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NOTA: NO DEJEN DE LEER HASTA EL FINAL

 

La primera vez que oí hablar del Informe de Identidad Gráfica (o de identidad catastral)-IIG fue gracias a una alumna del Curso Feapen sobre Modificaciones Físicas y Expedientes Hipotecarios (que comenzamos en su IIIª Edición el 9 de Enero de 2024) que me comentó:

“Es un nuevo servicio que está dentro del apartado de validaciones gráficas y al que aludían las resoluciones. Permite la obtención de un certificado de identidad gráfica de la parcela a través de los gmls del IVG. Sirve para comparar la parcela catastral y el IVG para ver si se encuentra o no dentro de los márgenes de tolerancia y nos dice si se cumplen los requisitos de criterio de identidad gráfica. Lo habilitaron hace dos meses aproximadamente”.

Es decir, que ahora hará casi un año.

Es una lástima que haga tan solo unos días que conseguí entender el IIG porque se ha quedado fuera de la Adenda a mi libro sobre el 18.2 (aunque quede al margen de este expediente me hubiera gustado poder contarlo). La Adenda está a la venta en Basconfer. Aquí está el enlace.

 

Fue ella (la compañera) quien me citó un artículo en nnyrr que voy a enlazar ahora mismo y que aproveché para comentar el asunto con un compañero que sabía de la existencia del IIG aunque no tenía los conceptos demasiado claros. Yo le dije que:

“He probado a usar la herramienta de “identidad catastral” pero no tengo claro qué utilidad tiene para nosotros. He visto este artículo en “Notarios y Registradores”, pero habla de que “el interesado puede ir a la subsanación de discrepancias”, ¿eso quiere decir un 18.2 LCI? Si es así, no veo la ventaja”.

El artículo (el segundo de los dos que enlazo que es de Jiménez Clar) dice lo siguiente:

“¿Es aplicable el criterio de identidad gráfica en caso de una declaración de obra nueva en que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación sobrepasan los límites de la parcela?

No es aplicable al linde afectado por la posible extralimitación, por disponerlo así el apartado 3 del anexo II de la RC de 2020, para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral. En tal caso, para practicar la inscripción debe aportarse un IVGA y el certificado catastral de identidad gráfica, así como tramitar el expediente del art. 199.2 o del art. 201.1 LH.

Sin embargo, puede ser de gran utilidad en relación con los restantes lindes no afectados por la posible extralimitación, respecto de los cuales no será necesario tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias (en las CCAA en que sea posible tramitarlo telemáticamente por el notario) si se cumple el criterio de identidad gráfica”.

 

Pocos días después hubo una reunión con Catastro en el Colegio Notarial de Murcia a la que asistí. La información que se compartió en aquella reunión fue esta:

1. Identidad Gráfica
2. Identidad Gráfica Esquemas

 

Después intenté llevar a diversos casos reales lo que me había parecido entender realizando sobre esos casos diversas consultas a la Gerencia de Catastro. Allí me dieron algunas explicaciones con las que no llegué demasiado lejos:

 

1. El servicio de validación de identidad gráfica está habilitado desde noviembre de 2022, por lo tanto es bastante nuevo y como todo, se irá conociendo poco a poco (el IVG lleva activo desde 2016).
2. El técnico es el que debe utilizar la herramienta y preguntarle al cliente, en función del resultado, qué quiere hacer. Siempre tendrá dos opciones: modificar Catastro o quedarse con Catastro (o IVG+ o IIG).
3. Si usted quisiera comprobar la identidad de una finca, necesitaría un GML. La herramienta solo funciona si hay medición, es su razón de ser (así lo dicen las resoluciones: comparar levantamiento técnico con Catastro). Si no, aunque nuestro ojo puede ser fino, podemos errar (es lo que hacen los registros; en base a la orto califican en vez de contrastar con una medición real, aunque la resolución lo permite). Por tanto, hace falta que haya una medición de un técnico (una RGA). Luego ya se verá qué se hace con ese GML, si lo guardamos o si hacemos un IVG+ en función de si hay o no identidad y de lo que decida el titular.
4. Si el resultado es positivo, aparecerá un botón que permitirá descargar el certificado de identidad gráfica, haciendo clic en él.
5. El uso es recomendado siempre que haya un levantamiento técnico, antes de hacer un IVG. Permitirá estudiar la geometría catastral. Habrá casos en los que será obvio que haya que modificar Catastro y no tenga sentido su uso, pero habrá otros en los que nos ofrecerá información para jugar con los linderos en función de si están dentro o no del margen. En todo caso, hay dos opciones: que haya identidad y el titular pueda decidir quedarse con Catastro (ocurrirá en pocas ocasiones pues los márgenes de tolerancia, aunque no lo parezca, son estrictos) y que no haya identidad y solo nos quede la opción de modificar Catastro con un IVG+. A partir de aquí es cuando entra en juego la SEC, para practicar esa modificación en plazo razonable.
6. Si tenemos IIG usaremos en la escritura la BGC y llevaremos a inscribir esa BGC (art. 199.1) y, entonces, no se le puede poner obstáculos a la inscripción gracias al IIG. Pero en todos estos casos, se le debe ofrecer al titular las opciones que tiene, porque él es el que decide (advirtiéndole de las posibles consecuencias).
7. La no identidad nos dice que las parcelas catastrales no son correctas en cuyo caso habría que subsanarlas puesto que existirán diferencias significativas con la realidad  No lo decidimos nosotros (Catastro) en base a si nos interesa más o no, en todo caso lo debe de decidir el titular. Si hubiese habido identidad, podría quedarse con la configuración de la parcela catastral (si el titular decide no subsanar). Esto supone que no se hará nada con la parcela y se presentará de este modo al registro En este caso, en el registro, si se realiza el 199.1, inscripción de base gráfica catastral, no efectuará trámites de audiencia, solo notificaciones a posteriori de la inscripción a los titulares registrales colindantes y no habrá inconvenientes.

Aunque ponía todo mi empeño en entenderlo, no avanzaba gran cosa con las explicaciones.

 

Pero, de repente, gracias a una ingeniera que pasó por mi notaría para una consulta muy enjundiosa, lo entendí

Al observar en el caso que estudiábamos una diferencia de superficie de 2 m2 respecto de Catastro para una finca urbana y hacer yo un comentario sobre el margen de tolerancia, salió a colación el IIG.

La ingeniera me hizo un dibujo y, por fin, lo entendí. Cuando se marchó, me redacté unas notas de urgencia para que no se me olvidara lo que me acababa de explicar pero aun haciéndolo tan solo una media hora mas tarde, ya se me había desdibujado algo el concepto y dudaba:  ¿El margen de tolerancia de 0,5 m2 es una diferencia superficial o como me ha parecido entender hoy lo que significa es que el perímetro real de la finca no se puede alejar desde cualquier punto en mas de 0,5 metros (lineales), si hablamos de finca urbanas, del que consta en el Catastro, ni en mas de 2 metros (lineales) en el caso de las rústicas? ¿o son ambas cosas? ¿o no tiene nada que ver una cosa con la otra?

Se me había desdibujado y dudada pero estaba aproximándome como luego pude comprobar tras girar una consulta a la Gerencia de Catastro: mas o menos son ambas cosas.

 

El margen de tolerancia significa que el perímetro real de la finca no se puede alejar desde cualquier punto en mas de 0,5 metros (lineales), si hablamos de finca urbanas, ni en mas de 2 metros lineales, si hablamos de fincas rústicas, respecto del  perímetro que consta en el Catastro. Esos posibles alejamientos no pueden representar un alejamiento superficial de mas del 5% de la superficie de la finca.

 

Entonces, cuando las diferencias superficiales estén dentro del margen de tolerancia, ¿el IIG sirve para acreditar que no existe ese alejamiento o esa diferencia de superficie?

 

La Gerencia me lo explicó de este modo:

El IIG sirve para acreditar que no existe ese alejamiento entre la medición y la catastral. El alejamiento se mide de la siguiente manera:

• Alejamiento lineal de 0,5 metros (no cuadrados) en urbana (en rústica son 2 metros): Si hay algún punto de la geometría que excede esa distancia, no hay identidad.
• Alejamiento superficial del 5% de diferencia de superficie: Si la diferencia de superficie excede el 5%, tampoco hay identidad.

A partir de ahí, dependiendo del porcentaje de variación superficial (-5, entre 5-10 y mas de 10), el resultado en el registro es diferente:

• No habrá problemas cuando sea una diferencia de -5%,
• Podría pasar si es entre el 5% y el 10%.
• Y no pasará si es de mas del 10%.

Una vez que tengamos el resultado basado en un GML, habrá dos opciones:

Conseguir el IIG y utilizar la base gráfica catastral.

O utilizar la BGA si a pesar de que sea posible obtener el IIG preferimos dejarlo “perfecto” eliminando las diferencias que puedan existir.

 

Días después tuve en caso que pensé que podría resolverse con el IIG

La finca en cuestión tiene 202 m2 en registro y escritura pero en Catastro tiene 197 m2. Los dueños quieren subsanar catastro para que consten los 202 y, de paso, declarar unas obras. Nosotros le pedimos IVG+ pero dicen que no hace falta, que lo han hablado con Catastro que les dice que “por 5 m2 no hace falta”. Nosotros les decimoss que si lo que quieren es que en Catastro haya 202 m2, que habrá que ver de donde salen los 5 m2 de diferencia. El Catastro es un puzzle y, a salvo errores de medición (y otras cosas menos usuales), si uno gana metros, alguien los tiene que perder. Según lo que resulte de ese IVG+, podremos ir enfocando el asunto pero han de tener en cuenta que para subsanar Catastro solo hay tres vías (las del 18 LCI).

Tras darles la explicación pensé: ¿el IIG sirve para esto? Es decir, si se cumplen la regla de la distancia lineal y la diferencia superficial  no supera el 5%, aportando el IIG el registro tiene que aceptarlo, ¿no? ¿O en este caso el IIG no nos sirve porque los interesados lo que quieren, a toda costa, es modificar el Catastro para que consten los 202 m2? Parecía obvio que la respuesta era esta última y que para modificar el Catastro sería necesario un 18.2 o un 199.2+18.3 (o, por supuesto, un 18.1), pero evacué la consulta a Catastro para confirmar y …

 

Entonces llegó la respuesta deseada

No, no sirve el IIG para este caso porque lo que se quiere es modificar el Catastro.

Si hay IIG, se puede registrar con la BGC. Así lo dice la Resolución Conjunta de 7 de octubre de 2020.

Pero si quieren arreglar Catastro, que es lo que difiere del título y la inscripción, solo cabe IVG+ con BGA. Es posible que le hayan orientado mal en Catastro o que no se hayan entendido, pero no se puede arreglar Catastro sin IVG+. Antes cuando los planos eran en papel, 5 m2 eran errores asumibles y no suponían inicio de procedimiento alguno. Ahora con la georreferenciación de fincas la precisión métrica es imprescindible. Si los dueños quieren arreglar Catastro por 1 m2 se lo arreglamos, pero con IVG+.

 

La vuelta a la tortilla

Y si donde hubiera 202 m2 fuera en el Catastro y hubiera 197 m2 en escritura y en el registro, ¿si se cumplieran las reglas del alejamiento lineal y superficial, se podría obtener el IIG en base a un GML y que no hubiera problemas en la inscripción de la base gráfica catastral (aunque pudiera existir algún problema en cuanto a la obra)? Sí, eso es. Si tuviéramos el caso contrario y en el Catastro la finca midiera 202 m2 aunque su perímetro real difiriera del catastral, siempre dentro de la regla del alejamiento lineal (porque no habría alejamiento superficial), podríamos obtener el IIG en base a un GML y ese IIG nos serviría para rectificar la superficie de la finca en el registro sin necesidad de tramite de audiencia aunque hubiera notificación a posteriori a titulares registrales colindantes.

 

A posteriori descubro que en cuanto a las obras ME ESTABA EQUIVOCANDO

En Vanguardia Notarial saqué el tema y se dijo:

“Yo realmente no veo utilidad al IIG, que no es más que un invento del sistema para coordinar fincas sin modificar continuamente catastro por diferencias ínfimas. Solo me he planteado utilizarlo en casos puntuales de técnicos incapaces de hacer IVG +, para pedirle al registro que inscriba base gráfica alternativa (con IVG negativo), pero que coordine con base catastral, no con RGA”.

“Para mí lo más relevante es la opinión de Jiménez Clar: no sirve para obras nuevas, con lo cual la utilidad es limitadísima”.

Yo dije que: “Yo, realmente, como acabo de entenderlo después de diversas aproximaciones fallidas no tengo, por el momento, cintura para encajar la casuística (vamos, que no sé si entiendo lo que me dices)”. Y añadí: “Me ha costado horrores entenderlo y no sé para cuantos casos servirá, pero no lo relaciono con obras, lo relaciono con suelo aunque sirva indirectamente para las obras (viejas o nuevas) porque si puedes obtener el IIG, ya no hay pega posible que poner por parte del registro en cuanto a superficie de suelo”. Me estaba equivocando.

Improvisando (añadí luego) lo que creo que dices es que como el técnico no es capaz de obtener el IVG+ te conformas (se conforman) con reflejar una diferencia que encaje dentro de los márgenes de tolerancia (lineales y superficiales) aunque la que realmente haya sea mayor o menor. Se saca el IIG y se usa la BGC sin IVG +, ni – .   ¿Acierto? En cuanto a las obras, por si no te he entendido bien, no sé si quieres decir que por mucho IIG que aportes no te aseguras la inscripción de la obra. ¿Es eso? Siguiendo con la improvisación, si contando con la superficie hacia arriba o hacia abajo que esté dentro del margen de tolerancia y, por tanto, en el concepto de identidad, la obra cabe en el suelo, pienso que ya no puede haber obstáculo a la inscripción. Me continuaba equivocando.

Entonces revisé lo que decía Jiménez Clar y que he transcrito en este artículo:

“¿Es aplicable el criterio de identidad gráfica en caso de una declaración de obra nueva en que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación sobrepasan los límites de la parcela?

LA PREGUNTA ES CLARISIMA.

No es aplicable al linde afectado por la posible extralimitación, por disponerlo así el apartado 3 del anexo II de la RC de 2020, para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral. En tal caso, para practicar la inscripción debe aportarse un IVGA y el certificado catastral de identidad gráfica, así como tramitar el expediente del art. 199.2 o del art. 201.1 LH.

Y LA RESPUESTA NEGATIVA NO DEJA LUGAR A DUDAS, PERO LO QUE YA NO ME ENCAJA ES QUE LA SOLUCIÓN PARA ESE CASO SEA IVGA+IIG+EXPEDIENTE.  PARA MI EN ESA ECUACIÓN SOBRA EL IIG. EL IIG SE USA CON BCG NO CON BGA.

Sin embargo, puede ser de gran utilidad en relación con los restantes lindes no afectados por la posible extralimitación, respecto de los cuales no será necesario tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias (en las CCAA en que sea posible tramitarlo telemáticamente por el notario) si se cumple el criterio de identidad gráfica”.

Y EN ESTE PUNTO, TAMPOCO COINCIDO PORQUE EL 18.2 EVITA EL 199.2. O HACES UNA COSA O HACES OTRA. EN LO QUE SÍ QUE ESTOY DE ACUERDO ES EN QUE SI HAY IIG, YA NO HACE FALTA EL 18.2. OTRA COSA ES QUE NO TE CONFORMES CON CATASTRO Y LO TRAMITES A PESAR DE QUE LA DIFERENCIA SEA ESCASA.

Dicho lo anterior, desde mi ignorancia y con todos mis respetos a Antonio Jiménez Clar que es el gran maestro del tema.

El apartado mencionado dice:

3. A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.

Este tema ahora sí que me queda claro: el IIG no soluciona la declaración de una obra porque no cabe la tolerancia respecto de la obra que,  ha de entrar al registro, con su posicionamiento absoluto sobre el terreno (y no con uno relativo derivado de los márgenes y del IIG).

 

 

Precisamente por estas dudas escribo estas cosas y las comparto a fin de avanzar en su comprensión (que, insisto, para mi no es nada sencilla).

 

 

Terminaré diciendo que en el Curso enlazado al principio hablaremos del IIG pero también de todos los demás conceptos que salen a colación en este artículo (y de muchos mas) que son básicos para poder llegar a comprender el IIG y tantas otras cosas fundamentales para las modificaciones físicas y los expedientes hipotecarios y catastrales. Nos quedan plazas, no dejéis pasar un año hasta la edición de 2025.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario