Tenemos (hoy es 21 de Octubre de 2025) 231 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Los exámenes dan comienzo hoy. Semana 67 de 100 (faltan 33 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 33% del tiempo inicialmente disponible) Caso 344 (Dandanovic) El titular de un derecho de opción de compra sobre una preciosa vivienda sita en Cabo de Palos aparece por la Notaría y le comenta al fedatario que el citado derecho se pactó con la posibilidad de su ejercicio unilateral y que así consta inscrito. La intención del optante es hacer efectivo el pago del precio de la compraventa en criptomonedas. El Notario sonríe y le invita a sentarse. ¿Qué cuestiones le trasladará? Pues analicemos las tres siguientes: 1ª.- ¿Puede el optante-comprador compelir al concedente-vendedor a recibir el precio de la venta en criptomonedas? 2ª.- ¿El contrato debe ser tipificado como compraventa o como permuta? 3ª.- ¿Deben justificarse los medios de pago? ¿Cómo? COMENTARIO. Las criptomonedas pueden definirse como una moneda digital que reviste el carácter de bien inmaterial de contenido patrimonial, computable por unidades o fracciones de unidad, y que emplea tecnología criptográfica basada en algoritmos matemáticos para, al margen de los bancos centrales, y con una alta volatilidad con respecto a las monedas de curso legal, al variar su precio en función de las leyes de la oferta y la demanda, ofrecer un sistema de pago alternativo como dinero electrónico descentralizado que puede ser intercambiado por otros bienes, monedas virtuales, derechos o servicios si se aceptan por la persona o entidad que los transmite. Con más concisión, el Banco de España señala que las criptomonedas o monedas digitales o virtuales, pueden definirse como los “instrumentos de pago sin soporte físico basados en un algoritmo matemático, el blockchain o la cadena de bloques”. Son tres las cuestiones que deben resolverse. 1ª.- ¿Puede el optante-comprador compelir al concedente-vendedor a recibir el precio de la venta en criptomonedas? Las criptomonedas son un medio de pago. Su admisibilidad como medio de pago en el ámbito fiscal queda reconocida, en el marco europeo, desde la STJUE de 22 de octubre de 2015 (Asunto C-264/14, Administración tributaria sueca contra David Hedqvist) En esta misma línea se sitúa la legislación fiscal española (-Disposición adicional décimo octava letra d) LGT, artículos 39 bis y 39 ter RGIT, Disposición adicional décimo tercera de LIRPF, artículos 1.5 y 1.6 de la Ley 10/2010). Aunque las criptomonedas ofrezcan un sistema de pago alternativo como dinero electrónico descentralizado, hay que analizar si ese uso que se les da a las criptomonedas como medio de pago y dinero electrónico descentralizado, les equipara realmente con el concepto de “dinero o signo que lo represente” que recoge el artículo 1445 CC. En una materia como la presente, cobra una especial relevancia el artículo 1170 CC, cuando dispone que “el pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie pactada y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal en España”. Este precepto, tal y como señala HERNÁNDEZ-GIL es un precepto que “no ha sido directamente modificado; no se ha dado una nueva redacción, pero las reformas introducidas en el régimen monetario traen consigo que, en gran medida, resulte un precepto retrospectivo y desprovisto en este aspecto de vigencia”; dicho de otro modo, se trata de un precepto que ha de entenderse modificado en cuanto sea necesario para dar cabida a las exigencias del actual sistema monetario. A este respecto, debe tenerse en cuenta que la única moneda de curso legal en nuestro territorio es en la actualidad el euro: el artículo 3 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro, – en consonancia con el artículo 2 del Reglamento (CE) núm. 974/98 del Consejo, de 3 de mayo de 1998, sobre la introducción del euro -, que “los billetes y monedas denominados en euros serán los únicos de curso legal en el territorio nacional”. Como consecuencia de lo anterior, dado que las deudas de dinero han de ser pagadas en dinero de curso legal en nuestro territorio – esto es, el euro -; y dado que las criptomonedas no constituyen en el ámbito internacional dinero de curso legal (excepto en El Salvador)y, en todo caso, no lo constituyen en el ámbito territorial europeo, es admisible concluir que no pueden concebirse las mismas como medio de pago si no es con el consentimiento de la parte que haya de recibirlo. A la vista de todo lo previamente expuesto, puede afirmarse que las criptomonedas son susceptibles de emplearse, con el consentimiento de las partes, como un sistema de pago contractual y alternativo consistente en dinero electrónico descentralizado para el intercambio de bienes; de igual forma que las partes pueden convenir en que el pago por el intercambio de bienes consista en la entrega de una cosa cualquiera, siempre que ésta sea pactada (artículo 1166 CC). Sin embargo, este fin solutorio que las partes quieran dar a las criptomonedas no convierte a las mismas, a efectos legales, en dinero de curso legal que esté compelido a aceptar la parte acreedora, que es a lo que ha de entenderse que se refiere el artículo 1445 CC cuando alude al “dinero o signo que lo represente.. 2ª.- ¿El contrato debe ser tipificado como compraventa o como permuta? La posición que se mantenga no es cuestión baladí, puesto que, si se consideran las criptomonedas como un bien inmaterial, el contrato por el que se adquieran otros bienes a cambio de las mismas será una permuta, y, por el contrario, si se equiparan al dinero de curso legal, el contrato por el que se adquieran dichos bienes a cambio de criptomonedas será una compraventa. Así, frente a la definición de permuta que recoge el artículo 1538 CC (“la permuta es un contrato por el cual cada uno los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”), la definición de compraventa se recoge en el artículo 1445 CC, cuando dispone que “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. La consecuencia de mantener una u otra postura, como decimos, tiene una trascendencia jurídica fundamental, y así, por ejemplo, sostener que estamos ante una permuta determinaría el carácter privativo de los bienes adquiridos a cambio de criptomonedas también privativas al amparo del artículo 1346.3º CC – “son privativos de cada uno de los cónyuges (…) los adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos”; y, por el contrario, considerar que se trata de una compraventa conllevaría aceptar el carácter ganancial de dichos bienes conforme al artículo 1347.3º CC “son bienes gananciales (…) los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad, bien para uno solo de los esposos “. A la vista de todo lo expuesto, el criterio para distinguir desde una perspectiva civil si estamos ante una compraventa o ante una permuta depende de la consideración que hagamos de las criptomonedas: si las consideramos un bien equiparable al “dinero o signo que lo represente” estaremos ante una compraventa, y si las consideramos una “cosa”, estaremos ante una permuta. OLIVA IZQUIERDO concluye que, en el ámbito civil, y a la vista de la legislación europea y española vigente, las transacciones realizadas con criptomonedas para adquirir otros bienes – muebles o inmuebles – han de reputarse como permuta y no como compraventa; y ello con independencia de que el contrato se haya denominado de una u otra forma. La Notario RAMOS MEDINA afirma que, si alguien quiere comprar un inmueble pagando su precio con criptomonedas, dado que éstas son bienes inmateriales, pero no dinero, realmente ese intercambio no sería una compraventa, propiamente dicha, sino una permuta, con las consecuencias que ello implica. 3ª.- ¿Deben justificarse los medios de pago? ¿Cómo? De estimarse que, en caso de intercambio de un bien por criptomonedas, se está ante una compraventa en la que ha mediado el pago de un precio, se incurriría en la obligación de identificar dichos medios de pago, conforme a los artículo 11, 21 y 254 LH, 24 LN y 177 RN. La Notario RAMOS MEDINA afirma que a día de hoy, y a la espera de se ratifique el acuerdo alcanzado en la UE, no se puede saber la identidad del titular de las mismas, ni tampoco el origen de los fondos con que se han adquirido, lo que, unido a la facilidad con que pueden ser convertidas en efectivo, constituye un riesgo que ni los notarios ni cualquier profesional que tenga la condición de sujeto obligado según la legislación de prevención de blanqueo deben pasar por alto. En el supuesto de conversión en moneda de curso legal en el momento del pago, al realizarse la misma en dinero no hay duda de que deben aplicarse las medidas de control de los medios de pago. Es más, la imposibilidad de identificar al titular, nos debería llevar a equipararlo al dinero en efectivo, rigiendo las limitaciones y obligaciones que establece la ley en estos casos. Más dudas plantea si se instrumenta como una permuta. El artículo 24 LN establece la obligación de identificar los medios de pago cuando la contraprestación consista en dinero o signo que lo represente. Como ha quedado claro, los criptoactivos no tienen esa consideración, por lo que, ateniéndonos a la literalidad del precepto, dicha obligación no sería aplicable. Sin embargo, la sencillez con que pueden ser convertidos en metálico puede hacer que inmediatamente después de celebrarse el contrato de permuta, el nuevo titular de los activos los convierta en moneda de curso legal, burlando los controles establecidos por la ley. Los operadores jurídicos alertan de que en la actualidad el titular de las criptomonedas debe justificar que están sometidas al control de la Agencia Tributaria a través del modelo 721. El modelo 721 es un nuevo modelo fiscal para declarar la tenencia de criptomonedas en el extranjero (cuyo valor total supere los 50.000 euros), que comenzó a aplicarse en 2024 en referencia al ejercicio 2023. Su razón de ser es permitir a Hacienda tener un conocimiento real acerca de la tenencia de monedas virtuales digitales, especialmente teniendo en cuenta que la mayoría de ellas se encuentran depositadas en casas de cambio situadas en el extranjero. De esta forma, el modelo 721 resultará extremadamente útil para conocer el peso real de la inversión en monedas virtuales situadas extranjero como complemento a aquellas depositadas en España. Su origen inmediato se encuentra en el Real Decreto 249/2023, de 4 de abril. Y en la Orden HFP/886/2023, de 26 de julio, por la que se aprueba el modelo 721 "Declaración informativa sobre monedas virtuales situadas en el extranjero" y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación. El modelo 721 refleja los siguientes datos: -Nombre y apellidos o la razón social o denominación completa y, en su caso, número de identificación fiscal del país de residencia fiscal de la persona o entidad que proporciona servicios para salvaguardar las claves criptográficas privadas en nombre de terceros. -Identificación completa de cada tipo de moneda virtual. -Saldos de cada tipo de moneda virtual a 31 de diciembre, expresados en unidades de moneda virtual y su valoración en euros. Caso 345 (Caso Real) La sociedad “Torres del Alba, S.L.” otorgó en su día poder general mercantil a favor de Don Rodolfo Responsable, facultándole ampliamente para contratar, representar a la sociedad y firmar todo tipo de operaciones bancarias y mercantiles. Pasados unos años, el administrador único decidió revocar el poder.Otorgó la escritura de revocación, pero no notificó a Rodolfo.Eso sí, inscribió la revocación en el Registro Mercantil el día 15 de marzo de 2025. Una semana después, Rodolfo, que ignoraba la revocación, acudió a una entidad financiera y, en nombre de la sociedad, firmó un contrato de préstamo mercantil por importe de 120.000 euros.El banco actuó de buena fe, basándose en el poder inscrito y sin conocer la revocación. ¿Produce efectos frente a terceros la revocación no notificada pero inscrita en el Registro Mercantil? ¿Qué eficacia tendría el contrato firmado por Rodolfo con el banco? Si el banco consultó el Registro Mercantil y el poder ya aparecía revocado. Si el banco no lo consultó o lo hizo antes de la inscripción de la revocación. ¿Responde Rodolfo frente a la sociedad por el contrato firmado tras la revocación? ¿Qué habría cambiado si la revocación no se hubiese inscrito pero sí se hubiese notificado personalmente al apoderado? COMENTARIO: Sí. Una cosa es la notificación del cese de un administrador y otra la revocación de un apoderamiento no requiere notificación aunque sea prudente y aconsejable para evitar casos como los del supuesto. El contrato firmado por Rodolfo sería válido frente al banco si la revocación no era conocida por ellos en el momento de la firma o si consultó el Registro Mercantil antes de la inscripción de la revocación. Si el banco consultó el Registro y conociera la revocación, el contrato no tendría eficacia. No me parece que Rodolfo pudiera ser responsable frente a la sociedad que pudo notificarle y no quiso hacerlo. Si la revocación hubiera sido notificada pero no inscrita, la revocación sería efectiva frente a Rodolfo, pero el banco seguiría actuando de buena fe. En este caso la responsabilidad de Rodolfo estaría clara. Caso 346 (Caso Real) Doña Blasa vendió mediante documento privado a la sociedad “Leal Labrador, S.L.” una finca rústica de su propiedad. Del precio se pagó solo una parte, pero no hubo entrega de la posesión ni tampoco elevación a escritura pública. Pasaron los años y Doña Blasa falleció. Su hija Blasita, única heredera, se adjudicó toda la herencia en escritura de adjudicación e inscribió su título en el Registro de la Propiedad, incluyendo entre los bienes la finca que había sido objeto del documento privado de compraventa. No consta que Blasita desconociera el documento privado —probablemente lo conocía, aunque no con certeza—. Tiempo después, Blasita acude al Notario manifestando su intención de vender la finca. Ante las preguntas de rigor, comenta que “Leal Labrador, S.L. ha cerrado” y no sabe si puede vender o no. ❓ CUESTIONES ¿Cuál sería el camino correcto para Blasita si quiere vender la finca? Si Blasita vende la finca sin seguir ese camino correcto, ¿qué consecuencias tendría para el comprador en los siguientes escenarios. a) El comprador inscribe su escritura. ¿Qué sucede si conocía la venta en documento privado? ¿Y si no la conocía? b) El comprador no inscribe su escritura. ¿Qué sucede si conocía la venta en documento privado? ¿Y si no la conocía? COMENTARIO: 1. ¿Cuál sería el camino correcto para Blasita si quiere vender la finca? Elevar la compraventa a escritura pública a lo que está obligada (acto debido) como heredera. Si resulta que ya se la había adjudicado en la herencia sin tener en cuenta el documento privado, deberá subsanarse la herencia para indicar que estaba vendida y elevar a público la compraventa. La finca no habrá formado parte de la herencia sino el precio que se habría pagado por ella. 2. Si Blasita vende la finca sin seguir ese camino correcto, ¿qué consecuencias tendría para el comprador en los siguientes escenarios? a) El comprador inscribe su escritura: Si no conocía la existente del contrato privado, estará protegido por el artículo 34 LH. Si lo conocía, no lo estará. b) El comprador no inscribe su escritura: En tal caso tendremos una venta en documento privado y una venta no inscrita en escritura pública. En la primera no hay entrega de la posesión con lo que tendremos una doble venta. Sería venta de cosa ajena si con la venta en documento privado hubiera habido entrega de la posesión pero no la hubo por lo que es doble venta. Artículo 1473. Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. Como Blasita quiere vender la finca y la sociedad está inactiva con el administrador o liquidador desaparecido, yo le aconsejaría hacer un acta de notificación para resolver el contrato y una vez resuelto vender. Eso sí, yo como Notario no le voy a aconsejar eso. Que se lo aconseje un abogado. La mala fe de Blasita al vender no sería determinante porque lo importante es valorar la buena fe del comprador (y la entrega de la posesión). Esta ha sido la 58ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 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dictamen (casos 277, 278, 279 y 280): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 281 y 282+273 bis de regalo): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 283 y 284): Curso 2024-2026 (ya hemos hecho el 40% del curso) Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 285 y 286): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 289 y 290): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 289 y 290): Curso 2024-2026 (Quedan 400 días para el dictamen) Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 291 y 292): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 293 y 294): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 295 y 296): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 297 y 298): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini 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(escribe a justitonotario@hotmail.com) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 114 a 120: Últimos 44 días para suscribirte (escribe a justitonotario@hotmail.com) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 121 a 123: Últimos 38 días para suscribirte (escribe a justitonotario@hotmail.com) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 124 a 127: Últimos 19 días para suscribirte (escribe a justitonotario@hotmail.com) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 128 y 129: Últimos 3 días para suscribirte (escribe a justitonotario@hotmail.com) Ya llevamos 260 casos en total. En la anterior convocatoria sacamos adelante un total de 277. A este ritmo podríamos rondar los 400 casos en menos de dos años. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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