Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Esta historia comenzó en 2021.

Se compró una finca rústica y el comprador la agrupó a otra finca que ya tenía. La escritura de compraventa y agrupación se llevó al Registro de la Propiedad.

Estábamos ya en tiempos en los que la coordinación era obligatoria en determinados supuestos y, tratándose de una agrupación, era necesario conseguirla. Se intentó hacer utilizando la base gráfica resultante de la tramitación en la Sede Electrónica del Catastro de la correspondiente modificación física basada en un Informe de Validación Gráfica para agrupación.

Todo salió bien en la tramitación del expediente, pero cuando la escritura llegó al Registro surgió una oposición por parte de una Administración Pública respecto de la base gráfica catastral aportada. Aquello obligó a tramitar posteriormente un expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario para quitar un trozo a la finca agrupada y conseguir así salvar la oposición planteada.

Finalmente todo salió bien, aunque de aquel asunto aprendí una regla que no viene ahora al caso desarrollar: primero hay que subsanar y después agrupar. Dicho de otro modo, tendríamos que haber tramitado antes la subsanación y después la agrupación. Pero esa es otra historia y, para mí, ya es historia antigua.

Una vez solucionado aquel problema, el interesado manifestó que había llevado la escritura al Registro. Sin embargo, lo cierto es que el documento no ha reaparecido en mi despacho hasta el año 2026. Y entonces nos encontramos con la sorpresa.

Aquella base gráfica catastral que tanto trabajo costó conseguir resulta que ahora se solapa con otra base gráfica que ya figura inscrita en el Registro de la Propiedad. El solapamiento es de tan solo un metro cuadrado.

Explicado el problema surgido, me puse en contacto con el técnico que había llevado aquel expediente, con quien he trabajado en numerosas ocasiones, y le pedí que echara un vistazo a la calificación y analizara la situación utilizando el Geoportal.

Al poco tiempo me informó de que no podía incorporar esa diferencia de un metro cuadrado a un Informe de Validación Gráfica positivo. Sí podía generar los correspondientes archivos GML, pero no podía obtener un Informe de Validación Gráfica favorable que amparara la subsanación.

Me puse entonces en contacto con el Registro de la Propiedad. La respuesta fue que podían admitir los archivos GML aunque no estuvieran incorporados a un Informe de Validación Gráfica, pero exigiendo que fuera yo quien acreditara documentalmente que aquellos GML se correspondían efectivamente con las circunstancias del caso.

Lo que se me ocurrió fue lo siguiente.

En primer lugar, una instancia suscrita por los interesados solicitando la inscripción de la nueva base gráfica al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria:

“Como titulares de las fincas registrales * y * solicitan al Registro de la Propiedad que proceda a completar la descripción literaria de la finca indicada inscribiendo la base gráfica que se adjunta, al ser la misma coincidente con la realidad física de la finca, y como consecuencia de ello proceda a la actualización de superficie y linderos.

Declaran bajo su responsabilidad que las diferencias entre la descripción registral de la finca y su realidad física obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o, en general, a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita”.

En segundo lugar, el técnico me remitió, a través del Portal Notarial del Ciudadano, una certificación explicando lo sucedido y justificando técnicamente la nueva delimitación gráfica.

Imprimí dicha certificación a papel timbrado y procedí a legitimar la firma electrónica del técnico:

“DOY FE Y TESTIMONIO: Que considero legítima y auténtica la firma electrónica de DON * * *, en la certificación emitida que antecede, al haberla recibido mediante el Portal Notarial del Ciudadano, resultando de las comprobaciones efectuadas el carácter de firma cualificada realizada mediante certificado vigente y verificando que ha sido extendida por el firmante”.

Por último, el técnico me entregó un CD conteniendo los archivos GML correspondientes. Tras comprobar personalmente su contenido, incorporé al soporte una etiqueta en la que hice constar:

“La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, para hacer constar que el presente soporte informático comprende los dos archivos en formato GML referidos en la certificación a que se refiere el asiento número * de la Sección Segunda del Libro Indicador de mi notaría, que se acompañará al presente soporte. DOY FE.”

Y eso fue todo y a esto yo lo llamo capacidad resolutiva. No me gusta dar patadas hacia adelante ni reenviar los problemas a los demás cuando creo que tienen solución. Sinceramente, pienso que este asunto habría debido encontrar una solución dentro del propio ámbito registral. Pero, puesto que había que resolverlo, se resolvió.

Esta es la historia de hoy. Una historia que empezó en 2021, que parecía terminada hace años y que volvió a aparecer en 2026 por un solapamiento de un solo metro cuadrado y por no haber llegado la escritura al Registro cuando debía haber llegado.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario