El libro está en la imprenta. El título definitivo es:

 

Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario

El “Método Justito” de preparación del dictamen

Doscientos setenta y siete mini supuestos de hecho para dictamen (sin soluciones)

Convocatoria de oposiciones al título de notario 2022-2024

 

Dejo claro que no hay soluciones. ¿Por qué? Pues porque las soluciones están en el blog y seguiré mejorando poco a poco las que hay.

El libro lo venderá Basconfer y está muy avanzado. Habrá valoraciones (incluyendo la de dos alumnos aprobados recientemente), explicación del Método y estadísticas muy jugosas.

Dispondrá de índice por voces para facilitar la localización de casos  por materias.

 

Una vez metida la cuña publicitaria y recordando que tengo disponible una nueva tirada de “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”, vamos a dar un poco de trabajo al personal porque es una pena perder estos casitos y porque veo que a muchos os hacen falta, así que aquí van otros 8 (y les voy a seguir llamando tontos que tiene mas gracia) para quien tenga ganas de pensar un poco. Los 6 primeros están aquí, los 8 siguientes aquí y los 6 siguientes aquí.

Conste que varios tienen un marcado carácter práctico por lo que ayudarán a la comprensión de otros muchos supuestos de hecho de verdadero dictamen. Conste también que algunos más que tontos son cortos.

Los he preparado rápido así que si veis algún error me avisáis.

 

21 (Twitter)

X e Y venden una vivienda a Z.

X tenía el 100% en pleno dominio gravado con un derecho de habitación a favor de Y.

22 (Caso Real)

Fulano en su testamento lega a su hija lo que por legítima estricta le corresponda.

Fulano fallece y la hija renuncia a la legítima porque debe mucho dinero y prefiere que su parte vaya a quien corresponda conforme al testamento de su padre.

¿Pueden reclamar sus acreedores por fraude?

 

23 (Caso Real)

Un británico optando por sujetar su sucesión a su ley nacional otorga este testamento:

Instituye heredera a su esposa Doña Fulana, sin derecho de representación a favor de sus respectivos descendientes.

Sustituye vulgarmente a la heredera por sus cuatro hijos Don A, Don B, Don C, Don D, respectivamente, por partes iguales, con derecho de representación.

Datos adicionales.  El testador tiene cuatro hijos. Uno de su primer matrimonio y tres del segundo (con la instituida heredera). La esposa tiene dos hijos de otro matrimonio.

¿Qué significado tiene ese derecho de representación? ¿En qué casos podría operar?

 

24 (Vanguardia Notarial)

 

COMENTARISTA 1: ¿Para que no queden liberados? ¿1.852?

COMENTARISTA 2: Quizá porque la garantía real queda reducida a una sola finca, con lo que los fiadores pueden quedar perjudicados: si hay un impago y solo hay una finca y no dos en garantía. Pero si los fiadores consienten la disminución de la garantía del préstamo, entonces no pueden oponer nada.

PROPONENTE: ¿Ese artículo jugaría también en caso de una hipoteca “desconocida” del fiador? Por ejemplo, constituida con posterioridad a la fianza.

COMENTARISTA 3: Dicen lo mismo 1 y 2; una cosa es consecuencia de la otra. De hecho, tendría que haberse añadido al 1.852 algo así como  …” no quedar subrogado en los derechos… que tenía el acreedor AL TIEMPO DE CONSTITUIR LA FIANZA, a no ser que ésta se haya alterado con el consentimiento del fiador”. Y estaría más acorde con los arts 1.839 y 1.851.

COMENTARISTA 4: Hay veces que están hipotecadas varias fincas con o sin distribución. Si están sin distribución pueden no ser del mismo propietario. Puede entender la entidad financiera que no está obligada a rebajar la garantía sin consentimiento, como en este caso de los fiadores.

COMENTARISTA 3: Haya o no distribución, las fincas pueden pertenecer a varios y diferentes propierarios, ¿o no? La hipoteca es indivisible.

COMENTARISTA 4: Claro. Pero si es el mismo propietario, el dueño de todo y el banco está conforme, aunque no haya distribución, no hay problema en cancelar una sola finca. Si una de las fincas hipotecadas ha pasado a tercer poseedor, se necesita su consentimiento para liberar la otra (no habiendo distribución) porque le podría perjudicar.

25 (RDGSJyFP)

Una señora arrienda por sí sola, y por el plazo de 20 años, una vivienda y garaje gananciales a un arrendatario, elevando a público dicho negocio jurídico. Se presenta dicha escritura de elevación a público en el Registro de la Propiedad. El registrador deniega la inscripción por la duración del arriendo, ¿por qué lo hace? ¿tiene razón?

 

ARRENDAMIENTO POR PLAZO SUPERIOR A 6 AÑOS. Resolución DG 30 mayo 2024. Res 2024-07-05-29 Hechos: la esposa arrienda por sí sola, y por el plazo de 20 años, una vivienda y garaje gananciales a un arrendatario, elevando a público dicho negocio jurídico. Se presenta dicha escritura de elevación a público en el Registro de la Propiedad. El registrador deniega la inscripción porque, dada la duración del plazo pactado, no es un acto no de administración sino de disposición luego han de consentir ambos cónyuges (artículo 1377 Código civil). La DG ratifica la nota del registrador por ser un arriendo por plazo superior a 6 años. Observaciones: 1º. – La inscripción en el Registro de la Propiedad, dice la Resolución, no transforma un acto de administración en un acto de disposición. ‘El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por ello, el artículo 271.2.º del Código Civil (así como el artículo 287.2.º en la redacción resultante de la Ley 8/2021, antes transcrito) no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición específica del número séptimo del mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización judicial para concertar arrendamientos por más de seis años)’. 2º. – La inscripción no transforma un derecho personal en un derecho real. Está claro que el arriendo no es un derecho real, esté o no esté inscrito en el Registro de la Propiedad (PEÑA BERNARDO DE QUIRÓS haciendo referencia a la jurisprudencia del TS). Eso sí, si se inscribe, tal inscripción produce ciertos efectos frente a terceros. Por cierto, tales efectos van variando en función de las reformas legales del artículo 14 LAU y concordantes, que van potenciando o debilitando el arrendamiento inscrito (actualmente la protección del adquirente de vivienda arrendada es escasa, aun cumpliendo los requisitos del artículo 34 LH). 3º. – ¿Es el arrendamiento de vivienda un acto de administración extraordinaria o un acto de enajenación? La finca, tras el arrendamiento, sigue estando en el patrimonio del arrendador, luego sería, más bien, un acto administración.  Pero la regulación que hace el Código civil de la capacidad para arrendar muestra que dicha norma considera que el arriendo por plazo superior a 6 años es un acto dispositivo (así 287.2 y 1.548 Código civil). Esto es importante a los efectos de los artículos 397 y 398 Código civil en los supuestos de arriendo sobre cosa común: siendo acto de disposición hará falta unanimidad de los comuneros. 4º. – Dice la DG que al ser un acto dispositivo sobre un bien ganancial tienen que consentir ambos cónyuges (artículo 1377). Pero también los actos de administración extraordinarios sobre gananciales y, en general, los actos de gestión, precisan el consentimiento de ambos cónyuges (artículos 1375 y 1376), salvo los casos que dispense la ley: quizás, en relación al arriendo de menos de 6 años, y a modo de dispensa, proceda aplicar el artículo 1384: serán válidos los actos de administración de bienes… [entiendo que incluye el arrendamiento por plazo inferior a 6 años] realizados por el cónyuge en cuyo poder se encuentren.

OTRO RESUMEN: ARRENDAMIENTO SUPERIOR A SEIS AÑOS: ACTO DE DISPOSICIÓN Resolución de 30 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar El arrendamiento por plazo superior a seis años se considera acto de disposición y no administración Por tanto, estando inscrita la finca arrendada a nombre un matrimonio con carácter ganancial, es necesario que el arrendamiento que se haya realizado conjuntamente por ambos cónyuges o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con autorización judicial supletoria Se presenta escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento durante 20 años de una vivienda y garaje gananciales otorgado solo por la esposa (sin la intervención de su consorte). El registrador califica negativamente, ya que tratándose de una finca ganancial y atendiendo a la duración del mismo, 20 años, el arrendamiento debe entenderse como un acto de disposición y no de mera administración, que requiere, ex artículo 1377 CC, el consentimiento de ambos cónyuges. La Dirección General confirma la nota, señalando que el arrendamiento por plazo superior a seis años debe calificarse como acto de disposición y no de mera administración. Y, estando inscrita la finca arrendada a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial, es necesario para inscribir el arrendamiento que se haya realizado conjuntamente por ambos cónyuges o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria (arts. 1377 CC, 1 y 2 RH).

 

26 (Caso Real)

En la ley reguladora de las videoconferencias notariales se permite usar este sistema para  los poderes de representación procesal, para la actuación ante las administraciones públicas, así como los electorales, y los poderes para actos concretos. No será posible la autorización por videoconferencia de poderes generales o preventivos.

Un viejo amigo del Notario quiere firmar por videoconferencia un poder que incluya facultades para heredar a sus padres y abuelos, para vender las fincas que procedan de sus herencias y para que su hermano, que será el apoderado, le maneje las cuentas en varias entidades bancarias.

¿Se puede hacer videoconferencia?

 

CORRECCIÓN:

Dice la norma que la AVID se puede usar para los poderes de representación procesal, para la actuación ante las administraciones públicas, así como los electorales, y los poderes para actos concretos. No será posible la autorización por videoconferencia de poderes generales o preventivos. ¿Serviría la AVID para otorgar las clásicas facultades bancarias o tendría que concretarse más?

COMENTARISTA 1: Yo entiendo que el poder para vender inmuebles es un poder conferido en términos generales, no es un poder para acto concreto. La duda sería cuánto de concreto debe ser para considerarse acto concreto. Creo que había una RDG sobre esto, pero no la tengo a mano

COMENTARISTA 2: Si la interpretación es la del CGN: acto concreto es vender este inmueble, no en general.

COMENTARISTA 1: Los poderes generales no se admiten y se burlaría el sistema si desgloso el poder general en un poder de fincas, otro de bancos, otro de procedimientos administrativos, otro de herencias, etc. En una sola AVID firmando las 4 o 5 matrices que admite el sistema se conseguiría el equivalente a un poder general. Y eso no es la idea

COMENTARISTA 3: Pues yo creo que hay que partir de que la necesidad de inscripción para la validez de un poder no deja de ser una norma restrictiva y, a causa de las dilaciones y gastos que implica la inscripción, contraria a la libertad de empresa y la agilidad del tráfico mercantil. Aparte de que la utilidad de dicha norma sólo se aprecia en aquellos poderes que permiten al apoderado solapar su función con la del órgano de administración. Y la consecuencia es que la norma exige una interpretación restrictiva y no extensiva.

COMENTARISTA 4: Poder para acto concreto es el que se agota con la actuación del apoderado. Puede ser para varias fincas pero tienen que estar determinadas. Ej: vender las fincas x, y, z No valdría: vender todas las fincas de la provincia de Alicante.

 

27 (Vanguardia Notarial)

Poder que concede el padre a los tres hijos para que actúen los tres mancomunadamente, con cláusula de subsistencia en caso de discapacidad. Ahora se trata de otorgar el acta de declaración de herederos ab intestato precisamente de uno de los tres hijos apoderados, que ha fallecido (el padre, que tiene demencia, será el heredero único). Como consecuencia del fallecimiento del hijo apoderado, ¿el poder se extingue porque ya no existen tres apoderados mancomunados? o ¿el poder perdura en los dos apoderados mancomunados supérstites, ya que de esta manera se sirve mejor el interés del padre poderdante?

 

COMENTARIO:

COMENTARISTA 1: Nosotros lo prevemos en el poder. Sin argumentación jurídica, el sentido común es que el padre quiere que cada hijo actúe de limitación de los otros, pero -evidentemente- si el hijo no está, no cuenta. El sentido común de la voluntad del poderdante no es que el poder se extinga pro incapacidad o fallecimiento de un apoderado. Aunque lo preveo, para no tener que razonar o arriesgar, estoy más por el sí perdura que por el no.

PROPONENTE: Estoy más por el ‘sí’: beneficia claramente al padre, que deviene heredero único.

COMENTARISTA 2: El art 622-34.2. CCC dice: “En el mandato convenido con una pluralidad de mandatarios que deban actuar conjuntamente, el mandato se extingue si la causa (de extinción) les afecta a todos, salvo pacto en contrario.” Ergo, parece que el CCC está diciendo que si la causa (la muerte) no afecta a todos el mandato/poder subsiste.

COMENTARISTA 3: Yo también lo veo logico. La cuestión cambiaria si fuera un poder civil a favor de extraños. Podria el poderdante querer que actuen los tres y no dos (o uno solo por el fallecimiento de los otros) En uno preventivo y en ese caso lo veo logico aunque sin argumentos en CC comun.

COMENTARISTA 4: Si el padre da poder a tres y el notario no aclaró nada tienen que actuar los tres.

COMENTARISTA 1: Este tema ya se trató aquí y Miguel Prieto lo trasladó a su chat

Poder mancomunado de un padre a favor de varios hijos y fallecimiento de alguno

Argumentos endebles y menos sólidos que el apuntado del CCC. El poder se extingue conforme al art. 1732 Cc que determina que el mandato se acaba por muerte del mandatario, pero NO de otro mandatario, sino de quien recibió el poder. Interpretar que al morir uno, los otros no pueden actuar, no sería coherente. Incluso cuando un poder se extingue, subsiste … El mandatario, aunque renuncie, debe seguir actuando hasta que el mandante pueda solucionar la situación 1.737. Si el mandatario muere, sus herederos deberían proveer lo necesario 1.738. El argumento básico sería que interpretar que el poder de un apoderado se extingue por fallecimiento de otro apoderado no está tipificado en Cc. Admito que endeble y mejorable y que el argumento de derecho comparado regional es mejor.

COMENTARISTA 5: Por supuesto que perdura. Para mi , sin duda alguna. Salvo que el poderdante así lo disponga, o del mismo poder se deduzca claramente lo contrario. Tendrían que morir TODOS los apoderados.

COMENTARISTA 6: ¿Te parece posible defender que hay un “acrecimiento impropio” de la cotitularidad representativa? (articulos 395, 521, 1723, 1139 CC). Me lleva rondando la idea toda la tarde (en el subconsciente).

PROPONENTE: Tu idea me parece excelente. Dejemos el acrecimiento sucesorio y centrémonos primero en el acrecimiento usufructuario. Llamar a dos (o tres) usufructuarios de forma conjunta, supone acrecimiento impropio aunque, y esto es lo importante, no se mencione el carácter sucesivo. La misma regla -ineccesariedad de mención legal expresa de acrecimiento- aplico al poder. El acrecimiento, en general, supone que quien acrece adquiere los derechos y obligaciones de quien queda fuera (quizás por fallecimiento), y da igual que sean o bien titularidades sucesorias, o bien que sean titularidades representativas. Es más, la voluntad presunta del causante o de quien constituye el usufructo es, por disposición legal, favorable al acrecimiento. La misma estructura jurídica apreciamos en el apoderamiento, por lo que abogamos, también aquí, por el acrecimiento. La consecuencia es que perdura la validez del poder, reducido, por supuesto, en el número de apoderados.

COMENTARISTA 7: Incluso cabría otro argumento. Un poder mancomunado es un poder sujeto a una limitación. La desaparición de la limitación sólo debe arrastrar al poder si así se ha previsto, por el principio de conservación del negocio. Las causas de extinción del poder son las legales o las previstas en el propio poder. Quien lo otorgó no puede alegar perjuicio por su mal uso frente a terceros de buena fe, porque en su mano estaba no haber creado la apariencia. En este principio se inspira también el 1288 CC: La oscuridad del poder no puede beneficiar al poderdante.

COMENTARISTA 8: En mi opinión, no creo que haya acrecimiento en el poder. El acrecimiento se predica respecto de los derechos ; pero en el poder , ni el apoderado tiene derechos propios ni siquiera titularidades. SOLO tine una LEGITIMACION para realizar determinados actos o negocios jurídicos en nombre ajeno: el titular del derecho. En el caso propuesto, si los apoderados no son personalísimos, siguen quedando 2 ; cuyo poder seguiría siendo mancomunado , pues las causas de extinción del mandato , exige que hayan muerto o renunciado los 3. Además, siempre puede revocar el poderdante; y , si no lo hace, la legitimación sigue en los restantes. Incluso si quedase sólo uno; y por la misma razón y porque desaparece la limitación que comporta la mancomunidad. Por eso , más razonable me parece la opinión de COMENTARISTA 7.

COMENTARISTA 6: La idea del acrecimiento se corresponde con esa idea de COMENTARISTA 7 de desaparición de una limitación y el carácter expansivo del título representativo. En sede de representación la artillería normativa es muy deficiente y se acude a las normas del mandato y a las de cotitularidad en las obligaciones, que a su vez se relacionan con las de la comunidad de bienes. En su día lo miré y apenas encontré doctrina. Picazo en su monografía sobre la representación no lo trata, Fernández Lozano sí y considera fundamental la interpretación de la voluntad del poderdante y, en su defecto, apuesta por la negativa. Algún autor es favorable a la actuación y apunta al artículo 895 del albaceazgo (que no me parece decisivo). Todas las ideas parecen, por uno u otro camino, proclives a interpretar que tiene poco sentido que un poder que das para que puedan actuar TODOS tus hijos quede ineficaz si uno falta, porque TODOS tus hijos seguirán actuando conjuntamente. Bien es verdad que lo más seguro es acudir a la aclaración del poderdante. En el caso que me ocupó a mí, que enlacé, podían actuar dos de los tres hijos; querían sustituirlo y les aconsejé que lo hicieran dando entrada a alguien de la estirpe del fallecido. No estoy del todo convencido, pero me parece que es una solución prudente y equilibrada.

PROPONENTE: El acrecimiento es una idea original que me gusta, pese a que es una idea arriesgada, o precisamente por eso. Además, el riesgo es nimio: tanto si aplicas el acrecimiento, como si mantienes el poder en vigor por el principio de conservación del negocio o por la presunta voluntad del testador, el resultado es el mismo: el poder, en mi ejemplo, continúa con los otros dos administradores mancomunados. Cuestión distinta es que consideres que el fallecimiento de uno de los tres administradores mancomunados extingue el poder. Ahí existiría enfrentamiento, y riesgo.

28 (Caso de Clase)

¿Puedo sustituir un poder y luego revocar la sustitución? ¿Puedo subapoderar y luego revocar el subapoderamiento?

Pensadlo en el ámbito civil y en el mercantil.

 

29 (Instagram)

Circuló el otro día en algún chat notarial un reel en el que se hacía alusión a la “cláusula de libre disposición de la herencia”.

Más o menos se decía: “Esto es lo que tienes que poner en tu testamento para que tus herederos no tengan que renunciar por culpa del impuesto de sucesiones. El hecho de tener que pagar antes de recibir la herencia hace que muchos herederos renuncien a la herencia. Para solucionar esto existe la clave es incluir en el texto del testamento la cláusula de libre disposición de la herencia. Gracias a esta cláusula se puede pagar el impuesto con el dinero de la herencia y una vez pagado, si sobra, se reparte a partes iguales“.

¿Qué le decimos a estos “iluminati”?

 

Hala, a pensar.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario