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Hace unos días, un cliente me consultó por una calificación registral relativa a una escritura de compraventa y rectificación descriptiva que yo había autorizado y que posteriormente había sido objeto de otra escritura de subsanación, también autorizada por mí.

La calificación inicial planteaba fundamentalmente dos problemas: una posible infracción de la unidad mínima de cultivo y una supuesta invasión de terreno colindante. Respecto del primero, en la escritura de subsanación se había acreditado que la finca procedía de una segregación autorizada administrativamente en el año 2005, aportando los correspondientes decretos municipales y el plano visado. En cuanto al segundo, contábamos con un informe de validación gráfica positivo y, lo que me parece especialmente importante, se había tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con notificaciones a los colindantes y publicación de edictos en el BOE, sin que nadie se hubiera opuesto.

 

Una calificación que no entra en lo subsanado

Lo sorprendente del asunto es que, después de presentar una escritura de subsanación destinada precisamente a resolver los defectos señalados, la nueva calificación no entraba a valorar lo que se había modificado, acreditado y alegado. Es decir, habíamos tratado de solucionar los problemas y no obteníamos un pronunciamiento efectivo sobre la suficiencia de la subsanación.

Y esto me plantea una primera cuestión: ¿puede un Registrador calificar una escritura de subsanación sin pronunciarse sobre las modificaciones y documentos aportados para subsanar los defectos de su anterior calificación? No digo que esté obligado a aceptar nuestras explicaciones ni que el resultado tenga necesariamente que ser favorable, pero sí me parece razonable esperar que indique si los defectos han quedado subsanados y, en caso contrario, por qué considera insuficiente lo aportado.

Además, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria exige que la calificación negativa contenga las causas impeditivas de la inscripción y su motivación jurídica. Por tanto, una cosa es que el Registrador no comparta nuestra interpretación y otra que no explique por qué los documentos y argumentos incorporados a la subsanación no permiten superar los defectos inicialmente apreciados.

También cabría preguntarse por la posibilidad de que una calificación dejara sin examinar determinados extremos de un título y estos fueran objeto de una calificación posterior. Pero, en mi caso, no era eso lo que verdaderamente me preocupaba: lo fundamental era que no se había dado respuesta a lo que habíamos hecho para subsanar los defectos ya señalados.

 

El riesgo de perder el artículo 199

Para complicar las cosas, el Registro acababa de entrar en situación de interinidad. Se planteaba así la posibilidad de que otro registrador examinara las escrituras, o incluso de esperar a que se incorporara el nuevo titular. Y aquí surgió una segunda cuestión, para mí todavía más preocupante: ¿qué sucedería con el procedimiento del artículo 199 si dejábamos caducar el asiento de presentación?

Podíamos intentar obtener una nueva calificación mientras el asiento continuaba vigente, dejarlo caducar y volver a presentar las escrituras ante el interino o esperar al nuevo titular. Incluso podía suceder que el siguiente se incorporase antes de que caducara el asiento.

Pero, vamos a ver, si el artículo 199 ya se había tramitado, se habían practicado todas las notificaciones y no había existido oposición, ¿vamos a arriesgarnos a tener que repetirlo todo por esperar a que otro Registrador calificara las escrituras?

La Resolución de la Dirección General de 8 de noviembre de 2022 contempla que, caducado el asiento de presentación y siendo necesario iniciar un nuevo procedimiento del artículo 199, deban practicarse nuevamente las notificaciones, incluso a quienes ya fueron notificados en el expediente anterior. Y esas personas no quedarían vinculadas por la actitud que hubieran adoptado entonces, ya fuera de oposición o de falta de oposición. Es decir, podríamos pasar de un artículo 199 tramitado sin oposición a otro en el que alguno de los colindantes decidiera oponerse. Y todo por haber dejado caducar el asiento con la esperanza de obtener una calificación más favorable.

Naturalmente, que no hubiera oposición tampoco significaba que el Registrador estuviera obligado a inscribir. Podía mantener dudas fundadas acerca de la identidad de la finca o de una posible invasión, pero tendría que motivarlas. Precisamente por eso resultaba tan importante que la calificación se pronunciara sobre la documentación presentada y sobre el 199 ya tramitado.

 

¿Qué aconsejé al cliente?

Mi consejo fue no dejar caducar el asiento y solicitar cuanto antes el despacho de las escrituras, insistiendo en que se valoraran expresamente las circunstancias y los documentos aportados en la subsanación. Había que comprobar, desde luego, la vigencia exacta del asiento, porque presentar una instancia no determina por sí solo una nueva prórroga.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario