Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Hace unos días, un familiar que estaba preparando la firma de un préstamo hipotecario me consultó una cuestión que, al examinarla, también me hizo dudar.

En el apartado 11 de su Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), titulado «Otros derechos del prestatario», aparecía la siguiente advertencia:

No puede usted aceptar el contrato de crédito hasta que haya transcurrido un período de 10 días naturales (para préstamos hipotecarios que se formalicen en Cataluña el plazo será de 14 días naturales) a partir del momento en que el prestamista le entregue toda la documentación precontractual preceptiva.

¿Esos diez días son los mismos que contamos los notarios antes de autorizar una hipoteca?

La cuestión se regula fundamentalmente en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y en los artículos 11 y 12 del Real Decreto 309/2019, de 26 de abril.

El artículo 14.1 exige que el prestamista entregue al prestatario la documentación precontractual con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma del contrato. Entre los documentos que deben entregarse están la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato.

Por su parte, el artículo 15 obliga al notario a comprobar que se ha cumplido ese plazo y que el prestatario ha recibido el asesoramiento correspondiente, dejando constancia de ello en el acta previa de transparencia material, que debe autorizarse, como tarde, el día anterior al de la escritura.

 

¿Dónde surge entonces la aparente duplicidad?

En que podemos encontrarnos con dos fechas distintas:

• La fecha de entrega al prestatario: es la que determina el inicio del plazo legal de información y reflexión.
• La fecha de incorporación de la documentación a la plataforma notarial: permite al notario comprobar fehacientemente cuándo se incorporó y estuvo disponible la documentación, y puede determinar un cómputo posterior por razones de control de la transparencia.

No estamos ante dos plazos legales independientes que deban cumplirse sucesivamente. Sin embargo, la comprobación notarial puede llevar a que, en la práctica, se tome como referencia una fecha posterior a aquella en que el cliente recibió los documentos.

La importancia de esta comprobación resulta también del artículo 12.1.d) del Real Decreto 309/2019, que establece que, si el notario detecta errores o carencias en la documentación que deben subsanarse, el plazo de diez días no se inicia hasta que la incidencia haya quedado subsanada.

Pongamos un ejemplo

El banco entrega toda la documentación al prestatario el 5 de noviembre. Excluido ese día inicial, los diez días naturales transcurren del 6 al 15 de noviembre, de manera que, por este concepto, el préstamo podría firmarse a partir del día 16.

Pero imaginemos que la documentación no se incorpora a la plataforma notarial hasta el 20 de noviembre y que, para efectuar el control notarial, el cómputo se realiza desde esta última fecha.

Los diez días transcurrirían del 21 al 30 de noviembre, de modo que la escritura podría autorizarse a partir del 1 de diciembre, siempre que el acta previa se hubiera autorizado en plazo y concurrieran los restantes requisitos legales.

Naturalmente, la fecha de incorporación a la plataforma no modifica por sí sola la fecha real de entrega al prestatario. Lo determinante jurídicamente es el cumplimiento del plazo legal y su adecuada acreditación, aunque la operativa notarial pueda exigir un margen adicional.

En definitiva, los diez días de la FEIN y los que controlamos los notarios responden a una misma exigencia legal de transparencia, pero sus fechas de referencia pueden no coincidir.

Normalmente la diferencia carecerá de importancia, pero puede resultar decisiva cuando se pretende firmar una hipoteca con el calendario muy ajustado.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario