La relación entre Charlie Hoyos y yo surgió a raíz de una charla que tuvimos para su canal de YouTube. Aquí lo cuento y dentro está el enlace a su canal.

 

“La biblia del magnate del ladrillo” tiene como punto de partida la experiencia del abuelo del autor en el mundo inmobiliario. El libro es un claro homenaje al abuelo que, siendo un sencillo molinero, acabó cumpliendo su propósito de jubilarse a los 50 después de dar un giro radical a su vida. Uno de sus lemas era: “No vivas por encima de tus posibilidades”.

El libro se estructura en una docena de capítulos y algunos extras. Hay multitud de cuadros explicativos o con datos que desarrollan y fundamentan las explicaciones. El primer dato que me llamó la atención es que solo el 23,7% de los titulares catastrales en España tiene mas de dos inmuebles. Solo un poco mas del 5% tiene mas de seis inmuebles.

 

Por supuesto, no faltan los (buenos) consejos:

• Las viviendas procedentes de herencias y divorcios pueden ser un chollo.
• Es más fácil llegar a un buen trato con personas agradables, empaticas y educadas.
• Haz buenas migas con el API.
• Busca un banco pequeño, mas bien poco estructurado y a un bancario cuanto mas joven, activo y ambicioso, mejor (sus bonus, retribuciones, variables y ascensos dependen de cerrar operaciones como la tuya).
• Invierte donde quieras, finánciate dónde puedas. Ten en cuenta que: “El banquero es una persona dispuesta a darte un préstamo si puedes probar que no lo necesitas” (Herbert V. Prochnow).
• Dáselo todo mascadito al banco (y yo añadiría y “habla con mas de uno”).

Hasta se atreve a darnos los consejos con rima: “La ley 5/2019 juega a favor de tu bolsillo y supone un empujoncillo a la rentabilidad de tus inversiones en ladrillo”.

 

Me pareció especialmente interesante el análisis que hace de la conveniencia de un interés fijo, variable o mixto para concluir en que: “Una hipoteca a tipo fijo te hace inmune frente a situaciones económicas adversas que se salen de tu círculo de influencia. Te da mucha estabilidad y paz mental. Recuerda que tu objetivo como magnate del ladrillo es proteger la rentabilidad de tus inversiones a toda costa, porque de ello depende tu futura libertad financiera y conseguir tus objetivos de vida”. En materia hipotecaria trata el asunto de las vinculaciones/bonificaciones del tipo de interés y da otro consejo que puede parecer de cajón pero que probablemente no todo el mundo tiene en mente: “Calcula el coste de tus vinculaciones y compáralo con el importe total de contratar estos servicios por tu cuenta”.

En materia hipotecaria analiza el juego de la que llama la doble garantía que te permite financiar la próxima inversión; la figura de la intermediación de la que yo tenía mal concepto hasta que encontré una hipoteca claramente mejor que la mía y la conveniencia o rentabilidad de la cancelación anticipada, entre otras muchas cosas.

Centradísimos en lo que debe preocupar al magnate del ladrillo, Hoyos analiza en dos capítulos el lavado de cara del inmueble adquirido y la ley de arrendamientos urbanos, aconsejando en esta materia estar al día de las abundantes modificaciones legales que se producen. Analizada la ley se mete de lleno en el inquilino: ¿Mejor buscarlos o que te los busquen? ¿Como fijamos la renta? ¿Como cribamos a los inquilinos? El abuelo de Charlie decía de manera muy elocuente que “todos somos muy buenos de visita”. Hasta nos da once trucos para detectar inquilinos desaconsejables. Uno de ellos es confiar en el sexto sentido. Descarta al que no te guste y cuida el contrato y tu relación con el inquilino. A la hora de la actualización de la renta, Hoyos propone el índice ARCA, puramente inmobiliario, frente al clásico IPC. Cuanto más largo el arriendo más rentable…

¡No deja un aspecto sin tratar!

 

 

En el capítulo 7 analiza la cuestión de los seguros y recomienda asegurar los inmuebles y hasta contratar un seguro de impago de rentas. Trata los seguros antiokupas, los de calderas y calentadores y los de manitas y averías. También se ocupa de las ventajas o desventajas de tratar con un corredor.

En el capítulo 8 analiza las comunidades de propietarios y la LPH. ¿Hay que dejarse llevar por la mayoría o participar? ¿Qué importancia tiene la elección del administrador? ¿Cómo afrontar la morosidad? Un asunto que me ha interesado (porque me afecta) es el de los contadores de agua comunitarios.

En el capítulo 9 aborda la gestión de impagos y el desahucio de los inquilinos. El número de desahucios entre 2013 y 2021 ha oscilado entre 21.000 y casi el doble. La cifra media andará por los 35.000. Los dos últimos años de la serie, curiosamente son el que mas y el que menos desahucios ha habido. En el ámbito europeo es en UK, Francia Alemania e Italia donde hay más desahucios. También trata el desahucio express, la reclamación ejecutiva y el fichero de morosos.

¡Qué trabajazo tiene este libro! Hasta se ocupa de la inscripción en el registro de la propiedad del arriendo. Por cierto que lo de las 48 horas para accionar rápidamente en caso de ocupación es mentira, ese plazo no existe. En materia de okupación también nos cuenta que los okupas consultan los registros de la propiedad y que estos tienen un servicio de alertas para que un propietario pueda conocer las peticiones de información que se produzcan respecto de los inmuebles de su propiedad.

En el capítulo 10 analiza de manera completísima la fiscalidad del magnate y la importancia de una buena gestión documental recomendando que se tenga todo muy bien organizado si se quiere tener éxito en la carrera inmobiliaria.

 

Ya estamos en la página 248 y los consejos no cesan:

• Ficha a un buen asesor fiscal para tu equipo del ladrillo.
• Sed profundamente legales y transparentes en todo.

 

El libro está muy actualizado. Hasta trata la problemática y jurisprudencia del 720 al que le llama “el arma de destrucción masiva de Cristóbal Montoro“. Por supuesto, Charlie Hoyos tiene que rajar un poco de Hacienda “no robarás porque el estado odia que le hagan la competencia” (anónimo) y cita el conocido documental “Hechos probados” que cuenta el caso de Agapito García.

Llegamos al capítulo 11 y Charlie se adentra en la herencia del magnate y en su preparación. Recoge retazos sucesorios y antecedentes históricos en Roma y en la época napoleónica. Su lenguaje es sencillo y llano; me recuerda a mi propia forma de escribir y transmitir. Analiza casos sonados de pagos elevados de IS y el incremento de las renuncias. Recomienda educar a los herederos: el magnate tiene que transmitir su legado en todos los sentidos.

Cuando llegamos al último capítulo, el 12, y parece que ya no queda nada que contar, Charlie nos habla de quince cuestiones más: Desde la ley de vivienda de 2023, hasta los cambios pasando por cuestiones notariales como la pérdida de las escrituras o el PNC (sí, trata del Portal Notarial del Ciudadano). Hasta nos cuenta la historia de dos súper magnates, Donald Trump y Robert Kiyosaki, en esta parte final del libro.

En el tema notarial Hoyos escribe: “Las notarías se convertirán en un lugar muy frecuentado, así que escótelas concienzudamente” o también que “… un factor muy importante es encontrar una buena notaría donde el notario y sus oficiales sean accesibles, atendiendo tus preguntas e inquietudes, de manera entregada y profesional. Una vez hayas trabajado con varias notarías, podrás hacerte una buena idea de su modo de trabajar”.

¿Y la cantidad de cosas que he aprendido? EDAV (entidades de arrendamiento de vivienda), home stager, house flipping, turnkey, Urban Land Institute, IE Real State Club, Asval, AMPSI, Spanish International Realty Alliance o SOCIMI son algunos de los conceptos, instituciones o figuras que desconocía hasta la lectura de este libro. 

Por cierto, las tasadoras también reciben jarabe de palo. Charlie nos cuenta alguna cuestión del máximo interés sobre la sociedad de tasación líder en la valoración de inmuebles en España.

Ya casi al final, Charlie hace unas breves reflexiones y recoge una serie de plantillas autorrellenables:

• ¿Has aprendido algo nuevo?;
• El plan del magnate del ladrillo;
• Las reglas para convertirse en un buen magnate del ladrillo
• Y, ¿quieres ayudar a otras personas?

 

El libro termina con unos datos sobre Charlie y un epílogo antes de finiquitar con el glosario de términos y la extensa bibliografía utilizada por el autor.

 

Pero, entonces, ¿me voy a hacer magnate? Concretamente yo no tengo intención de jubilarme a los 60 (ya pasé de los 50), pero desde luego con este libro tendría multitud de ideas para conseguirlo. Particularmente me ha parecido que “La biblia del magnate del ladrillo” es un libro útil para quien de verdad quiere ser un magnate pero también para quien quiera hacer sus pinitos sin meter la pata o simplemente comprarse su vivienda habitual o una segunda residencia con el máximo de información posible. Por ejemplo, ¿sabían que cuanto más barata y pequeña sea una vivienda, es más rentable y que los barrios más rentables son los que más crecen y con las mayores tasas de inmigración? Por ejemplo, en Madrid, Charlie Hoyos señala Entrevías como el más rentable para el inversor arriesgado, Pueblo Nuevo como barrio ideal para el moderado y La Guindalera para el inversor mas conservador.

 

Con el precio que tiene este libro, estoy seguro de que todo el mundo aprenderá algo que le será útil en para ser magnate o simplemente para la o las operaciones financieras mas importantes de sus vidas.

 

Y no olviden que como dijo Elbert Hubbar, “los hombres son ricos en la medida de lo que dan; el que da un gran servicio recibe una gran recompensa”.

 

 

Enhorabuena, Charlie, espero que se venda bien y que tengas ánimos para irlo actualizando.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario