En cuanto a la imagen de la IA, solo un matiz: la revocación no es por la transformación (aunque habría que analizarla) sería más bien porque aunque la donación fue nula, el donante-causante-testador tuvo voluntad de donarla (aunque debía analizarse que el legado no quedara revocado).

 

Tengo un análisis del Artículo 869 en el que se trata la cuestión:

Enajenaciones nulas: A pesar del tenor literal del art. 869-2 Cci podría defenderse que la enajenación nula no produce el efecto revocatorio, aunque hubiera voluntad de revocar, por analogía con la revocación del testamento por otro posterior nulo, la imprecisión del Código sobre los conceptos de nulidad y anulabilidad y por el mismo art. 869-2 Cci que dice “si después de la enajenación volviese la cosa al dominio del testador”, lo cual supone que la cosa ha salido del patrimonio del testador lo cual no es posible si la venta es nula pero sí si es anulable. En cualquier caso, parece más segura la posición contraria siempre que haya efectiva voluntad de vender por parte del testador y por tanto de revocar el legado.

Este era el supuesto de hecho (su primer apartado):

Andrés, viudo tiene tres hijos, llamados Juan, Lucas y Venancio. Un día de forma exclusivamente verbal, donó una de sus fincas por mitad a los dos hijos Juan y Lucas, que la aceptaron también verbalmente.

Confiando en la palabra de su padre, los hijos empezaron a hacer planes para la edificación, pero vieron que era mejor construir en ella un solo edificio. Y por tanto, también de forma verbal. Juan vendió a Lucas su parte de finca por precio justo que luego fue abonado al contado.

Tras esta situación Lucas construyó, en la finca un edificio, que tiene mucho más valor que el solar. Todo se realizó con conocimiento y asentimiento de toda la familia.

Fallece Andrés, y en su testamento, otorgado con anterioridad a estas actuaciones y sin que ningún legado resulte inoficioso en el que

1.) Legaba a Venancio el citado solar, facultándole para tomar por sí sólo posesión del legado.

2.) Legaba a su sobrina Tania, otro solar sin edificar, pero en trámites de urbanización, constando en el Registro de la Propiedad la afección a los gastos de urbanización, que todavía estaban pendientes de pago, hasta la liquidación definitiva, que se hizo ayer.

3.) Instituía herederos a sus tres hijos Juan, Lucas y Venancio.

En este momento, Venancio, reclama el solar y la edificación a lo que se opone Lucas. Y Tania duda entre la aceptación o repudiación, porque ignora si los gastos de urbanización le corresponden pagarlos a ella, o a los herederos, aceptándolo sólo en el último caso. Por su parte Lucas renuncia a la herencia y reclama a sus hermanos que se le otorgue la escritura de propiedad del solar.

 

Para la convocatoria de 2025-2026 he trabajado este punto con algunos opositores:

La donación es nula de pleno derecho. Tras ella, el dominio sigue siendo de Andrés.

Juan vende la mitad del solar, pero no transmite el dominio porque nunca lo ha tenido. Aunque los dos hermanos tengan la posesión que les entregó su padre, el dominio sigue siendo de este.

Cuando posteriormente Lucas construye el edificio, no se produce accesión invertida, ya que la construcción se realiza íntegramente sobre suelo ajeno. Rige, por tanto, la accesión ordinaria de los artículos 358 y siguientes del Código Civil: el dueño del suelo hace suya la edificación, indemnizando al constructor.

En consecuencia, al fallecer Andrés, el solar y el edificio integran su herencia. Lucas tendrá únicamente un derecho de crédito por el valor de la construcción o de los materiales y mano de obra según proceda..

En ese estado de cosas, muere el padre, que había legado el solar a otro hijo: Venancio.

Se examina la revocación del legado y concluimos que se ha producido (analizando la transformación por si tuviera alguna influencia). En consecuencia, tenemos el solar en la herencia de Andrés, con la edificación que Juan ha llevado a cabo sobre el mismo.

La escritura que reclama Lucas (que ha renunciado a la herencia) deberán firmarla sus hermanos herederos y el propio Lucas para hacer efectivo su derecho de crédito..

En cuanto a Tania, que ha adquirido la propiedad en tanto no renuncie (a salvo el derecho a repudiar, la adquisición es automática), se plantea repudiar en el caso de que sea ella quien tenga que pagar los gastos de urbanización. Tal vez podamos resolver el problema con el artículo 867.3 y considerar que son de su cuenta hasta la muerte del causante y de la herencia a partir de ese momento. Como parece que ya se habían devengado, serían de su cuenta.

Lo cierto es que a esta cuestión no le consigo sacar más jugo. Posiblemente había que incidir en la adquisición automática y en lo dicho sobre quién paga.

Este es mi resumen e insisto: leed a Llagaria sobre la venta de cosa ajena porque, si la hubierais explicado mejor, el dictamen habría mejorado mucho.

 

Dejo destacadas unas cuestiones interesantes:

 

1 En puridad de doctrina no hay duda posible: si el vendedor llega a transmitir el dominio a un comprador, los ulteriores negocios que realice serán ventas de cosa ajena; mientras no haya transmitido, serán dobles ventas.

Los problemas surgen para los Tribunales de Justicia, ya que ellos no conocen los hechos exactos, y no pueden permitir más verdad que la que se prueba; y por lo tanto puede suscitarse ante ellos la duda de si en el caso debatido hubo o no entrega de la posesión, y si consecuentemente se transmitió o no el dominio.

Pero, a efectos del dictamen, la duda es totalmente imposible, pues se nos relatan unos hechos que debemos dar por ciertos. Por lo tanto, si con la primera venta se ha transmitido el dominio, la segunda será venta de cosa ajena; si con la primera no hubo tal transferencia, la segunda será doble venta.

Y, en el caso de que no se nos faciliten los datos, el opositor debe presumir que se ha producido una cosa y otra, y seguir consecuentemente el dictamen.

 

2 Como consecuencia de lo expuesto, para el ulterior estudio de esta materia, partimos de las siguientes bases:

1. Nos encontrarnos con un negocio jurídico de compraventa, en que el vendedor no es titular del dominio.
2. Según dicho contrato, el vendedor se ha obligado a entregar el dominio de una cosa (que no le pertenece) y el comprador se ha obligado a pagar por ella un precio cierto.
3. Y debemos examinar los efectos que produce esta situación.

Para ello debemos prescindir de la buena o mala fe de comprador y vendedor. Ya sabemos que ello produce consecuencias importantísimas, en orden a las indemnizaciones; pero a nosotros nos interesa ahora mucho más perfilar la exacta situación jurídica en que ambos se encuentran con relación a las obligaciones fundamentales: pagar el precio y entregar la cosa.

 

3 Si el vendedor entrega la posesión pero no el dominio. Es posible que el vendedor no propietario, tenga la posesión material o jurídica de la cosa; si entrega ésta al comprador, en virtud del principio de que nadie puede transmitir más de lo que tiene, el adquirente solo adquirirá la posesión de la cosa, pero no el dominio.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario