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El dictamen según Llagaria-17: El derecho de opción de compra

Considero de tal importancia lo que nos explica Eduardo Llagaria en su dictamen “Alberto y Esperanza” que para no perderlo de vista, le vamos a dar una entrada independiente.

“El apartamento de Alicante está en la herencia de Alberto, pero ¿qué pasa con la opción? Llagaria considera que el derecho de opción es meramente personal, pero produce efectos frente a terceros si se inscribe en el registro. Siempre en un dictamen es necesario plantear la naturaleza real o personal de la opción y también los efectos en uno y otro caso, según este o no inscrita en el registro. El derecho de opción es transmisible si así se ha pactado y no es transmisible si se ha pactado su no transmisibilidad. El problema es en los casos en que no se haya dicho nada. El derecho personal es una facultad que se ejercita contra el obligado, es decir, Alberto y sus sucesores. El derecho real es una facultad que se ostenta sobre una cosa (el apartamento en Alicante), sea de quien sea. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción podrá dirigirse contra el concedente mientras sea propietario. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción no podrá dirigirse contra el adquirente de la cosa porque su acción no la tiene mordida, es decir, solo puede exigir al concedente de la opción los daños y perjuicios. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho real el beneficiario podrá dirigirse contra cualquiera propietario de la cosa ya sea el concedente, ya cualquier otro adquirente y ya sea a título gratuito u oneroso, de buena o de mala fe, porque en este caso la opción sí que muerde la cosa pues es un derecho real. Si la finca está inmatriculada y la opción es DP, si se inscribe, podrá dirigirse contra cualquier adquirente de la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DP, si no se inscribe, no podrá dirigirse contra la persona a la que se le haya vendido el concedente, independientemente de que este haya o no inscrito su derecho en el registro. Por la misma razón de antes de que “no mordía” la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente y su adquirente de buena fe, mientras tal adquirente no haya inscrito, porque si lo hace estará protegido por el 32 LH. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente mientras la cosa sea de su propiedad y también contra cualquier adquirente a título gratuito o, si es a título oneroso, que conozca su existencia, es decir, que sea de mala fe (y no esté protegido por los artículos 32 y 34). Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y se inscribe, podrá ejercitarse siempre contra el concedente y contra cualquier adquirente.

Al fallecer el optante, Dámaso, sus herederos adquieren el derecho de opción pues no es personalísimo y por tanto podrán optar y adquirir la finca del heredero de Alberto en las condiciones pactadas”.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario