Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

 

La historia que voy a contarles sucedió la semana pasada.

Tres hermanos vendían una finca y una chica joven, española aunque de origen extranjero, compraba. Había inmobiliaria de por medio y, como era una escritura que aparentemente no presentaba ninguna complicación, no tuve conocimiento de su existencia hasta el repaso previo al otorgamiento.

En ese momento veo que la superficie de la finca en escritura y en registro coincide exactamente. También observo una nota ya caducada relativa al artículo 207 de la Ley Hipotecaria, lo que pone de manifiesto que en su día ya se realizó una modificación de cabida de la finca. Como aquello ocurrió antes de 2015, la finca no quedó coordinada gráficamente, pero la situación era aparentemente sencilla: título y registro coincidían.

Sin embargo, al consultar el Catastro (la CCDYG) me encuentro con una sorpresa. El solar mide ocho metros cuadrados menos, así que me fui a la SEC y a los expedientes de la finca en Catastro para intentar averiguar qué pudo suceder.

Mira que te mira, busca que te busca, y al final consigo localizar el momento en el que desaparecen esos metros cuadrados, pero no encuentro ninguna explicación razonable (los conceptos catastrales son como los designios del Señor, es decir, inescrutables). Lo que sí puedo comprobar es que durante años la superficie catastral coincidía con la que figuraba en escritura y en registro y que, en un determinado momento, el Catastro pasó a reflejar una superficie inferior.

Nos encontrábamos así con una discrepancia entre Catastro, por un lado, y escritura y registro, por otro. ¿Y la realidad física? Pues la realidad física no la sabíamos.

En la planimetría catastral podía apreciarse que una pequeña parte de la pérdida de superficie podría explicarse por el retranqueo de una calle. Sin embargo, aquello no justificaba una diferencia de ocho metros cuadrados. No pude averiguar nada más y eso que hice muchas preguntas.

La cuestión, sencillamente, nadie la había visto hasta que la escritura llegó a mi mesa.

Llegados a ese callejón sin salida, la compradora formuló la pregunta del millón de dólares:

—¿Y esto a mí me puede perjudicar?

Qué pregunta tan breve y qué difícil de responder.

La escritura terminó firmándose, pero lo que realmente habría que haber hecho era medir la finca para saber qué superficie tenía en realidad.

La inmobiliaria debería haber detectado la discrepancia y trabajado el asunto con anterioridad. Para eso precisamente se les contrata.

Alguien me dirá que algún oficial de la notaría también podría haberlo visto antes y haber profundizado en el problema. Sí, claro que podría haber ocurrido, pero el momento de la verdad es cuando uno está sentado delante del notario y el notario autoriza la escritura. No se me puede pretender que el Notario atienda personalmente cada asunto desde el mismo instante en que entra en la notaría. Mi obligación es examinarlo cuando voy a autorizarlo y fue precisamente entonces cuando detecté la discrepancia.

Por eso mismo, me resultó imposible contestar con seguridad a aquella joven. No sé por qué desaparecieron esos metros. No sé si alguien tramitó algún expediente. No sé si la reducción tiene relación con el retranqueo de la calle. No sé si la finca mide 54 metros cuadrados, 46 o cualquier otra superficie diferente. Y, por tanto, tampoco puedo saber con certeza qué consecuencias futuras puede tener. Y eso, ¿le puede perjudicar? Bueno, puede originarle gastos y tal vez incluso alguna consecuencia fiscal, aunque personalmente lo dudo. Lo que ha comprado está perfectamente identificado.

Yo no soy adivino. Los que trabajan en la notaría tampoco lo son y cuando uno no conoce la realidad física de una finca ni el origen de una discrepancia, lo prudente es reconocer que no sabe lo que puede pasar. Por eso digo que es una pregunta aparentemente sencilla, pero extraordinariamente difícil de responder.

Y, por si alguien piensa que se trata de un caso aislado, contaré otro asunto de la misma semana

En este caso se trataba de una finca que, hace años, antes de la reforma de 2015, fue objeto de una modificación de cabida. En aquel momento se adaptó la descripción registral a la superficie que reflejaba el Catastro, que era de unos 12.900 metros cuadrados.

Años después el Catastro volvió a cambiar y nadie advirtió la modificación. Fue precisamente en la notaría donde nos dimos cuenta de que ahora la finca tenía unos 200 metros cuadrados menos de superficie catastral, a pesar de que en su día ya se había ajustado la cabida a la realidad catastral existente en aquel momento. Lo que se venía a firmar era una declaración de obra nueva en construcción y una posterior hipoteca.

Y el problema estaba en el aprovechamiento urbanístico que se había calculado tomando como referencia los 12.900 metros cuadrados que figuraban en la escritura y en el registro. Sin embargo, cuando se solicitó la licencia, el Catastro ya no reflejaba esa superficie, sino una inferior, circunstancia que había pasado inadvertida para todos los intervinientes.

Por tanto, podía existir una limitación en cuanto al aprovechamiento urbanístico del suelo, relacionada con la superficie ocupada por la construcción proyectada.

Se contactó con el técnico que había intervenido en el expediente para intentar averiguar qué había sucedido y cuál era la realidad de la finca, pero no se alcanzó ninguna conclusión definitiva.

Finalmente se optó por cruzar los dedos y firmar la escritura. Tendremos que esperar para ver qué ocurre en el futuro con este expediente.

Una vez más, el verdadero problema no era la pérdida de unos metros cuadrados, sino no saber exactamente por qué se habían perdido y nadie lo tuvo en cuenta hasta que lo detectamos en la notaría.

A veces la culpa hay que echársela al avión de Catastro.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario