Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 7-2: Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad certificada por técnico competente: Los casos Musca, Nitri, Romasi, Cutrillas, Lady y Filomena (caso mixto) ÍNDICE Escritura de declaración de ampliación de edificación (el caso "Musca") Escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación (el caso "Nitri") Escritura de declaración de edificación y compraventa de finca con expediente 201 3 a LH (el caso "Simarro") Escritura de aceptación y adjudicación de herencia previa declaración de edificación (el caso "Cutrillas") Escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones (el caso "Lady") en ambos casos por antigüedad Escritura "mixta" de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia (el caso "Filomena") Los tres primeros casos fueron bien (mas o menos dificultosos, pero bien). En los tres segundos, pasamos apuros registrales, especialmente en el caso "Cutrillas" (aunque luego la cosa se acabó resolviendo de manera muy sencilla). Escritura de declaración de ampliación de edificación (el caso "Musca") No ha dado problemas posteriores esta escritura pero llegar a firmarla fue verdaderamente complicado y, entre otras razones, por falta de agilidad del técnico encargado, aunque reconozco que nosotros tampoco nos cubrimos de gloria en la toma de las decisiones que nos incumbían. E X P O N E N: PRIMERO.- Que los comparecientes son dueños, en pleno dominio con carácter ganancial, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2), según título y registro, y veintinueve áreas y ochenta y nueve centiáreas (2.989 m2), según catastro, de tierra de pastos, sita en ***. Indivisible y vinculada la total superficie de la parcela a efectos urbanísticos. Había una pequeña diferencia de cabida. Dentro de su perímetro existe enclavada una NAVE AGRÍCOLA con una superficie de cincuenta y nueve metros y setenta y ocho decímetros cuadrados (59,78 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). Los datos catastrales los dejamos para la parte dispositiva. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- Los comparecientes declaran que sobre la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura existe construida, una AMPLIACIÓN de EDIFICACIÓN CONSISTENTE EN UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR RURAL de planta baja y alta CON ALMACÉN AGRÍCOLA ANEXO de planta baja (con una antigüedad superior a cinco años a la fecha de entrada en vigor de Ley 5/2014 de 25 de Julio de la Generalitat Valenciana) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: Atención a la mención a la antigüedad. = RÚSTICA: TROZO DE TIERRA destino pastos, sito ***, sobre el que existe construida una VIVIENDA UNIFAMILIAR RURAL de planta baja y alta CON ALMACÉN AGRÍCOLA ANEXO de planta baja marcada con el *** de ***. Indivisible y vinculada la total superficie de la parcela a efectos urbanísticos. Otro caso de no agotamiento del aprovechamiento urbanístico a pesar de la indivisibilidad y vinculación. Superficie: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2), según título y registro, y veintinueve áreas y ochenta y nueve centiáreas (2.989 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda compuesta de planta baja y planta primera y una almacén anexo de planta baja. La vivienda en planta baja tiene una superficie construida de ochenta y seis metros y veinte decímetros cuadrados (86,20 m2) y en planta alta de sesenta metros cuadrados (60 m2), siendo la total superficie construida de ciento cuarenta y seis metros con veinte decímetros cuadrados (146,20 m2) y el almacén agrícola anexo a la vivienda tiene una superficie construida de treinta y dos metros y ochenta decímetros cuadrados (32,80 m2). La total edificación ocupa una superficie de suelo de ciento diecinueve metros cuadrados (119 m2), quedando el resto de la superficie de suelo de la finca no ocupado por la edificación destinado a uso agrícola (pastos). La vivienda está distribuida en varias habitaciones y dependencias y el almacén es diáfano. La edificación (vivienda y almacén) linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: De la parte rústica: Constituye la Parcela Catastral ** del Polígono ** del Catastro de Rústica de *** catastrada bajo la siguiente referencia: ****. De la edificación (vivienda en planta baja y alta a con 60 m2 por planta): ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Pedimos el exceso (ya sabemos que, en principio, no queda otra). A los efectos de la obra declarada, los comparecientes manifiestan que: -. la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la declaración de obra. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. -. SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. -. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. -. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. .- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN expedida el día *** por Doña ***, Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación, Colegiado número *** del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de ** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la descripción y antigüedad de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. .- REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación constan en la Certificación expedida por la Sra. ***, antes citada. Faltaba la mención a las de la finca pero valían las de Catastro. Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Al ser una obra declarada por antigüedad certificada por técnico, nos hace falta. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura, soporte digital con los ficheros GML del suelo ocupado. Ya vimos que sería prescindible si tenemos IVG+ pero en este caso no lo hay y usamos las coordenadas certificadas por un técnico. Faltaría hacer mención al envío de copia al Catastro. Escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación (el caso "Nitri") Otra que costó lo suyo cuadrar y que no ha dado problema alguno en el registro. La descripción de las obras por el técnico era bastante complicada de seguir. Menos mal que teníamos contacto estrecho con uno de los interesados que nos fue aclarando las dudas. A muchos técnicos les hace falta mejor literatura y sintaxis. E X P O N E N: PRIMERO. Que ****, y entre todos, dueños del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra destinada a diversos cultivos propios de la zona, sita en ***. Superficie: Veinte áreas (2.000 m2). Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda unifamiliar, compuesta de planta baja únicamente, señalada actualmente con el número ***. Superficie: Ocupa una superficie construida de setenta y siete metros cuadrados (77 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único **). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. De la urbana: ***. Los que se acreditan con las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa al suelo de la finca descrita bajo el número 1.=, a nombre de los herederos de Don ***, actualmente fallecido y padre de los vendedores), obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Se comunicó con éxito la AT por el STI. Recurrimos al truco de distanciar la comunicación de la herencia previa de la comunicación relativa a la compraventa. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se correspondecon la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. Otro caso en el que había una cabida diferente y que no se solicita. Esto no supone que puede declararse la obra sin actualizar cabida sino que es casi una lotería averiguar qué criterio van a tener al respecto en el registro. Lo mejor es actualizar todo y evitar sorpresas. Actualizar y coordinar es indispensable aunque puede que no nos lo exijan. TÍTULOS: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.-COMPRAVENTA. *** E).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética del local objeto de venta a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro **. Uno de esos casos en que el CEE no se necesita para la obra pero sí para la compraventa previa o posterior. SEGUNDO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. A pesar de ser una obra antigua, la declaran los que compran y no se hace en la herencia previa. A).- *** manifiestan que sobre la finca que acaban de adquirir, existen construidas (con una antigüedad superior a 1991 excepto la vivienda auxiliar que ahora se dice que tiene una antigüedad superior a 2013) una vivienda principal y una ampliación auxiliar de la misma, una segunda construcción destinada a vivienda anexa, otra vivienda auxiliar de la vivienda principal, un almacén destinado a garaje y trastero y una piscina descubierta, colindantes entre sí la vivienda y su ampliación y también entre sí los dos almacenes destinados a garaje y trastero, y que por la presente DECLARAN TERMINADAS, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la certificación técnica que luego se cita, de la total finca: Diversas antigüedades para las diferentes obras. = RÚSTICA: Tierra destinada a diversos cultivos propios de la zona, sita en ***. Superficie: Veinte áreas (2.000 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar, compuesta de planta baja únicamente, con porche, señalada actualmente con el número ***. Distribución: Consta de salón-comedor, baño, cocina, galería, despensa, y tres habitaciones. Superficie: Ocupa una superficie construida de sesenta y cinco metros cuadrados (65 m2), dispone además de un porche cubierto con una superficie ocupada de veinticuatro metros cuadrados (24 m2), computable al 50% para una superficie construida de doce metros cuadrados (12 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Una ampliación auxiliar de la vivienda principal, compuesta de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de metros cuadrados (75 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 3.= Una vivienda anexa, compuesta de planta baja y planta alta. Distribución: Se distribuye en planta baja en hall, salón-comedor, cocina y un baño, y en la planta alta, en dos dormitorios, uno de ellos con baño interior, y el otro con terraza a modo de balcón.- Superficie: Tiene una total superficie construida de setenta y tres metros cuadrados (73 m2), de los que cuarenta y un metros cuadrados (41 m2) lo son en planta baja, y los restantes treinta y dos metros cuadrados (32 m2) lo son en planta alta. Ocupa una superficie de parcela de cuarenta y un metros cuadrados (41 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 4.= Una segunda vivienda anexa, de planta baja.-- Superficie: Tiene una superficie construida de sesenta y siete metros cuadrados (67 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 5.= Un almacén, de planta baja destinado a garaje y trastero. Superficie: Tiene una superficie construida de cuarenta y nueve metros cuadrados (49 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 6.= Una piscina. Superficie: Quince metros cuadrados (15 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE OBRA DECLARADA: B).- Manifiestan *** que: .- la descripción de las edificaciones declaradas mediante la presente escritura se corresponden con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre las fincas objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- CERTIFICACIÓN expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Técnico colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de *** (cuya firma se encuentra debidamente legitimada), acreditativa de la descripción y antigüedad de las obras declaradas en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica que ha quedado incorporada a la presente. No se hizo mención a las de la finca que resultaban del Catastro con el que había, respecto de registro, una diferencia de superficie. A pesar de ello, no hubo problemas. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo (***) expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Asimismo, me entregan para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Obra antigua declarada en base a certificación técnica= ICUC. Se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2013) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor dela norma que establece un plazo superior. Primera y única vez en que he hecho uso de este párrafo con el fin de evitar los problemas de antigüedad que antes he explicado (aunque probablemente también lo podría haber usado en el caso "Musca"). Escritura de declaración de edificación y compraventa de finca con expediente 201 3 a) de la LH (el caso "Simarro") Otra que no ha dado problemas (que yo sepa). Un abogado muy competente andaba de por medio. E X P O N E N: PRIMERO.- Que *** son dueños en pleno dominio por terceras partes indivisas con carácter privativo y por el título que luego se dirá de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano con alguna viña sita en ***. Superficie: Nueve celemines equivalentes a setenta y cinco áreas y cuarenta y una centiáreas (7.541 m2), según título y registro, y sesenta y ocho áreas y cuarenta y cuatro centiáreas (6.844 m2), según reciente medición. En su interior existe construida una edificación señalada como ***, consistente en un corral con una superficie útil de 51,70 m² y construida de 58,14 m² y una vivienda unifamiliar compuesta de planta baja con una superficie útil de 261,40 m² y construida de 331,87 m². En planta alta tiene una superficie útil de 142,46 m² y construida de 179,20 m². La total superficie ocupada en planta baja es de 390,01 m². Suelo poner todas las superficies reglamentariamente pero, a veces, podemos ir un poco apurados de tiempo y no lo corregimos. Distribución de la vivienda: Se distribuye en varias dependencias y servicios disponiendo en planta baja de recibidor, vestíbulo, salón, cocina, tres zonas de comedor, un baño y tres aseos, tres dormitorios y un almacén y en planta alta de dos distribuidores y cinco habitaciones, todas ellas con aseo. La construcción se complementa con tres patios descubiertos anexos a la edificación cuya superficie total total es de 103,56 m². Linda la obra por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la totalidad de la parcela ** y parte de la parcela ***, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: ** y **. De la urbana: ***. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa a la edificación existente solo a nombre del Sr. ** y la relativa a la parcela ** que figura en investigación), que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Hubo AT exitosa en el STI (exceptuando la finca en investigación cuya situación ya sabemos de qué manera podemos resolverla cuando es "en investigación" sin mas). Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: ** me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día ** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número ** del Colegio Oficial de Arquitectos de ** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo de la finca objeto de la presente escritura. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo (***) expedido por Don *** con fecha ** que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Teníamos una doble documentación (para suelo y para obra) en este caso. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- *** manifiestan que sobre la finca descrita anteriormente, existe construida con una antigüedad aproximada de catorce años, una piscina, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la citada certificación de técnico, de la total finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano con alguna viña sita en ***. Superficie: Nueve celemines equivalentes a setenta y cinco áreas y cuarenta y una centiáreas (7.541 m2), según título y registro, y sesenta y ocho áreas y cuarenta y cuatro centiáreas (6.844 m2), según reciente medición. En su interior existen construidas: A).= Una edificación señalada como *** consistente en un corral con una superficie útil de 51,70 m² y construida de 58,14 m² y una vivienda unifamiliar compuesta de planta baja con una superficie útil de 261,40 m² y construida de 331,87 m². En planta alta tiene una superficie útil de 142,46 m² y construida de 179,20 m². La total superficie ocupada en planta baja es de 390,01 m². Distribución de la vivienda: Se distribuye en varias dependencias y servicios disponiendo en planta baja de recibidor, vestíbulo, salón, cocina, tres zonas de comedor, un baño y tres aseos, tres dormitorios y un almacén y en planta alta de dos distribuidores y cinco habitaciones, todas ellas con aseo. La construcción se complementa con tres patios descubiertos anexos a la edificación cuya superficie total total es de 103,56 m². Linda la obra por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. B).- Una piscina, con vaso de forma irregular, con una superficie de noventa y ocho metros cuadrados (98 m2). Linda la piscina por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN: Se valora la obra declarada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de ***. C).- Manifiestan ***que: .- la descripción de la declaración de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. D).- SEGURO DECENAL: Manifiestan ***, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. E).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. F).-LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. G).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: ***me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número ** del Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la descripción y antigüedad de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. H).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación expedida por Don ***, antes citada. I).- INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV***. Suelo mal y obra con antigüedad certificada por un técnico= ICUC. SEGUNDO.-COMPRAVENTA. *** E).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética de la vivienda objeto de venta a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia previa declaración de edificación (el caso "Cutrillas") Meses llevó solucionar una calificación negativa que al final pudo resolverse con una simple descripción separada de los componentes de una finca que estaban separados por un camino. El asunto fácilmente hubiera podido acabar en un expediente de cabida cuando había una venta a punto de caramelo y los dos herederos no se llevaban nada bien. Esta fue la calificación: "Se aporta la representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca de la que resulta la existencia de una discontinuidad dentro de la finca, que no se pone de manifiesto en la descripción actualizada de la misma. Así, dicha base gráfica está formada por cuatro grupos de coordenadas, que alumbran la existencia de cuatro porciones de terreno, de las que son lindantes dos de ellas y las otras dos están separadas por lo que parece ser un camino, examinada la herramienta auxiliar del registro, cuyas coordenadas no se aportan. Habida cuenta de las dimensiones de la rectificación de la superficie de la finca, que pasa de tener 210 m² más sus ensanches, una superficie de 2.543 m², por la falta de correspondencia entre descripción literaria de la finca y su determinación física, existen dudas de que la representación aportada sea la correspondiente a la finca. Teniendo en cuenta la reiterada doctrina de la DG, el registrador de la propiedad debe extremar su celo en la calificación de los excesos de cabida pues los mismos supone la alteración de un erróneo dato registral y nunca pueden implicar la modificación de la realidad extra registral mediante el aumento de la superficie de la finca de que se trate en cuestión, ya que esto en sentido estricto supondría una inmatriculación de parte de la finca colindante con la finca y su posterior agrupación. Para poder inscribir el exceso de cabida de la finca que nos ocupa, es necesario que la descripción literaria de la finca se ajuste a la representación gráfica que será objeto de incorporación a los libros registrales, pudiéndose apreciar la correspondencia entre lo descrito y lo proyectado por las coordenadas, y que en caso de ser discontinua, se justifica la misma dentro de los supuestos de la legislación registral permite la existencia de las mismas, por tratarse de una económica o funcional". Bueno, pues esa descripción con componentes, la hicimos meses después mediante una escritura separada. Mas de un año esperando una solución y luego todo se resuelve con dos líneas. “E X P O N E: I. Que la, respectivamente, hermana y tía de la compareciente y su representado, DOÑA ***, nacida el día *** y titular del DNI/NIF ***, falleció el día ***, en su último domicilio el ubicado en ***, en estado de soltera, careciendo de ascendientes y sin tener ni haber tenido descendencia alguna, bajo testamento abierto otorgado ante el Notario que fue de ***, Don ***, el día ***, con el número *** de protocolo, en el cual instituyó herederos por partes iguales a su hermano Don *** y a su sobrina carnal ***, hija de su hermana ***. II. Que mediante escritura autorizada por mi, el día ***, con el número ***, fue aceptada y adjudicada la herencia de dicha señora previa determinada declaración de ampliación de edificación que luego se mencionará, en cuya escritura fueron testimoniados Certificado de Defunción y Últimas Voluntades y copia autorizada del testamento de la causante y la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias comprometiéndose a presentarla donde fuere necesario, a los efectos de la presente. III. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de DOÑA *** se encontraba el siguiente: = URBANA: ***. INSCRIPCIÓN: ***. VALORACIÓN: ***. TÍTULO: ***. DATOS CATASTRALES:De los ensanches: No constan. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. De la edificación: ***, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. IV. Que a los fines de dicha escritura, la compareciente y su representado DECLARARON TERMINADAS determinadas obras, quedando la descripción total y actualizada de la finca de este modo: = URBANA: ***. VALORACIÓN DE LAS OBRAS QUE FUERON DECLARADAS: ***. V. Que los interesados solicitaron del Registro de la Propiedad que inscribiera la descripción actualizada de la finca que constaba en la escritura subsanada con la total obra que radica en su interior que fue declarada y, en particular, que inscribiera sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de la certificación catastral antes mencionada que fue unida a la escritura, aportaron CERTIFICACIÓN, INFORME DE MEDICIÓN Y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingeniero Técnico de Obras Públicas, cuya certificación y planos fueron acreditativos de la descripción y antigüedad de las obras que fueron declaradas y de la superficie de suelo de la total finca, del suelo ocupado y de los ensanches. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, quedó incorporada en el CSV de validación gráfica catastral negativo expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento fue incorporado a la matriz que mediante la presente se subsana. VI. Que dicha finca fue adjudicada por mitades indivisas, en pleno dominio a la compareciente y su representado. VII. Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Don *** y Doña ***, mediante la presente subsanan la escritura de herencia de Doña ***, en lo que se refiere a la descripción de la finca registral *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término municipal de ***, que mediante la presente y para lo sucesivo quedará del siguiente modo, ratificándose en cuanto a lo demás en la escritura que la presente subsana y complementa: = URBANA: ***. TODO IGUAL EXCEPTO ….: El ensanche señalado como número 1 y el ensanche señalado como número 2, son en realidad una única unidad económica funcional, a pesar de la discontinuidad entre ellos. SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”. Escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones (el caso "Lady") en ambos casos por antigüedad Otra escritura que dio problemas que también se resuelven en el registro, aunque en este caso sí que hubo calificación. Fue esta: "HECHOS: Se pretende (bueno, no se pretende, se declara ... lo que se pretende es inscribirla) declarar obra nueva con base a certificado técnico firmado electrónicamente por ***, Arquitecto Técnico, colegiado número ***, en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de ***, sobre la finca *** de ***. Para lo que además, aporta Informes de Validación Gráfica frente a parcelario catastral con CSV *** y ***. De las coordenadas de la edificación aportadas, resulta que algunas de las edificaciones se localizan en el linde de la finca. Habiéndose aportado informe de validación gráfica del que resulta una superficie coincidente con la que arroja la base gráfica catastral, y resultando de ambas, por tanto, una superficie distinta de la que consta inscrita, se albergan dudas por parte de la Registradora que suscribe respecto de la correcta identificación de las coordenadas de la parcela ocupada por la edificación así coma su situación dentro de la finca registral objeto de la declaración. Por todo lo anterior, procede previamente tramitar una coordinación gráfica registral con la realidad física de la finca controvertida para asegurar su correcta ubicación, y, por ende, de las edificaciones que se declaran; no pudiendo realizarse el inicio del correspondiente expediente por haberse renunciado expresamente a la coordinación pertinente y necesaria en el supuesto que nos ocupa. FUNDAMENTOS DE DERECHO: Bla, bla". Lo que se dijo en la escritura es que se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantuviera la cabida que constaba inscrita en el Registro, probablemente porque había una diferencia que no interesaba constatar. Error. Por lo que sabemos a estas alturas, no queda otra que actualizar superficie si queremos evitar los problemas. Con posterioridad me consta que se presenta esto en el registro: "INSTANCIA DE SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE BASE GRÁFICA EN VIRTUD DE ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA ****, mediante el presente: EXPONGO : I. ***. II. *** III. Que en la fecha de hoy ***, se me ha notificado desde el Registro vía correo electrónico la suspensión de la inscripción de la escritura por decirse en ella que “se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta en el Registro”. Esto expuesto, SOLICITO que se proceda a completar la descripción literaria de la FINCA REGISTRAL *** mediante la coordinación catastral, inscribiendo la base gráfica catastral de la finca en cuestión, al ser la misma coincidente con la realidad física de la finca y como consecuencia de ello proceda a la actualización de superficie y linderos". Parece ser que en este caso las obras que se declaraban están pegadas o demasiado cerca de un linde o lindes de la parcela por lo que sin una BGA el registro IMPONE la actualización de la superficie en base a Catastro y pide que se le solicite la coordinación, según catastro, en cuanto a la parcela. En registro teníamos 10.805 m2 y en catastro 9.229 m2 (la suma de dos rústicas). En realidad, la edificabilidad de la finca estaba agotada y no se podría construir más en la parcela (ni aun en el caso de que la parcela hubiera tenido los 10.805 m2). Siendo así, se aceptó la solución registral. Una medición posterior determinó que la finca tenía 9.782 m2, es decir, que el Catastro tampoco era correcto. Una vez mas los problemas superficiales del suelo nos condicionan la declaración de las obras. E X P O N E N: PRIMERO.- Que *** son dueños en pleno dominio, por mitades indivisas con carácter privativo, de la siguiente finca: = RÚSTICA: En ***, tierra regadío plantada de olivos, trozo llamado ***. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Superficie: Una hectárea, ocho áreas, treinta y cinco centiáreas (10.835 m²). En su interior existe una vivienda unifamiliar aislada, de planta baja, señalada catastralmente como ***. Distribución: Consta de porche, salón-comedor, pasos, cocina, despensa, dos baños, y tres dormitorios dobles (el principal y dos más). Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento ochenta y cuatro metros con catorce decímetros cuadrados (184,14 m²), y una total superficie útil de ciento ochenta y dos metros con treinta y cuatro decímetros cuadrados (182,34 m²). Ocupa una superficie de parcela de doscientos nueve metros con cincuenta y seis decímetros cuadrados (209,56 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: ** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye las parcelas ** y ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de ***, anterior propietario, bajo las siguientes referencias: ***. ***. De la finca urbana: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y sus respectivos anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. Esta era una de las claves de la escritura y no se resolvió correctamente. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. *** hacen constar, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se citará, que sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente, existe construida desde hace más de diez años, una ampliación de la VIVIENDA EXISTENTE, que a continuación se describe y que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Una vivienda unifamiliar aislada, de planta baja y alta, señalada catastralmente como ***. Distribución: Consta en planta baja de porche, salón-comedor, pasos, cocina, despensa, dos baños, y tres dormitorios dobles (el principal y dos más) y en planta alta de una buhardilla con cuarto de baño y terraza. Superficie: Tiene una total superficie construida de trescientos treinta y siete metros cuadrados (337 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una superficie total útil de trescientos nueve metros con setenta y tres decímetros cuadrados (309,73 m²). La planta baja tiene una superficie construida de doscientos setenta y cuatro metros cuadrados (274 m²) y útil de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS metros con setenta decímetros cuadrados (252,70 m2), y la planta alta una superficie construida de sesenta y tres metros cuadrados (63 m²) y útil de cincuenta y siete metros con tres decímetros cuadrados (57,03 m²). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. VALORACIÓN: SEGUNDO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIONES. *** declaran, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita, que sobre la finca descrita en la exposición de la presente, existen construidas VARIAS EDIFICACIONES con diferentes usos, que a continuación se describen y detallan (con una antigüedad superior a diez años) y que por la presente DECLARAN TERMINADAS, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: 1.= Vivienda unifamiliar aislada, de planta baja destinada a invitados. Distribución: Consta de salón-cocina-comedor, un cuarto de baño y zona de descanso abierta hacia el salón. Superficie: Tiene una total superficie construida de sesenta y nueve metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (69,74 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de sesenta y un metros con cincuenta y dos decímetros cuadrados (61,52 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 2.= Una Edificación destinada a garaje y trastero, de planta baja. Distribución: La parte del garaje, totalmente diáfano, está abierta por uno de sus laterales por donde tiene su acceso, y el trastero, completamente cerrado y diáfano, con una ventana y puerta de acceso junto al garaje. Superficie: Tiene una total superficie construida de cincuenta y seis metros con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de cuarenta y nueve metros con diecinueve decímetros cuadrados (49,19 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 3.= Una edificación de planta baja diáfana, destinada a cuarto de caldera. Superficie: Tiene una total superficie construida de catorce metros con cinco decímetros cuadrados (14,05 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de once metros con veintidós decímetros cuadrados (11,22 m²). Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada. 4.= Una edificación de planta baja, destinada a un aseo en la zona de la piscina. Superficie: Tiene una total superficie construida de nueve metros con once decímetros cuadrados (9,11 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de seis metros con setenta y siete decímetros cuadrados (6,77 m²). Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada. 5.= Y piscina descubierta de uso particular con una superficie construida de vaso de sesenta y cuatro metros con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (64,54 m²). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. VALORACIÓN: Se valoran las obras declaradas, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad global de ***. TERCERO.- DESCRIPCIÓN COMPLETA Y ACTUALIZADA DE LA TOTAL FINCA: Manifiestan ***, que tras la ampliación y las declaraciones de edificaciones efectuadas, la descripción completa y actualizada de la total finca es la siguiente, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: ***. CUARTO.- Manifiestan ***, que: -. la descripción de las edificaciones que se declaran mediante la presente escritura, se corresponden con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. SEGURO DECENAL: *** manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica que ahora se dirá. QUINTO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS:*** me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, ANEXO FOTOGRÁFICO Y PLANOS, con representaciones gráficas georreferenciadas alternativas de las dos parcelas catastrales que conforman la finca, expedidos el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** con el Número *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación, planos e informe son acreditativos de la descripción y antigüedad (año 2009, aproximadamente) de la ampliación de obra y de las obras terminadas que se declaran mediante la presente y de la superficie de suelo ocupada por las mismas, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura, soporte digital con los ficheros GML. Las coordenadas del suelo terminaron siendo las del Catastro dando por buena su superficie. El expediente en abierto que tramité en la SEC para el caso "Lady" ya lo estudiamos en otra clase. Solo sirvió para cambiar la titularidad (cosa que por el STI no hubiéramos conseguido) y para que se catastrara el aseo de la piscina (como vivienda). Escritura "mixta" de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia (el caso "Filomena") Esta escritura nos dio problemas pero un intermediario (API, el mismo que llevó el caso "Lady" y el caso "Cutrillas") lidió el toro en el registro y la escritura se inscribió. Se trata de una declaración de obra mixta porque en parte se declara por antigüedad en base a certificación técnica y en parte en base a proyecto y licencia. De ahí que hablemos en plural, que esté desdoblada y que luego recojamos una descripción final. Se cobraron dos bases arancelarias (como en el caso "Lady"). ¿Qué fue lo que pasó? Que el almacén/trastero que se declaraba podría invadir una vereda. Se le acompañó al registro un plano del proyecto donde el técnico marcaba/dibujaba el ancho de la vereda con el que se podía ver perfectamente que el almacén/trastero quedaba fuera de la vereda. E X P O N E: PRIMERO.- Que es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: PARCELA C: Tierra labor regadío, sita en ***. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y sesenta y seis centiáreas (10.966 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.= Una vivienda unifamiliar aislada, que consta de un solo cuerpo de morfología regular y desarrollada en planta baja con cubierta inclinada a diferentes aguas, con entrada principal por fachada orientada al Sur, pudiéndose acceder también por fachada orientada al Norte. Distribución: Superficie: Ocupa una superficie de solar de ciento cuarenta y seis metros y un decímetro cuadrado (146,01 m2), siendo la total superficie construida de ciento treinta y cuatro metros y noventa y tres decímetros cuadrados (134,93 m2) y una total superficie útil de ciento diecisiete metros y siete decímetros cuadrados (117,07 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un trastero de planta baja. Superficie: Cuarenta metros cuadrados (40 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 3.= Una piscina. Superficie: Tiene una lámina de agua de treinta y dos metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (32,75 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. De la finca urbana: *** Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y sus respectivos anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por el otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. El suelo estaba bien con lo que la problemática registral debió ser otra. No llegó a haber calificación por escrito. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, no solicitándose la coordinación. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).= *** hace constar, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se citará, sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente, existe construida con una antigüedad aproximada de doce años, una BARBACOA, que a continuación se describe y que por la presente DECLARA TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Una barbacoa, de planta baja diáfana, con cubierta inclinada a un agua. Superficie: Tiene una total superficie construida de treinta y ocho metros y diez decímetros cuadrados (38,10 m2) igual a la superficie ocupada de parcela y una superficie útil de veintinueve metros y veintiocho decímetros cuadrados (29,28 m2). Linderos: Norte, y Sur, con la finca en la que se halla enclavada; Este, con el garaje; y Oeste, con la vivienda. VALORACIÓN: B).= SEGURO DECENAL: Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. C).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. D).= LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO.- E).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entrega para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, PLANOS e INFORME con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** con el Número *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación, planos e informe son acreditativos de la descripción y antigüedad de la obra terminada que se declara mediante la presente y de la superficie de suelo ocupada por la misma, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación expedida por Don ***, antes citada. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. SEGUNDO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).= *** declara que, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido UN TRASTERO, que a continuación se describe y detalla y que por la presente DECLARA TERMINADO, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Un trastero aislado, de planta baja. Superficie: Tiene una total superficie construida de veintiún metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados (21,84 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. VALORACIÓN: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de ***, del que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma legitimo por ser análoga, a la que figura, en otros documentos de mi protocolo), acreditativa de la descripción del trastero y de la finalización de las obras del mismo, conforme al proyecto redactado por él mismo y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entrega dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informáticoTIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio):La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran consta en el certificado expedido por Don *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), el día 23 de Junio de 2021, el cual se incorpora a la presente. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV***. TERCERO.- DESCRIPCIÓN COMPLETA Y ACTUALIZADA DE LA TOTAL FINCA: Manifiesta ***, que tras las declaraciones de edificaciones efectuadas, la descripción completa y actualizada de la total finca objeto de la presente es la siguiente, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: = RÚSTICA: CUARTO.- Manifiesta DON ***, que: -. la descripción de las edificaciones que se declaran mediante la presente escritura, se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Vamos a por la última parte de la clase (aunque estoy pensando en hacer una especie de sinopsis) en la que hablaremos de las obras declaradas con arreglo a proyecto y licencia. Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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