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El acta de subsanación de discrepancias catastrales del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario y su tramitación a través de la Sede Electrónica de Catastro (publicado en el número 7 de la Revista Digital del Colegio de Abogados de Murcia)

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Mi artículo y la estupenda revista del ICAMUR pueden disfrutarse aquí mismo. Mi libro en formato electrónico sobre el 18.2 y el Programa Piloto en la SEC, puede adquirirse aquí.

 

La redacción actual del artículo 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004) procede de la reforma efectuada por la Ley 13/2015. El procedimiento para la subsanación de discrepancias catastrales que regula se complementa y desarrolla por lo dispuesto en los acuerdos quinto y sexto de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales. Esta Resolución supone un considerable avance en el proceso de subsanación de las discrepancias con Catastro que presentan las fincas que son objeto de las escrituras que documentan todo tipo de actos, hechos o negocios jurídicos con trascendencia catastral relativos a las mismas. El procedimiento está siendo impulsado gracias a la “experiencia piloto” que la Dirección General del Catastro y el Notariado están desarrollando a través de la Sede Electrónica de Catastro (SEC) que esperemos se convierta pronto en un programa de implantación total y definitiva.

No existe competencia territorial del notario en los expedientes del artículo 18.2 LCI. Todos los notarios de España podemos tramitarlos respecto de fincas de todo el territorio nacional con la excepción de las del País Vasco y Navarra.

El expediente del 18.2 LCI, por lo general, se documenta en un acta que va precedida de un título en el que se “aflora la discrepancia” a subsanar. Aflorar la discrepancia es poner de manifiesto las diferencias relativas a la configuración o superficie de una “parcela” “con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público” provocando el inicio del expediente, es decir, que consiste en poner de manifiesto mediante un título previo al procedimiento en si la discrepancia que vamos a subsanar la cual quedará recogida en el acta cuya tramitación se iniciará a continuación de ese título. El acta del 18.2 LCI puede acumularse a la de inicio de un expediente hipotecario de dominio o de cabida.

Una vez que se ha otorgado el título en el que aflora la discrepancia y hemos sido requeridos para la tramitación del expediente del artículo 18.2 LCI, corresponderá practicar las oportunas notificaciones a los colindantes afectados y, según los casos, publicar edictos en el BOE. Transcurrido el plazo de veinte días hábiles sin oposición, habrá llegado el momento de registrar el expediente en la SEC utilizando la experiencia piloto. Es absolutamente necesario efectuar la validación (entendida como una simple comprobación previa) del Código Seguro de Verificación (CSV) del Informe de Validación Gráfica positivo (IVG+) en el que esté basada la subsanación de la discrepancia en el mismo momento en que dispongamos de él y, por tanto, antes del otorgamiento del título en el que aflora la discrepancia y de la propia acta del 18.2 LCI. Si el IVG+ fuera correcto (y el sistema nos informará de ello o de lo contrario), ya podremos proceder al otorgamiento del título previo y del acta. Si no lo fuera, y se descubriera por no haber efectuado esa comprobación con los dos instrumentos ya autorizados, sería necesaria su rectificación con todo lo que ello pueda comportar.

La experiencia piloto está en funcionamiento en los Colegios Notariales de Valencia, Murcia, Castilla-La Mancha y Extremadura. Todos los notarios de esos colegios pueden registrar sus expedientes en la SEC ya sean relativos a fincas de sus comunidades autónomas o a fincas de otras comunidades autónomas cuyos colegios notariales formen parte de la experiencia piloto. De momento, no es posible tramitar el expediente para fincas de otras comunidades autónomas cuyos colegios notariales no estén en la experiencia piloto. Los notarios del resto de colegios no pueden hacer uso de la SEC para este fin por lo que la tramitación de sus expedientes 18.2 LCI se ha de hacer por la vía “tradicional”. La experiencia piloto sirve para las modificaciones físicas de fincas, es decir, para las segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones y para la subsanación de discrepancias físicas por la vía del artículo 18.2 LCI.

