Tenemos (hoy es 17 de Marzo de 2026) 86 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Semana 87 de 100 (faltan 13 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 13% del tiempo inicialmente disponible) Caso 405 (Dandanovic) A primera hora de un lunes frío y legañoso, el Notario contempla con incredulidad la sala de espera donde se agolpan varios consultantes con un tema común: el rango registral. 1ª consulta. A desea formalizar la venta de una vivienda a B, cuyo precio quedará en su mayor parte aplazado y su pago garantizado con condición resolutoria. En el protocolo siguiente B constituirá hipoteca sobre la finca y A comparecerá para consentir la posposición del rango de la condición resolutoria por el de la hipoteca. 2ª consulta. A quiere refinanciar su empresa agrícola hipotecando una nave, que se encuentra gravada con una anotación preventiva de embargo. La entidad bancaria exige que el rango de la hipoteca se anteponga al de la anotación preventiva, y el anotante está de acuerdo. 3ª consulta. El titular de una hipoteca inscrita con carácter de primer rango tiene intención de formalizar una escritura de posposición de rango a favor de la hipoteca de segundo rango, igualmente inscrita. El titular de esta hipoteca de segundo rango no comparecerá ni prestará su consentimiento. 4ª consulta. El donatario de una finca, sujeta a la prohibición de disponer de la misma sin consentimiento del donante, desea formalizar, con la aprobación del donante, un préstamo hipotecario. La entidad acreedora exige la anteposición del rango de la hipoteca al de la prohibición de disponer. ¿Es posible? En caso afirmativo, ¿qué sucederá en la hipótesis de ejecución de la hipoteca? 5ª consulta. Dos prestamistas van a financiar un proyecto de expansión de una mercantil. La intención es formalizar sendos préstamos hipotecarios, que desean que gocen de igual rango. ¿Cabe esa posibilidad? ¿Qué ocurrirá si se ejecuta una de las hipotecas? 6ª consulta. Una entidad financiera ha aceptado ampliar en 40.000 euros un anterior préstamo hipotecario de 100.000 euros de capital, del que queda pendiente de amortizar 50.000 euros. El problema surge cuando la información registral muestra que con posterioridad a la hipoteca se ha practicado una anotación preventiva de embargo. La asesoría jurídica del bamco tiene serias dudas sobre el rango de la ampliación prevista. El Notario, ninguna. ¿Cambiaria la cuestión si la ampliación viniera acompañada de una ampliación del plazo? ¿Y si la ampliación fuera de 60.000 euros? COMENTARIO. Vamos a examinar nuestro sistema latino de avance de puestos. 1ª consulta. Comenzamos con una consulta sencilla. La ya clásica R. de 25 de octubre de 1979 señaló que, aunque el artículo 241 RH aparece literalmente referido al supuesto exclusivo de posposición entre hipotecas, nada impide su aplicación a un supuesto en que el derecho a posponer es una condición resolutoria, dada la identidad de razón que se aprecia en ambos supuestos, al ser semejante en nuestro derecho el juego de la hipoteca preferente respecto a las segundas y posteriores y el derivado de dicha hipoteca respecto de la condición resolutoria. Resulta curioso que esta doctrina haya tenido que ser reiterada por la Dirección General ante calificaciones negativas que seguían negando la posibilidad de posponer condiciones resolutorias a hipotecas: las R. de 16 de septiembre de 1999 y 2 de noviembre de 2018 recuerdan que, de no admitirse tal pacto, se restringiría notablemente el crédito hipotecario. 2ª consulta. No es posible. Las R. de 23 y 24 de abril de 1996 (confirmadas por la R. de 3 de junio de 1996 y, obiter dicta, por la R. de 2 de noviembre de 2018), señalan que la posposición no es una figura que se adapte a la naturaleza específica y diferenciada del embargo. 3ª consulta. La R. de 4 de noviembre de 2000 afirmó que la posposición de hipoteca no requiere el consentimiento del acreedor que se antepone; dado que éste no adquiere derecho alguno que se incorpore a su patrimonio y requiera por tanto de aceptación: su derecho sigue siendo el que ya tenía, por cuanto el rango por sí mismo no puede considerarse como un derecho, sino como una posición o cualidad de la garantía, que se ve beneficiada en su preferencia con la posposición de otra preferente, pero sigue siendo la misma. 4ª consulta. La R. de 2 de noviembre de 2018 considera admisible este pacto de posposición, por asimilación al supuesto de posposición de condición resolutoria a hipoteca constituida con posterioridad. Resuelve el Centro Directivo que la posposición es inscribible, y que su efecto consistirá en que, al haberse convertido la prohibición de disponer en carga posterior a la hipoteca, la ejecución de ésta supondrá la cancelación de aquélla. Esta solución es compatible con la naturaleza de carga registral que tiene la prohibición, y con las reglas institucionales de su publicidad registral, y sin que suponga perjuicio para terceros, pues los únicos eventuales perjudicados (los beneficiarios de la prohibición) han prestado su consentimiento a la posposición. 5ª consulta. Es totalmente factible. En el supuesto de que se ejecute una de las hipotecas la otra permanecerá incólume, considerándose como carga anterior. Es la solución que ofrece el artículo 227 RH: “Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor”. 6ª consulta. La R. de 14 de mayo de 2015 sentó la doctrina sobre la “recarga” de hipotecas, aplicable a todas aquellas hipotecas inscritas con posterioridad al 9 de diciembre de 2007. La R. de 24 de noviembre de 2025, en la que admite la inscripción de una escritura pública de renuncia unilateral e irrevocable del derecho a recargar la hipoteca. Dice así la Dirección General: "la figura de la ampliación del capital, sin pérdida de rango de hipoteca inscrita, que es la novedad de la reforma, no se establece en interés del acreedor, sino en beneficio exclusivo del deudor, para facilitar su refinanciación, por lo que si éste quiere renunciar a ese beneficio o facultad, no tiene por qué quedar supeditado al consentimiento del acreedor, el cual además no se ve perjudicado por ello, pues no se ha comprometido a entregar nuevas cantidades y, en todo caso, siempre tendrá garantizado con prioridad de rango aquello que realmente se le deba en cada momento hasta la cifra máxima pactada". Este es el esquema. 1.- AMPLIACIÓN DE CAPITAL SIN AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE DURACIÓN. 1.1.- La ampliación del capital NO conllevará una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, aunque existan acreedores intermedios (anotaciones preventivas de embargo o hipotecas), cuando se produzca una simple “recarga”; es decir, cuando la suma de los nuevos importes concedidos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido. CAPITAL INICIAL: 100 CAPITAL PENDIENTE DE AMORTIZAR: 50. AMPLIACIÓN CAPITAL: 40. 50+40= 90 (no sobrepasa los 100 iniciales). 1.2.- La ampliación del capital SÍ conllevará una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, en caso de que existan acreedores intermedios (anotaciones preventivas o hipotecas), cuando la posible “recarga”; es decir, cuando la suma de los nuevos importes concedidos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo supere la cifra de capital inicialmente concedido. CAPITAL INICIAL: 100 CAPITAL PENDIENTE DE AMORTIZAR: 50. AMPLIACIÓN CAPITAL: 60. 50+60= 110 (sobrepasa en 10 los 100 iniciales). El rango de la segunda hipoteca vendrá determinada por el exceso más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios (intereses, costas, etc) CAPITAL: 10 INTERESES ORDINARIOS: calculados sobre 10. INTERESES DEMORA: calculados sobre 10. COSTAS: calculadas sobre 10. 2.- AMPLIACIÓN DE CAPITAL CON AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE DURACIÓN. La ampliación del capital SÍ conllevará una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, en caso de que existan acreedores intermedios (anotaciones preventivas de embargo o hipotecas), quepa o no recarga. 3.- AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE DURACIÓN SIN AMPLIACIÓN DE CAPITAL. La ampliación del plazo de duración de una hipoteca, tanto si existen terceros titulares de hipotecas o de anotaciones preventivas de embargo, es perfectamente válida e inscribible sin pérdida de rango de la hipoteca inscrita, aun en ausencia del consentimiento de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad. 4.- RESTANTES NEGOCIOS FORMALIZADOS. No alteran el rango hipotecario. Caso 406 (Resolución DGSJyFP) Don A y Doña B contrajeron matrimonio el 11 de mayo de 2002 en régimen de sociedad de gananciales. Con anterioridad al matrimonio, concretamente mediante escritura de compraventa con subrogación de hipoteca otorgada el 9 de julio de 2001, Don A había adquirido una vivienda con garaje y trastero anejos, que constituyó posteriormente el domicilio familiar del matrimonio. En el año 2024 el matrimonio se divorcia y en el convenio regulador aprobado judicialmente se acuerda adjudicar la vivienda familiar con sus anejos a la esposa. Posteriormente, mediante escritura pública autorizada el 6 de junio de 2025, los ex-cónyuges formalizan la liquidación de la sociedad de gananciales, siguiendo lo pactado en el convenio regulador, adjudicando la vivienda a Doña B. El Registrador de La Cueta se echa las manos a la cabeza y dice que si la vivienda es privativa del marido no puede incluirse en la liquidación de gananciales. Sin embargo, la hábil Notario de Cacabillo recurre la calificación y gana. ¿Qué le habrá argumentado al Registrador? COMENTARIO: El caso está sacado de esta resolución: BOE-A-2026-5801 Resumidamente: R. 1-DIC-2025 (BOR 12-MRZ). Notaria de Albacete M. Adoración Fernandez vs RP Albacete 3. Estimatoria. SUPUESTO. Liquidación de gananciales derivada de divorcio + VPO. Resolución muy compleja e instructiva tras un gran recurso de la compañera de Albacete. - En una escritura de liquidación de gananciales se incluye la vivienda habitual –que es VPO-- que el marido compró de soltero, y que por ello es “registralmente privativa”, pero que, tras el enlace, fue pagada en parte –mediante sufragar las cuotas hipotecarias-- con fondos gananciales. - La registradora deniega porque entiende que esa vivienda “privativa” no puede incluirse en la liquidación de gananciales. Argumenta que deben causalizarse y formalizarse –con devengo de arancel registral, se supone— los acuerdos intermedios que llevan a esa ganancialización. LA DG RESUELVE: - Atendiendo a los argumentos de la notaria recurrente que: “””… de la documentación presentada a calificación, de forma meridiana consta el carácter de vivienda familiar de la finca adjudicada, así como la existencia de una financiación que permitió adquirirla; con las consecuencias que ello conlleva de cara a la evidente aplicación al caso de lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil. También queda perfectamente justificada, esa atribución de ganancialidad con pleno soporte legal (cabría decir más bien «ex lege») …””” - Hubo un segundo defecto: que la vivienda estaba sujeta al régimen de VPO, por lo que la registradora exigía las comunicaciones y autorizaciones pertinentes. Lo que también revoca el CD diciendo: “””… tiene razón la recurrente cuando afirma en su escrito que el hecho de que la vivienda tiene carácter ganancial, y que su atribución a uno de los en su día cónyuges es consecuencia del divorcio, … (es) algo contemplado en el artículo «25, 1 párrafo 2- del Decreto 3/2004, de 20-01-2004, de Régimen Jurídico de las viviendas con protección pública, que dispone lo siguiente: “... a los efectos del presente artículo no se considerará trasmisión de vivienda el supuesto de aportación de ésta a la sociedad conyugal, y tampoco cuando como consecuencia de la extinción del condominio o de la nulidad, separación o divorcio del matrimonio o, en su caso o, en su caso, de la ruptura de situaciones de análoga relación de afectividad, una las personas titulares consolide la plena titularidad de la vivienda”». Si una aportación a la sociedad de gananciales es un acto que no se considera transmisión, con arreglo a la citada normativa; con mayor razón tendrá amparo en la misma una fijación de ganancialidad realizada en aplicación del artículo 1354 del Código Civil, y su ulterior adjudicación a uno de los excónyuges por causa de las operaciones de liquidación motivadas por la disolución del matrimonio por divorcio.””” FALLO: Se revocan los dos defectos. Esta ha sido la 77ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 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Casos tontos (breves) y otros materiales: Seis casos breves Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 7 al 14, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros SEIS casos TONTOS, del 15 al 20, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro ya en NOVIEMBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 21 al 29, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (el libro ha salido de la imprenta y otros OCHO casos TONTOS, del 30 al 36, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 37 al 41 ¡y el libro ya a la venta en Basconfer! 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