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Tratamiento notarial de las diferencias de cabida en el suelo urbano o rústico (artículo publicado en el número 100 de la revista INTER NOS de FEAPEN)

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

El presente artículo fue publicado en el número 100 de la revista de la FEAPEN. Enhorabuena por tan redondo número y a por los 100 siguientes. Gracias a la FEAPEN por la oportunidad que me brinda de dar mi opinión (y visión) sobre este complejo y discutido asunto.

 

 

Relacionado con el asunto que trato en el artículo tengo escrito este libro electrónico: «El Acta de Requerimiento para la Subsanación de Discrepancias del Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario (LCI) y su tramitación en la Sede Electrónica de Catastro. Explicación, recomendaciones, modelos, diligencias y casos prácticos (versión 2.0)»

 

 

¿Cuántas veces no nos coincide la superficie de suelo escriturada y la registrada con la catastrada o la superficie catastrada con la superficie real de una finca? Las respuestas en las notarías españolas serán, sin duda, muy parecidas dependiendo de su tamaño y de la clase de contratación que mas abunde en ellas siendo muy posible que se presenten decenas o cientos de casos al año en cada una y ello sin tener en cuenta a las fincas en división horizontal en las que también suele haber problemas de superficie que son jurídicamente mucho mas complejos de resolver por lo que suelen dejarse por imposibles en una gran mayoría de ocasiones.

Desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 vengo resolviendo unas 250 diferencias de cabida al año y eso que hace diez años que no he conseguido alcanzar el protocolo número 1.000. Esto me sitúa entre los veinticinco notarios de España que mas expedientes de cabida tramitan (datos extraídos de los anuarios de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). Evidentemente, mi zona no puede ser una isla en el panorama del estado por lo que en todo el país considero que la situación debe ser muy similar a la que yo me encuentro cada día. Debemos redoblar los esfuerzos en las notarías para aumentar el número de fincas que actualizan sus descripciones en escritura consiguiéndose gracias a ello la coordinación entre el Catastro y el registro de la propiedad.

Es habitual que los interesados no comprendan la problemática que todo esto supone y que no encajen bien los gastos e impuestos que se les originan en el proceso de actualización descriptiva de sus fincas. Es igualmente frecuente que muchos técnicos no tengan clara la manera en que deben proceder ante este tipo de situaciones. Es lógico por parte de los primeros pensar que sus escrituras estaban bien hechas y comprensible, en el caso de los técnicos, que no tengan el conocimiento suficiente de la parte jurídica de esta problemática. Tampoco en las notarías tenemos suficientes conocimientos de la parte técnica y no podemos, salvo muy honrosas excepciones, colaborar en la preparación de la documentación necesaria para cada caso. No obstante, tan usual es el desconocimiento de unos y otros como que en las notarías puedan no explicarse con suficiente claridad a clientes y técnicos las diferentes opciones para la solución de cada problema sobre todo si tenemos en cuenta que existe una enorme casuística que no es frecuente en otros asuntos habituales de la oficina notarial.

Ante un posible problema de cabida en una finca, lo primero que deberemos determinar es si la superficie que consta en el Catastro es o no correcta. Sin duda, la única forma de saberlo es procediendo a una medición técnica. Todo interesado en la adquisición de suelo debería proceder a efectuar su medición o a exigirla al propietario antes de adquirirlo. Se evitarían muchos problemas si se procediera de esta forma. Otros sectores de profesionales implicados en el proceso deberían asumir que desde 2015 es indispensable actuar de otro modo. Desgraciadamente en muchos casos se sigue sin hacerlo. Si tenemos en cuenta que en los siete años transcurridos desde la citada Ley 13/2015 solo se ha coordinado un millón de fincas de los cincuenta millones que se calcula que hay en España, sin contar las divididas horizontalmente, a mi modo de ver, este proceso actualizador está siendo demasiado lento.

Aunque no resulta nada sencillo clasificar o encuadrar la variedad de casos que se nos pueden presentar, vamos a intentar sintetizarlos en unas pocas líneas.

Si la superficie que figura en el Catastro es correcta, puede ocurrir que se tengan mas o menos metros que los que indica la escritura y el registro de la propiedad. Si así es, y lo será en un alto porcentaje de casos, la siguiente cuestión a plantearnos es qué diferencia porcentual, de mas o de menos, existe entre la que indica el Catastro y la que índica el título y el registro de la propiedad. Una vez que se haya determinado el porcentaje de mas o de menos metros, podremos encuadrar el supuesto en alguno de los procedimientos que regulan los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria (LH).

Para las diferencias de cabida mas pequeñas (de menos del 5%) el procedimiento será el del artículo 201.3 letra b LH; para las medianas (entre el 5 y el 10%) el de la letra a de ese mismo apartado y artículo; para las mas grandes (mas del 10%) el del artículo 199.1 LH y para las muy grandes (la diferencia de cabida a conseguir, en principio, no tiene límites) el procedimiento que regula el resto del artículo 201 LH combinado con el del artículo 203 de la misma. Este último es un expediente notarial que conllevará la publicación de edictos y notificaciones a colindantes y otros afectados por el procedimiento. A su término, se enviará al registro para su inscripción, si procede, conllevando una nueva publicación registral de edictos. Los demás expedientes son tramitados por el registro que practicará las oportunas notificaciones, en unos casos antes (artículo 199.1 LH) y en otros casos después de la inscripción (artículo 201.3 letras a y b), y que publicará edictos en el caso del 199.1 LH. La característica común a todos estos supuestos es que se tramitan utilizando las bases gráficas del Catastro, es decir, la representación gráfica catastral, aunque en el caso del artículo 201.3, letras a) y b) no es necesario efectuar la simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca. Una alternativa al 201. 3 letra a, es la vía del artículo 9.b LH en el que sí que es necesaria la simultánea inscripción de la base gráfica. Esa representación resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

Si la superficie catastral no fuera correcta, será necesario recurrir a un técnico para que proceda a la medición de la finca. Una vez efectuada la medición, podremos determinar si tenemos mas o menos metros de los que indica la escritura y el registro de la propiedad y la diferencia porcentual respecto de lo que indique nuestra escritura y el registro. De nuevo, una vez que se haya determinado el porcentaje de mas o de menos metros, podremos encuadrar el caso en alguno de los procedimientos que regulan los artículos 199 y 201 LH.

Si la diferencia de cabida (exceso o defecto de metros) es pequeña (menos del 5%) el procedimiento será el del artículo 201.3 letra b LH; para las diferencias medianas o grandes (entre el 5 y el 10% o de mas del 10%) el del artículo 199.2 LH y para las muy grandes (tampoco la diferencia de cabida a conseguir, en principio, tiene límites) el procedimiento que regula del resto del artículo 201 LH combinado con el del artículo 203 de la misma. Los trámites serán los mismos que cuando usamos la base gráfica catastral, es decir, notificaciones, en unos casos antes (artículo 199.2 LH) y en otros casos después de la inscripción (artículo 201.3 letra a), y publicación de edictos en el caso del 199.2 LH. La característica común de los supuestos en los que el Catastro no es correcto es que se usa una base gráfica alternativa a la catastral dado que la del Catastro no se ajusta a la realidad de la finca. Esa base alternativa no es mas que un proyecto de nueva base catastral en tanto el oportuno expediente (registral y catastral) no termine. Como hemos dicho, en el supuesto del artículo 201.3, letra b) podría optarse por no efectuar la simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca. En los casos de los excesos medianos o grandes (los del 199.2), si el registro llegase a inscribir, lo comunicaría a Catastro, en base a lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario (LCI), para que este modifique sus bases y quede coordinado el Catastro con el registro. En el caso de los excesos muy grandes, la base gráfica alternativa ha de convertirse en catastral con carácter previo al expediente hipotecario para lo que puede recurrirse a un expediente catastral tramitado directamente en el Catastro (artículo 18.1 LCI) o notarialmente por la vía del artículo 18.2 LCI.

Para este supuesto del artículo 18.2 LCI está disponible desde hace un año una experiencia piloto que está dando grandes resultados y que, de momento, funciona en los colegios notariales de Valencia, Murcia, Castilla-La Mancha y Extremadura. La base gráfica alternativa se contiene en el llamado informe de validación gráfica (IVG) que habrá de ser de resultado positivo. Aunque también los IVG negativos son susceptibles de acceder al registro de la propiedad, mi criterio es desaconsejar su uso e insistir en la alternativa de afinar el trabajo técnico para conseguir siempre un IVG de resultado positivo.

Para aflorar las diferencias de cabida puede ser suficiente en muchas ocasiones el título traslativo que los interesados nos hayan encargado. En otras, sin embargo, no estará prevista la transmisión de la propiedad o no será posible efectuarla sin solucionar la diferencia de cabida por exigencia de los que serán los nuevos propietarios de la finca. En esos casos, habrá de recurrirse al que yo llamo “título en el que aflora la discrepancia” que será una escritura en la que procederemos a la rectificación o actualización descriptiva de la finca conforme a la base gráfica catastral o conforme a la base gráfica alternativa contenida en el IVG positivo. Una vez actualizada la descripción, la finca estará preparada para ser inscrita en esos términos a través del expediente que corresponda.

Gracias al procedimiento del artículo 18.2 LCI podemos conseguir convertir de una manera mucho mas sencilla que la que ofrecen las otras vías de ese precepto la representación gráfica alternativa en una representación gráfica catastral que nos allane el camino hacia la inscripción registral y la coordinación del registro con el Catastro.

Miguel Prieto Escudero (Notario de Pinoso, Alicante). Justito El Notario.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

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