El expediente 18.2 LCI no subsana (en tesis de principio) discrepancias en las obras existentes ni permite su alta catastral. Si las obras ya constan en el Catastro, se mantendrán como estaban y si no constan seguirán sin hacerlo, a pesar de lo cual es imprescindible declararlas en el título en el que aflora la discrepancia. No obstante, cabe la posibilidad de que algunas obras puedan entrar “de rebote” si constan en la documentación técnica y es necesario que accedan a Catastro para la subsanación de la discrepancia en cuanto al suelo; en cambio, puede que otras obras no lo hagan y que deban ser declaradas y dadas de alta catastralmente al margen de este procedimiento lo que puede representar un gran inconveniente en los expedientes de dominio para la inmatriculación de fincas en los que es necesaria la descripción en los mismos términos que consten en el Catastro.

Las notificaciones se efectúan a los afectados por la discrepancia que se indican en el IVG+, incluidos los titulares de dominio público. La Resolución de 8 de abril de 2021 señala en el acuerdo 6, punto 6, que el notario notificará a los titulares catastrales que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación propuesta y en el acuerdo 6, punto 7, que la identificación de las parcelas afectadas derivará de la información que figura en la base gráfica alternativa, y que los titulares catastrales de dichas parcelas se obtendrán a partir de la información que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble objeto del procedimiento. Si no hay colindancia, no corresponde notificar. Hasta la fecha no he tramitado ningún procedimiento en el que no hubiera alguien a quien notificar, aunque fuera de una manera genérica a través de los edictos. No corresponde notificar al ayuntamiento del lugar donde radican las fincas si no se ven afectadas las vías públicas. En caso de que nos encontremos con fincas en investigación, habría que diferenciar entre las fincas que se encuentran “en investigación, artículo 47 Ley 33/2003” de las fincas que se encuentran simplemente “en investigación”. En las primeras, la notificación corresponde efectuarla a la Dirección General de Patrimonio; en las segundas, solo puede llevarse a cabo una genérica publicación de edictos puesto que no existe un procedimiento de investigación iniciado y la situación de la finca ya es conocida por el propio Catastro a quien, lógicamente, no corresponde notificar. Es obligatorio notificar a las administraciones públicas afectadas por el procedimiento en sus correspondientes sedes electrónicas (artículo 14.2.c de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas). Las notificaciones se han de hacer con acuse de recibo y doble intento conforme a la Resolución de 8 de abril de 2021 que señala que se podrá utilizar el sistema de notificaciones administrativas del Servicio Postal Universal. No es necesaria, por tanto, la vía del exhorto notarial.

En cuanto a la publicación de edictos, que no siempre será necesaria, la Ley 39/2015 se refiere en su D.A. 3ª a la notificación por medio de anuncio publicado en el BOE y señala que las publicaciones de los procedimientos a que se refiere se realizarán sin contraprestación económica alguna por parte de quienes las hayan solicitado. Esos procedimientos son los procedimientos administrativos que cuenten con normativa específica y, por tanto, entre ellos, el que regula el artículo 18.2 LCI.  

Las oposiciones al expediente por parte de los notificados tienen que hacerse en plazo (veinte días hábiles) y deberían efectuarse, en principio, mediante comparecencia en la notaría que tramita el expediente o en otra distinta. La oposición desde el punto material o de fondo requiere, a mi modo de ver, un principio de prueba contundente.  El expediente 18.2 LCI dará lugar a que las parcelas catastrales colindantes sufran modificaciones, aunque solo se corregirán las discrepancias de las zonas de colindancia con la finca del vecino promotor y no las demás que pudieran tener con otras fincas por cualquiera de sus demás lindes.

El coste notarial del expediente es variable pero no constituye una actuación especialmente gravosa sobre todo si consideramos el gran resultado que nos ofrece en un plazo muy breve en contraposición al de un declarativo ordinario ante Catastro por la vía del 18.1 LCI. El acta no está sujeta a ningún impuesto. Tras el trámite catastral podrá procederse a la inscripción en el registro de la propiedad del título en el que aflora la discrepancia instando el procedimiento que sea oportuno.

El 18.2 LCI tiene una íntima relación con los expedientes del 199.2 y del 201 de la Ley Hipotecaria (LH). Cuando estamos ante un expediente del artículo 199.2 LH, el registro con la base gráfica alternativa puede practicar la inscripción tras realizar los trámites de notificación oportunos siempre que no haya oposición. Sin embargo, el artículo 18.2 LCI tiene la virtualidad de convertir lo que sería un caso del 199.2 LH (una modificación de cabida con base gráfica alternativa) en un caso del 199.1 LH (una modificación de cabida con base gráfica catastral) y ello porque si después de una escritura que serviría para tramitar el 199.2 LH (tras ese título en el que “aflora la discrepancia”) se inicia el expediente del 18.2 LCI, una vez subsanada esa discrepancia podríamos recurrir al procedimiento del 199.1 LH desechando el del 199.2. Es decir, que si tramitamos un 18.2 LCI, a su término tendremos subsanado el Catastro y ya no estaremos ante un supuesto del 199.2 sino en el caso del 199.1, evitando la precoordinación y el trámite del artículo 18.3 LCI que regula la comunicación registral a Catastro que tiene por objeto la coordinación cuando un 199.2 termina positivamente.

El 18.2 LCI también puede servirnos como trámite previo a un expediente de cabida o de dominio. Por la vía del 18.2 LCI y consiguiendo un Catastro sin discrepancias, podremos iniciar un expediente hipotecario de cabida (201-203 LH) o de dominio (203 LH). Si tramitamos un 18.2 LCI no tendremos que esperar tras el otorgamiento del título previo a que se subsane la discrepancia catastral por el 18.1 LCI para poder iniciar un expediente de cabida o de dominio. También se podría utilizar el 18.2 LCI para, tras el otorgamiento de un primer título, eliminar una discrepancia catastral y mas adelante otorgar el segundo título que permita la inscripción. Finalmente, sería posible usar el 18.2 LCI para casos sin resolver por la vía del 18.1 LCI y para reconducir expedientes rechazados por la del 199.2 LH. En suma, con el 18.2 LCI y la experiencia piloto se ha hecho posible iniciar en pocas semanas el expediente hipotecario que corresponda o convertir el 199.2 LH en un caso del 199.1 para enviar un asunto al registro de la propiedad con mayores garantías de éxito.

Al igual que el 18.2 LCI, de rebote, puede conseguir que las obras no catastradas o incorrectamente catastradas accedan a Catastro, la experiencia piloto al tener la virtualidad de convertir la base gráfica alternativa en una base gráfica catastral, da lugar a que en ciertas segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones que se tramitan a través de ella se produzca, también de rebote, la rectificación de las superficies catastrales en base a la medición técnica que resulta de la base gráfica alternativa para lo que, en principio, es necesario que no haya ninguna clase de afectados. Tras descubrirlo he llegado a plantearme si habían variado mis dogmas en relación con el 18.2 LCI (es decir, la necesidad de un título previo en el que aflora la discrepancia y la indispensable existencia de afectados por la discrepancia a subsanar). La respuesta cierta y segura (al menos a día de hoy) es que no. No, no han variado mis dogmas, si bien he caído en la cuenta de que existe un segundo efecto rebote de la experiencia piloto que consiste en que por la vía de un expediente de segregación, agrupación, agregación o división tramitado a través de ella podemos corregir también las diferencias superficiales que no afecten a nadie mas que al propietario de la finca que las sufre y que no son susceptibles, por tanto, de tramitación por la vía del 18.2 LCI. En esos casos, la experiencia piloto también tiene la virtualidad de convertir la base gráfica alternativa en base gráfica catastral reconduciendo los expedientes del 199.2 LH al 199.1 LH.

¿Habrá llegado – por fin – el momento de que todos nos lancemos a practicar la subsanación de discrepancias? El impulso que las nuevas herramientas proporcionan para la rápida finalización del expediente va a suponer un auténtico boom para este procedimiento del 18.2 LCI infrautilizado hasta la fecha y que puede convertirse en el mas resolutivo y rápido de los tramitados en las notarías españolas. El nuevo aplicativo constituirá un antes y un después que acabará con buena parte de los abundantes desajustes catastrales, que serán eliminados desde las notarías en íntima conexión con los técnicos competentes, con los abogados y con la imprescindible labor de los funcionarios catastrales. Sin duda hay en esta materia un inmenso nicho de trabajo para todos los colectivos profesionales afectados.

Me gustaría poder contribuir con este artículo al lanzamiento y a la difusión de este procedimiento que resuelve una enorme casuística y al que reconoceré que cuesta un poco ponerle las riendas.

 

Miguel Prieto Escudero/Notario de Pinoso (Alicante). Justito El Notario.

 

 

Gracias al Colegio de Abogados de Murcia y especialmente a Daniela Rubio Riera por contar conmigo. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario @justitonotario




 

6 comentarios

  1. Muchas gracias por su respuesta.

    ¿Podría decirme qué puede suponer que el Registrador notifique a colindantes? En mi caso serían 2, pero las lindes están claras tanto en el catastro como en la realidad (no hay terrenos ni nada parecido), es decir, parece más un error de medición del registro ( la casa es de los 70). No quisiera dar a entender a los vecinos que les hemos «quitado» metros de su casa…. Tampoco me parece que sea la mejor forma de empezar en una nueva comunidad

    Nuevamente le agradezco esta gran labor que realiza, y que ayude a mucha gente desinteresadamente.

    Un saludo

    • Buenas tardes:
      Pues puede suponer que alguno se oponga y fastidie el expediente.
      Eso sí, lo que se discute son las superficies de suelo, no los de las edificaciones.
      Para que quede claro, en el expediente del 18.2 y en los expedientes de cabida y dominio del 201-203 LH el que notifica es el Notario. El registrador lo hará en el curso de un procedimiento de modificación de la cabida del 199 LH.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Buenas noches,

        No quisiera abusar de su ayuda, pero nos ha surgido una (espero) última duda, y le estaríamos muy agradecidos si nos pudiera ayudar nuevamente.

        La casa se compone de una planta baja (00) y una planta alta (01), que consta de un parte de vivienda y otra de azotea. Una de las habitaciones de la planta baja fue convertida a garaje, y así figura en el catastro pero por alguna razón indica que está en la planta 02 puerta 02. Mirando el croquis catastral, el garaje referenciado con el código AAP.02 se sitúa en la planta 0. ¿Hay un error en el catastro?

        Gracias otra vez por su inestimable ayuda.

        • Buenas noches:
          Si no hay segunda planta parece que hay un error (además, ¿un garaje en segunda planta?).
          El último dato no sé lo que significa.
          No le puedo decir mas. Cuando entramos en tanto detalle lo que hay que hacer es llevar el asunto a la notaría o si es necesario a un técnico o a un abogado.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  2. Hola,

    Buscando información sobre este tema he encontrado su blog, y agradecería de corazón si pudiera darme algo de luz en un asunto.

    Recientemente he adquirido una casa terrera donde el registro y el catastro tienen ciertas discrepancias, por un lado hay una diferencia de 4m2 entre ambas y el registro describe una terraza que ya no existe en la planta baja (creemos que la discrepancia puede venir de ahí, las lindes están perfectamente definidas),y por otro lado el registro indica que hay 4 habitaciones pero una de ellas se convirtió en garaje, el cual consta en el catastro.

    Como la diferencia de metros es menor del 5% he leído que se puede solitar la actualización del registro en base al catrastro, pero en el catastro nos hemos fijado que describe la planta 0 para vivienda, la 1 para el garaje y 2 para vivienda y realmente solo existe una planta baja como vivienda y garaje y una alta como vivienda, ¿Podría indicarme qué puedo hacer para regularizar esta situación?

    Gracias por adelantado

    • Buenas tardes:
      La obra no representa ningún problema, se otorga una escritura de modificación de la misma y se inscribe pudiéndose utilizar el informe preparado al efecto por un técnico si el Catastro no es correcto.
      Se paga impuesto (depende de la Comunidad Autónoma), notaría, registro y al técnico, claro.
      En cuanto al suelo, si el Catastro se da por bueno, puede solicitarse la rectificación en la misma escritura. Eso sí, hay registradores que no aceptan esas modificaciones de menos del 5% sin notificar a colindantes.
      Estas escrituras necesitan examinar la documentación a fondo y decidir. pero su caso no parece grave en absoluto.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

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