El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
Siguiendo a Llagaria, el caso depende completamente de si en la primera venta privada llegó o no a consumarse mediante tradición.
1. Si NO hubo tradición en la primera venta privada
Estamos ante una doble venta del artículo 1473 CC.
La primera compraventa privada:
- está perfecta;
- obliga;
- pero no transmite el dominio.
La segunda venta en escritura puede prevalecer si reúne:
- tradición instrumental;
- buena fe;
- y eventualmente inscripción.
Si ella IGNORABA la compra privada previa GANA
Porque:
- adquiere mediante escritura pública;
- recibe la tradición;
- y es tercera de buena fe frente a una venta previa no consumada.
Ella tendría:
- acciones obligacionales;
- resolución;
- daños y perjuicios;
- pero no preferencia dominical.
Si ella CONOCÍA la compra privada previa
👉 Entonces la cosa cambia muchísimo.
Aunque la primera venta no hubiera consumado el dominio, la segunda compradora actúa con mala fe.
Y en doble venta inmobiliaria:
- la buena fe es decisiva.
Por tanto:
- prevalecería la primera adquisición;
- o, al menos, ella no quedaría protegida por el 1473 CC.
2. Si SÍ hubo tradición en la primera venta privada
Entonces él ya adquirió el dominio.
Y la segunda venta a ella sería:
👉 venta de cosa ajena.
Aquí Llagaria es clarísimo:
- ya no hay doble venta;
- porque la primera compraventa quedó consumada;
- y el vendedor dejó de ser dueño.
Entonces:
Si ella sabía la situación
👉 Él gana claramente.
Ella compra cosa ajena con conocimiento de ello.
Si ella NO lo sabía
Aparece entonces el problema del:
- artículo 34 LH;
- adquisición a non domino;
- protección registral.
Y ahí sí podría protegerse a ella:
- si inscribe;
- si concurren todos los requisitos hipotecarios;
- y si realmente puede ser considerada tercera hipotecaria.
Pero siendo esposa del primer comprador, la buena fe sería dificilísima de sostener en la práctica.
¿Y hay derecho de reembolso del 1.358 del Código Civil? En mi opinión no, no se dan los requisitos del artículo que dice: Cuando conforme a este Código los bienes sean privativos o gananciales, con independencia de la procedencia del caudal con que la adquisición se realice, habrá de reembolsarse el valor satisfecho a costa, respectivamente, del caudal común o del propio, mediante el reintegro de su importe actualizado al tiempo de la liquidación. ¿Por qué no? Porque el 1.358 se aplica cuando el carácter del bien no se corresponde con el de la procedencia del caudal y en este caso eso no pasa. Ella compra y paga ganancial y el bien es ganancial. Él compra con dinero privativo y el bien hubiera sido privativo de haber ido él a comprar con privativo (por supuesto con matices). Aquí hay lo que hemos dicho:
- acciones obligacionales;
- resolución;
- y daños y perjuicios;
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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