Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Es habitual que las personas que tienen que proceder a la declaración de una obra nueva terminada con arreglo a proyecto y con licencia se acerquen a la notaría, a veces con las manos vacías y otras con un cartapacio lleno de papeles, para preguntar qué es lo que necesitamos para preparar su escritura.

En este caso, ha sido una persona dedicada recientemente a la actividad constructiva y promocional quien me ha dicho que le gustaría tener una lista de las cosas que va a necesitar.

Esto de más abajo es lo que le he proporcionado para que empiece a moverse, advirtiéndole especialmente de que tenga cuidado con el tema de la superficie de la finca porque las diferencias de cabida pueden dar algún disgusto y generar retrasos (y gastos).

Si se trata de una obra que se declara directamente terminada, probablemente tendremos que aportar las coordenadas, que podrían ser las del Catastro o no. Si utilizamos una base gráfica alternativa, a lo mejor tendríamos que tramitar, al mismo tiempo, una subsanación de discrepancias catastrales.

Tratándose de obras en construcción, yo me inclino por proceder al arreglo del problema de superficies, si es que existe, cuando se declare el final de obra.

 

El caso Bogiefun fue el primero en el que usé esta fórmula

Este señor otorga una declaración de obra en construcción y posterior hipoteca. La superficie, según título y registro, es superior en menos de un 5% a la de Catastro. Las obras proyectadas no están cerca de ningún linde y caben de sobra en el terreno. Me resisto a ajustar superficie en este caso habiendo una hipoteca detrás. Me lleva un rato revisar otros casos que pudieran similares pero no encuentro ninguno que sea igual a este, así que tengo que IMPROVISAR una nueva fórmula.

Fue esta:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los declarantes, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro no se corresponde con la descripción registral, si bien se solicita expresamente de la Sra. Registradora de la Propiedad que no se rectifique la cabida inscrita y que proceda a la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a dicha descripción registral, difiriendo la actualización de la cabida, en su caso, al momento de la declaración del final de obra en la que tendrá lugar la aportación de las coordenadas de suelo ocupado y, en su caso, de la total finca.

El asunto salió bien y ajustamos la superficie con el final de obra.

 

Formulación habitual de la declaración de obra terminada

Esta formulación clásica en mis escrituras de obra nueva terminada (declarada directamente terminada) permite hacerse a la idea de lo que hace falta para firmar esta escritura. Evidentemente, cada caso puede ser un mundo porque la declaración de obra se ha convertido en una escritura enormemente complicada.

VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: [IMPORTE EN LETRA] EUROS ([IMPORTE EN CIFRAS] €).

.— Licencias de edificación concedidas por la Alcaldía-Presidencia del Excmo. Ayuntamiento de [MUNICIPIO], para la vivienda y la piscina, mediante Resolución n.º [NÚMERO 1], de [FECHA 1], «Licencia de Obra Mayor», SEGRA [IDENTIFICADOR 1], expediente [EXPEDIENTE 1]; y respecto de la edificación anexa (trastero), mediante Resolución n.º [NÚMERO 2], de [FECHA 2], «Licencia de Obra Mayor», [REFERENCIA URBANÍSTICA], SEGRA [IDENTIFICADOR 2], expediente [EXPEDIENTE 2].

.— Certificados finales de la dirección de las obras descritas, VISADOS por el Colegio Territorial de Arquitectos de [PROVINCIA] y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de [PROVINCIA], de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.

.— Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número [NÚMERO DE DECRETO] del Ayuntamiento de [MUNICIPIO], de fecha [FECHA], expediente n.º [NÚMERO DE EXPEDIENTE], de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.

.— Y certificación expedida con fecha [FECHA DE CERTIFICACIÓN] por doña [NOMBRE DE LA ARQUITECTA], arquitecta colegiada con el número [NÚMERO DE COLEGIADA] en el Colegio Oficial de Arquitectos de [DEMARCACIÓN COLEGIAL], acreditativa de la descripción de las edificaciones y de la finalización de las obras, conforme a los proyectos por ella redactados y para los que se obtuvieron las licencias antes referidas, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.

C).= SEGURO DECENAL. Advertida de lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, me exhibe, en original, documento acreditativo de constitución de seguro (y condiciones particulares del seguro) con la compañía aseguradora [ENTIDAD ASEGURADORA], suscrito por don [NOMBRE DEL APODERADO], en calidad de apoderado de dicha compañía aseguradora, cuya firma se encuentra debidamente legitimada por don [NOMBRE DEL NOTARIO LEGITIMANTE], notario de [LOCALIDAD], con fecha [FECHA DE LEGITIMACIÓN], del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz.

D).= LIBRO DEL EDIFICIO. El compareciente me entrega dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático, tipo CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida.

E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA. El compareciente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente, a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, y el Decreto 39/2015, sobre regulación de la certificación de eficiencia energética de los edificios de la Conselleria de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética, con registro [NÚMERO DE REGISTRO ENERGÉTICO], válido hasta el día [FECHA DE CADUCIDAD].

F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA. Dicha representación gráfica georreferenciada consta en los siguientes documentos:

.— Respecto de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran, figura en el informe anexo a la certificación expedida por la arquitecta anteriormente citada, figurando asimismo dicha representación de la edificación en el INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES (ICUC) POSITIVO (+), con CSV [CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN], que debidamente testimoniado dejo unido a esta matriz.

.— Y respecto de la totalidad del suelo, consta en las certificaciones catastrales que han quedado incorporadas a la presente.

 

Espero sea útil a mi cliente y a todos los lectores.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. @justitonotario