Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. PRIMER CASO PRÁCTICO "Una parcela catastral de suelo urbano mide 2.035 m2 en título y registro y 1.941 m2 en Catastro. Su propietario quiere que en Catastro se indique la superficie del título y el registro pues es la correcta. Por el Norte, esta parcela linda con otra del mismo propietario que mide 1.937 m2 en Catastro. En esta parcela están los 98 m2 que le faltan a la otra. El cliente nos dice que "quiere tramitarlo directamente por la SEC, a través de un notario y el registro de la propiedad para que sea este quien informe a Catastro". Dice además que: "La ampliación de superficie es menor de un 5%". Ya sé que aun no tenéis todas las herramientas pues hemos hablado de diferencias de cabida pero aun no nos hemos metido a fondo en el 18.2, pero con lo que ya sabéis sobre estos temas, ¿qué le recomendaríais hacer a este cliente? PRIMERA SOLUCIÓN PLANTEADA: Creo que se podría tramitar a través del 199 por ser inferior al 5%, y también por el 18.2 dado que aunque la titularidad recae sobre la misma persona hay dos fincas afectadas. CORRECCIÓN: Lo de la ampliación de superficie lo decía el cliente y lo he dejado porque despista. Aquí no hay ninguna diferencia de cabida. El título y el registro están bien. Lo que está mal es el Catastro. Efectivamente el 18.2 es la vía y MUY BIEN VISTO: Hablamos de dos fincas afectadas (la que sería objeto del expediente y la otra) con independencia de que su titular sea el mismo. SEGUNDA SOLUCIÓN PLANTEADA: Yo creo que el 18.2 se descarta si no hay más afectados. Dependiendo de la intención del cliente, si fuera únicamente hacer constar las superficies correctas en Catastro, le aconsejaría tramitarlo directamente allí. Se me escapa que en este caso nosotros podamos convertir el 199.2 en un 199.1, puesto que entiendo no podemos acudir al 18.2 si no hay más afectados. Si de lo contrario lo que quiere es que sus fincas queden coordinadas en Catastro y registro, le aconsejaría otorgar una escritura de representación gráfica de finca con IVG alternativo (cuyo encabezado debería de ser “rectificación/subsanación”, tras la cual usaríamos el PP para comunicar la discrepancia a Catastro, sacar las nuevas referencias correctas y expedir la copia autorizada para el registro. Lo que desconozco es si al entrar al registro éste inscribe directamente (siempre que no albergue dudas pero en este caso no veo que duda podría albergar), y luego notifica a colindantes (aunque no sean colindantes “afectados”). He descartado el 201.3.b, porque entiendo que el Registrador solo cambiaría la cabida, pero no comunicaría a registro, a menos que se solicitara expresamente. CORRECCIÓN: El 18.2 sí procede por lo dicho anteriormente. Efectivamente, la cuestión tiene solución catastral pero el cliente está muy interesado en la solución notarial. No procede una subsanación catastral (distinta a la del 18.2) desde la notaría porque la única opción que tenemos para ello es la del 18.2 (que aquí procede, aunque en esta solución se está diciendo que no). El título y el registro están bien, no hay ninguna diferencia de cabida en este caso. TERCERA SOLUCIÓN PLANTEADA: En este supuesto, lo primero que haría sería, toda vez que que el título y el registro son correctos, hacer la rectificacion en Catastro vía 18.2 a través del Notario, si esto es posible como consecuencia de otra escritura notarial previa. En caso contrario, le remitiría directamente a Catastro. Añadiría que el trámite si lo hace directamente ante Catastro sería gratuito, no siendo así en el Notario. Si la vía del 18.2 se abre como consecuencia de un documento notarial previo, entonces le pediría las escrituras de ambas fincas (y si fuese necesario certificación literal del Registro de la Propiedad) y la documentación técnica (informe y planos, BGA, con el Informe de Validación Positivo e ICUC, si hay construcciones) y comparecencia de los colindantes o notificación a los mismos. CORRECCIÓN: El título previo (ese en el que aflora la discrepancia) podría ya existir o no. Si no existe podríamos prepararlo. El 18.2 se basaría en ese título previo. Si el previo ya está perfecto podríamos hacer (una vez tramitado el 18.2) un acta de incorporación de base gráfica (de las que hablaremos en la penúltima clase). El cliente no quiere ir a Catastro, quiere que se lo hagamos nosotros. La escritura de la otra finca nos la traería porque también es suya, pero si no lo fuera, no dispondríamos de ella. Así que título que aflora (nuevo o ya existente)+18.2 o 18.2 mas acta de incorporación de base gráfica. No veo necesidad de pedir certificaciones regístrales que tardan y pueden ser caras. CUARTA SOLUCIÓN PLANTEADA: Tramitaría un acta 18.2 Ley del Catastro, porque lo que está mal es el Catastro y aunque para la rectificación hay que implicar dos parcelas del mismo titular, en realidad se le consideraría afectado por la indicada razón de que son dos parcelas catastrales de propietario distinto y, por tanto, se podría iniciar el Acta. Habría que pedir una RGA con validación positiva y una vez tramitada el Acta y concluida, notificar a la SEC. Si la finca es de la Comunidad Valenciana lo tendríamos fácil con el PILOTO. Rectificado el Catastro en principio no habría que hacer nada más. Ya habría concordancia entre Catastro y Registro, pero cliente quiere que conste en el Registro, por lo que entiendo que lo que quiere es completar la descripción literaria con la BGC y coordinar Registro y Catastro. Mi criterio, sería preparar un Acta describiendo correctamente la finca con arreglo a Catastro (que ya tendríamos perfecto) solicitando como operación registral específica que se incorpore la representación gráfica al folio real que será la que resultaría de la CCDYG, con los requisitos del 199.1 de la Ley Hipotecaria (artículo 9b LH). CORRECCIÓN: Podría haber título previo en el que aflora la discrepancia o no, podríamos arreglar dos fincas o una, pero hay un 18.2 y si no hay una escritura previa, veo también un acta de incorporación de base gráfica que estando la superficie correcta tal vez vaya simplemente por el 9b. QUINTA SOLUCIÓN PLANTEADA: Yo introduciría en la escritura una solicitud al Registrador para que mantuviera la descripción inscrita, ya que no excede del 5%, todo por manifestación del cliente, pero si aparte hubiera realizado una medición técnica la añadiría. CORRECCIÓN: Es que no hay diferencia de cabida. Las diferencias de cabida se han de observar desde la perspectiva de lo que hay en el registro y en el registro está la superficie correcta. No hay una rectificación de la descripción en cuanto a la superficie. Lo que hay es una subsanación del Catastro y una inscripción de la BGC que resulte del 18.2 cuando este termine. El 18.2 estará basado en una BGA por lo que hay que "añadirla", sí o sí. Es decir que tenemos dos posibles secuencias: Secuencia 1: .- Posible escritura previa para aflorar la discrepencia (que incluso puede ser para las dos colindantes). .- 18.2 (incluso para las dos fincas). .- Al registro. Secuencia 2: .- 18.2 .- acta de incorporación de base gráfica. .- al registro. MI OPINIÓN: La parcela de arriba según catastro mide 1.937 y la de abajo 1.941. Esta última mide en título y registro 2.035 m2 que son los que mide realmente. En consecuencia, el Catastro está mal y como hay otra parcela afectada (la de arriba que es del mismo propietario) podríamos instar un expediente del 18.2 de la Ley del Catastro a fin de subsanar la discrepancia mediante una Base Gráfica Alternativa con su IVG+ que incluye las coordenadas GML todo ello realizado en base a la certificación, informe y planos técnicos. Una vez notificados los demás afectados (colindantes porque hay alguno mas y el ayuntamiento) y tras la probable publicación de edictos, la BGA se convertíría en Base Gráfica Catastral y se podría solicitar la coordinación al registro (el registro está bien, pero no hay coordinación). Por supuesto, como consecuencia del procedimiento, la superficie de la otra finca se verá afectada catastralmente (pero su título y su registro no se tocarían aunque sería posible hacerlo). Lo mas adecuado para mi, sería otorgar, previa al acta del 18.2, una escritura en la que afloráramos la discrepancia y aportáramos la documentación que he señalado aunque para tomar esta decisión tendríamos que revisar las escrituras. Si están "convencidos" de que no tendrán oposición de los colindantes ni del ayuntamiento, esta podría ser la solución: Escritura de actualización y acta 18.2 (aunque si veo su escritura y me convence como está, tal vez podríamos ir directamente al acta) y teniendo en cuenta que el catastro de la otra finca quedará modificado aunque no tocaremos su escritura ni el registro (salvo que les interese, en cuyo caso, tendría que reestudiar el asunto). Tras el 18.2, si no hay escritura previa, haríamos un acta de incorporación de base gráfica al registro. Sin disponer de escritura ni de documentación técnica es lo que le puedo decirles, de momento, al respecto. Hay que tener en cuenta que lo que realmente podría haber aquí es una segregación y agregación encubiertas y si el Registrador se opone porque considera que hay esa operación "encubierta" no servirá de nada lo que hagamos. A los dos días, no he recibido ni siquiera un acuse de recibo de cortesía cuando es bien fácil que me hayan sacado la respuesta y se vayan con ella a otro sitio. SEGUNDO CASO PRÁCTICO Ayer firmaba unas novaciones hipotecarias de un señor que está bastante asfixiado (econónicamente). Cuando le leí lo básico de la descripción de su vivienda, me dijo ¿qué piso pone? Y yo le dije: "el 1ºDerecha pero en el Catastro pone que es el 2ºIzquierda". Entonces, empezamos a tirar de un hilo para intentar aclarar algo que este señor sabía o intuía que estaba sucediendo. Tras sacar las CCDYG de los 4 pisos del inmueble en división horizontal, llegamos a la conclusión de que todos los inmuebles estaban mal de titularidad en el Catastro. Ni un solo vecino lo tenía bien. Esta semana toca el STI (he notado menos entradas a la clase y pienso que tal vez parezca menos interesante a priori … pero lo es y mucho) y la que viene los expedientes en abierto en la SEC y el PPiloto. ¿Podemos ayudar en algo desde la notaría a estos propietarios? ¿Qué les haríais con las herramientas con que actualmente contéis en vuestra zona? o ¿a dónde les mandariáis? El registro y las escrituras están perfectas. Lo que está mal es la titularidad catastral. PRIMERA OPINIÓN: Creo que dicho sistema se utiliza para cambiar titularidades en escrituras otorgadas en nuestros despachos “de cambio de dominio”. Dado que las escrituras de nuestro cliente están correctas, entiendo que no da lugar a poder utilizar este sistema. CORRECCIÓN: Efectivamente el STI no nos sirve para solucionar este problema. SEGUNDA OPINIÓN: Le recomendaría que hablara con sus otros 3 vecinos y que enviaran escrito al Catastro junto con copia de las escrituras de cada uno para que se iniciara el expediente de rectificación y cambio de titularidad. CORRECCIÓN: Una solución es la catastral pero podemos hacer algo en notaría con una escritura y con expediente en la SEC. TERCERA OPINIÓN: Yo tramitaría a través de la SEC (el PPILOTO a día de hoy es completamente desconocido para mí) aportando un oficio y acompañaría copia de cada una de las escrituras a fin de acreditar la titularidad registral. CORRECCIÓN: La titularidad registral, no, el título. No hay STI en este caso. Si firmamos una escritura de "rectificación" con los cuatro vecinos no causa expediente STI con lo que hay que ir a la SEC en abierto donde creo que se resolvería fácilmente. La otra opción es arreglarlo en el Catastro. TERCER CASO PRÁCTICO Lo que está escrito en cursiva es el caso que propone, contesta y nos explica un compañero del curso. Un propietario de tres fincas registrales colindantes nos encarga la agrupación de las tres fincas y una declaración de obra nueva terminada sobre la finca agrupada. Catastralmente tenemos una sola CCDYG para el suelo y la obra. El cliente indica que el Catastro es correcto. 1.- ¿Es preciso incorporar IVG+ o es suficiente con la CCDYG? El resultado es completamente coincidente porque el IVG+ está obtenido de la propia CCDYG. Si el resultado de la agrupación es el del Catastro, las coordenadas serán las del Catastro (para suelo y obra) y el IVG+ no aporta nada. Si pudieras usar el PP, no podrías hacerlo en este caso porque el resultado de la agrupación y declaración de obra es el del Catastro y no se cambiaría nada con la comunicación por el PP. Si puedes usar el PP, mete el CSV y comprueba qué te dice el sistema (CORRECTO, NO CORRECTO, CORRECTO PERO ….). Imagino que te dirá que coincide con el parcelario. Si me lo pasas, lo miro yo, por curiosidad. En consecuencia, no hace falta el IVG+ y basta con decir que las coordenadas son las de Catastro. Tampoco hace falta el ICUC porque las obras ya están en el Catastro. 2.- Rectificación de cabida y linderos. La diferencia de cabida entre la suma de las superficies de las tres fincas registrales y la superficie de la CCDYG es inferior al 5%, pero la descripción registral de las fincas a agrupar fija la extensión de los linderos (en metros y decímetros). No entiendo bien eso de la extensión de los linderos. En este caso, esta sería la fórmula a mi modo de ver: «Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos». 3.- Entiendo que la agrupación por sí misma, determina la coordinación entre Catastro y Registro, ¿es necesario solicitar la coordinación en la escritura o el registro lo tiene que hacer ex lege con independencia de que se solicite o no? Bueno, lo que determina la agrupación es la inscripción utilizando la BGC. Al tratarse de un supuesto de coordinación obligatoria (agrupación) y al existir la BGA, el registro inscribe y coordina. No es necesario pedirlo porque es un supuesto OBLIGATORIO DE COORDINACIÓN. 4.- ¿Es preciso solicitar al amparo del 201.3 la rectificación de la cabida para adecuarla a Catastro? (es un defecto de cabida). Sí. Es importante pedir al registro lo que queremos que haga. Podría hacerlo igualmente, pero mejor pedirlo, en mi opinión. 5.-Tengo problemas a la hora de redactar la nueva descripción de los linderos con arreglo a Catastro porque no sé la medida que tienen. Si rectificamos la cabida de la finca con arreglo a la CCDYG, la extensión de los linderos tendrá que ajustarse a Catastro. Los linderos Norte y Sur tienen la misma extensión y los linderos Este y Oeste, no son iguales, pero la diferencia es inferior a un metro. No es un rectángulo perfecto, pero es fácil hallar la superficie de la finca indicando la extensión de los linderos. Sé que en la cartografía catastral hay una herramienta para medir, pero no sé si es muy precisa. La verdad es que este problema no lo capto. Si vamos a tomar los linderos catastrales, solo hay que mirar Norte, Sur, Este y Oeste e indicar lo que dice el Catastro sin precisar a que altura está cada lindero. Por lo menos, yo no lo hago nunca (al Norte, todos los del Norte, al Sur, todos los del Sur ..). Y si se hacía antes y ya no se hace ahora, no pasaría nada. No sé si te he entendido. La descripción de las fincas en las notas registrales indican la extensión de los linderos de esta forma: Linda: Norte, Parcela viales, futura prolongación de la calle *** en una longitud de 23,40 metros; Sur, con Parcelas 16 y 17, en una longitud de 23,40 metros; Este, Parcela 12, en una longitud de 17,35 metros; y Oeste, con Parcela de viales en la zona de calle de subida a **** en una longitud de 17,46 metros. Si fuese un rectángulo perfecto: base por altura = 23,40 x 17,35 son 405,99 metros, y me faltaría por añadir la diferencia de los 0,04 metros, (y si fuera un triángulo rectángulo con el teorema de Pitágoras podríamos hallar el resto de la superficie). Esos 405,99 metros exceden de los 401 que indica la CCDG. Es incoherente que describa la finca indicando que la superficie es de 401 metros y que los linderos son los antes indicados, de los que se deduce que la superficie es superior. El IVG+ lo he obtenido yo con las GML de la CCDYG. Te lo mando para que lo compruebes. También tengo el ICUC que he obtenido de la misma forma. Es imposible que no sean coincidentes, sólo tengo una fuente de datos. Salvo en un par de casos raros, jamás determino así los linderos. Yo diría que por el este con tal y cuál pero sin precisar nada mas. Eso es un trabajo de chinos. ¿Lo haces siempre o es porque en este caso está así? Tu mismo has solicitado IVG y lógicamente te sale positivo porque no has hecho cambios. ¿Me puedes hacer un tutorial de cómo lo has hecho? ¿Además si el IVG es una "propuesta" de cambio bien hecha a la que catastro le da el VBº como es posible obtener un IVG que dice exactamente lo mismo que el Catastro? En este caso lo que he hecho para obtener ese documento es lo siguiente (separo por barras los pasos): De la CCDG obtengo las coordenadas GML (El clip de la izquierda) y las guardo. Accedo a la SEC / Validaciones gráficas / Servicios de validación gráfica frente a parcelario catastral / Agregar ficheros Selecciono el gml del paso 1. Iniciar carga / Validación / Seleccionar tipo de de operación Tengo dos opciones: reparcelación o subsanación. No es ninguna de las dos cosas, pero hay que elegir algo para seguir y eso aparece en el IVG IVG autenticado, y para eso me tengo que identificar con mi tarjeta de empleado. Para un caso normal, es decir agrupar varias fincas. Lo hice con esta misma operación cuando eran tres parcelas catastrales: De las CCDGs obtengo las coordenadas en gml Accedo a la SEC / Buscador de Inmueble y Visor Cartográfico Pongo la referencia catastral de una de las fincas a agrupar y entro en CARTOGRAFÍA En la parte inferior hay una P con un recuadro, Selección de Parcelas / Descargas Con el botón verde (pulsado por defecto) añado las parcelas a agrupar y se pincha el icono del lápiz "Edición de parcelario" Selecciono "UNIR" y luego IVG autenticado. Esto no vale para segregaciones porque no están en Catastro previamente, pero a los clientes a los que les dices que tienen que buscar un técnico no vuelven, y por la notaría pasan arquitectos, pero todavía no he encontrado a ninguno que entienda de este asunto. Debería encontrar un topógrafo por esta zona al que remitir a la gente, pero sigo en ello. Para terminar y ciñéndonos a un caso de agrupación "con arreglo a Catastro", te diría: No creo que nosotros debamos hacer IVG o ICUC. Creo que no asumimos una responsabilidad que no nos corresponde y es muy fácil que los estemos haciendo algo mal. Efectivamente, los técnicos dicen que muchas veces no tienen otra opción, pero al final SI SE LES INSISTE lo acaban consiguiendo. No obstante parece sencillo al menos en el caso que tu propones. Efectivamente, el cliente huye cuando le mandas al técnico y puede que firme en otro sitio. Yo esa fase ya la pasé. Muchos se fueron y unos cuantos ahora han vuelto. Si lo que tú quieres actualmente es agrupar con una diferencia del 5% y declarar una obra y tienes un Catastro "perfecto" y con antigüedad suficiente, no tienes problema. Si tuvieras PP, no tendrías nada mas que hacer porque la agrupación tiene como resultado el Catastro. Sin embargo, no comprendo cómo convertiste tres catastrales en una sola porque el Catastro no se cambia así como así. Se hace el IVG+ y con él, ya firmas tu escritura y con ella o vas por el piloto o a la clásica. Algo no me cuadra o se me escapa. He comprobado el CSV del IVG+ y el mensaje que me sale dice: "El parcelario aportado en el IVG coincide con el parcelario de Catastro, por lo que no es necesario iniciar el procedimiento. No es posible realizar la comunicación, puede remitir la documentación a la gerencia usando la opción "Otras solicitudes, escritos, comunicaciones y documentos genéricos" de la Sede". Esto es lo que sucede ya lo metas como subsanación o como segregación, agrupación o división… ¿A pesar de ser coincidente la agrupación hay que comunicarla mediante una instancia general? Entiendo que el técnico es el que ha hecho constar la agrupación y la obra nueva en Catastro, y pensé que ya no era preciso hacer nada más en Catastro. No, no hace falta hacer nada. Supongo que quieren decir que si a pesar de eso, usted quiere enviarnoslo por la razón que sea .. hagalo por esta vía. Es lo que yo interpreto que el mensaje quiere decir. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
