El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Tic, tac, tic, tac. A un año del dictamen y no te has suscrito. Las condiciones cambian en septiembre (justitonotario@hotmail.com).
Aunque los mayores se enfaden, este mini caso es un dictamen del estilo de los de hace cincuenta años.
Al que me lo discuta le enseño el de Valladolid 1961.
Gracias a Wilson, mi asistente IA…Vaya crack, pero no piensen ustedes que todo el monte es orégano…porque para llegar a organizar todo esto hemos tenido que estar trabajando juntos más de una hora. Wilson piensa más rápido eso está clarísimo pero no piensa (necesariamente) mejor que yo.
🧩 MINI CASO:
“La promesa que atrapa la herencia”
📍 Planteamiento:
En febrero de 2025, se firma un documento privado de promesa de compraventa con arras penitenciales sobre una vivienda urbana, por un precio de 30.000 euros, pese a que el valor de referencia catastral asciende a casi 50.000 euros.
Intervienen:
-
Como promitentes vendedores: una señora (exmujer del propietario) y su hijo, que actúa en nombre del padre mediante poder general y preventivo para caso de modificación de la capacidad.
-
Como compradores: un matrimonio.
El contrato incluye:
-
Tres pagos en efectivo (3.000 €, 6.000 € y 6.000 €), realizados antes del fallecimiento del propietario, pero no documentados.
-
Un plazo para elevar a público de 90 días, es decir, antes del 7 de mayo de 2025, previendo que, salvo prórroga, el contrato se resolvería automáticamente por vencimiento del plazo.
El propietario fallece el 6 de marzo de 2025, sin haberse elevado a público la promesa. A partir de ahí:
-
No consta que el causante hubiera sido objeto de una modificación de su capacidad.
-
El contrato no prevé consecuencias del fallecimiento de los promitentes.
-
Se ha prorrogado verbalmente el plazo, pero se desconoce quién lo convino: tal vez solo la exmujer, tal vez uno o varios hijos, no todos con certeza.
-
Los compradores ocupan la vivienda, en situación de precario, sin pagar renta, y no consta si accedieron antes o después del fallecimiento.
-
Los herederos valoran aceptar la herencia a beneficio de inventario (BIN), ya que hay deudas y solo quedarían 7.500 € por cobrar.
💰 Deudas del causante:
-
9.000 € con Hacienda → deuda privativa.
-
3.000 € con el Consorcio de Compensación de Seguros, con anotación preventiva de embargo sobre la vivienda → deuda privativa, aunque el embargo puede afectar bienes gananciales.
-
Deuda con una financiera por un coche siniestrado, aún a nombre del causante → deuda privativa, pero de ambos cónyuges.
El vehículo debe inventariarse.
El documento privado adquiere fecha fehaciente (art. 1227 CC), pero los pagos no son oponibles a terceros por falta de prueba.
El precio pactado (30.000 €) es muy inferior al valor de referencia (casi 50.000 €), lo que podría ser indicio de perjuicio o fraude a los acreedores.
❓ CUESTIONES A RESOLVER Y RESPUESTAS
1. ¿Fue válido el uso del poder sin constar modificación de la capacidad?
2. ¿Podría o debería el notario, a posteriori y en el contexto de la escritura de formación de inventario, narrar lo sucedido y emitir juicio de suficiencia sobre el poder, con todas las advertencias oportunas?
3. ¿Cabe ejecutar la promesa bajo aceptación a beneficio de inventario?
4. ¿Implica la prórroga verbal aceptación tácita?
5. ¿Es obligatoria la subasta pública notarial?
6. ¿Tienen valor frente a acreedores los pagos en efectivo no justificados?
7. ¿Qué consecuencias tiene la ocupación sin título de los compradores?
8. ¿Qué diferencia habría si fuera una compraventa privada perfecta?
9. ¿La venta por debajo del valor de referencia perjudica a los acreedores?
10. ¿Deben ser notificados los compradores como posibles acreedores de la herencia?
11. ¿Puede el notario resolver jurídicamente este caso, o deben intervenir abogados?
12. ¿Podría este caso encajar como MASC?
13. ¿Tiene alguna responsabilidad el notario por no haber actuado antes?
Venga, que es real y necesito opiniones, ¿qué me responden?
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
 |
 |
   |
|
