Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

ATENCIÓN: Dejo en “suspenso” (hasta repensarlo en el próximo caso que tenga) todo lo que cuento en este post a la vista de esta Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Es la primera que conozco sobre el asunto del 96 Cci y dice que no se exige la manifestación para todo acto de disposición realizado por el cónyuge titular, en caso de separación, divorcio o nulidad, en previsión de que sobre la vivienda se haya constituido a favor del otro el derecho de uso que contempla el art. 96 CC. En estos casos solo se puede exigir el consentimiento de ambas partes o la autorización judicial cuando ese derecho de uso constare inscrito en el Registro de la Propiedad. De todas formas, no me fío del todo porque con la nota de información continuada el uso inscrito se detecta y una manifestación errónea o falsa deviene mas bien inviable. Vamos, que visto así la norma caería en saco roto. Es como si en el caso del 1.320 fuera necesario que el carácter de vivienda habitual constara en el Registro para que fuera necesario efectuar la manifestación, ¿no? 

 

Tras esa, llega esta otra que resumen en ENSXXI: “DERECHO DE USO DEL ARTÍCULO 96 DEL CÓDIGO CIVIL: LÍMITE TEMPORAL. Resolución de 30 de agosto de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar En el supuesto de hecho de este expediente se presentó en el Registro de la Propiedad testimonio de sentencia dictada en procedimiento sobre divorcio de mutuo acuerdo por la que se aprueba el convenio de los efectos de éste por el que se pactó que los hijos del matrimonio quedarán bajo la guardia y custodia de la madre, sin perjuicio de la patria potestad que se ejercerá de forma compartida entre ambos progenitores, y que la madre continuará en el uso y disfrute de la vivienda familiar que se indica. El registrador exige que se determine el plazo de duración del derecho de uso. Sin embargo, de la nueva redacción del artículo 96 del Código Civil, resulta que, sólo cuando no existen hijos o éstos son mayores es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar. En el presente caso es determinante el hecho de que, como resulta de la misma sentencia por la que se aprueba el convenio regulador de los efectos del divorcio, existen hijos menores de edad, por lo que el defecto es revocado”.

 

 

 

No digo yo que no se me haya escapado en algún caso o que no se le haya escapado al calificador, ni que lo haya puesto ahora sin ser el caso, pero para mi este es mi primer 96 Cci desde que la Ley 8/2021 le diera nueva redacción sin que la mayoría reparáramos en que ya no decía lo de siempre y que pasaba a regular un caso similar al del 1.320 del Cci pero para divorciados. Este es el tenor del precepto:

 

1. En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad. Si entre los hijos menores hubiera alguno en una situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso de la vivienda familiar después de su mayoría de edad, la autoridad judicial determinará el plazo de duración de ese derecho, en función de las circunstancias concurrentes.

A los efectos del párrafo anterior, los hijos comunes mayores de edad que al tiempo de la nulidad, separación o divorcio estuvieran en una situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso de la vivienda familiar, se equiparan a los hijos menores que se hallen en similar situación.

Extinguido el uso previsto en el párrafo primero, las necesidades de vivienda de los que carezcan de independencia económica se atenderán según lo previsto en el Título VI de este Libro, relativo a los alimentos entre parientes.

Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno de los cónyuges y los restantes en la del otro, la autoridad judicial resolverá lo procedente.

2. No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes corresponda al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección.

3. Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial. Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.

 

Desde que alguien nos puso en sobre aviso, cada vez que me ha aparecido un divorciado como parte vendedora, he puesto las orejas en alerta para no meter la pata y por fin, un día, esta semana, se me ha presentado mi primer divorciado que vendía una finca rústica con una vivienda en su interior que no había sido vivienda familiar durante su matrimonio (entre otras porque aun no era suya), ni después, ni lo era actualmente, ni tampoco de sus hijos mayores o menores, ni de su ex mujer. Es decir, que parecía que estábamos fuera de la hipotésis prevista en la norma aunque puede que conviniera (o que hubiera) hacerlo constar. Para ello tuve que preguntarle unas cuantas cosas a este pobre divorciado: si tenía hijos (y me dijo que sí, que tenía uno con la primera y otro con la segunda pero que con la segunda no estaba casado); si el del primer matrimonio era mayor o menor de edad y si el uso de la vivienda que vendía se había adjudicado a su hijo o su ex o no. A pesar de tantas preguntas, el tipo que tenía un brazo que era dos veces el mío, no me mandó a freír puñetas. Ya me conoce y confía en mi. Distinto hubiera sido que le diera la sorpresa de que su ex también tenía que firmar…

Al final, después de una pensada, decidí poner esto en mi escritura:

“Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, habiendo constituido la vivienda existente en su interior el domicilio familiar del vendedor cuyo uso (ni en todo o parte,) no ha sido atribuido conforme a los párrafos 1 y 2 del Artículo 96 del Código Civil a su ex-cónyuge (no titular) ni a los hijos comunes y estando destinada a constituir la vivienda habitual de la parte compradora, en España”.

Sin embargo, me quedé pensando (tras un día frenético de firma, aunque para mi frenético sea firmar trece documentos) en que si el tipo había adquirido la vivienda después de casarse (y así era porque la compró conmigo y estando divorciado), no hubiera hecho falta decir nada aunque hubiera habido que entrar en otras consideraciones (fecha del divorcio y acreditación o fehaciencia de la adquisición combinada con la propia manifestación del estado civil al tiempo de la compra) con lo que tal vez era mejor dejar el asunto arreglado con una manifestación sin darle mas vueltas al tema.

Otras fórmulas que me han llegado son estas:

“Manifiesta DO* que el uso de la vivienda transmitida no corresponde al cónyuge no titular y/o hijos comunes, conforme al artículo 96.3 del Código Civil” (solo si es VIVIENDA, y el vendedor es separado judicialmente o divorciado y la finca privativa).

“INNECESARIEDAD DEL CONSENTIMIENTO DEL OTRO CÓNYUGE: No es exigible el consentimiento del cónyuge, vía artículo 96 en su párrafo final, pues el uso de la vivienda no corresponde al cónyuge no titular, sino más concretamente al cónyuge titular, la aquí vendedora. Dicho precepto legal no prevé la prestación de ningún otro consentimiento cuando quien transmite es el titular registral y al mismo tiempo titular del uso y disfrute”.

 

Sobre la materia ha escrito la registradora Emma Rojo en nnyrr: TEMA DEL MES: EL (NUEVO) DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR.

Algunos han dicho: “Este artículo quizás no recibió la atención que merece puesto que iba en la reforma del Código en materia de discapacidad y pudo pasar desapercibido” o “en cualquier caso, pienso que es un terreno inexplorado, respecto del cual hablaremos en el futuro, y no hay respuestas claras”. Estoy de acuerdo. Ya iremos viendo lo que da esto de si.

De momento, tenemos esta RDGSJyFP de 28 de Julio de 2022. pero yo lo dejo aquí hasta ver si amplío o no mi visión con otros casos y con posibles calificaciones al respecto.

 

Al poco, llegaron dos casos mas

Una separada judicialmente:

La Sra. * manifiesta que el uso de la vivienda objeto de la presente no ha sido atribuido, conforme a los párrafos 1 y 2 del Artículo 96 del Código Civil, ni a su cónyuge ni a los hijos comunes.

Un divorciado británico:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que, sin perjuicio de las afecciones fiscales y de la limitación caducada que establece el artículo 207 de la Ley Hipotecaria (cuya cancelación se solicita), que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, habiendo constituido el domicilio familiar del vendedor hasta el año 2013 y cuyo uso (ni en todo o parte) no ha sido atribuido, conforme a los párrafos 1 y 2 del Artículo 96 del Código Civil, a su ex-cónyuge (anterior cotitular) ni a los hijos comunes, estando destinada a constituir la vivienda habitual de la parte compradora en España.

Y luego unos divorciados (ex-cónyuges) con un hijo en común:

“no constituyendo actualmente la vivienda objeto de la presente el domicilio de los vendedores cuyo uso (ni en todo o parte) no ha sido atribuido conforme a los párrafos 1 y 2 del Artículo 96 del Código Civil a ninguno de los dos ni a los hijos comunes, estando destinada a constituir el domicilio habitual de los compradores”.

 

El último hasta ahora es este

En realidad este caso va mas allá de un simple 96 Cci. Véanlo:

La vivienda objeto de la presente constituye la vivienda familiar atribuida a ambos cónyuges en el proceso de Separación de Mutuo Acuerdo, llevado a cabo en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número * de *, expediente *. Los comparecientes me exhiben testimonio de dicha Sentencia, que incluye el convenio de separación judicial el cual señala que “la hija común residirá en todo momento en el domicilio familiar y los progenitores irán rotando cada semana” y que “la atribución del uso, compartido del domicilio familiar a los progenitores se extinguirá cuando uno de ellos comunique al otro, fehacientemente, su intención de poner fin a tal situación. Llegado este momento, en caso de desacuerdo entre los progenitores para extinguir el condominio, o atribuir el uso de la misma a uno de ellos en exclusiva, se procederá a su venta. En dicha no podrán entrar a convivir terceros que no sean familiares, salvo autorización expresa de los hoy firmantes”. En base al citado convenio Doña * renuncia en el presente acto a dicha atribución conjunta del uso por lo que  el régimen de custodia compartida se llevará a cabo en los mismos términos establecidos en dicha sentencia, pero teniendo en cuenta que a partir de ahora serán dos domicilios diferentes y que la hija convivirá indistintamente en cada uno de ellos, según corresponda en cada periodo la custodia, al padre o a la madre, prestando ambos cónyuges pleno consentimiento a esta modificación de los términos del convenio en base a lo pactado en el mismo.

 

Aun no he tenido ningún tropiezo con el 96. Toco madera.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario