Advertencia: En la web Justito El Notario, su titular y responsable, Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja, ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni como conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog, que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

La idea la propicia esta consulta:

Tengo que hacer una obra nueva de una pequeña promoción sobre un solar. Cuando la promotora compró el solar, hubo un lío con los metros, solicitaron un 199.2 LH con un informe de validación gráfico alternativo mal hecho. El Registro ha inscrito la base gráfica alternativa precoordinada con Catastro, pero cuando ha llegado a Catastro el expediente, éste ha denegado la alteración física. En Catastro hay más metros que en los de la base gráfica alternativa. Si se deja conforme está, cuando en el final de obra se haga el ICUC sobre Catastro, ¿crees que el Registro puede inscribir las coordenadas de la superficie de parcela ocupada, puesto que no se salen de la base gráfica alternativa ni de la base gráfica catastral?

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Aviso que los alumnos del Curso Feapen que comenzará con la bienvenida del 7 de Enero, conocerán a fondo los intringulis de casos como este y mi opinión sobre el 199.2, sobre las bases gráficas alternativas, sobre el tremendo fracaso de la precoordinación, sobre el ninguneo registral del Catastro y sobre la necesidad imperiosa de potenciar el 18.2 y el uso de bases gráficas resultantes de la subsanación de discrepancias catastrales desde la notaría.

El enlace a FEAPEN para completar información es este: Curso Modificaciones Físicas de las Fincas y Expedientes Hipotecarios

 

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En la Comunicación de Catastro que fue recibida en relación a este asunto, se dice esto y vamos a traducir lo que nos viene a decir (y que estoy seguro que la mayoría no entiende):

“Es por ello que, en el expediente [Número Exp.] consta ESCRITURA DE COMPRAVENTA, con número de protocolo [Número Protocolo], de fecha [Fecha] e INFORME DE VALIDACIÓN cuyo CSV es [Código CSV].

Vista la documentación aportada, no se puede acceder a lo solicitado, dado que el procedimiento en tramitación, iniciado mediante expediente [Número Exp.], se corresponde a un procedimiento de comunicación registral de parcelaciones, concretamente de DIVISIÓN DE PARCELAS.

El IVG tendría que haber sido para subsanación. Eso para empezar.

Sin embargo, el objeto de la ESCRITURA DE COMPRAVENTA, con número de protocolo [Número Protocolo], de fecha [Fecha], es la tramitación de un procedimiento de subsanación de discrepancias, cuya finalidad es, entre otras cuestiones, en subsanar la delimitación actual de la parcela [Número Parcela], para adecuarla a la realidad inmobiliaria, ** m2 según resulta de modificación puntual del Plan General de [Municipio], previo a la cesión de ** m2.

Bueno, el objeto de esa escritura no era ese. El objeto era un 199.2 que conllevaría la precoordinación y más tarde la subsanación por la puerta trasera del 18.3 … si la documentación hubiera estado bien hecha.

Por tanto, dicha tramitación debe realizarse mediante un procedimiento de subsanación de discrepancias y no de comunicaciones.

EQUILIQUÁ…. esta es la clave. Podrían haber hecho 18.2, convertir la BGA en BGC (si no hubiera oposición) y evitar este problema o .. más bien no porque el IVG NO ERA CORRECTO.

El INFORME DE VALIDACIÓN cuyo CSV es [Código CSV], y que consta aportado al expediente [Número Exp.], genera una nueva parcela de superficie ** m2. Dicha superficie se desconoce si debe incorporarse a viales o pertenece a otro posible titular catastral, pues no se aportan más datos al respecto ni constan realizados los trámites de audiencia a los posibles titulares colindantes afectados. Basándose en cuanto antecede, se mantiene la superficie y la representación en la cartografía catastral de las parcelas tal y como constan actualmente en el catastro. Todo ello sin perjuicio de que se pueda aportar en un futuro la documentación acreditativa.“

No podemos aceptar cualquier IVG y tramitar los expedientes sin más. Hay que descartarlos y para eso hay que saber interpretarlos y reconducir (con látigo si hace falta) a los técnicos que suelen recurrir a decirnos que ellos no saben de quien son los 225 m2. Pues pisas el terreno y te enteras o, caso contrario, yo no te acepto el requerimiento.

RESPUESTA:

Entonces, inscritos hay ** m² y en Catastro hay ** m², ¿no? Vale, ¿y cuánto hay en realidad? Según me respondas, paso a la siguiente pregunta (la del ICUC).

CONSULTANTE:

En la realidad hay ** m² porque los ** m² restantes corresponden a un vial o camino que hay en el linde este de la parcela. En Google Maps se aprecia mejor que en la cartografía catastral. Catastro deniega el cambio de superficie de la finca porque el tipo de operación indicado en el informe de validación gráfico es el de parcelación, cuando lo correcto hubiera sido el de subsanación. También argumenta Catastro que no se le aportan datos al respecto para saber si esos ** m² deben incorporarse a viales o si pertenecen a otro posible titular catastral. Por eso dice que mantiene la superficie y representación gráfica actual, sin perjuicio de que en el futuro se aporte la documentación acreditativa.

Conforme a esto último, creo que si se aporta a través de la sede electrónica catastral el mismo informe de validación gráfico en cuanto a los metros, pero poniendo que es de subsanación (en lugar de parcelación) junto a un escrito indicando que esos ** metros sobrantes se destinan a un vial o camino ya existente, es posible que el Catastro acceda al cambio.

RESPUESTA:

Sí, es posible que te lo acepten. Como alternativa, podrías recurrir al artículo 18.2 con notificación a la o las administraciones que puedan ser las titulares de esa vía pública. Si es un trozo suelto de vía pública, puede quedar ese retal, pero si enlaza con otra, el IVG generalmente debe integrar ese trozo dentro de la vía. Con carreteras y caminos es fácil, con las calles no tanto.

¿Y le aceptarán el ICUC? Mi impresión es que sí porque aunque la huella del edificación se señale sobre un suelo que no es el de la base gráfica inscrita, entiendo que no será inconveniente.