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Doctrina Jurisprudencial: Lunes 27/05/2019: Compraventa de viviendas para uso residencial: Ley 57/1968

Doctrina del Paseo Jurisprudencial de ayer Lunes 27/05/2019

Voy a incluir en este post 2 Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo del Paseo de ayer que contienen Doctrina Jurisprudencial. Son estas:

STS 1440/2019 Compraventa de viviendas para uso residencial: Ley 57/1968: Terminación dentro de plazo de la vivienda, cuya posesión se entregó a los compradores durante un tiempo para su disfrute, y retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación que no provocó queja alguna de los compradores, quienes esperaron casi un año para resolver extrajudicialmente el contrato por falta de entrega efectiva cuando ya se había solicitado la licencia y su concesión era previsible en un breve plazo. Improcedencia de la resolución del contrato instada por los compradores por oportunista. Reiteración de doctrina jurisprudencial.

“Este recurso debe resolverse aplicando la doctrina de esta sala interpretativa del art. 3 de la Ley 57/1968 en relación con el art. 1124 CC.

Desde la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, es doctrina jurisprudencial que el art. 3 de la Ley 57/1968 introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC, especialidad consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver (“rescindir”) el contrato siempre que, como resulta de la sentencia de pleno 328/2012, de 5 de mayo de 2014, “el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega”. No obstante, esa misma sentencia 778/2014 también puntualizó que el citado art. 3 “no excluye que la “rescisión” o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador”. Sobre las resoluciones meramente oportunistas, cabe destacar la sentencia 237/2015, de 30 de abril, citada por el tribunal sentenciador por referirse efectivamente a un caso que guarda con el presente una sustancial semejanza. Esta sentencia comenzó reconociendo que el comprador recurrente tenía razón al sostener la especialidad del art. 3 de la Ley 57/1968 frente a la jurisprudencia tradicional interpretativa del régimen general del art. 1124 CC y la relevancia de la licencia de primera ocupación para el cumplimiento íntegro por el vendedor de su obligación de entrega, pues dicha relevancia, reconocida por la jurisprudencia de esta sala en innumerables sentencias, “se refleja en la Ley 57/1968 cuando se refiere a la cédula de habitabilidad en su art. 2 a ), disponiendo que su no obtención determina la devolución al comprador de las cantidades anticipadas, y en su art. 4, que supedita la cancelación de las garantías a la expedición de la cédula de habitabilidad”. Sin embargo, ese reconocimiento de la razón inicial del comprador no impidió a esta sala apreciar en ese caso el carácter oportunista de su pretensión resolutoria, declarando la propia sentencia 237/2015 a este respecto lo siguiente: “Pues bien, que la invocación del retraso de la licencia de primera ocupación en la demanda del hoy recurrente fue meramente oportunista y contraria a la buena fe se desprende de que nada alegase al respecto en el requerimiento de resolución que dirigió a la vendedora el 30 de diciembre de 2008, cuando la construcción estaba terminada desde el 3 de octubre anterior; de que la falta de licencia sí la invocara, en cambio, cuando requirió de resolución a la vendedora el 3 de marzo de 2009 pero encontrándose ya en trámite la licencia, que se obtendría el 16 de abril siguiente; de su actitud constantemente elusiva frente a los requerimientos de cumplimiento hechos por la vendedora una vez obtenida la licencia de primera ocupación; y en fin, de la invocación en su demanda de la falta de aval como otro incumplimiento más de la vendedora, es decir, una vez que, terminada la vivienda y obtenida la licencia de primera ocupación, ya no tenía sentido la garantía de las cantidades anticipadas”. “En suma, como aprecia la sentencia recurrida, el comprador solo pretendía desvincularse del contrato por intereses subjetivos ajenos al contrato mismo, a su causa, sin un interés jurídicamente atendible, invocando la falta de aval como “un mero artificio” y, en conclusión, faltando en su conducta a las “exigencias imperativas éticas clamadas por la conciencia social, en el lugar y momento histórico determinado” (STS 6-6-1991, recurso nº 485/1989)”. Posteriormente, la sentencia 732/2015, de 30 de diciembre, en un caso de resolución instada por la parte compradora con base en el art. 1124 CC, declaró que tampoco podía prosperar dicha pretensión resolutoria contractual al amparo del art. 3 de la Ley 57/1968, pues al margen de no constar probado que la parte compradora comunicara su voluntad resolutoria antes de que la vendedora la requiriera para escriturar, cabía calificar su pretensión de meramente oportunista por no haber alegado nada al respecto una vez finalizadas las obras, cuando sabía que otros compradores estaban recibiendo sus viviendas y otorgando las correspondientes escrituras públicas, haber esperado casi tres años para comunicar esta circunstancia a la parte vendedora, haber seguido pagando el precio de la vivienda después incluso de la obtención de la licencia de primera ocupación y, en fin, haber comprado las dos viviendas “con intención de dejarlas para sus hijos”, finalidad negocial subjetiva que no quedó frustrada por el retraso imputado al vendedor. Por último la sentencia 336/2016, de 20 de mayo, también rechazó la pretensión resolutoria de la parte compradora por contraria a la buena fe y a la prohibición del abuso de derecho recordando el carácter oportunista de las pretensiones resolutorias formuladas después de conocer que la vivienda va a ser entregada en un plazo breve (sentencias 498/2013, de 19 de julio, y 198/2014, de 1 de abril) y recalcando que esto era lo sucedido “al esperar el hoy recurrente a mediados de diciembre de 2011 para ponerle de manifiesto a la promotora el retraso, responderle la promotora que las viviendas se entregarían en el plazo de tres meses y, sin embargo, interponer la demanda de resolución a finales de marzo de 2012”.

La sentencia recurrida toma como punto de partida la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la especialidad del art. 3 de la Ley 57/1968 en relación con el art. 1124 CC y sobre la relevancia de la licencia de primera ocupación, de modo que la controversia en casación queda reducida al juicio de valor del tribunal sentenciador, fundado también en la doctrina jurisprudencial, acerca de la mala fe de los compradores hoy recurrentes al pretender que se resolviera el contrato por incumplimiento del vendedor. Desde el respeto a los hechos probados no hay base jurídica para considerar que la sentencia recurrida infrinja las normas ni la jurisprudencia invocadas en el recurso ni, por tanto, para tratar de incorrecto el juicio de valor del tribunal sentenciador. La conclusión no puede ser otra que el respeto al juicio del tribunal sentenciador por ajustarse a la jurisprudencia de esta sala sobre las normas que se citan como infringidas”.

Desestimado

2.= STS 1441/2019 Cláusula suelo. Control de transparencia. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Conforme a la jurisprudencia de esta sala y del TJUE, entre otras SSTS 241/2013, de 9 de mayo, 464/2014, de 8 de octubre, 593/2017, de 7 de, noviembre y 705/2015, de 23 de diciembre y SSTJUE de 30 de abrir del 2014 (caso Kásler), de 21 de diciembre de 2016 (Caso Gutiérrez Naranjo) y 20 de septiembre de 2017 (caso Ruxandra Paula Andricius y otros), el deber de transparencia comporta. que el consumidor disponga “antes de la celebración del contrato” de información comprensible. acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dicha celebración. De forma que el control de transparencia tiene por objeto que el adherente pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado, esto es, el sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación. económica que quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo. Respecto de las condiciones generales que versan sobre elementos esenciales del contrato se exige una información suficiente que pueda permitir al consumidor adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá concertar el contrato, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato. Esto excluye que pueda agravarse la carga económica que el contrato supone para el consumidor, tal y como este la había percibido, mediante la inclusión de una condición general que supere los requisitos de incorporación, pero cuya trascendencia jurídica o económica pase inadvertida al consumidor porque se les da un inapropiado tratamiento secundario y no se facilita al consumidor la información clara y adecuada sobre las consecuencias jurídicas y económicas de dicha cláusula en la caracterización y ejecución del contrato. La información precontractual es la que permite realmente comparar ofertas y adoptar la decisión de contratar. No se puede realizar una comparación fundada entre las distintas ofertas si al tiempo de realizar la comparación el consumidor no puede tener un conocimiento real de la trascendencia económica y jurídica de alguno de los contratos objeto de comparación porque no ha podido llegar a comprender lo que significa en él una concreta cláusula, que afecta a un elemento esencial del contrato, en relación con las demás, y las repercusiones que tal cláusula puede conllevar en el desarrollo del contrato.

El diferencial respecto del índice de referencia, y el TAE, que es la información en principio determinante sobre el precio del producto con la que el consumidor realiza la comparación entre las distintas ofertas y decide contratar una en concreto, pierde buena parte de su trascendencia si existe un suelo por debajo del cual el interés no puede bajar. Por tanto, es preciso que en la información precontractual se informe sobre la existencia de ese suelo y su incidencia en el precio del contrato, con claridad y dándole el tratamiento principal que merece.

En el presente caso, la sentencia recurrida no se aparta de la jurisprudencia expuesta

Desestimado.

Hasta el próximo martes en que os traeré más Doctrina Jurisprudencial o, tal vez más Chistes y Anécdotas Notariales. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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