Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Ayer tuvimos una de esas tardes notariales que sirven para recordar que, por mucho que uno estudie un asunto, revise la documentación, prepare la escritura y le dé vueltas previamente con calma, el Catastro siempre puede guardarse una bala en la recámara para el último segundo.

Y cuando digo el último segundo, me refiero exactamente a eso: escritura impresa, comparecientes sentados, oficiales preparados, protocolo abierto y disposición mental absoluta para pasar del “vamos a leer” al “firmen aquí”.

Pues no.

Aparecieron tres sorpresas catastrales distintas en tres escrituras diferentes. Y no eran asuntos improvisados ni “mal mirados”. Todo lo contrario: eran operaciones trabajadas a fondo por uno de mis oficiales, revisadas conmigo antes de la firma y, en alguno de los casos, incluso comentadas varios días antes porque ya intuíamos posibles dificultades.

Pero el Catastro tiene a veces ese talento especial para esconder el problema justo donde uno no lo esperaba.

Lo curioso es que las tres incidencias fueron distintas entre sí, aunque todas tenían algo en común: surgieron cuando el margen de maniobra era ya mínimo y obligaron a replantear cosas sobre la marcha, delante del cliente y con la maquinaria de la firma ya en funcionamiento.

Y eso es precisamente lo que convierte estas situaciones en auténticas “sorpresas catastrales last minute”.

Primer caso: De una a cuatro referencias catastrales (¿quién lo vió?)

En el primero de los asuntos se vendía un inmueble de uso industrial, con una parte libre de obras y otra ocupada por edificaciones.

La escritura estaba muy trabajada. Mi oficial había hecho un trabajo impecable y el asunto se había revisado previamente conmigo. Pero, llegado el momento del otorgamiento, repasando tranquilamente el documento ya impreso, me vuelve a llamar la atención una cosa: la superficie inscrita era muchísimo menor de la que parecía existir realmente.

Entonces recordé un detalle antiguo: en el título previo, otorgado hacía casi cincuenta años, ya se mencionaba un exceso de cabida… aunque aquel exceso nunca llegó a inscribirse.

Es decir, medio siglo después seguíamos exactamente igual: una superficie inscrita y otra “existente pero no inscrita”, con la peculiaridad de que esa superficie adicional sí aparecía mencionada en la nota registral, aunque no formara realmente parte de la finca inscrita.

Y ahí es donde decidí hacer una cosa que muchas veces salva operaciones: parar un momento y entrar personalmente en Catastro delante de vendedores y compradores.

Y entonces apareció el festival.

No había una referencia catastral.

Había cuatro.

Una correspondiente a la sociedad vendedora. Otra distinta. Otra “en investigación”, que además incluía una edificación también “en investigación”. Y, para rematar, una de esas maravillosas zonas de “bolsa blanca” sin cartografiar adecuadamente.

De repente, aquello ya no era solo una compraventa industrial con cierta descoordinación superficial. Aquello era prácticamente el prólogo de un expediente de regularización física en toda regla.

La solución inmediata, sin embargo, no era complicada. Como el comprador tenía intención de hacer obras importantes, mi consejo fue muy claro:

—Obra primero. Y cuando sepamos exactamente lo que hay y cómo queda finalmente configurado el inmueble, arreglamos el suelo mediante un 18.2 en condiciones.

Porque intentar arreglar aquel puzle antes de intervenir físicamente la finca probablemente habría sido perder tiempo, dinero y energía.

Y aquí viene la reflexión interesante.

¿Había visto esto la parte vendedora y sus asesores? No.

¿Lo había visto la parte compradora y su abogado? Tampoco.

¿Lo había visto mi oficial, que había preparado una escritura técnicamente impecable? Pues tampoco.

Lo vi yo.

¿Y por qué?

Pues porque igual que los médicos hablan del “ojo clínico”, los notarios acabamos desarrollando otra clase de ojo. Llámenlo intuición, experiencia, deformación profesional o instinto de supervivencia hipotecario-catastral.

Pero ese ojo solo funciona cuando las escrituras se preparan y se otorgan con cierto sosiego.

Con prisas no se puede ir a ningún sitio.

Y menos aún al Catastro.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario