Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 7-1: Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad catastral: Los casos Sonriha, Nida y Nesbla Muchas de las escrituras que vamos que estamos viendo no dejan ver la dificultad que entraña su preparación ni tampoco las que está planteando la inscripción de un alto porcentaje de obras, a pesar de lo importante que es la figura de la declaración de obra en el tráfico económico. Para mi es la escritura con mas complicaciones en la actualidad. Ya lo veremos cuando llegue el momento de analizar las subsanaciones. ÍNDICE Escritura de declaración de obra nueva terminada por antigüedad catastral de una piscina, y de compraventa (el caso "Sonriha") ¿Qué valor de adquisición habría que asignarle a un inmueble que se escritura como obra nueva "antigua"? Escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación (el caso "Nida") El caso "Nesbla": Escritura de declaración de edificación y de actualización descriptiva de finca (el caso "Nesbla") Subsanación y complemento de una declaración de obra con rectificación descriptiva dentro de una compraventa (caso "Nesbla") Escritura de declaración de obra nueva terminada por antigüedad catastral de una piscina, y de compraventa (el caso "Sonriha") En este caso fue todo bien y la escritura se inscribió sin problemas que me consten. No obstante, ahora que repaso borradores, modelos y escrituras para la preparación del curso, detecto pequeñas (y no tan pequeñas) cosas y pienso en que a veces nos ponen en los registros menos pegas de las que nos merecemos. Por ejemplo, en el caso Sonriha no describimos los componentes que conformaban la finca y no actualizamos superficie conforme a Catastro (eran tres catastrales) y aún así, insisto que yo sepa, todo ha ido bien. E X P O N E N: PRIMERO.- Que ***, manifiestan ser dueños por mitades indivisas, con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: En ***, un trozo de tierra regadío hoy secano parte con frutales, parte con almendros y parte improductivo. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Está atravesada de este a oeste por un camino. Superficie: Una hectárea, un área y cuatro centiáreas (10.104 m²). En su interior existe una vivienda unifamiliar aislada de planta baja y planta cubierta, señalada catastralmente como ***. Distribución: En diferentes dependencias y servicios. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento dieciséis metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (116,39 m²), de los cuales noventa y cuatro metros con cuatro decímetros cuadrados (94,04 m²) corresponden a la planta baja, más tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados (3,47 m²) de porche, y dieciocho metros con ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m²) a la planta cubierta; y una total superficie útil de noventa y dos metros con cuarenta y un decímetros cuadrados (92,41 m²), de los cuales setenta y ocho metros con setenta y nueve decímetros cuadrados (78,79 m²) corresponden a la planta baja, y trece metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (13,62 m²) corresponden a la planta cubierta. Ocupa una superficie de parcela de noventa y siete metros con cincuenta y un decímetros cuadrados (97,51 m²), quedando el resto de la parcela destinada a recreo. Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** y la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: *** y ***. De la urbana: ***. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Los comparecientes, en el sentido en que intervienen, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. La superficie de Catastro no coincidía con la del título y el registro, pero se optó por dejarla como estaba corriendo el correspondiente riesgo. Recientemente he tenido que rectificar una escritura de herencia que incluía una declaración de obra sobre una finca que tenía una diferencia de superficie muy pequeña, casi despreciable, respecto de Catastro. Pedimos al registro que se mantuviera la superficie y se indicó que no se solicitaba la coordinación (que se renunciaba creo que dije). Sin calificación (por teléfono), el registro nos advirtió de que había que solicitarla (la coordinación) y así lo hicimos (subsanando por el artículo 153 del RN) aprendiendo así la lección de que (como ya tenemos tratado) si rectificamos la descripción, la coordinación pasa a ser obligatoria y por tanto, tenemos que aflorar toda diferencia de superficie que pueda existir. Lo mismo ocurre en el caso del suelo sobre el que se encuentren las obras que declaramos. Así que mucho cuidado con las coordenadas y con las diferencias de superficie, aunque un registro poco avezado (o poco exigente) pueda inscribirnos con diferencias de cabida o sin coordenadas de la total finca, tirando por la calle de en medio y decidiendo lo que estime oportuno en base (o no) a la escritura. Fue lo que ocurrió en el caso "Sonriha" en el que no se renunció a la coordinación pero se pidió que se mantuviera la cabida. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- *** manifiestan que, sobre la finca descrita anteriormente, existe construida con una antigüedad superior a diez años, una piscina, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la citada certificación catastral, de la total finca: Siempre redescribimos la finca entera y si es una rústica con una urbana en su interior recurrimos a la fórmula de que "dentro de su perímetro se halla enclavada". = RÚSTICA: En ***, un trozo de tierra regadío parte con frutales, parte con almendros y parte improductivo. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Está atravesada de este a oeste por un camino. Y a pesar de ello, no describimos los dos componentes. Superficie: Una hectárea, un área y cuatro centiáreas (10.104 m²). Dentro de su perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada de planta baja y planta cubierta, señalada catastralmente como ***. Distribución: En diferentes dependencias y servicios. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento dieciséis metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (116,39 m²), de los cuales noventa y cuatro metros con cuatro decímetros cuadrados (94,04 m²) corresponden a la planta baja, más tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados (3,47 m²) de porche, y dieciocho metros con ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m²) a la planta cubierta; y una total superficie útil de noventa y dos metros con cuarenta y un decímetros cuadrados (92,41 m²), de los cuales setenta y ocho metros con setenta y nueve decímetros cuadrados (78,79 m²) corresponden a la planta baja, y trece metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (13,62 m²) corresponden a la planta cubierta. Ocupa una superficie de parcela de noventa y siete metros con cincuenta y un decímetros cuadrados (97,51 m²), quedando el resto de la parcela destinada a recreo. Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 2.= Piscina descubierta de uso particular con una superficie construida de cuarenta y dos metros cuadrados (42 m²). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN: B).- Manifiestan *** que: .- la descripción de la declaración de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de abril. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. Si la superficie catastral y la registral no coincidían no tengo claro cómo es que se aceptaron las coordenadas catastrales existiendo una diferencia de superficie y sin pedir la modificación de la cabida. Supongo que la escasa (despreciable) diferencia causó su efecto. ¿Qué valor de adquisición habría que asignarle a un inmueble que se escritura como obra nueva "antigua"? Creo que en la declaración de obra, la cuestión del Valor de Referencia no tiene encaje puesto que lo que hay que tener en cuenta son los costes de ejecución de la obra, es decir, el coste que presumiblemente tuvo la obra cuando se ejecutó, sin actualizarlo al momento de su declaración conforme a, entre otras, las siguientes consultas de la DGT: DGT V0506-20, V3306-19 y V1582-17. Si se desconoce (que será lo habitual) y la obra aparece en Catastro, podría tomarse el valor catastral que tuvo la construcción cuando se incorporó a Catastro recurriendo para ello al histórico de la finca. Ese valor sería un valor correcto como base imponible para liquidar AJD en la escritura de declaración de obra nueva por antigüedad, aunque no esté de mas consultar el Valor de Referencia por si acaso (por si nos da alguna pista o nos ilumina en algo). De momento, para el AJD devengado por la obra, me limito a poner esto a modo de advertencia: «Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”. Escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación (el caso "Nida") Esta escritura sí que nos dio problemas registrales. De hecho hubo una calificación negativa que luego se quedó en agua de borrajas. Fue esta: "HECHOS: Por medio de la escritura presentada, se manifiesta la herencia de ***, entre cuyos bienes figura la finca registral ***, sobre la que se pretende rectificar su superficie por el procedimiento previsto en el artículo 201.3 b) L.H., así como la inscripción de declaración de obra por antigüedad. Para ello se incorpora al documento CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA expedida el *** de la que resulta la superficie de la finca, así como la descripción de la obra nueva y su antigüedad. Dado que la obra declarada, se sitúa en los lindes de la finca, existen dudas sobre sí la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, por lo que se hace necesario inscribir previa o simultáneamente a dicha declaración de obra, la Base Gráfica Georreferenciada de la parcela o solar donde la misma se ubica. Para poder inscribir Base Gráfica, es necesario que se solicite expresamente la misma en base a la CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA que ya ha sido aportada, y en caso de que la anterior no se corresponda con la realidad, sería necesario aportar la BASE GRÁFICA GEORREFERENCIADA de la finca emitida por un técnico competente y en formato GML, acompañada de INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FUNDAMENTOS DE DERECHO: BLA, BLA. En este caso, puede que la obra estuviera desplazada en Catastro y que el registro tuviera dudas sobre donde estaba realmente ubicada, con lo que necesitaba, y es lo que pide, una BGA de suelo para comprobar si la obra está dentro de la finca o no. Sin embargo, al final se hizo ir al cliente a firmar que daba por buena la base gráfica catastral; lo hizo, se disiparon las dudas y se inscribió todo. Es una asignatura pendiente para mi el estudio (y no será fácil) de esos apaños registrales. E X P O N E N: FALLECIMIENTO. .... INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de ***, se encuentra el siguiente de carácter ganancial: 1.= URBANA: Parcela de terreno vallada, sita en ***, y señalada catastralmente como ***. Superficie: Mide doscientos metros y cinco decímetros cuadrados (200,05 m2), según título y registro, y ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m2), según catastro. Una pequeña diferencia que en este caso sí que pedimos. Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: ***, incluida la obra existente en su interior y que por la presente se declara. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Se acredita con la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz (en la que consta erróneamente catastrada en su totalidad a nombre de Doña VIUDA), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Las comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de las interesadas, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. No sé si debería pasar a pedir expresamente la coordinación, aunque si es un caso obligatorio o se deriva de lo que pedimos, se va a proceder a ella con lo que no merece la pena complicarse. Lo que sí es fundamental, he insisto en ello, es que no se indique que no se quiere cuando estamos rectificando la descripción. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN: En las herencias, declaramos las obras antes de la adjudicación porque queda mejor la escritura y, sobre todo, para dejar claro que la obra antigua ya formaba parte del patrimonio del difunto. Manifiestan las comparecientes que sobre la finca descrita anteriormente (con una antigüedad de 1950 según resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la presente), existe construida una edificación, de uso industrial, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: = URBANA: Parcela de terreno vallada, sita en ***, y señalada catastralmente como ***. Superficie: Mide doscientos metros y cinco decímetros cuadrados (200,05 m2), según título y registro, y ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe un almacén, destinado a industrial, y señalado catastralmente como ***. Superficie: Tiene una total superficie construida de setenta y un metros cuadrados (71 m2), igual a la superficie ocupada de suelo, estando el resto de solar destinado a patio descubierto. Linderos: Norte o espaldas, con patio; Sur o Frente, calle de su situación; Este o derecha entrando, referencia catastral *** de ***; y Oeste o izquierda entrando, referencia catastral *** de ***. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA DECLARADA: Manifiestan las comparecientes que: .- la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada al patrimonio hereditario y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. SEGURO DECENAL: Manifiestan las comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo y de la total finca consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. El caso "Nesbla" En esta escritura se incorporaron dos certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (una de suelo y otra de la obra) y, además, otra certificación no descriptiva y gráfica relativa a una de las dos parcelas catastrales que constituían el suelo de la finca sobre la que se declara la obra. Error. Se me paso la importancia de este dato. El registro calificó negativamente, por ser indispensable la CCDYG que nos faltaba para proceder a la inscripción y añadió que "en caso de no poder obtener las certificaciones indicadas, sería necesario presentar base gráfica alternativa con informe de validación positivo" y que (dado que había un considerable exceso de cabida) puesto que "la finca linda por el norte, con vía pecuaria vereda ***", "es necesario aportar informe favorable en materia de vías pecuarias, que señale que la finca no invade dicha vía pecuaria". A la vista de la calificación, encargamos al cliente que solicitara informe a la Consellería de Agricultura que parece ser que llegó a solicitar (tal vez incorrectamente) pero que nunca nos llegó. ¿Por qué en este caso el informe no se solicita desde el registro? Pues porque hay otro problema previo que ya impide la inscripción con lo que el segundo problema se lo quitan de encima. Si no existiera ese problema, entonces hubieran solicitado ellos el informe. La solución del asunto estaba en dique seco hasta que, de un día para otro, apareció un comprador y hubo muchas prisas por firmar la escritura de compraventa. Citamos a los vendedores y compradores y les explicamos que la probable solución pasaría por un acta de subsanación de discrepancias del Artículo 18.2 de la Ley del Catastro (dado que existen otros afectados y el problema es del suelo). Les convencimos y tomamos la decisión de proceder de este modo después de entrar en la SEC y visionar la ortofoto que nos permitió dar casi por cierta la invasión de la vereda y, de paso, descubrir un desplazamiento de la cartografía catastral respecto de la vivienda y la no inclusión de un pico de la finca de una de las dos parcelas catastrales que estaba incluida dentro de los límites de una parcela catastral colindante. En esas circunstancias, era imposible aflorar la discrepancia de manera precisa en la compraventa que íbamos a firmar en tan solo un par de días. Con todo explicado (es decir, que habría un título previo que afloraría la discrepancia y un acta del 18.2) pudimos firmar la compraventa que procuramos blindar todo lo posible (y aun pudo faltarnos una descripción por componentes) por si sonaba la flauta de la inscripción (misión imposible), pactándose que los gastos e impuestos de la "actualización" serían de cuenta de la parte compradora. Días después de la firma de la compraventa, se produjo una importante novedad que dio lugar a una diligencia y a una nueva presentación en el registro que tal vez nos de alguna posibilidad de inscripción ya que hemos conseguido la CCDYG que nos faltaba a través de la Gerencia Provincial de Catastro con la que me comuniqué tras el otorgamiento al haber recibido un e-mail de mi Colegio Notarial en el que se nos recordaba la posibilidad de recurrir a las gerencias en los casos de "inconsistencia de las bases catastrales". Para esa nueva presentación puse esta diligencia: 4ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día **, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificación catastral y descriptiva y gráfica con anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela, relativa a la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, una de las dos que conforman la finca objeto de la presente, ya catastrada a nombre de su dueña y obtenida por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta FEREN y previa la tramitación de la Alteración de Titularidad a través del Servicio de Tramitación Inmobiliaria de SIGNO a que hace referencia la matriz precedente a los efectos de la inscripción de la presente en el Registro de la Propiedad de ** en el que procederé a la presentación telemática de la la presente diligencia y del documento unido a la misma. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.=- No cabe duda de que es un poco forzado y que me "tomo la justicia por mi mano", pero es por un buen fin hacerlo de este modo sin una nueva comparecencia. A día de hoy, ya tenemos la documentación técnica para el 18.2 y he comprobado que el CSV del IVG+ es correcto (aunque el del primero que me enviaron no lo era). En cuanto tengamos calificación de la compraventa que subsana también la declaración de obra previa, sabremos por donde tirar definitivamente. Es importante que la tengamos porque si hay informe de Consellería sabremos, si es desfavorable, las características de la invasión de la vereda y podremos contrastarlas con el trabajo del técnico que tal vez no se ajuste totalmente a lo que la administración pueda pedirnos. De no haber existido mas que el problema de la vereda, tampoco hubiera sido posible renunciar al exceso para inscribir la obra como hemos visto en la escritura del caso "Nida" (y cómo podría haber ocurrido, y no ocurrió, en el caso "Sonriha"). ¿Lo podíamos haber hecho mejor? Sí, podíamos no haber firmado la primera escritura y haber ido directamente a la actualización y al 18.2 con lo que nos habríamos ahorrado una escritura, pero cuando la declaración de obra se firmó no nos habíamos lanzado al 18.2 ni existía el PP. Tampoco teníamos costumbre de visionar las ortofotos. Existe la posibilidad (remota) de que la obra se inscriba, en cuyo caso creo que no haríamos nada de lo que, de momento, tenemos previsto. Vamos con la escritura de declaración de obra y con la de compraventa y subsanación de la previa. Escritura de declaración de edificación y de actualización descriptiva de finca (el caso "Nesbla") E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños, con carácter ganancial, y por el título que se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra secano plantada de almendros, sita en ***. Está atravesada por su lindero Este por el camino ****. Superficie: Setenta y tres áreas y treinta y cinco centiáreas (7.335 m2), según título y registro, y una hectárea, seis áreas y treinta y ocho centiáreas (10.638 m2), según catastro. Linderos: Según título y registro: Hoy linda, según catastro: INSCRIPCIÓN: *** (Código registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la urbana: De la finca rústica: Constituye las parcelas ** y ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas (erróneamente en su totalidad a nombre del MARIDO) bajo las siguientes referencias: ***. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias y doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, la primera no descriptiva y gráfica y la segunda síy el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la segunda, solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO Y ÚNICO.-DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- Los comparecientes manifiestan que sobre la finca descrita existe con una antigüedad de 1995 según resulta de la certificación catastral que se incorpora una VIVIENDA DE PLANTA BAJA CON PORCHE de uso residencial que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: = RÚSTICA: Está atravesada por su lindero Este por el camino **. Superficie: Setenta y tres áreas y treinta y cinco centiáreas (7.335 m2), según título y registro, y una hectárea, seis áreas y treinta y ocho centiáreas (10.638 m2), según catastro. En el interior de la parcela ***, existe construida una vivienda de planta baja con porche, señalada catastralmente como ***. Superficie: Tiene una total superficie construida de cincuenta y seis metros cuadrados (56 m2), de los que cuarenta y siete metros cuadrados (47 m2) corresponden a la vivienda y nueve metros cuadrados (9 m2) al porche computando éste al cincuenta por ciento. Ocupa una superficie de parcela de cincuenta y seis metros cuadrados (56 m2). Linderos: La edificación linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. Linderos: VALORACIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA: B).- Manifiestan los comparecientes que: .- la descripción de la declaración de edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. Subsanación y complemento de una declaración de obra con rectificación descriptiva dentro de una compraventa (Caso "Nesbla") E X P O N E N: I.- Que ***, son dueños en pleno dominio, con carácter ganancial, y por los títulos que luego se dirán y que se subsanan y complementan mediante la presente escritura, de la finca cuya descripción completa y actualizada es la siguiente: = RÚSTICA: Está atravesada por su lindero ** por el camino de **, constituyendo la porción situada al ** la parcela ** del polígono ** y la porción situada al ** la parcela ** del polígono **. Superficie: ***, según título y registro, y, sin pretender por el momento su constancia registral, ***, según catastro. En el interior de la parcela ***, existe construida *** Superficie: Linderos: La edificación linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la urbana (situada íntegramente en el interior de la parcela **): *** (erróneamente catastrada en su totalidad a nombre de ***). De la finca rústica: Constituye las parcelas ** y ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastradas (erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de **) bajo las siguientes referencias: ***. Los que se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (excepto la correspondiente a la parcela ***), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales urbana y rústica número 19 del polígono 10, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Se inició la comunicación de la AT por el STI y se cambió la titularidad a favor de la compradora. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de las fincas. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales y entre ellos del establecido por el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. En este caso, solo pedimos que las cosas se quedaran como estaban. TÍTULO: En cuanto al terreno, el de compra efectuada por Don *** en estado de casado en régimen de gananciales a Don ***, en virtud de escritura autorizada por el Notario que fue de **, Don ***, el día ***, con el número *** de protocolo y en cuanto a la edificación, el de declaración de obra nueva terminada y rectificación descriptiva de finca, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, la cual se haya pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad por la existencia de defectos subsanables consistentes en la falta de certificación catastral descriptiva y gráfica respecto de la de la parcela ** del polígono **, y por causa del exceso de cabida que fue solicitado en la misma, cuya solicitud no se reitera en la presente escritura, subsanando la escritura de declaración de obra nueva y rectificación descriptiva mediante la presente y solicitándose la inscripción de la misma con las coordenadas de la parcela sobre la que exclusivamente se encuentra. Yo, el Notario, hago al respecto de la falta de inscripción de dicho título las oportunas advertencias. CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SUBSANACIÓN Y COMPLEMENTO DE OTRA ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DON *** y DOÑA *** subsanan y complementan la escritura de fecha ***, citada en el apartado título, en cuanto a la obra nueva terminada declarada única y exclusivamente sobre la parcela ** del polígono *** con las coordenadas catastrales de esta y en cuanto a la renuncia a la modificación de la cabida en tanto no sea instada la oportuna subsanación de las discrepancias catastrales que pudieran existir. SEGUNDO.- COMPRAVENTA. TERCERO.- … SEXTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales que serán satisfechos por la parte compradora. Los gastos e impuestos de todo tipo derivados de la declaración de obra y de subsanación o complemento de la misma, serán de cuenta de la parte compradora, así como los que puedan derivarse de cualquier otra escritura de rectificación descriptiva de la finca por otorgar, acta de subsanación de discrepancias catastrales a tramitar, e inscripción de la obra o de las modificaciones de cabida de la finca en el Registro de la Propiedad. …. Solicitud Registral: Los comparecientes, según intervienen, solicita de la Señora Registradora de la Propiedad que se sirva practicar las inscripciones pertinentes en los libros a su cargo a la presentación de copia autorizada de esta escritura, así como, en su caso, la inscripción parcial de la misma en cuanto a la compraventa objeto de la presente en el caso de que no fuera posible la inscripción de la declaración de obra que mediante la presente se subsana y complementa. Muy repetitiva y desesperada, pero no había otra. Vamos a por la tercera parte de esta clase en la que veremos ejemplos de declaración de obra por antigüedad en base a certificación técnica. Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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