Tenemos (hoy es 3 de Marzo de 2026) 100 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Semana 85 de 100 (faltan 15 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 15% del tiempo inicialmente disponible) Caso 400 (Dandanovic) Don Bienvenido, apoderado del propietario de un solar, acude a la Notaría con la voluntad de formalizar la compraventa del inmueble. El Notario, tras examinar la información registral, observa que el solar tiene vinculada “ob rem” una participación indivisa de otro solar, En el poder especial únicamente se hace referencia al primero de los solares, omitiendo el segundo. ¿El poder es suficiente? Tras las interesantes lecciones del día anterior, don Bienvenido se presenta de nuevo en la Notaria. Su intención, ahora en nombre e interés propio, es vincular “ob rem” una hacienda que heredó de su progenitora a un viejo molino harinero que adquirió el año pasado. Dicho molino consta inscrito a favor de don Bienvenido con carácter presuntivamente ganancial. ¿Qué dudas surgen? COMENTARIO ¿El poder es suficiente? La respuesta de la doctrina es afirmativa. En base a las R. de 22 de abril de 2016, 31 de octubre de 2018, 22 de junio de 2022 y 29 de enero de 2024, explican los autores que en la vinculación "ob rem", la titularidad dominical de una finca se fija por referencia a la de otra, finca principal, a la que está conectada (sin que sea por tanto precisa una identificación individualizada del titular o titulares de la finca vinculada, pues dicha titularidad derivará necesariamente de la titularidad de la finca principal). Consecuencia de ello es que si bien los actos dispositivos afectarán a ambas fincas conjuntamente, el único consentimiento contractual preciso es el prestado al negocio traslativo de la finca principal, sin que se precise un consentimiento adicional para que se entienda igualmente transmitida la finca vinculada. ¿Es posible vincular “ob rem” bienes de distinta naturaleza (en el caso debatido, bien privativo y bien ganancial)? Son varias las posturas. a).- Tesis negativa. Es jurídicamente imposible vincular “ob rem” un bien de naturaleza privativa con otro de carácter ganancial, y mantener sin alteración tras dicha vinculación la dualidad. La vinculación “ob rem”de dos bienes, a diferencia de la prohibición de disponer, unifica el régimen de disposición de tales bienes, ya que los actos de transmisión y/o gravamen habrán de realizarse por el todo y no individualmente. Como señala la R. de 29 de noviembre de 2007, existe vinculación “ob rem” entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo dueño. Y la R. de 28 de octubre de 2013 apunta que en los casos de titularidad “ob rem” se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación. b).- Tesis de la comunidad proindiviso. Algunos autores sostienen que en el registro de la propiedad debería constar el establecimiento de una comunidad proindiviso sobre el inmueble principal, de suerte que debería asignarse a una cuota indivisa el carácter de ganancial, y a otra cuota indivisa el carácter de privativa, debiendo constar la precisión de tales cuotas en la eventual inscripción a practicar. Se trata de la aplicación analógica del párrafo III del artículo 45 RH: “podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación”. c).- Tesis positiva. Es la mantenida por la SAP de Vizcaya de 8 de febrero de 2016 (en apelación de juicio verbal contra la calificación negativa del registrador de Bilbao nº. 2), la cual señala que desde el punto de vista de nuestra legislación ningún precepto de nuestro ordenamiento jurídico proscribe esa posible vinculación entre bienes de naturaleza privativa y ganancial, pudiendo incluso haber bienes que lo sean con carácter mixto, como sucede en los bienes adquiridos en el modo que prevé el artículo 1354 CC. Si aceptamos la tesis positiva, ¿podría don Bienvenido por sí solo vincular “ob rem” ambas fincas? La regla general nos dice que la alteración o modificación de la configuración jurídica de la titularidad “ob rem” deberá haber sido efectuada y consentida por todos sus titulares. No obstante lo anterior, se plantea otro interrogante: ¿El artículo 94 RH habilitaría a don Bienvenido? Recordemos el precepto. Artículo 94 RH “1. Los bienes adquiridos a título oneroso por uno solo de los cónyuges, sin expresar que adquiere para la sociedad de gananciales, se inscribirán a nombre del cónyuge adquirente con carácter presuntivamente ganancial. Serán inscribibles las agrupaciones, segregaciones o divisiones de estas fincas, las declaraciones de obra nueva sobre ellas, la constitución de sus edificios en régimen de propiedad horizontal y cualesquiera otros actos análogos realizados por si solo por el titular registral. Para la inscripción de los actos de disposición a título oneroso de los bienes inscritos conforme al apartado 1 de este artículo, será necesario que hayan sido otorgados por el titular registral con el consentimiento de su consorte o, en su defecto, con autorización judicial. Los actos a título gratuito se regirán por lo dispuesto en el apartado 3 del artículo anterior”. Son dos las teorías que se mantienen. a).- Tesis negativa: la vinculación “ob rem” es un acto de disposición. La vinculación “ob rem” es considerada principalmente un acto de disposición, ya que altera el régimen jurídico de los inmuebles vinculados al unirlos inseparablemente para su transmisión o gravamen. Su naturaleza trasciende la mera administración, limitando la libre disposición individual de las fincas afectadas. b).- Tesis positiva: la vinculación “ob rem” es un acto de “riguroso dominio”, pero no de disposición. Las modificaciones de entidades hipotecarias tienen la naturaleza de “actos de riguroso dominio”, y no se trata de actos de enajenación, pero tampoco de simple administración, sino de modificación de fincas registrales (R. de 19 de diciembre de 1942 y 19 de junio de 1990), entre los que cabe incluir la vinculación “ob rem”. Como se trata de modificaciones, objetivas o jurídicas, de las fincas sin que éstas salgan del patrimonio ganancial, es lógico que no se exijan los requisitos de los actos de enajenación o disposición. La R. de 21 de julio de 2011 entiende que el RH aplica en los artículos 93.4 y 94.2 y 3 la naturaleza de los actos de administración, en concordancia con los artículos 1375 y 1384 CC. Lo mismo cabe decir de la declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, así como de otras rectificaciones de fincas. Caso 401 (Consulta abogado) Me consulta un abogado sobre el siguiente testamento: SEGUNDA.- En todos mis bienes nombro e instituyo por mi única y universal heredera, en pleno dominio, a mi madre, DOÑA MARGARET ELIZABETH THOMPSON HARRINGTON, de nacionalidad británica, nacida el día ***, titular del pasaporte número ***. TERCERA.- Mi heredera podrá disponer de todos los bienes de mi herencia por cualquier título. No obstante, los bienes de que no hubiere dispuesto a su fallecimiento serán heredados por mi amiga DOÑA CHARLOTTE EMMA WILSON PARKER, de nacionalidad ***. La madre fallece antes que la hija testadora. La amiga dice que la heredera es ella. No sé si la testadora era residente en España o no ni si optó por su nacional. Lo normal sería que optara por su ley nacional y así lo vamos a considerar para resolver el caso pero como el opositor no sabe derecho de la Pérfida Albión, sin duda tendrá que apoyarse en el derecho patrio. Por supuesto, Charlotte cree que hereda ella pero el abogado dice que "en caso de fallecimiento de la madre sin haber heredado, Charlotte no tiene sustitución....". ¿Y si la testadora fuera española y tuviera vecindad civil común y testara con arreglo a su ley nacional? ¿Y si fuera de vecindad civil mallorquina? COMENTARIO: Empiezo por la última pregunta. El abogado que consulta me cita el artículo 26 (creo) de la Ley Balear. Echad un ojo. Si fuera española y de VC común yo creo que tenemos un fideicomiso de residuo en el que la fiduciaria es la madre y la fideicomisaria la amiga. Si la madre premuere el fideicomiso ha quedado purificado y hereda la amiga que recibe todo porque la madre no ha heredado y no ha dispuesto de nada. Creo que podríamos decir que la fideicomisaria implica la vulgar y puede que sea más exacto. Y la solución sería la misma si aplicamos el derecho británico. Ya sé que no sabéis lo que dice (ni yo) pero por lógica jurídica la solución debería ser la misma. Caso 402 (Caso real) El Sr. Pérez, actualmente separado de hecho y en trámites de divorcio con su esposa, está pensando en constituir una Sociedad Limitada. Para ello, considera aportar una furgoneta que compró estando soltero, pero que ha estado pagando con dinero ganancial. ¿Necesita consentimiento de su esposa? ¿Qué carácter tienen las participaciones sociales? La otra opción es aportar 3.000 Euros que se encuentran en una cuenta exclusivamente a su nombre. ¿Necesita consentimiento de su esposa? ¿Qué carácter tienen las participaciones sociales? Y si la mujer comparece y reconoce que el dinero es privativo del marido, ¿las participaciones sociales son privativas por confesión? COMENTARIO: Yo creo que no necesita consentimiento (tenemos el 1.384 que siempre requiere un poco de discusión en cuanto al a cuyo nombre o en cuyo poder. Las participaciones sociales serían gananciales y si la mujer comparece, la cosa queda resuelta y las participaciones serían privativas, pero privativas sin más en base al 1.324. No os metáis en el lío del 95.4 RH que es una norma hipotecaria y nada más. Esta ha sido la 75ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 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