Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 4: El Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI) Nos ocuparemos hoy de la la comunicación de las alteraciones de titularidad catastral (AT) desde la notaría a través del STI y el fracaso, hasta el momento, del aplicativo para las modificaciones físicas (MF); de los trucos de uso y de recarga del expediente para la subsanación de errores ocasionados desde la notaría y para la consecución de un mejor resultado "trampeando" con la herramienta y de los problemas que ocasionan el usufructo y otras figuras. Las alternativas para subsanar los errores al margen del STI y del entorno SIGNO las dejaremos para la siguiente clase. ÍNDICE Introducción País Vasco y Navarra ¿El STI es obligatorio? ¿Podría algún interesado negarse a que se le efectúe la comunicación? ¿Y qué ocurre cuando no se usa? ¿Hubo un periodo transitorio para empezar a usarlo? ¿Hay que cumplir el plazo de cinco días? ¿Por qué usar el STI si los cambios ya los hacía Catastro con los datos del IUI? ¿Está el STI infrautilizado? El STI y el Índice Único Informatizado (IUI) ¿El STI, como pudo y puede ocurrir con el IUI, exigiría un empleado con dedicación exclusiva? ¿Comienzo con las comunicaciones que tengo atrasadas? ¿Cualquier compraventa de inmuebles exige que se comunique la AT mediante SIGNO-STI? En una herencia, ¿para qué necesita la gente cambiar tan rápido el Catastro? ¿El STI podría tener alguna importancia o ventaja a finales de año? ¿Los gastos de una escritura con STI son los mismos que sin STI? ¿Cuánto tiempo pasa desde que se obtiene la CD hasta que se puede sacar la nueva CCDYG a nombre del nuevo titular? ¿Quién cambia el Catastro? Alteraciones de titularidad Comunicación Directa Suministro de Información Comunicación Indirecta Notificaciones y envío de copias Comunicar y Subsanar Catastro (CYS) Incorporada y dudosa De origen No consta Transmisión de una participación indivisa en un garaje ¿Qué ocurre si el transmitente está casado en gananciales y se comunica la AT indicando los datos de su cónyuge? Transmisiones sucesivas Gananciales y herencia de uno de los cónyuges o herencia de ambos cónyuges Expedientes catastrales en curso que alteran el resultado del STI La aportación a gananciales La liquidación de gananciales inter vivos Donación de nuda propiedad y reserva de usufructo ¿Cabría la misma solución para la consolidación? Compraventa con reserva de usufructo vitalicio ¿Puede el STI dar el chivatazo para un retracto de colindantes? Transmisiones de titularidad no consumadas Subsanación de errores en el uso del STI El caso con el que descubrí que se podía subsanar fue realmente curioso Haciendo trampas al STI Los tres últimos casos de trampeo Conclusiones Introducción El Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI) es un sistema dependiente de la Agencia Notarial de Certificación (Ancert) que lo suministra a través del Sistema Integrado de Gestión Notarial (SIGNO) al que tenemos acceso desde todas las notarías españolas. Fue implantado en modo piloto en el año 2016 (en breve se cumplirán seis años) para los notarios del Colegio Notarial de Valencia, aunque se podía utilizar respecto de fincas de toda España, exceptuando las del País Vasco y Navarra. Actualmente, y desde comienzos de 2018, funciona en todos los colegios notariales españoles, con la misma excepción en cuanto a fincas de País Vasco y Navarra, y salvo en los colegios notariales de estas dos Comunidades Autónomas que, si bien pueden hacer uso del STI para fincas del resto de España, no pueden utilizarlo para las de sus Comunidades Autónomas. En el País Vasco, las tres diputaciones forales, y en Navarra, el Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros no cuentan con un sistema equiparable al STI en el que colaboren los notarios para efectuar las AT catastral. En un momento hablaremos un poco mas de estas dos Comunidades Autónomas. Las MF de las fincas que en un principio estaba previsto que fueran tramitadas por el STI solo funcionan a través del Programa Piloto (PP) en la Sede Electrónica de Catastro (SEC). Del PP hablaremos en la clase número 5. Cabe la posibilidad de que en algún momento se puedan hacer o de que se establezca una pasarela entre ambas "sedes". Hay que tener en cuenta que toda AT es susceptible de recurso por los afectados y, por tanto, genera una notificación que efectúa SIEMPRE el Catastro. No es posible realizar esas notificaciones a través del STI por lo que no hay que complicarse la vida con las referencias que encontremos a notificar en el aplicativo. Volveremos luego a hablar del asunto de las notificaciones. Su obligatoriedad de uso se deriva de la reforma de la Ley del Catastro Inmobiliario 13/2015 y concretamente de los artículos 14 y 36. El artículo 36 es el que establece el plazo de CINCO DÍAS para efectuar las comunicaciones a que se refiere el artículo 14 que alude a los documentos autorizados cuyo contenido suponga la "adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo así como los referidos a la segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles". El artículo 36 establece el plazo de los VEINTE PRIMEROS DÍAS de cada mes, con respecto a los documentos otorgados en el mes inmediato anterior para las demás alteraciones catastrales que contengan los documentos que autorizamos los notarios (sean las que sean y aunque quede poca cosa fuera de lo que casos que indica el artículo 14). Esta obligación de comunicación en el plazo de veinte días se cumple mediante el Índice Único Informatizado (IUI) y suele confundirse con la establecida para los casos del artículo 14 que es solo de cinco días y que se cumplimenta mediante el uso del STI. La forma de dar cumplimiento a la obligación de comunicación en el plazo de cinco días de los actos anteriormente indicados, viene establecida en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad y en la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Me declaro muy fan del STI y del PP que me da exactamente igual que funcione desde la sede catastral y no desde la nuestra (como hasta ahora). La cuestión política que subyace detrás de este tema no es de nuestra directa incumbencia aunque hay que tener en cuenta que cualquier día podría haber cambios. Esperemos que no sean a peor (o mas difícil). País Vasco y Navarra Lo que me ha contado una compañera con notaría en Guipúzcoa es esto: En el País Vasco tienen un régimen distinto en cada una de las provincias. En el caso de Guipúzcoa, se accede al Catastro con una clave que permite obtener "cédulas parcelarias" no CCDYG y de linderos. Al parecer, es una simple fotografía del plano con titular y superficie. La CCDYG hay que pedirla en la Diputación Foral que no es precisamente ágil en este tema. No se hace ninguna comunicación (ni AT, ni MF) desde la notaría. Es en el momento de la liquidación del impuesto, cuando la Diputación comunica los cambios. Tampoco se realizan comunicaciones al Catastro de Vizcaya, al que se accede a través del SIC. En cuanto a Álava, el sistema es similar al de Guipúzcoa pero solo tienen claves los notarios de Álava. En Vizcaya y en Álava no es necesario enviar ningún dato al margen del IUI. En Navarra, el Catastro funciona muy bien. El notario tiene claves de acceso que se solicitan y permiten el acceso a la sede catastral. Las certificaciones pueden descargarse al momento y si son varias (carga masiva) se envían directamente por e-mail. No se envía información al margen de la del IUI. Otro compañero guipuzcoano me lo explica así: Hay cuatro catastros, uno por territorio foral. Las parcelarias (yo no utilizo nunca ese término) de Vizcaya y de Guipúzcoa se pueden obtener por todos los notarios de España con las tarjetas de Ancert a través del Sic. Antes se obtenían con una clave que teníamos los notarios de cada provincia – territorio foral. En Navarra se obtienen en una aplicación, con una clave que te dan en el catastro. Las de Álava se las pedimos a una señora que trabaja en el Catastro, a la que le mandamos un correo. En las provincias forales se encargan las propias Haciendas, no toman datos de los índices y tardan unos meses. En todas las transmisiones a partir del verano ya advierto a los compradores que se acuerden de pagar el IBI del año siguiente aunque no venga a su nombre, porque nunca se llega a cambiar antes del 31/12. Esta claro, a mi modo de ver, que el sistema es mucho peor que el del STI. Además, uno de esos dos compañeros me dijo que para las AT del resto de España no hacía nada porque ya se hacía todo gracias a los índices. No tenía claro si lo estaba haciendo bien o mal... Hubiera contribuido bastante que le hubieran puesto otro nombre a la herramienta. Yo mismo tardé en empezar en usarlo porque lo de Servicio de Tramitación Inmobiliaria no dio la mas mínima pista de lo que el STI verdaderamente era. Hasta recibí un toque de mi colegio porque no lo estaba usando. Quedan algunas lagunas en la explicación pero los que no trabajamos allí, ya podemos hacernos una idea del sistema para el caso de que tengamos alguna escritura de por allí. ¿El STI es obligatorio? Sí. Es obligatorio (el compañero guipuzcoano, como tantos, lo está haciendo mal), si bien está claro que - por el momento - no ocurre nada si se incumple el plazo o si - simplemente- no se usa. No obstante, en estos casos (si no lo usamos), el Catastro nos reclamará con prontitud una copia simple electrónica (CSE) que se le enviará por SIGNO como veremos ahora. ¿Podría algún interesado negarse a que se le efectúe la comunicación? Y, ¿por qué se iba a negar? ¿por no empeorar las cosas cuando de entrada no están bien? Siendo así, yo podría aceptar no comunicar. Sin embargo, para este tipo de casos en los que el STI puede ser contraproducente ya estamos los de la notaría que podemos decidir por nuestra cuenta y riesgo no cumplimentarlo. Para optar por esa conveniencia o no conveniencia hay que conocer a fondo el funcionamiento de la herramienta. Solo así podremos valorar las repercusiones de la no comunicación. Pero volviendo a la pregunta, desde mi punto de vista no es posible la negativa, ni la renuncia, si bien es cierto que, como he dicho, en algunas ocasiones pueda ser conveniente no efectuar comunicación alguna. Es lo que yo llamo "trampear" con el STI " y que explicaré posteriormente. ¿Qué casos podrían ser estos? Pues, por ejemplo, cuando corramos riesgo de quitarle la titularidad de una parcela a alguien que es titular pero no de toda la finca o cuando hay expedientes catastrales en marcha o cuando quien es el titular catastral ya es el que resulta de la escritura o en determinados casos que siempre dan problemas como los de los usufructos. En el primer caso, tendríamos una titularidad que es cierta y errónea al mismo tiempo. El típico caso sería el de una catastral que constituye dos registrales, estando en el Catastro como titular el dueño de una de las dos porciones. Si la otra se vende y la AT se comunica a la ligera, el que es titular catastral y real, pero solo en parte, puede verse privado de su titularidad, quejarse y hacernos responsables de su pérdida. En todo caso, hasta ahora nadie me ha pedido que no tramite su AT lo que resulta lógico, entre otras razones, porque muy pocos conocen esta funcionalidad notarial. La AT es automática si todo está correcto. Si no lo está, en vez de generarse una Comunicación Directa (CD), habrá una Comunicación Indirecta (CI) o un Suministro de Información (SI), quedando el asunto en manos de Catastro en el caso de la CI y en manos del interesado en el caso del SI. En el resultado, influye decisivamente la situación catastral del inmueble y el criterio del notario a la a hora de efectuar la comunicación eligiendo entre varias posibles situaciones. Estamos hablando de las cuatro siguientes opciones: referencia catastral identificada por el notario, referencia dudosa, referencia de origen o no consta la referencia catastral. La opción no consta comprende un amplio repertorio de opciones (que luego veremos) en el que debemos fijarnos bien antes de elegir, aunque el "no consta" dará lugar a que no haya expediente STI lo que le dará al notario una buena ocasión para el trampeo en los casos que no interesa la comunicación aunque haya que hacerla. Aunque no haya expediente STI, la información vinculada a ese "no consta" llegará a Catastro por la vía del IUI. Tomar una u otra opción, respaldada siempre por lo que digamos en la escritura (que conviene aclarar lo mejor posible como apuntamos en las dos clases previas), es fundamental para el buen uso y resultado del STI. ¿Y qué ocurre cuando no se usa? Pues simplemente que (además de no cumplir la obligación y de no causar la AT) el Catastro (no muchos días después del otorgamiento, pero ya pasado el plazo), vía SIGNO, pide CSE de la escritura. Evidentemente, si el Catastro pide copia no hay mas remedio que enviarla. El aviso nos llegará a la bandeja de entrada de SIGNO y también causa un correo electrónico corporativo. Creo que existen dos tipos de peticiones de copia: las que se efectúan por no haberse enviado inmediatamente después de la cumplimentación del STI (para lo que hace falta adjuntarla y guardarla con el expediente) y las que se efectúan mas adelante (probablemente como consecuencia del envío del IUI). Si no usamos el STI el cambio se producirá vía IUI si es que antes no se ha generado la AT por otra vía. Volveremos luego a este asunto en el epígrafe titulado "¿Quién cambia el Catastro?". ¿Hubo un periodo transitorio para empezar a usarlo? No, no lo hubo. ¿Hay que cumplir el plazo de cinco días? Si no se cumple, puede ocurrir que nuestra comunicación llegue tarde y se efectué la AT por otra vía, en cuyo caso al intentar efectuar la nuestra se nos indicará que la titularidad coincide con la que pretendemos comunicar por lo que optaremos por no cursarla ya que si lo hacemos solo se nos generaría un inútil SI. Cuando no se cumple el plazo, suele reclamarse - como ya he dicho - CSE desde Catastro vía SIGNO para que este efectúe los cambios sin esperar al envío del IUI. La petición de copias, cuando usamos el STI, puede evitarse si guardamos el expediente tras unir la CSE a él (lo que es indispensable para poder utilizarlo, si bien no se genera envío de esa CSE si no se clicka para que se guarde el cambio que representa la incorporación de la misma). "Si quieres evitar tener que enviar, varias veces habrás de guardar". Así que, no pasa nada si incumples el plazo o si no haces la comunicación salvo que "alguien" se te pueda adelantar y hacer el cambio. Insisto en que volveremos luego a este asunto en el epígrafe titulado "¿Quién cambia el Catastro?". El STI, en mi opinión, implica algunos cambios en la organización de la oficina notarial a fin de poder cumplir ese plazo de los cinco días. ¿Por qué usar el STI si los cambios ya los hacía Catastro con los datos del IUI? Si la AT se puede causar sin usar el STI podríamos pensar que nuestro trabajo a estos efectos no es verdaderamente necesario o útil. Mi opinión es que, a pesar de ello, sí que lo es, aunque es fundamental cumplir la obligación dentro de plazo y no solo por la obligación legal de hacerlo sino por la rapidez con que se genera la AT en beneficio de nuestros clientes que ya retiran su copia con el Catastro a su nombre y una nueva CCDYG. Además, con el conocimiento del acto o negocio jurídico realizado en la notaría, las comunicaciones que hacemos son mucho más exactas, están mucho más afinadas que si el Catastro efectúa los cambios en base al IUI (o en base a las copias que nos pide). El factor humano es fundamental al rellenar el IUI y al efectuar el trámite STI. La CD es automática: no hay nadie al otro lado (como cuando solicitamos un NIF); no hay nadie en el lado del Catastro, pero sí que lo hay en nuestro lado, en el lado de las notarías. Por eso resultamos fundamentales en todo este proceso. Entregar las copias de las escrituras con nuevas CCDYG (con la copia o en la copia, como veremos después), con la titularidad catastral a nombre de quien corresponda o advirtiendo de que ha habido algún problema y de qué se tiene que hacer para solucionarlo, nos da un gran valor añadido a los que hacemos uso del STI (aunque la gente no lo sepa). ¿Está el STI infrautilizado? En mi opinión (y siendo bastante prudente y políticamente correcto) no se utiliza todo lo que debiera. Quitad la prudencia y la corrección política y podréis adivinar mi verdadera opinión. El STI y el IUI Tener los datos del IUI introducidos en el Programa de Gestión (PG) de la notaría y exportarlos a SIGNO, es la forma más recomendable de uso del STI, ya que de esta manera cuesta mucho menos realizar las comunicaciones. Nuestra costumbre es desarrollar todo el proceso en el mismo día del otorgamiento (máximo el siguiente con la excepción de los viernes y días previos a festivos o de mucha firma o lío). Podríamos generar desde cero un expediente en SIGNO pero el expediente creado no se sincronizaría con el PG quedando fuera de este una parte de los datos del mismo (salvo que los volcáramos también en el el PG). Para aclararnos un poco, hablamos del siguiente flujo de información: PG – IUI – STI; o STI – IUI – sin sincronizar con el PG Con el uso del STI siempre se obtiene una comunicación de Catastro en la que se indica si esa comunicación realizada por la notaría ha provocado el cambio de titularidad (CD) o no (CI o SI). El documento que se obtiene del STI puede ser incorporado a la escritura o no. Si no se incorpora, el interesado debe llevarse la notificación que Catastro proporciona cuando se hace el trámite. Se trata de elegir entre lo que yo llamo “en su copia” (unido a ella mediante diligencia o no) o “con su copia” (al margen de la copia pero entregado junto con ella). También puede valorarse obtener y unir (o no) las nuevas CCDYG. En mi caso, aunque ocasionalmente he unido nuevas certificaciones, no suelo hacerlo a no ser que se trate de otorgamientos sucesivos o relacionados que lo hagan conveniente (por ejemplo, un título en el que aflora una discrepancia y un expediente hipotecario posterior en el que la titularidad dominical resulta fundamental para iniciarlo). La fórmula genérica que cubre todas las opciones sería una como esta: "DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan mediante las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin". El IUI del instrumento en cuestión, en principio (aunque para mi es muy recomendable lo contrario) no tiene que estar obligatoriamente cotejado, pues para el uso del STI sólo se requiere suministrar aquellos datos que le afectan, si bien, la falta de cotejo hace que las posibles discrepancias entre el PG y el IUI no se resuelvan, de modo que podrían practicarse las AT sin que estén todos los datos perfectos. Podríamos (de hacerlo sin cotejo) generar errores fácilmente evitables en el domicilio, en el nombre, en los apellidos y hasta en el sexo (como en el caso de nombres dudosos como podría ser el de REYES que se usa para hombres y para mujeres). Con la finalidad de evitar errores, creo que es mucho mejor (diría que, más bien, es indispensable) validar y cotejar previamente. Siendo el STI obligatorio parece que no habría que solicitar autorización alguna a nuestros otorgantes, a pensar de lo cual en el cuerpo de toda escritura que conlleve transmisión es muy conveniente establecer fórmulas similares a la expuesta. Todo el expediente quedará conservado en el propio aplicativo de SIGNO. Es frecuente tener que recurrir a ese historial para aclarar algún asunto o deshacer algún embrollo o error. Después veremos algún caso en el que para subsanar errores hemos tenido que recurrir al expediente. ¿El STI (como pudo y puede ocurrir con el IUI) exigiría un empleado con "dedicación exclusiva"? En exclusiva no lo creo, pero dependerá del volumen de cada notaría. El STI exige en muchas ocasiones una buena comunicación entre departamentos (preparación de la escritura, índice, facturación, copias…) que supone un esfuerzo para todos. Si queremos hacerlo bien (y exprimir todas sus posibilidades) hay que extremar las precauciones a la hora de realizar las AT. Hemos visto que el uso del STI (en el flujo que a mí me parece mas adecuado o que, simplemente, me funciona bien), requiere haber pasado el IUI. Para pasar el IUI hay que señalar los folios de la escritura y mi costumbre es señalarlos cuando facturo por lo que envío al IUI escrituras que siempre están facturadas. Con la llegada del STI en 2016, en mi notaría, cambiamos el flujo tradicional y pasamos de hacer la copia, facturar y pasar el IUI, a facturar, pasar el IUI, hacer la AT y expedir la copia. Es un cambio considerable que implica al oficial que hace la escritura, al que factura, al que pasa el IUI y al que hace la copia que será quien normalmente saque las notificaciones y las nuevas CCDYG entregándolas con la copia (o en la copia si se opta por unirlas a ella). Es decir, si se quiere dominar y dominar bien, el STI exige una cierta dosis de dedicación en la que habrá implicaciones para diferentes departamentos. En mi opinión, el STI ha de ser competencia del que haya hecho la escritura, al menos en los casos de mas dificultad o de detalle (y, por supuesto, en los de trampeo). Veamos un ejemplo de la dificultad en una buena escritura de herencia: Los bienes inmuebles quedados al fallecimiento del causante eran veintitrés y teníamos siete situaciones diferentes Fincas sin datos catastrales. Fincas que constituían la totalidad de una catastrada (erróneamente a nombre de ** y de herederos del causante) y parte de otra (erróneamente en su totalidad a nombre de **). Fincas correctamente catastradas a nombre de herederos del causante (y en algún caso a nombre de ** y de los herederos del causante), manifestando, en algún caso, los comparecientes que, en la realidad, la finca descrita, por estar junto con las fincas registrales ** y ** descritas anteriormente, física y catastralmente agrupadas, su total superficie de parcela era de ** (*** m2), no siendo posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente, según el catastro (un caso "Sanjuan" que vimos en la clase anterior). Fincas registrales que se constituían por varias catastrales (catastradas a nombre de herederos del causante). Fincas registrales que constituían parte de una catastral (erróneamente a nombre de ** y herederos del causante). Fincas registrales que constituían el resto de una catastral (erróneamente a nombre de ** y herederos del causante). Y fincas urbanas catastradas a nombre de herederos del causante, cuyo suelo rústico constituía parte de una catastral y la totalidad de otra (catastradas a nombre de herederos del causante). ¿Comienzo con las comunicaciones que tengo atrasadas? Es una duda habitual para los que se incorporan a la familia STI. No, no merece la pena empezar lastrado por un retraso que puede ser inmenso, salvo por acumular algo de experiencia efectuando algunas (que si son de hace unos días puede que ya no causen mas que un SI por haber sido ya practicadas por otra vía). En el aplicativo de SIGNO hay un contador de pendientes. Echad un vistazo para ver las que puede haber en vuestra notaría. ¿Cualquier compraventa de inmuebles exige que se comunique la AT mediante SIGNO-STI? Sí, cualquier compraventa de bienes inmuebles en todo o parte, en nuda propiedad o en usufructo lo exige (aunque el usufructo genera muchos problemas como luego veremos). Las AT también incluyen los derechos de superficie y las concesiones administrativas. En una herencia, ¿para qué necesita la gente cambiar tan rápido el Catastro? Y, ¿por qué lo van a cambiar despacio si pueden hacerlo rápido? Concretamente en las herencias, la gente suele estar deseando terminar con la cantidad de cosas que hay que hacer. El STI es una gran ayuda para que terminen antes y terminen bien. ¿El STI podría tener alguna importancia o ventaja a finales de año? Ya lo apuntaba el compañero guipuzcoano. Sí, la tiene. En cada final de año, el STI es una herramienta estupenda para evitar que se gire el IBI a quien no corresponda por haber transmitido su propiedad. ¿Los gastos de una escritura con STI son los mismos que sin STI? El uso del STI comporta un gasto que es el del envío de la CSE al Catastro. El coste es de 1 euro más IVA (es decir, 1,21 euros). Este coste se satisface por el notario que lo repercute a su cliente (como suplido a mi modo de ver, aunque con algunas reservas al respecto). Además, el uso del STI, puede comportar un segundo gasto: el coste de la obtención delas CCDYG. Si la AT termina positivamente, si causa CD, el Catastro cambia de titular y ha de entregarse (bueno, esto ya no es obligatorio pero yo siempre lo hago como ya he dicho) nueva CCDYG a los nuevos titulares. Cada una tiene un coste de 1 euro con IVA, si se solicitan a través de SIGNO. Si se solicitan a través de la SEC no tienen coste. Tras solicitarlas durante mucho tiempo a través de SIGNO, dejé de hacerlo y no lo aconsejo, aunque queden archivadas en el expediente y sea algo mas rápido efectuar una consulta si por alguna razón nos fuera necesario mas adelante. Con el modelo que utilizo en mis escrituras, yo no incorporo más que esos pocos párrafos ya vistos. No incorporo diligencias, ni notas, ni nuevas certificaciones (salvo casos especiales), así que la escritura no se alarga y no se encarece (aunque haya quien pueda preferir, por las razones que sean, otra opción), EXCEPTO en cuanto a lo que sería el importe que como gestión extra arancelaria aplico a cada una de las certificaciones catastrales que solicito y obtengo, a petición de mis clientes. Ese es el único coste (y beneficio para el notario) por el uso de una aplicación sumamente trabajosa para las notarías si se le quiere sacar todo su potencial (porque en caso contrario, haciéndolo a la ligera, da muchos menos quebraderos de cabeza o ... tal vez no). Evidentemente, una escritura con muchas fincas, como puede ser una herencia, puede resultar más rentable, aunque también comporte mucho más trabajo para la notaría y muchas menos gestiones a realizar para nuestros clientes. Sobre el asunto de la minutación extraarancelaria por las certificaciones catastrales tengo escrito este artículo. ¿Cuánto tiempo pasa desde que se obtiene la CD hasta que se puede sacar la nueva CCDYG a nombre del nuevo titular? Muy poco. Diría que es casi instantáneo, aunque a veces puede retrasarse un poco o producirse algún tipo de error. ¿Quién cambia el Catastro? Como ya he apuntado, a veces sin que ni tan siquiera hayan transcurrido los cinco días nos encontramos con que, al practicar nuestra comunicación, el STI nos reporta un error grave en el que nos indica que la finca está a nombre del que indicamos que es el nuevo titular. Esta circunstancia me ha hecho pensar que alguna otra copia enviada previamente por la notaría (IIVTNU, comunidad autónoma, por ejemplo) pueda ser la causante de la AT. También he sospechado en ocasiones de los registros, pero lo cierto es que no le he encontrado solución a esta cuestión que he dejado por imposible, procurando hacer la comunicación cuanto antes con el fin de evitar este problema. Un posible culpable de ese cambio al margen de la notaría, puede ser el sistema de ficha que utilizan algunas comunidades autónomas, como la de la Región de Murcia. Lo que sí está claro es que el Catastro lo cambia el Catastro, aunque yo mismo suelen decir a mis clientes (que preguntan sobre el cambio de titularidad) que "al final de la mañana les haremos el cambio de titularidad en el Catastro" como si fuéramos nosotros los que lo hiciéramos. Esa clase de errores graves, me hace de nuevo pensar en que, si el Catastro se puede cambiar con menos información y de una manera mas rápida y sencilla, ¿para qué tanto trabajo a través del STI teniendo además una herramienta tan potente como es el IUI? Pues porque nos da valor añadido en la inmensa mayoría de las ocasiones. Es fantástico entregar a un cliente su escritura con una nueva CCDYG a su nombre (cobrando por ello) y mas aun hacérsela llegar al día siguiente mediante correo electrónico o, si queremos, mediante sistemas seguros como el del Portal del Ciudadano (si el interesado está registrado) a través de una CSE (solo si hemos unido la comunicación de Catastro y la CCDYG) o mediante el sistema que yo utilizo que se llama MNO (Mi Notaría Online) que permitiría enviar, con completa seguridad y protección de datos, las CCDYG (y la comunicación de Catastro) sin envío de CSE. Además, con el STI podemos controlar y conseguir cambios que estoy seguro de que con el IUI no se consiguen. Recopilemos y aclaremos un poco las nociones llegados a este punto de la clase ... Alteraciones de titularidad (AT) Hemos visto ya que una vez que una escritura con trascendencia catastral ha sido otorgada, producimos un flujo de información por el que el expediente se exporta desde el PG de la notaría hasta SIGNO, en el que la mejor opción (entre varias a emplear) consiste en efectuar la validación y cotejo (que es una suerte de comprobación de posibles errores e incidencias) del IUI. El IUI es el vehículo mediante el que los notarios (dos veces al mes) aportamos a las distintas administraciones afectadas, los diferentes datos de su interés respectivo de cada documento que autorizamos. Una vez validado y cotejado el IUI, ya es posible el uso del STI con mayor seguridad de que no se hayan producido errores, extremando así las precauciones en el uso del sistema. Con el STI ya hemos visto que se obtiene una comunicación de Catastro en la que se indica si se ha provocado el cambio de titularidad, es decir, la llamada CD o no, en cuyo caso hablamos de una CI o de un SI. El SI y la CI no constituyen ningún fallo y hasta puede que sean el primer paso que da el otorgante de una escritura u otra persona no otorgante que resulte afectada por la misma (y que sea notificada del procedimiento) en el proceso de regularización de una propiedad afectada por la AT. Comunicación Directa (CD) La CD suple la obligación del cliente de presentar ante la oficina catastral el modelo 900D correspondiente al cambio de titularidad y provoca que la AT se haga al momento, es decir, su consecuencia es que, si a continuación (o poco tiempo después) accedemos a la SEC y sacamos una CCDYG, ya la obtendremos a nombre del nuevo titular catastral. Catastro practicará poco después las oportunas notificaciones a los afectados. Es interesante saber que la CD se causa, aunque haya diferencias de cabida en la finca, es decir, aunque nosotros informemos vía STI de una superficie que no sea la que les consta a ellos. Solo estamos haciendo cambios en la titularidad y no en otras circunstancias de las fincas. Suministro de Información (SI) El SI no suple la obligación del cliente de presentar ante la oficina catastral el modelo 900D correspondiente al cambio de titularidad catastral, es decir, que en caso de SI, el cambio de titularidad no se hace y obliga a que el interesado tenga que acudir a Catastro a efectuar la oportuna declaración o a que, utilizando el CSV (Código Seguro de Verificación) proporcionado con el SI y a través de la SEC, efectúe el verdadero SI que el Catastro necesita. Catastro en estos casos de SI generará una notificación indicando la obligatoriedad del verdadero SI a Catastro la cual se debe entregar por el notario a su cliente. En estos casos, Catastro no efectúa notificaciones adicionales. No me consta ningún expediente sancionador por no cumplimentar el SI (a pesar de que te avisen de ello en la notificación que recibe el notario). Comunicación Indirecta (CI) En caso de CI, el cambio de titularidad catastral no es inmediato, quedando pendiente de alguna comprobación en sede catastral que dará lugar normalmente a la AT en un corto periodo de tiempo y en base a la información proporcionada por el Notario a través del STI. No veo viable estar pendiente en la notaría de la conversión de una CI en una CD. La CI y el SI no son un fracaso, pero tampoco son un final feliz. Notificaciones y envío de copias Una cosa es la notificación del inicio del procedimiento y el cierre del mismo que Catastro notifica al notario con respecto a la CD, la CI o el SI y otra es la comunicación administrativa al titular catastral. Estas comunicaciones las efectúa Catastro y hoy por hoy no son posibles a través del STI ni, probablemente, viables por falta de habilitación legal del notario para efectuarlas. Todo otorgamiento en la notaría de escrituras que afecten a Catastro sigue, aún con el uso de la herramienta STI (o por consecuencia del IUI), en los casos de CD o de CI (que acabe generando la AT), dando lugar a las correspondientes NOTIFICACIONES que son, en principio, en papel y se reciben por vía postal. Estas notificaciones podrían no existir en el caso de que el Notario actuara (si es que pudiera hacerlo) como Agente Notificador Administrativo de Catastro. Es decir, independientemente de las comunicaciones que se reciben por el notario y de que este puede adjuntar a la escritura (“en la copia” o “con la copia”, como ya vimos), el Catastro notifica como Administración Pública cualquier modificación sobre la que quepa el recurso de reposición. Si en algún momento el notario pudiera actuar como Agente Notificador, su notificación tendría las mismas características que la notificación administrativa de Catastro tiene actualmente respecto a plazos y recursos. Una cosa es, cuando hablamos de STI, la notificación del inicio del procedimiento y el cierre del mismo que Catastro notifica al notario con respecto a una CD y otra es la comunicación administrativa al titular catastral. Esta notificación es la que sería, por el momento, inasumible, hoy por hoy, para los notarios. Las notificaciones no se pueden hacer con todos los efectos legales por los notarios porque no tenemos un título habilitante. No existe una delegación, ni un convenio de encomienda que nos atribuya la competencia para notificar resoluciones administrativas, produciéndose el efecto de poner en marcha el contador de plazo para el recurso y haciendo firme el acto. La función notificadora nunca ha estado operativa en el STI para ningún trámite (aunque lo pareciera). No es obligatorio enviar (sí lo es incluir o adjuntar) la CSE de la escritura al realizar el trámite STI pero sí muy conveniente para evitar que luego nos la soliciten. ¿Enviar no, incluir o adjuntar sí? Sí, no es posible pasar el STI sin incluir la CSE pero debemos guardar el cambio que representa respecto del IUI esa incorporación al expediente para que se genere un envío que se situará automáticamente en la bandeja de firmas. Así evitaremos solicitudes a posteriori. Lo recordaremos de nuevo: "Si quieres evitar tener que enviar, varias veces habrás de guardar" Cuando el Catastro tiene que notificar un cambio de titularidad a un no residente, se aplica lo establecido por el artículo 9.5 de la Ley del Catastro Inmobiliario del que resulta que el representante fiscal de los no residentes lo sería también a efectos del Catastro lo que hace necesario reforzar los nombramientos de representante fiscal mencionando en ellos incluso el 9.5 de la LCI o arrastrarlos desde las escrituras de poder, si fuera el caso porque se contienen en ellas, y afinando mucho también la redacción de los propios poderes que contengan las designaciones. Solo queda que en el Catastro se den cuenta de la designación porque la alternativa de comunicarlo esas designaciones a través de SIGNO, que dispone de esa herramienta (envío de CSE a las administraciones), no consiguió convencerme cuando la usaba hace unos años. Aquí van un par de párrafos de interés a estos efectos: «En la mencionada escritura de apoderamiento del Sr. xxx consta que la condición de representante fiscal de los compradores corresponde a la mercantil “xxxx, SOCIEDAD LIMITADA” al decirse literalmente que se designa «a la mercantil “xxxx, SOCIEDAD LIMITADA”, domiciliada xxxx, con N.I.F. xxxxx, a través de cualquiera de sus empleados o representantes, como representante fiscal en España, especialmente facultado para que en su nombre y representación pueda presentar y recoger N.I.E. ante las comisarías de Policía competentes así como para que en su nombre ostente la representación fiscal ante toda clase de Oficinas Públicas o Privadas, Delegaciones de Hacienda, autoridades y organismos del Estado, Comunidades Autónomas, Provincias y Municipios, en asuntos administrativos, contenciosos y económico-administrativos, gubernativos, laborales y fiscales, de todos los grados, jurisdicciones e instancias», circunstancia de la que se desea dejar expresa constancia en la presente a sus efectos». «Designan como domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos el de su indicada representante. DECLARACIÓN FINAL: Los comparecientes declaran que, a los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, designan como su representante a efectos fiscales en territorio español a DOÑA XXXXX, cuyos datos constan anteriormente, extendiendo la designación a los efectos del artículo 9.5 de la Ley del Catastro Inmobiliario». Comunicar y Subsanar Catastro (CYS) Una opción que el STI nos proporciona a los notarios, que no tiene absolutamente nada que ver con la subsanación del 18.2, es la opción de comunicar y subsanar las bases catastrales a través del STI en el caso de falta de tracto en la titularidad. Dicha función debe utilizarse únicamente cuando tengamos una completa seguridad de ese tracto consecuencia de la propia escritura o de los datos y documentos aportados para su elaboración. Desde Catastro me dijeron (en una conversación informal) que: "Subsanar errores no es subsanar errores. Los notarios solo dais por buena la titularidad. CYS sería como reconfirmar, sería como "revisar lo que hemos introducido y darlo por bueno", es como un "he comprobado que la identificación (titularidad) comunicada es la correcta, así que pueden ustedes hacer el cambio”. Si solo comunicas (y no comunicas y subsanas) pues aportas menos seguridad y tal vez no consigas la CD, obligando al Catastro a efectuar algunas comprobaciones y obteniendo, entre tanto, la CI". Tengo claro entonces, que siempre que se te ofrezca CYS (y no sucede a menudo), hay que aceptarlo. Según el manual de Ancert, CYS supone que los errores no son graves, pero que el Catastro ha de subsanarlos, es decir, que se provoca comunicación haciendo prevalecer los datos informados desde la notaría. Los casos mas frecuentes son el de las fincas a nombre de "herederos de Fulano" o el de las fincas gananciales en las herencias si están a nombre de uno de los cónyuges (el difunto) y del otro, pero en realidad solo es privativa de uno (o viceversa), pero también se me han dado otros casos de CYS menos "obvios" como por ejemplo el de una finca ganancial que constituye parte de una catastral que está a nombre de los herederos del padre del cónyuge viudo o el de una catastral que está a nombre de los hijos de una señora que es la verdadera propietaria de la finca. Incorporada y dudosa Es una de las opciones que podemos escoger a la hora de indicar la referencia catastral. Con el STI también los notarios también nos podemos permitir las dudas fundadas, aunque no creo que debamos instalarnos en la duda permanente. No conviene, a mi modo de ver, que, ante la mas mínima, duda escojamos esta opción que no siempre impide que la AT se produzca. Es mucho mejor currarse la duda y hacerla desaparecer. Veamos un ejemplo: Un no compareciente en una escritura de compraventa es titular catastral de una finca que, al parecer, solo le pertenece en una parte. El resto, que es objeto de venta, pertenece al vendedor. ¿Qué hacemos? Si se informa la referencia como dudosa es muy posible que se lleve a cabo una AT con lo que es muy fácil que el titular catastral (ex-titular catastral porque ahora lo es el comprador) se presente, antes o después, a quejarse en la notaría. Nunca se quejó mientras tuvo la finca entera a su nombre, ni siquiera al pagar el IBI y, sin embargo, lo hace ahora. Nosotros le hacemos saber, cuando viene, que se hizo la AT informando de que existían dudas y de que deberá acudir a Catastro a fin de instar el oportuno procedimiento de segregación de su parcela catastral. Sin embargo, hoy, tras analizar si el titular catastral era dueño de una porción superior o no a la del otro titular que no figura en Catastro y otro tipo de circunstancias (como si ambos se conocen o no, se tratan o no, si existen subparcelas o no, el tamaño de la finca, etc. ...), muy posiblemente me hubiera decantado por no informar la referencia catastral (OPCIÓN "NO CONSTA") dejando inalterada la titularidad y abocando al nuevo titular de una parte a la solución catastral de la cuestión y al entendimiento con el titular catastral de su finca. Evidentemente, tomar la decisión en cada caso supone un riesgo y un conocimiento de todas las circunstancias disponibles del caso y requiere un buen conocimiento y manejo de la herramienta. Así que, mucho cuidado porque con la opción "incorporada y dudosa” es muy fácil que el sistema automáticamente haga un cambio que no deseemos. De origen En estos casos, la finca no tiene RC catastral y está incluida en otra de la que procede. No es lo mismo que se trate de un origen reciente que de un origen remoto, así que en muchos de estos casos mas bien me decantaría por escoger el "no consta" antes de generar un cambio de la titularidad de la finca al completo. Si se trata de un origen reciente o derivado de la propia escritura puede utilizarse esta opción con mas tranquilidad (o con total tranquilidad) y ello, sin perjuicio, de que el Programa Piloto (clase 5) pueda resolver estas situaciones en cuestión de pocos días (como en el caso de una segregación o de una agrupación tramitadas a través de este sistema en fase de una implantación progresiva que espero no se tuerza). No consta A veces, la finca objeto de nuestra escritura no tiene catastro. La opción «no consta», permite elegir entre todas estas posibilidades: Sin aportar/no presentada. Pendiente individualización. No dividida por el catastro. Pendiente de segregación. Pendiente de inscripción. Parte de un terreno. No tributa. No tiene/no edificio integro. No está bien formada. Vivienda nueva. Reciente construcción. Obra nueva. Número fijo catastral Real Decreto 1/2004, de 5 de marzo, artículo 39. Innecesaria. No ser finca independiente. No obligatorio conforme a ley. En proceso de concentración parcelaria. Teniendo en cuanta que las decisiones que tomemos no tienen marcha atrás - aunque sean posibles ciertas subsanaciones, como luego veremos- dado que las AT son automáticas, parece mas que prudente escoger el "no consta" en muchas ocasiones. También ese "no consta" - insisto - nos puede dar mucho juego en el trampeo al STI. Vamos a estudiar ahora una serie de casos que suelen presentar COMPLICACIONES O DIFICULTADES. Transmisión de una participación indivisa en un garaje Si una plaza de garaje tiene RC propia no planteará problema. Si el garaje en su conjunto está a nombre de la Comunidad de Propietarios, hay que indicar que la RC no consta. Si cada propietario tiene una cuota, informaremos de esta a efectos de causar la AT y si hay una situación mixta (porcentajes a nombre de propietarios y a nombre de la Comunidad) habrá que actuar conforme a este criterio (no consta si el propietario no tiene nada y su cuota en el caso de que la tenga). Con relación a este caso, me dijeron desde Catastro confirmando mi criterio que: “Las trasmisiones de plazas de garajes y trasteros en proindiviso a nombre de una Comunidad de Propietarios sería mejor que no las enviarais o que las enviarais, en todo caso, indicando la RC como de finca de origen. A veces por error de los automatismos hemos puesto toda una planta a un propietario, con el susto y disgusto correspondiente cuando llega el pago del IBI. Ten en cuenta que, además, puede haber elementos que sean aun de la promotora o, si son pocos en la Comunidad de Propietarios, a nombre de uno. También hay que saber que se pueden segregar garajes y trasteros del proindiviso. Lo normal es que la Comunidad de Propietarios segregue todos, pero también lo pueden hacer los propietarios por su cuenta”. De las dos opciones (finca de origen o no enviar), me quedo con la segunda sin la menor duda en los casos de que el titular catastral sea la comunidad. El término proindiviso no está demasiado bien utilizado desde el punto de vista civil, aunque entendemos a nuestro amigo del Catastro. De paso, me dijeron que: "Los condominios o proindivisos y las Comunidades de Bienes pueden generar problemáticas similares. Las cotitularidades en Catastro sólo se constatan de unos años a esta parte. Es normal que nos falten cónyuges o hermanos cuando la última alteración catastral sea de hace ya unos años". Al final, el funcionario catastral sí que distinguió la propiedad horizontal del condominio ordinario. ¿Qué ocurre si el transmitente está casado en gananciales y se comunica la AT indicando los datos de su cónyuge? Pues nada, no pasa nada. Se comunicará la AT sin problema. Si se está casado en gananciales y comparece sólo uno de los cónyuges, hay que indicar al “cónyuge no compareciente” y, siempre que se haga así, el Catastro modifica la titularidad para ponerla a nombre de los dos cónyuges. Mi criterio es que, si se adquiere ganancial, consten los dos cónyuges. No pregunto nunca a nadie lo que quiere que le haga y siempre hago constar cuando compra uno solo que lo hace para "su sociedad conyugal". Transmisiones sucesivas Son problemáticos todos los casos de transmisiones sucesivas o de escrituras con varios actos o negocios jurídicos. Si se contienen en varias escrituras diferentes y sucesivas, el trampeo es sencillo: espaciar los envíos de cada una para conseguir las sucesivas AT hasta llegar a la titularidad actual. Si están en la misma, lo normal será que consigamos solo la primera transmisión aunque en algunas notarías quitan y ponen conceptos en el IUI, para conseguir la AT. Esa opción no me convence porque representa demasiado trabajo y puede dar lugar a algún error de mas trascendencia. Si las transmisiones sucesivas son un problema que lo arreglen, pero yo ya me complico suficientemente la vida con todo esto y no quiero cumplimentar el STI de ese modo. Mis trampeos se consiguen con cambios en la ficha del objeto y poco mas. Luego veremos un caso de "cumplimentación sucesiva" en escritura con varios conceptos que generan AT. Gananciales y herencia de uno de los cónyuges o herencia de ambos cónyuges Para los casos de gananciales y herencias de uno o ambos cónyuges es fundamental utilizar los códigos de IUI correctos. El código 1103 es la adjudicación por título sucesorio con o sin liquidación. El 1102 es la liquidación de comunidad conyugal y de cualquier régimen económico matrimonial en herencias. El 1103 permitiría englobar la liquidación de gananciales en la herencia, pero utilizando solo el 1103 habrá una sola base por el importe de los gananciales, más lo privativo, más el ajuar. Si se utilizan ambos, en la herencia se pondrá la mitad de gananciales, más privativo más ajuar y en el 1102 la mitad de gananciales. El Manual del IUI de Ancert dice que: "Cuando un bien sea adjudicado en proindiviso al cónyuge y a uno o varios herederos, por liquidación de la sociedad conyugal y por herencia, TODAS LAS ADJUDICACIONES SE INCLUIRÁN EN EL 1103". Supongo que quiere decir que los objetos irán en el 1103 aunque los importes se repartan entre el 1102 y el 1103. En el caso de que se hagan a un tiempo las herencias de uno y otro cónyuge debemos utilizar uno o dos códigos 1103. Dice el Manual: "Si en una misma escritura se documenta la sucesión de dos o más causantes, cada sucesión dará lugar a un código independiente. Cuando medie derecho de transmisión, es decir, que un heredero haya postmuerto al causante inicial sin haberse adjudicado la herencia, se consignarán dos transmisiones hereditarias: una entre el causante inicial y el sucesor postmuerto (otorgante no compareciente) y otra entre este nuevo causante y su sucesor o sucesores. Se exceptúa el supuesto en el que se adjudique simultáneamente la herencia de dos cónyuges, integrada exclusivamente por bienes comunes, en cuyo caso las adjudicaciones a favor de herederos comunes comprenderán una sola operación con dos causantes. Si concurriesen además bienes privativos de uno o de los dos cónyuges deberá introducirse un código 1103 para cada uno de estos, imputando a la herencia de cada uno la mitad indivisa de los bienes gananciales objeto de liquidación conjunta." Obsérvese que contrapone bienes comunes a bienes privativos entiendo que refiriéndose a gananciales y privativos. Así que: Un cónyuge vivo y otro fallecido un 1102 y un 1103; Dos o más causantes un 1103 para cada uno. Si hay derecho de transmisión, otro 11o3 para la herencia de ese causante Y si son dos cónyuges un solo 1103 para lo ganancial y uno o dos mas si hay privativos de uno o de los dos cónyuges. ¿Y cómo se minutan las herencias de los casados en gananciales? Las aceptaciones hereditarias son minutables por el Número 1 del Arancel. Serán tantas aceptaciones como aceptantes, ¿no? Treinta cero cinco cada una (mas iva). Liquidación de gananciales en los actos mortis causa (código 1102). El concepto «liquidación de gananciales» solo se puede cobrar cuando ha fallecido uno de los cónyuges, no cuando han fallecido los dos (en este caso serían dos herencias sin liquidación de gananciales). En el primer caso, hay que hacer una base conjunta por el valor total de los bienes que se le adjudiquen al viudo por un mismo concepto, es decir, por su mitad de gananciales y por su participación en la herencia. Pongamos un ejemplo: HERENCIA de un señor con testamento del uno para el otro que deja viuda y un hijo. Todo lo que deja es GANANCIAL y se valora en 100.000 Euros. La viuda es mayor de 75 años. La viuda tiene 50.000 Euros por sus gananciales y 5.000 por el usufructo de la herencia. El hijo tiene derecho a 45.000 Euros. ¿COMO SERÍAN LOS CONCEPTOS Y SUS BASES Y LOTES? Liquidación de gananciales en actos mortis causa, base 55.000 y adjudicación por titulo sucesorio, base 45.000. Dos conceptos, dos bases (55.000 y 45.000) y un lote en cada uno. ¿Concuerda el criterio de minutación que sostiene la DG con lo que dice Ancert a efectos del STI en su Manual? Sí, ambos criterios son coincidentes. La cuestión de que los objetos estén incluidos en la herencia (1103) y no en los gananciales (1102) no influirá en la minutacion. Veamos algunos casos complicados de gananciales: El primero es un poco arriesgado: El supuesto de hecho es el siguiente: Fulano y Mengana están casados en gananciales y tienen dos hijos. Fallece ella y se liquida Sucesiones, pero no se hace escritura, aunque se cambia la titularidad catastral y queda al modo clásico en derecho común (50 PD, 50 UV, 25 NP y 25 NP). Cuando fallece él, se hace la escritura de herencia de ambos y cuando voy a pasar el IUI, no me convence la forma en que se ha rellenado la ficha del objeto porque hemos puesto un 50% a cada cónyuge y un 50% adquirido por cada hijo. Viendo como está Catastro (la madre no consta) y sabiendo que los usufructos vuelven loco al STI, opto por una solución radical: poner que el 100% es del padre y que los hijos adquieren al 50% cada uno. En el segundo (igualmente arriesgado) una finca está al 50% en la herencia y en el Catastro está al 100% a nombre de los herederos del padre del causante de la herencia. El 50% restante es de los propios herederos adjudicatarios por título de herencia de su madre (que era hermana del causante), si bien no tienen este porcentaje en el Catastro a su nombre. Es decir, la titularidad catastral no tiene nada que ver con la real al tiempo de la firma de la escritura. En este caso, comunico que se transmite el 100% porque si comunico el 50%, los herederos no tendrán el otro 50% a su nombre, pero claro el difunto no tenía el 100% de la propiedad. Por eso es un caso arriesgado (mas que el primero en el que "todo queda en casa"). En el tercero seguimos arriesgando (aunque menos que en el caso anterior): En la misma escritura del segundo caso, me sucedió también todo lo contrario con una finca que está al 100% en la herencia, aunque en el Catastro está solo al 50% a nombre del causante pues el 50% restante está a nombre de los propios herederos adjudicatarios. En este caso, comunico que se transmite el 50% porque si comunico el 100%, el Catastro me dirá que hay una titularidad coincidente con la suya. Todos los casos funcionaron. Para terminar este punto: Cuando en una herencia es necesario utilizar dos códigos porque hay bienes privativos de uno o de ambos cónyuges y no solo bienes gananciales, en la herencia de uno de ellos estará el 50% de cada inmueble ganancial y hay que utilizar la opción variación en la composición interna e indicar que se transmite por un causante ese 50% y por el otro el restante 50%. ¿Cuándo es variación y no cambio de dominio simple? Se supone que la variación es cuando hay cuotas al principio y cuotas al final. Si las hay al principio y no las hay al final, es cambio de dominio simple. Y si no las hay al principio y tampoco al final, también es cambio de dominio simple. Si solo es AT de titularidad de alguna cuota, también es variación y no CDS. ÚLTIMA HORA POST-CLASE: Reconozco que no minutaba de la manera indicada y hoy (15 de Febrero de 2022) he minutado conforme a lo señalado, es decir, gananciales con cuantía de lo que corresponde al viudo (mitad de gananciales y usufructo vitalicio de la herencia) y herencia por el valor de lo heredado por los hijos. Los objetos a la herencia. Al pasar el IUI me han indicado que la liquidación de gananciales requiere objeto y hemos puesto el ajuar doméstico como tal y hemos sorteado el impedimento. Seguiremos informando pero esto no funciona. Expedientes catastrales en curso que alteran el resultado del STI Ya vimos un caso la semana pasada. Recupero lo que dijimos: 18.= Fincas con expedientes catastrales en curso (tramitados desde mi notaría a través de la SEC o en abierto) Se trata de casos en los que antes de quedar resuelto un expediente se ha producido un nuevo otorgamiento traslaticio de las fincas afectadas por ese expediente. En un caso, la finca no estaba catastrada: «Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos». En el segundo, sí caso que había Catastro: «Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos». En estos casos hay que valorar qué hacemos con el STI puesto que podríamos conseguir la AT a favor del nuevo dueño y que, sin embargo, luego el expediente catastral la ponga de nuevo a nombre del antiguo propietario. Podríamos no hacer STI pero si el Catastro nos pide copia en los días siguientes (cosa usual), se la tendremos que enviar y no podremos evitar este problema que me ha sucedido en un par de ocasiones. Al menos, podremos advertir del riesgo al nuevo propietario por si le llega la carta para que no se quede cruzado de brazos. Nuestra escritura ayudará a resolver la situación. Hace unos meses firmé una compraventa de dos fincas catastrales agrupadas el año anterior en otra escritura también mía (primero fue la agrupación y luego la compraventa). En el mismo día en que firmé la compraventa, vía STI, conseguí la CD a favor del nuevo propietario de la finca agrupada que continuaba, al tiempo de la venta, constituyendo dos parcelas catastrales. Yo no sabía que el expediente catastral relativo a la agrupación existía y continuaba su lento curso. Sin atender a mi comunicación que propició la AT, llegó un día en el que el expediente terminó dando lugar a que la finca resultante de la agrupación se catastrara a nombre del agrupante-vendedor y no a nombre del comprador a cuyo favor se produjo la CD derivada de la AT comunicada desde la notaría. Al parecer, se trata de un error bastante frecuente y se produce por la forma de trabajar de algunas empresas subcontratadas en el trasiego de información que tal vez podría resolverse con un escrito general en la SEC. Hablaremos de esos escritos en la clase número 5. Puede que tengamos que consultar más el histórico de expedientes relativos a la finca o fincas afectadas para descubrir que existe alguno en curso. De todas formas, aunque no lo hubiéramos comunicado, creo que el efecto hubiera sido el mismo, pues el Catastro nos hubiera pedido copia de la escritura y habría acabado haciendo lo que después hizo. Evidentemente, en estos casos el cliente lo que debería hacer es de avisarnos para que nosotros podamos reflejarlo en la escritura, pase lo que tenga que pasar después. Este tipo de situaciones se evitarán con el uso del PP o con la tramitación de la agrupación en la propia SEC en abierto y desde la notaría (aunque esta clase de trámite se puede alargar unos cuantos meses con lo que el problema podría producirse igualmente). La aportación a gananciales En las aportaciones a gananciales, habría dos formas de comunicar la modificación (cuando el inmueble figura, correctamente, en Catastro, 100% a nombre del cónyuge aportante): "Variación en la composición interna", y pasar el 50% al cónyuge. "Cambio de dominio simple", en el que un cónyuge titular del 100%, pasa el 50% al otro cónyuge y, de nuevo, el 50% a sí mismo. Parece una locura pero funciona. En la aportación a gananciales, el 100% del bien pasa a ser ganancial que no es lo mismo que aportar a gananciales el 50%, aunque a Catastro no le importan esta clase de "sutilezas". ¿Cuál es la correcta? A mi ha funcionado la primera opción, aunque no parece descabellado usar la segunda que no he probado. He tenido un caso en el que el inmueble aportado pertenecía a los cónyuges al 50% con carácter privativo pues compraron de solteros. Ambos aportan a gananciales su mitad y el resultado es que la titularidad catastral sigue siendo la misma. La ganancialidad no tiene repercusión en el Catastro, así que decidí no hacer comunicación alguna en este supuesto. La liquidación de gananciales inter vivos Las alternativas, de nuevo, son: Variación en la composición interna, y pasar el 50% del cónyuge que sale al cónyuge que entra, con el riesgo de que, si al inicio Catastro no estaba al 50%, haya errores de tracto catastral o cambio de la titularidad plena. O, cambio de dominio simple, es decir que ambos transmiten (cada uno un 50%) al adjudicatario. Esto no es una locura (a diferencia del caso de la aportación) desde el punto de vista civil, porque el cambio afecta al inmueble entero: lo que antes era 100% ganancial pasa a ser 100% privativo. ¿Cuál es la correcta? En mi opinión, para este caso la opción correcta es la número 2. Donación de nuda propiedad y reserva de usufructo Curiosamente si se hace bien (si se hace como mas lógico parece), con "Variación de la composición interna", y señalas que se dona la nuda propiedad, no funciona. Pero si se pone al donante como donante del pleno dominio y a los hijos como donatarios de la nuda propiedad y a los padres ¡otra vez! como donatarios del usufructo sí que funciona. Es absurdo donarse a uno mismo, pero la informática lo admite, la escritura está bien (¡que sigue siendo lo importante!) y Catastro se modifica. En este caso, hay que optar por el "Cambio de dominio simple" y no por la "Variación de la composición interna". Los que se reservan el usufructo aparecen como si se lo auto donasen, es decir, como donantes del pleno dominio y como donatarios del usufructo, y los hijos como donatarios de la nuda propiedad. Hay que tener en cuenta que todas estas pautas que estamos viendo no siempre funcionan porque una cosa es el resultado final que queremos conseguir y otra el punto de partida que tal vez puede no permitirnos llegar al resultado que pretendemos y que estamos comentando. ¿Cabría la misma solución para la consolidación? Los hijos donatarios de la nuda propiedad quieren donarles a sus padres usufructuarios la nuda propiedad que ellos les habían donado anteriormente (es decir, primeros los padres donan la nuda propiedad a los hijos y luego los hijos se la devuelven). En el Catastro todo está perfecto: el que es nudo es nudo y el que es usufructuario es usufructuario. Todos con sus porcentajes correspondientes bien establecidos. En la hipótesis anterior optábamos por señalar a los donantes como tales respecto del pleno dominio y también como donatarios del usufructo y a los hijos figuraban como donatarios de la nuda propiedad. En caso de consolidación, los donatarios y los donantes deben serlo de la nuda propiedad y entiendo que no correspondería incluir porcentaje alguno del usufructo en los datos de la AT que estaríamos comunicando. Haciéndolo así, el resultado de la AT debería ser que el pleno dominio vuelva a estar al 50% a nombre de los padres, aunque aplicando la lógica del STI y del Catastro para el caso anterior (donación de nuda propiedad y reserva de usufructo), parece que los padres deberían señalarse como donantes del usufructo, los hijos como donantes de nuda propiedad y los padres como donatarios de la plena propiedad. Compraventa con reserva de usufructo vitalicio ¿Y si en vez de donación con reserva de usufructo fuera compraventa con reserva de usufructo? ¿Funcionará del mismo modo? Si en la donación el donante se convertía en donatario y figuraba como tal en cuanto al usufructo vitalicio para que Catastro lo mantuviera como titular de ese derecho, ¿qué habría que hacer en una compraventa? Si aplicamos la lógica de ese supuesto de donación con reserva, el vendedor que se reserva sería el comprador del usufructo, ¿no?: Comprador 100% de la Nuda Propiedad. Comprador 100% del Usufructo Vitalicio (comprador que es en realidad el vendedor). Y vendedor 100% del Pleno Dominio. Sí, correcto y funciona. Vamos a poner un ejemplo: Una señora vende la nuda propiedad de una vivienda y se reserva el usufructo. Comunicamos el cambio poniendo a cada uno lo que transmite o adquiere (NP transmitido por una y adquirido por otro). El STI dice que no hay nadie que tenga la nuda propiedad pero si le hacemos el trampeo y ponemos a la señora como vendedora del pleno dominio y como compradora del usufructo vitalicio y al comprador como comprador de la nuda propiedad entonces sí que funciona y el usufructo se desmembra. Otro ejemplo mas: Se vendía la nuda propiedad a un nuevo nudo propietario y el usufructo, que estaba correctamente catastrado, lo conservaba la misma persona. En este supuesto lo comunique por el camino "lógico". Resultado: un SI. ¿Qué se supone tenía que haber hecho?, ¿poner a la usufructuaria como compradora de su usufructo cuando ni siquiera había comparecido en la escritura? A la AEAT no sé que le parecerán todos estos arreglillos, aunque lo cierto es que en cuanto tengan en sus manos copia de la escritura se solucionaría el equívoco. ¿Puede el STI dar el chivatazo para un retracto de colindantes? Sin duda, en ciertos casos de notificación vía Catastro, el colindante (en título) podría considerarse enterado de la transmisión de la finca que linda con la suya empezando a contar el plazo de los nueve días que establece el Código Civil. Podría ser el caso de una registral que es parte de una catastral que está a nombre de ese colindante que es notificado por verse afectada su titularidad catastral (si se efectúa una AT a favor de un comprador de la otra parte de la finca). Transmisiones de titularidad no consumadas En algunos casos, como en el de la constitución de sociedades con aportación de inmuebles, en el de los mandatos verbales o cuando una declaración de herederos no se ha cerrado y hemos autorizado la herencia, por poner algunos ejemplos, es muy conveniente, diría que imprescindible, no hacer uso del STI hasta que tengamos inscripción, ratificación o todos los documentos precisos para declarar heredero a quien corresponda. Subsanación de errores en el uso del STI El STI, una vez que se hace clic en “Comunicar a Catastro”, puede no tener marcha atrás, aunque existe una vía subsanatoria que se consigue recargando el expediente desde los PG que puede sernos útil en algunos casos. Sin duda, que sería deseable que el aplicativo permitiera dar marcha atrás y subsanar sin necesidad de trampear o de recurrir a la SEC. El caso con el que descubrí que se podía subsanar fue realmente curioso Se trataba de una compraventa de una finca rústica con una urbana en su interior. Teníamos dos RRCC. Una para la urbana que estaba por error a nombre del comprador y una para la rústica que estaba a nombre de su propietario, es decir, a nombre del vendedor (es decir, que estaba bien). Como consecuencia de un error, se exporta el IUI desde el PG haciendo constar como comprador al vendedor y cómo vendedor al comprador. Cotejo y valido el IUI y evidentemente no se detecta el error (EL IUI DA POR BUENO QUE EL QUE COMPRA ES EL QUE COMPRA Y EL QUE VENDE ES EL QUE VENDE, lógicamente no lo cuestiona) por lo que me voy al STI en el que obtengo una CD y un SI, aunque no me di cuenta de que la CD era de la finca para la que esperaba un SI y viceversa. Cuando el encargado de sacar las nuevas CCDYG en mi notaría procedió a obtenerlas observó, que las dos RRCC están a nombre del vendedor. Inmediatamente me fui a mi PG para descubrir que el IUI fue exportado con el error mencionado: se indicó que el comprador era el vendedor y que el vendedor era el comprador. Tras hacer los cambios oportunos, revisando toda la secuencia y poniendo las cosas en orden, el expediente (inesperadamente para mi) SE ME RECARGÓ y me volvió a aparecer en la lista de expedientes pendientes, con lo que al efectuar una nueva comunicación todo quedó solucionado. Había descubierto la posibilidad de subsanar que fue la semilla de la posibilidad de trampear y, de paso, que en el expediente quedan registradas (guardadas) las sucesivas comunicaciones que se van haciendo (no desaparecen si hacemos otras posteriores). Quizá sea mejor contarlo de otro modo para terminar de entenderlo: Juan compra y Paco vende dos RRCC. Hay una RC a nombre de Paco (del que vende) y otra RC a nombre de Juan (el que compra) aunque su verdadero propietario es (de momento) Paco. Se comunica por error que Juan vende y que Paco compra (y es justo al revés, es decir, Juan compra y Paco vende). El Catastro pone a nombre de Paco (el que vende) la RC que estaba por error a nombre de Juan (el que compra). Con la comunicación errónea se había subsanado el error catastral. El error se descubre en la notaría y volvemos a comunicar todo de nuevo a Catastro. En este momento, las dos RRCC están a nombre de Paco (el que vende) por lo que el Catastro lo pone todo a nombre de Juan (el que compra). Si con la comunicación errónea, el resultado había sido una CD para la finca que estaba a nombre del que vendía (Juan) y que en realidad compraba y un SI para la otra finca (la que estaba a nombre del que en realidad vendía, es decir, Paco) al volver a pasar el STI con los datos correctos y con un Catastro ya a nombre del que vendía (Paco), el error cometido se había vuelto a mi favor consiguiendo que las dos RRCC se cambiaran a nombre del que compraba, es decir, de Paco (una gracias a la comunicación errónea y otra, después, con la comunicación subsanada). Será un galimatías entender con el histórico catastral lo sucedido pero así fue como verdaderamente ocurrió. Fue una auténtica carambola porque si lo hubiera hecho bien (si no me hubiera equivocado) no lo habría conseguido. No obstante, esto hoy (sin haber cometido el error) lo habría conseguido fácilmente con un "no consta" para la finca que estaba ya a nombre del comprador. Otro ejemplo de recargas sucesivas del expediente en un caso de compraventa de doce fincas con un total de diecinueve RRCC: Una de las fincas tenía diez referencias catastrales, pero creamos para ello un solo objeto en el que metimos las diez. Se pasa el IUI, nos vamos al STI, se adjunta la copia, se hace la comunicación y el resultado es que conseguimos cambiar la titularidad de ocho de las RRCC que comunicamos. ¿Y qué pasa con las otras once referencias? Reviso los objetos en mi PG y llego a la conclusión de que hay que crear ocho objetos más y dejar la finca de las diez referencias con solo dos: una correspondiente al suelo y otra correspondiente a una edificación que se encuentra sobre ese suelo y que tiene su propia referencia. Intentamos nueva comunicación. En el PG paso el IUI de Exportado a Incompleto, paso el IUI en Signo y ya tengo recargado otra vez el Expediente STI (lo tendría sin necesidad de pasar de nuevo el IUI, pero prefiero hacerlo así para que los cambios queden en el PG y porque me parece mucho mas sencillo). Con esta nueva comunicación, todas las RRCC ya cambiadas me reportan un error grave (el nuevo titular informado es el que ya figura en el Catastro) del que hago caso omiso consiguiendo ocho AATT más con la nueva comunicación. Ya iban dieciséis. Dos de los componentes de la finca (parcelas números 34 y 134 del mismo polígono) y la edificación aún no se han cambiado. Decido convertir la edificación en objeto independiente y repito el proceso. Tercer envío de una misma escritura. Ahora conseguimos cambiar la edificación (con dieciséis errores graves por las fincas ya cambiadas) y además dos CI para las fincas de número parecido que dan continuos errores al cotejar el IUI en Signo. No acabamos de saber cuál es el problema, pero con un cuarto intento que incluye una revisión concienzuda de todos los datos de cada finca, conseguimos pasar (con diecisiete errores graves) una de las dos fincas dejando una CI para la número diecinueve. Ya no podemos hacer nada más (no se nos ocurría hacer nada mas). Temeroso por tanto cambio compruebo la titularidad en la SEC y el nuevo dueño tiene dieciocho de diecinueve RRCC a su nombre. Tardamos cerca de hora y media en resolver todo esto, pero está claro que caben las subsanaciones, aunque podrían no estar exentas de algún riesgo. Por supuesto, cobré exactamente lo mismo aunque tenía mucho interés en quedar bien con este cliente (o mas bien en no meter la pata con él). Otro caso mas: Se informó como finca de origen la RC de una finca porque era una parcela segregada de otra pero ya tenía RC propia por lo que hicimos el cambio en el PG, reenviamos, validamos y cotejamos el IUI y obtenemos una recarga del STI que permite cambiar la la titularidad a favor del nuevo dueño. Sin duda, el STI genera errores que no cometeríamos si no existiera pero también nos permite descubrir otros en nuestras escrituras. También he tenido el caso contrario y que no pudo ser subsanado. Fue este: Se comunica una AT indicando que la RC había sido identificada por el Notario, cuando lo cierto es que la RC era la de origen. Lo que se transmitía por compraventa era una porción segregada de una finca sin que la segregación hubiera aún accedido al Catastro. Al comunicarse la AT con la RC identificada, el resultado es que Catastro ha puesto la finca entera a nombre del adquirente de la porción segregada. Observado el desaguisado, se opta por rectificar el error cometido en el PG. Una vez corregido, se reenvía el IUI, se valida y coteja, generando una recarga del expediente STI que ha permitido efectuar una nueva comunicación basada en esa RC de origen que genera un SI pero que no corrige el error cometido. No queda mas remedio que subsanar el error cometido a través de un expediente en la SEC del que hablaremos en la siguiente clase. El último caso: Hace unos meses hicimos una herencia y le pasamos el IUI y su STI utilizando la opción variación en la composición interna. Uno de los dos que heredaban, vino un tiempo después para decirnos que todo estaba correcto en el Catastro excepto una vivienda que era para él y que seguía a nombre de sus padres. Le dijimos que le llamaríamos cuando lo tuviéramos resuelto (si es que se podía) y revisamos toda la secuencia. En el STI vimos que se había causado una CI y en mi PG vi que habíamos optado (en principio correctamente) por la variación de la composición interna. Pensé que podía modificar los datos en el PG para optar por el cambio de dominio simple, así que lo hice, volví a exportar el IUI y a cotejarlo en SIGNO y se me había recargado el STI. Tenía una nueva opción de comunicar la alteración. Lo hice. El STI informó de varios ERRORES GRAVES, tantos como cambios ya se habían hecho cuando efectué la anterior comunicación. Sin embargo, mi modificación, mi subsanación, no reportaba ningún error, así que comunicamos y subsanamos el error que habíamos cometido. Imagino que aunque lo correcto es la variación, en algunos casos según la titularidad previa la lógica catastral y del STI nos revela que el camino para ellos es otro distinto. Haciendo trampas al STI Al poco tiempo de comenzar el uso del STI, descubrí (no recuerdo exactamente cómo lo hice) que era posible conseguir una recarga de los expedientes, es decir, una nueva oportunidad de comunicación). Simplemente (ya lo he explicado con el caso de Paco y Juan) hace falta ir al PG, seleccionar expediente Incompleto en sustitución de Exportado OK y exportar de nuevo. Acto seguido ya lo tienes otra vez en SIGNO para el IUI y para recomenzar con el STI. No puedo explicar cómo proceder en otros PG pues solo conozco el mío. Evidentemente, si la quincena ya está enviada tendremos posteriormente que reenviarla. Hay una segunda alternativa (mas peligrosa) en la que eliminamos el expediente que no merece la pena considerar puesto que la primera es muy sencilla. Debemos recordar en todo caso que nunca hay que eliminar si el IUI ya ha sido enviado. Entonces, ¿al STI se le pueden contar algunas mentiras? Pues sí, se le pueden contar aunque son mentiras pequeñas en las que el buen fin justifica los medios. ¿Esto puede acarrear alguna consecuencia para nuestros clientes? Hasta el momento, no me ha pasado y, sinceramente, creo que no. Si así fuera, lógicamente, no lo haría. Vamos a ver algunos casos mas (puesto ya hemos comentado una serie de situaciones que comportan trampeo de la herramienta): Cargarse los usufructos: El otro día me cargué uno en una disolución de condominio entre dos hermanas en la que, además, se extinguía el usufructo vitalicio de la madre de ambas. Lo que simplemente hicimos fue (dado que el usufructo no constaba en el Catastro) actuar como si no existiera. Minuté dos conceptos, disolución y extinción de usufructo, pero al segundo (la extinción) no le indiqué la RC de manera que no generó expediente STI. Si el usufructo hubiera constado en Catastro lo hubiéramos informado aunque probablemente nos habría dado problemas al incluirse dos alteraciones en una sola escritura de modo que tal vez no se hubiera conseguido ningún cambio, salvo que recurriéramos al no consta la RC en el concepto extinción y lo recogiéramos todo en la herencia. Quizá la lógica de otros supuestos sería también aplicable a este caso aunque realmente no lo creo porque no podríamos informar de adquisición alguna por parte de un difunto (que se convertiría en un resucitado catastralmente hablando si lo pusiéramos como adquirente de algo). El usufructo da muchos problemas en las herencias del cónyuge fallecido en segundo lugar cuya solución no siempre es posible dependiendo de que conste o no conste el usufructo en el Catastro como en el caso que acabo de contar. Otro caso de usufructo: Se vende la nuda propiedad de una vivienda a un matrimonio y el usufructo a la hija del matrimonio comprador. En Catastro se hizo constar (erróneamente) el 100% del pleno dominio a nombre de los padres. Años después, los padres donan la nuda propiedad a la hija que consolida el pleno dominio. En este caso, se debería comunicar la AT en cuanto a la titularidad de la nuda propiedad pero tal vez fuera mejor indicar que se transmite el pleno dominio al 100% y así conseguir que la hija sea la nueva titular catastral. Ya se aclarará con las escrituras si surgen un problema. Estaba casi seguro de que, si se informaba del usufructo, no se iba a obtener la CD. Sin el usufructo (que no estaba en el Catastro) no hubo problema. No efectuar la comunicación respecto de una catastral que solo se transmite en una parte que constituye finca registral para evitar que el propietario del resto de finca deje de serlo o porque el propietario del resto es el mismo y ya tiene la parcela catastral a su nombre. Efectuar la comunicación respecto de una catastral que constituye varias registrales poniendo la referencia a una sola de ellas y un "no consta" a las demás. En este caso en la escritura hicimos constar que "manifiestan los comparecientes que las fincas objeto de la presente escritura constituyen en su conjunto la totalidad de las parcelas catastrales del polígono ** que han sido indicadas en la descripción de cada finca". En las herencias caben muchas y buenas opciones de trampeo por razón de la habitual confusión de titularidades entre cónyuges que suele haber. Si se opta por quitar y poner conceptos antes y después de las comunicaciones pueden conseguirse buenos resultados y evitarse desaguisados. Por supuesto, luego hay que volver a poner las cosas en orden y hacer el envío del IUI con todo perfecto. No obstante, prefiero hacerlo siempre del modo que he explicado porque quiero evitar que se produzcan fallos en la facturación o envíos incorrectos del IUI. Los encargados del STI deben siempre analizar con detalle los errores reportados antes de clicar el botón de comunicar a Catastro pues subsanar los errores que cometamos no es tarea ni sencilla ni posible en todas las ocasiones. Los tres últimos intentos de trampeo PRIMERO Nos llama un cliente y nos dice que en una compraventa en la que su hija compraba, se ha puesto el Catastro a su nombre. Ese señor solo ha firmado una escritura conmigo. Era una compraventa de una finca próxima a la que compró su hija (y posterior a la de su hija) con lo que automáticamente me vino una sospecha a la mente. "Creo que sé lo que pudo pasar, ya te contaré", le dije. Acto seguido me fui al PG de la notaría y comprobé que en la compraventa de su hija se pusieron correctamente los datos de catastro. Sin embargo, unas semanas mas tarde, en la suya (en la del padre) se pusieron bien polígono y parcela pero se puso la RC de la finca de su hija (las cosas del corta y pega y de las constantes interrupciones que sufrimos mientras estamos trabajando). Tras la primera compraventa se puso el Catastro a nombre de la hija, pero tras la segunda volvimos a informar la misma referencia y se puso a la finca de la hija a nombre del padre. La de la hija a nombre del padre y la del padre ¿a nombre de los que le vendieron a él? No, esta está a nombre del padre (las dos están a su nombre ahora mismo), aunque ese cambio al padre de la finca de los que le vendieron, no sé como se ha producido. Un pequeño milagro que nos reduce la faena subsanatoria. Lo que hemos hecho para intentar resolver este entuerto ha sido volver a exportar desde el PG la escritura de la hija (lo que obliga al reenvío de esa quincena del IUI) y volver a pasar el STI, pero no ha colado. Se nos reporta un error grave y solo generamos un SI. Sin embargo, se ha enviado copia de la escritura al Catastro y por esta vía es posible "que suene la flauta". Voy a dejar pasar unos días y si no se restablece la situación, habrá que tramitar un expediente (o intentarlo por la vía de un correo electrónico mas informalmente ahora que tengo una relación permanente con mi gerencia). Días después, he consultado el histórico de Catastro y el expediente que generó mi nuevo envío está cerrado. No me ha quedado mas opción que tramitar un expediente en abierto en la SEC que al día siguiente ya había producido sus efectos puesto que la gerencia me informó de que se había hecho el cambio y de que se harían las notificaciones oportunas a los afectados. Para el expediente tuve que subsanar la segunda escritura (la compra del padre al que he avisado para que me traiga su copia a fin de testimoniarle la diligencia de subsanación). En fin, un lío por un pequeño despiste aunque ha tenido solución. Aunque la semana que viene veremos varios expedientes en abierto, el de este caso fue de este tenor: Por la presente les comunico que en el día de hoy (***) a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante, he presentado un escrito general acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***. A la Gerencia del Catastro de *** JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de *** y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: I.= Que mediante ESCRITURA DE COMPRAVENTA autorizada por mi, el día ***, con el número *** de protocolo, DOÑA HIJA ***, y titular del DNI/NIF *** compró a ***, el pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Superficie: Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: II.= Que mediante ESCRITURA DE COMPRAVENTA autorizada por mi, el día ***, con el número *** de protocolo, DON PADRE, ***, y titular del DNI/NIF compró a ***, el pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: III.= Que mediante el STI el citado fedatario comunicó la escritura de fecha y se causó la correspondiente AT. IV.= Que mediante el STI el citado fedatario comunicó la escritura de fecha *** y se causó ERRÓNEAMENTE la correspondiente AT pues informada la RC de la escritura de fecha ** con lo que la parcela ** del polígono se puso a nombre de DON PADRE, que tiene actualmente a su nombre la catastral que compró en la escritura de fecha *** y la perteneciente a DOÑA HIJA que la compró en la escritura de fecha *** Esto expuesto solicitan los comparecientes que fuera tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro las meritadas escrituras a fin de modificar la titularidad catastral de la parcela *** que se encuentra actualmente a nombre de ***, por tanto, para que la titularidad catastral sea atribuida a Doña Hija. Se acompaña copia de las citadas escrituras de compraventa. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que sea practicada la rectificación de la titularidad a favor de Doña Hija. En ***, a ***. Explicaré toda la secuencia la semana que viene. SEGUNDO El segundo caso no tiene solución y no vamos a intentar nada porque lo único que podría hacerse es demasiado arriesgado (aunque creo que he contado un caso muy parecido en el que sí que me arriesgué). Cuatro hermanos son dueños de inmueble. Fallece uno y le heredan los otros tres. El inmueble está a nombre de herederos de la madre de los cuatro. El STI reporta error grave porque pretendemos cambiar la titularidad de solo un 25% y no cuela. Solo se nos ocurre poner al difunto como dueño del 100% y a los hermanos como adquirentes al 33,33% pero me parece peligroso y decido no hacerlo. TERCERO El tercer caso es similar (un problema de cuotas). Heredan dos hermanas y un tercero (no familiar) que compró hace tiempo su parte en la herencia a un tercer hermano. Luego una hermana (en la misma escritura) vende su tercio a otra. Inicialmente tenemos el inmueble a nombre de herederos de la madre difunta. Trampeamos y en el concepto compraventa ponemos que el Catastro "no consta" con lo que pasa la titularidad de la madre a las dos hermanas y al que compró la otra tercera parte de la herencia. Al día siguiente, hicimos constar la RC de la finca en la compraventa con lo que se practicó la siguiente AT. Quitamos la RC de la herencia y la pusimos en la compraventa. Se indicó "variaciones en la composición interna" y todo fue como la seda. Y UNO DE PROPINA DE HOY MISMO Se dona por una madre a dos hijas el 84% del usufructo vitalicio y el 16% del pleno dominio. Lo hacemos como corresponde. No pasa. Decidimos hacerlo en dos fases. Primero el PD y luego el UV. El PD pasa sin problemas. Vamos a por la segunda fase: Imposible. Con el UV ha sido imposible por mas vueltas que le hemos dado. Tiramos la toalla. Conclusiones ¿Será posible que tratándose de una escritura que disponga de su correspondiente Expediente Electrónico (si no lo tiene me parece imposible) de la que uno mismo haya enviado el IUI, haga el tiempo que haga, podamos conseguir una AT que no se haya constatado por la causa que sea? Y, ¿se podría utilizar el STI para rectificar una titularidad catastral errónea en base a una escritura otorgada a tal efecto (una rectificación, complemento o subsanación)? Seguro que muchos preferirían acudir a su notaría, incluso pagando, para solucionar esta clase de cosas que, de momento, no son viables (salvo en ciertos casos y a través de la SEC que nos brinda muchas opciones que no tenemos actualmente por la vía del STI como veremos en la siguiente clase). ¿Y qué tal conseguir RRCC a las fincas que todavía tienen la de origen? (o que funcione por fin lo de las divisiones horizontales). Particularmente, yo veo que el STI es una de las herramientas más importantes que existen actualmente en las notarías y que nos convierte en una especie de extensión del Catastro que puede dejar resueltos muchos problemas a los ciudadanos, dando mayor valor añadido a la función notarial. Probablemente a muchos, en cambio, no les gusta ser extensión de nada, pero los que deciden estas cosas son los de arriba y los de abajo solo estamos para aplicar del mejor modo posibles las herramientas existentes a fin de dar soluciones a la gente. Me atrevería a proponer a aquellos que comiencen a enfrentarse al STI, que tengan paciencia y que vayan progresivamente aumentando la dificultad de los casos que comuniquen (sin trampeos), puesto que empezar con los supuestos más difíciles sin el conocimiento suficientemente de la herramienta, puede causar desaguisados que nos harán pasar un mal rato (a nosotros y a nuestros clientes). No conviene olvidar que el STI, una vez que hayamos clicado en el botón “Comunicar a Catastro”, ya no tiene marcha atrás. No veo que el STI pueda estar exclusivamente en manos de los que no han hecho las escrituras al menos sin la debida formación en la materia y bajo una estrecha comunicación con sus compañeros a fin de resolver cada caso que presente dificultad. Hay que hacer útil y rentable la herramienta de cara a que nuestros clientes se vayan con sus nuevas CCDYG bajo el brazo. También creo que nos hace falta hablar el mismo idioma que los de Catastro, avanzar en muchas cuestiones y actuar conjuntamente. Debe existir más comunicación entre fedatarios (de a pie) y gerencias. Por último, creo que son posibles algunas mejoras. Al margen de cambiarle el nombre por STC o SATC (servicio de alteración de titularidades catastrales), cosa que he dicho desde el principio, y republicitarlo con esa nueva denominación, hay que organizar sesiones prácticas en los colegios y delegaciones provinciales si las hay. También se podrían elaborar las fichas en los PG y posteriormente en el IUI y el STI con, exactamente, las mismas casillas que contiene una Descriptiva o una Descriptiva y Gráfica, con posibilidad de indicar las discrepancias existentes; aumentar el catálogo de situaciones, pues no bastan el identificada por el Notario, la identificada y dudosa, la de origen y el no consta; y también crear otro tipo de situaciones como el parte de parcela catastral o la finca parte y parte de los que hemos hablado en la clase de hoy. Finalmente, habría que elaborar un mejor y mayor listado de los errores con explicaciones a los mismos que se pudiera imprimir facilitando así el proceso de corrección antes de un envío definitivo del expediente a Catastro así como incrementar las posibilidades de subsanación de errores. Sería fantástico que nuestros clientes tuvieran conocimiento de que existe el STI y que nos preguntaran por él ("¿me hacéis el STI?"), pero hoy por hoy esto me parece una utopía .... Por cierto, nunca me he leído el Manual del STI y no es una broma. A día 3 de Febrero de 2022, fecha de esta clase, con 68 números de protocolo, llevo 117 conceptos minutables y 42 son de las materias de este curso (casi el 36%). Hasta la siguiente clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
