Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Será el sábado 11 de Abril a las 12:30 en Madrid. Vean la imagen central de este artículo para obtener el resto de la información.

Dijo uno que “en esta materia (refiriéndose a la coordinación) fuimos a ciegas y salimos al paso como pudimos”. Para mí es una verdad como un templo porque para mí que he llegado a comprender los diferentes procedimientos con soltura y especialmente el del artículo 18.2 de la LCI, desgraciadamente, sigue habiendo bastante ceguera y se ven muchas escrituras que lo ponen de manifiesto.

Les voy a contar un secreto. Este año estoy impartiendo por quinta vez el Curso Feapen sobre modificaciones físicas de fincas y expedientes hipotecarios y catastrales y me he dado cuenta de que yo cada vez sé más y rozo la curva de la máxima sabiduría —aunque sigan surgiendo casos y tenga aún muchas dudas (elevadas, pero dudas)— y mis alumnos saben lo mismo que los del curso anterior cuando empezaron, es decir, bastante menos que yo. Es la pura verdad y hay que decirlo así, sin vaselina (bueno un poco sí que le doy), para que la gente tome conciencia de que por este camino vamos a tardar trescientos años en arreglar el Catastro.

Si todo el Notariado se lanzara de golpe a hacer subsanaciones de discrepancias, en un par de generaciones (unos cincuenta años) no quedarían discrepancias que subsanar y acabaríamos con aquello de que el Catastro es una catástrofe. Catastro, Notariado, técnicos, particulares y registradores —eso de “¿a quién le importa el Catastro?”, que le he oído a alguno— tenemos nuestra porción de responsabilidad en el problema y podemos contribuir a solucionarlo. El arma no es otra que el procedimiento del artículo 18.2 de la Ley del Catastro.

Llevo tramitados 233 expedientes de subsanación y de modificación física en menos de cinco años. Si cada uno de los 2.750 notarios hubiera hecho lo mismo, llevaríamos unos 632.500 expedientes tramitados. Y no son 632.500 parcelas, porque cuando solucionas el problema de una puedes resolver el de varias más y no solo el de la finca del promotor del expediente.

Las cuentas, sin embargo, no cuadran del todo: si hay cincuenta millones de parcelas catastrales (o eso he oído) y cada expediente arreglara tres (por poner una media), estaríamos hablando de unos ciento veinte años para terminar la faena. Si además pensamos —por decir algo— que la mitad ya están bien, acortaríamos el plazo a sesenta años. Nuestros hijos o nietos, según la edad, podrían incluso llegar a decir que el Catastro “está brutal”, “es top”, “está épico”, “es otro nivel” o “está god”.

Hemos dejado pasar —y se siguen dejando pasar— montones de oportunidades de rectificar la descripción de las fincas que pasan por manos notariales y de conseguir con ello la coordinación. Soy consciente de que existe un amplio sector crítico con la coordinación, pero lo cierto es que comienza a pedirse por muchos profesionales y cada vez son más los clientes que prefieren tener su finca coordinada. A los que no me lo piden se lo sugiero, y son ya muchos los que, bien informados, acceden a dejar su propiedad descrita conforme a Catastro o a medición técnica con el fin de que se proceda a la coordinación.

No debemos resolver la problemática que atiende el 18.2 mediante alternativas que supongan mandar a la gente al Catastro (18.1 LCI) o al Registro sin su problema solucionado.

Hay que desechar pensamientos del tipo “en mi Gerencia me lo hacen”, “me lo aceptan por e-mail” o “en el Registro me lo pasan”. Tenemos que trabajar sobre lo que sabemos que funciona con seguridad. Debemos hacer valer nuestra opción por rapidez y por economía documental y de gasto. Hace falta una buena catarsis. No debe preocuparnos lo que hacen ni cómo lo hacen los demás: debemos ponernos a trabajar en el sentido correcto.

Sin embargo, son también muchos los que se conforman con la vía del 199.2 LH + 18.3 LCI que, en bastantes ocasiones, deja el Catastro sin arreglar o lo mantiene así durante una larga o larguísima temporada, con los inconvenientes que ello supone a efectos del IBI, de valoraciones futuras y de los impuestos directos e indirectos que puedan devengarse. Falta mucha, muchísima concienciación a todos los niveles.

No se puede alegar el desconocimiento de la gente porque precisamente para explicarles bien las cosas y hacer reales sus propósitos y necesidades estamos los profesionales. Para mí, la solución está en el 18.2 y en el 199.1 LH (frente al 199.2 LH + 18.3 LCI), porque disipan ulteriores dudas fundadas, aunque si los IVG estuvieran más afinados pondría menos reparos a las bases gráficas alternativas.

¿Habremos acabado, gracias al 18.2 y a su tramitación en la SEC, con las fórmulas simplistas que implicaban mantener intactas las antiguas descripciones de las fincas, incumpliendo nuestras obligaciones y descargando la responsabilidad en el usuario mediante renuncias generalizadas y declaraciones de desconocimiento?

¿Habrá llegado, por fin, el momento de que todos nos lancemos a practicar la subsanación de discrepancias que, a pesar de los cientos de rectificaciones que yo había hecho hasta mediados de 2021, no había utilizado ni una sola vez?

Mi respuesta sincera es un no rotundo, en el corto plazo, a la primera pregunta, pero un sí igualmente rotundo a la segunda, que espero se produzca en el corto o, al menos, en el medio plazo.

El impulso que las nuevas herramientas proporcionan para la rápida finalización del expediente va a suponer un auténtico boom de este procedimiento del artículo 18.2 LCI, infrautilizado hasta la fecha y que puede convertirse en el más resolutivo y rápido de los que tramitamos en las notarías.

Sin duda hemos estado desaprovechándolo. El expediente tiene su complicación, sobre todo si uno no ha usado el STI, si no se ha enfrentado a las MF en el STI (aunque nunca han funcionado, nosotros al menos lo intentamos), si no ha aprendido a “trampearle” al STI, si no sabe recargar un expediente, si no se ha lanzado a los expedientes catastrales en abierto en la SEC, ni ha atendido las peticiones que pueden hacer desde los órganos de gestión tributaria o desde Catastro, o si ni siquiera se ha leído el manual de uso del aplicativo.

Una vez te lanzas, este procedimiento supone un antes y un después. Puede acabar con buena parte de los abundantes desajustes catastrales, eliminados desde las notarías en íntima conexión con los técnicos competentes y con la imprescindible labor de los funcionarios catastrales.

La labor de subsanar Catastro es muy importante para el ciudadano y un hito para el Notariado (aunque no todos lo perciban así). Además, su coste es muy razonable, el promotor ve resueltos problemas serios y los notarios adquirimos un protagonismo claro en esta historia.

Mi valoración es, por tanto, enormemente positiva, aunque estemos ante un expediente que da trabajo y cuya repercusión arancelaria se queda algo corta. También es cierto que su práctica genera escrituras adicionales, interesados satisfechos y clientes que repiten y recomiendan.

Una escritura inscrita que deja el Catastro sin arreglar es, en mi opinión, un fracaso casi total.

Es una lástima no haber hecho uso del 18.2 LCI en muchos casos.

Lanzada mi perorata —con el paraguas de la crítica abierta— les dejo, no sin antes prometerles que no volveré a escribir sobre el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario…..

Bueno no volveré tras publicar el “Episodio IV: El final de la travesía: Reglas de oro y propuestas de mejora para el expediente de subsanación de discrepancias catastrales (18.2 LCI)” que gracias a FEAPEN y a la conferencia que daré el 11 de Abril en Madrid espero tener listo en unas pocas semanas como siempre con la ayuda de Basconfer.

 

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario