto lo que hemos firmado hace un rato?
      Me reí mucho por dentro y sentí gran alivio por no haber cedido a sus presiones (el típico, «lo hacemos siempre así»).
      Saludos y gracias por la participación, Justito El Notario.

  3. Buenas tardes: y no era más sencillo como se ha hacía antes: «dineros(cheque bancario o transferencia) a un lado y escritura a otro»
    Tan complicado es llevar un cheque bancario a la firma!!

    Un cordial saludo
    Jesús AP

    • Buenas tardes Jesús:
      Pues así es pero los fondos de inversión, las inmobiliarias de los bancos y los despachos de abogados y asesores varios, «imponen» este sistema.
      Nosotros solo intentamos «frenarles» para evitar que nadie «salga herido» y cubrir nuestras propias espaldas. Evidentemente, si no se paga, el vendedor no estará protegido porque ya habrá vendido, pero yo sí.
      Saludos, Justito El Notario.

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