Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Antes de dar respuesta a la cuestión planteada en el título de este post de hoy, lo primero que habría que dejar claro es cuáles son los gastos de una compraventa y cuáles los impuestos que devenga para cada una de las dos partes: la vendedora y la compradora.

 

Parte vendedora: Gastos

La parte vendedora podría tener que pagar a la agencia de inmobiliaria y por ley tiene que pagar los gastos del otorgamiento de la escritura exceptuando los correspondientes a la primera copia y “demás posteriores a la venta” que son de cuenta del comprador aunque se admite pactar cualquier otra cosa (que pague todo el vendedor o todo el comprador o por mitad o pagar en la proporción que se desee).

Por supuesto, si su título no estuviera inscrito, si hubiera que pagar la cancelación de una hipoteca (o de otra carga) o si hubiera un título previo a la venta sin inscribir, los gastos serían también del vendedor (a no ser que se pacte otra cosa).

A fin de cuentas, los pactos entre las partes son siempre posibles en materia de gastos.

 

Parte vendedora: Impuestos

A la parte vendedora le corresponde pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la famosa plusvalía municipal) si la venta tiene por objeto fincas urbanas y teniendo en cuenta que las urbanas (las edificaciones) sitas en suelo rústico no deberían pagar. Podría pactarse que este IIVTNU lo pague el que compra, pero no es usual y el pacto no vincula a la hacienda municipal que siempre exigirá el impuesto al que vende pues es el sujeto pasivo. Existe un caso especial en el caso de los vendedores no residentes en España que da lugar a la inversión del sujeto pasivo de la plusvalía. Esta inversión consiste por decirlo de manera entendible y rápida en que el que paga el impuesto es en estos casos el comprador aunque el dinero salga del bolsillo del vendedor.

Además de la plusvalía municipal, las compraventas generan incrementos o pérdidas patrimoniales que tributan en el IRPF y que se serán liquidadas en la declaración de la renta del año siguiente. El IRPF es un impuesto indirecto que corresponde al vendedor. En caso de que se trate de vendedor no residente, se aplica la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no Residentes que esencialmente supone que el comprador retiene (se guarda) un 3% del precio de la venta para ingresarlo en nombre del vendedor en la hacienda pública. El vendedor luego efectuará la pertinente declaración de la renta  resultando que tenga pagar un mayor importe o beneficiarse de la devolución.

En cuanto al IBI, siempre explico que es un impuesto derivado de la venta porque se ha de pagar cada ejercicio, se venda o no se venda. El que paga es el dueño del inmueble a 1 de enero aunque es usual que se pacte un prorrateo por días disfrutados en el año en curso entre ambas partes. Ese prorrateo tampoco afecta a la hacienda municipal que exigirá el impuesto al dueño a 1 de enero. Menos conocidas (y generalmente olvidadas) son las tasas por basura y alcantarillado que se regirían por el mismo sistema que el IBI.

En cuanto a los gastos de comunidad, la firma de la escritura supone un antes y un después de formar que todo lo previo a la firma será de cuenta del que vende y lo posterior del que compra. Atención siempre a las derramas y al fondo de reserva (que podría pactarse que sea abonado por el comprador al vendedor aunque no es común ni legalmente corresponde hacerlo).

 

Parte compradora: Gastos

La parte compradora podría tener que pagar a la agencia de inmobiliaria y por ley tiene que pagar los gastos correspondientes a la primera copia de la escritura y “demás posteriores a la venta”, aunque ya hemos visto que se admite pactar cualquier otra cosa distinta.

El registro de la propiedad es de cuenta de quién inscribe. Rara vez, muy rara vez, paga la inscripción el que vende.

En caso de que se encargue la gestión de la escritura a un profesional, el gasto de liquidar impuestos y de presentarla en el Registro de la Propiedad y el de retirarla y atender las incidencias será de cuenta del que compra.

¿Y si hubiera que subsanar algún error en la escritura o en el registro? Estas situaciones, dependiendo del origen del error y de otras circunstancias, no generan gasto pero si lo generasen parece que se asumirían con arreglo a lo que ha quedado explicado para gastos de notaría y registro.

 

Parte compradora: Impuestos

Como hemos visto podría asumir (excepcionalmente) la plusvalía municipal y parte del IBI (o todo si se pactara así) y pagará o bien el IVA mas el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en la vivienda nueva) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en el caso de la vivienda usada y otros tipos de inmuebles). Es posible que tenga lugar la llamada renuncia a la exención del IVA con o sin inversión del sujeto pasivo que es una figura algo complicada de explicar y de entender en virtud de la que una operación que debería pagar TPO, acaba pagando el IVA.

Ya hemos visto que si hay una hipoteca que se cancela antes de la venta, todos los gastos serán de cuenta del que vende, es decir, comisiones bancarias, notaría, registro y gestión. Las cancelaciones están sujetas y exentas de pago del AJD y en algunas Comunidades Autónomas (Andalucía o Murcia) ya no hace falta ni presentar al registro impreso de liquidación.

Por supuesto, hay que estar al tanto de las numerosas bonificaciones que existen por conceptos diversos. Las mas habituales son por edad y adquisición de vivienda habitual o primera vivienda habitual, discapacidad o familia numerosa. Es muy usual que los que tienen derecho a ellas se enteren de las mismas en la propia notaría.

Analizados los gastos e impuestos de cada parte, vamos a contestar a la pregunta.

¿Cómo calcular los gastos por la compra de una vivienda?

Voy a procurar explicarlo como si se tratara de un cliente que viene a preguntarme sobre este asunto a mi notaría.

Agente Inmobiliario: No podría informarle porque depende del profesional y del caso concreto. Existen unos porcentajes que varían y que pueden cobrarse a una de las partes o a las dos. Se trata por tanto de una cuestión a consultar con el profesional que se haya encargado de la compraventa.

Notaría: Lo mejor es pedir presupuesto a la notaría elegida proporcionando algunos datos básicos. Son esenciales el número de fincas registrales que se venden (una, dos, tres, etc…) y el precio de venta para poder efectuar un cálculo lo mas precioso posible. Téngase en cuenta que los Notarios no estamos obligados a dar presupuestos ni estamos obligados a respetar el presupuesto puesto que hemos de minutar conforme a nuestro Arancel por lo que si hubo un cálculo erróneo o circunstancias conocidas o desconocidas que no se han tenido en cuenta habrá que minutar con arreglo a esos nuevos datos. En Internet pueden encontrarse algunas calculadores que suelen errar bastante o que informan de que son importes aproximados de la minuta notarial.

Los términos básicos para manejarse con el Arancel notarial son la base del concepto minutable (la compraventa), las copias (las hay de cuatro tipos: autorizada en papel, autorizada electrónica, simple en papel y simple electrónica) diligencias, testimonios, costes de custodia y conservación, suplidos, gastos extra-arancelarios y el IVA que es del 21%.

Registro: Desconozco si los registros dan presupuestos para operaciones no escrituradas o para escrituras ya firmadas cuando son objeto de presentación. No domino el arancel registral aunque hay notarías que sí que lo hacen pues se encargan de la gestión de escrituras para su inscripción. Como ocurre con los honorarios notariales, los cálculos pueden estar alejadísimos de la realidad.

Gestoría: Tampoco puedo proporcionar datos mas allá de los míos propios cuando me encargo (y no son muchas veces) de la gestión integral de una escritura personalmente o a través de otros profesionales. Entiendo que no hay otra que pedir presupuesto tanto cuando no hay hipoteca y gestiona la gestoría de la entidad como cuando no hay hipoteca y se encarga la gestión a la propia notaría o una gestoría externa a la misma.

Plusvalía municipal (IIVTNU): Hay calculadores de plusvalía que funcionan muy bien. Yo uso uno habitualmente que es totalmente gratuito y recurro también a la web del órgano de gestión tributaria de la Diputación de la provincia donde se encuentra mi notaría. Hay supuestos complejos de cálculo pero en los mas sencillos uno puede conseguir una aproximación casi total de lo que tendrá que pagar salvo que se haya sufrido pérdida y que quede acreditada en cuyo caso corresponderá solicitarlo y acreditarlo pero no se pagará.

Ganancia o pérdida en el IRPF (residente o no residente): Para este cálculo lo mejor es recurrir a un asesor aunque existes calculadoras en diversas páginas webs que son de manejo sencillo y que dan resultados muy afinados. Yo tengo por costumbre utilizar una que me permite proporcionar una idea aproximada a mis clientes.

IBI: La cuota de IBI se conoce con facilidad gracias al último recibo abonado que nos puede proporcionar el vendedor.

IVA: Los tipos de IVA se aplican a nivel estatal y están en el 10% para vivienda y en el 21% para los demás casos.

AJD: Los tipos de gravamen varían según Comunidades Autónomas.

TPO: Ocurre lo mismo que con el AJD.

Tanto para TPO como para AJD, el primero que puede proporcionarle información es el agente inmobiliario.

Pienso que de este modo que lo he expuesto, al menos los lectores especialmente los interesados en la compra de vivienda podrán tener una hoja de ruta para que no se les escape ninguno de los gastos e impuestos que van a tener que soportar.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario