Tenemos (hoy es 11 de Noviembre de 2025) 219 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Los exámenes dan comienzo hoy. Semana 70 de 100 (faltan 30 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 30% del tiempo inicialmente disponible) Caso 354 (Vanguardia Notarial) Don Carlos Martínez es propietario de un pequeño local comercial en el centro de Yecla, arrendado desde hace años a Doña Lucía Navarro, quien lo destina a venta de ropa. El contrato de arrendamiento se firmó en documento privado, no se inscribió en el Registro de la Propiedad y contenía una cláusula en la que la arrendataria renunciaba expresamente al derecho de retracto. Años después, Don Carlos vende el local a Don Rafael Ibáñez, que conocía la existencia del arrendamiento y que inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad. Antes de la venta, el arrendatario fue notificado notarialmente de la intención de vender y reiteró expresamente su renuncia al ejercicio del retracto arrendaticio. Tras adquirir el local, Don Rafael comunica a Doña Lucía su voluntad de resolver el arrendamiento y desalojar el inmueble, alegando que, al no estar inscrito el contrato, no le vincula como nuevo propietario. La arrendataria se opone y sostiene que el nuevo propietario ha de subrogarse en el contrato y el comprador replica que la falta de inscripción del contrato permite al adquirente decidir libremente si se subroga o no en el arrendamiento. ¿Quién tiene razón? ¿Influye la inscripción en la subrogación? ¿Influye en la solución del caso que el nuevo propietario tuviera conocimiento del arrendamiento? COMENTARIO EN VANGUARDIA NOTARIAL: Comentarista 1: ¿1571 CC? Aunque dice también "salvo pacto en contrario". Comentarista 2: Yo creo que no puede extinguir el arrendamiento. El art. 29 LAU dice que "El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria", y en este caso conoce la existencia del arrendamiento, por lo que le falta la buena fe y no queda protegido por el art. 34 LH. PROPONENTE: El arrendatario fue notificado por notario de la compraventa y con conocimiento de la misma renunció al derecho de retracto. Es un local pequeño destinado a la venta de ropa. El comprador conocía que el local estaba arrendado, pero su abogado defiende que ello no implica mala fe, sino que la no inscripción del contrato de arrendamiento permite al comprador decidir la no subrogación. Comentarista 2: EMHO la mala fe del art. 34 LH es simplemente conocer que el Registro es inexacto. No implica dolo ni ánimo fraudulento. PROPONENTE: Sí, estoy de acuerdo en lo que indicas. Lo que defienden ellos es que en arrendamientos de uso distinto de vivienda, como locales comerciales, prevalece el principio de que los contratos no inscritos no perjudican a terceros y que el comprador, como tercero, solo está obligado a respetar aquello que consta en el Registro de la Propiedad. Comentarista 3: En el contrato ¿no obligó el vendedor al comprador a subrogarse en el alquiler? Porque si extingue el contrato y genera daños y perjuicios, ¿Quién responde? Comentarista 4: El adquirente es un tercero más que, cierto, podrá pasar de las cargas y/o limitaciones no inscritas. Pero siempre que reúna los requisitos del 34 LH. Y aquí "sabe". Comentarista 4: Se subrogará como arrendador en las condiciones buenas, malas o regulares que figuren en el contrato. Comentarista 3: Le falta buena fe. Comentarista 5: La inscripción perjudica a terceros simplemente porque se supone que a través de ella el tercero conocía o podía conocer el arrendamiento. Si no está inscrito pero lo conocía por otros medios, el comprador está en la misma situación que si el arrendamiento estuviera inscrito. Es una aplicación directa del principio de la buena fe, y desde antiguo la DG la ha utilizado para las cargas no inscritas. PROPONENTE: El comprador se subroga en el contrato de arrendamiento cuya existencia conocía, aunque no esté inscrito en el registro, y no puede argumentar el artículo 34 LH por no resultar aplicable el requisito de la buena fe al conocer la existencia del contrato de arrendamiento. Comentarista 6: El registro es un mecanismo de cognoscibilidad general (como el Borme o el BOE) frente a otros mecanismos de cognoscibilidad singular (ej. 1219 CC). Si del contrato ya resulta esa cognoscibilidad, nada aporta o deja de aportar la inscripción o su ausencia. Las situaciones fácticas (como es la posesión) dejan un rastro poco compatible con la buena fe como estado de ignorancia. En suma, poco aporta a la seguridad (conocimiento del estado posesorio) la publicidad registral, porque hay otros medios de publicidad más intensos que el adquirente no podrá negar (constancia en el título, posesión que hiere los sentidos, etc.). Caso 355 (Derivación del Caso Tonto 124) 🧠 CASO TONTO 124 (Vanguardia Notarial) Planteamiento Doña María López otorga poder general a su esposo, Don Julián Torres, para que la represente en toda clase de actos y contratos. Poco después, Don Julián, en nombre propio y también en representación de su esposa, otorga poder de sustitución (no subapoderamiento) a favor de Don Sergio García, concediéndole las mismas facultades que él tenía. Tiempo después, fallece Don Julián. Pregunta:¿Puede Don Sergio, como apoderado sustituto, actuar en nombre de la esposa para formalizar la herencia del marido fallecido?(Se trata de una sustitución literal, no de un subapoderamiento, y las facultades son suficientes). Nuevas cuestiones derivadas: 1️⃣ ¿Qué ocurriría si en lugar de una sustitución se hubiera otorgado un subapoderamiento?¿Seguiría vigente el poder tras la muerte del marido? 2️⃣ ¿Puede un sustituto otorgar a su vez un subapoderamiento?¿Y un subapoderado podría a su vez sustituir el poder recibido? 3️⃣ ¿Es jurídicamente posible una cadena ilimitada de sustituciones y subapoderamientos, o existen límites materiales o personales para evitar que el poder se desvirtúe? MI OPINIÓN: Yo creo que si hay sustitución el sustituyente ya no puede usar el poder y lo puede usar el sustituido. En el subapoderamiento ambos pueden actuar pero si el subpoderdante muere, evidentemente, ya no puede usarlo sin que su muerte afecte al subapoderado. O sea que para mi es lo mismo. El sustituto podría subapoderar si el subapoderamiento no estaba prohíbido y siempre que no se le prohíba a él. De la misma manera podría ocurrir en caso de que sea subapoderamiento (el subapoderado puede sustituir). Siempre hay que ver el poder originario (y por supuesto redactar bien las escrituras). En cuanto a lo último yo creo que sí puede haberla prestando suma atención a la voluntad inicial y al contenido de los diversos documentos. En la práctica ocurre que no se cuida tanto la forma y ni tan siquiera la expresión de voluntad. Caso 356 (Caso Real) Este caso es básico (sería un Tonto sin duda alguna) pero últimamente (tras el cierre de las suscripciones) he terminado haciendo una sola secuencia. En el año 2005, Doña Jane Lewis, de nacionalidad británica, y Don Andrew Collins, también británico, ambos residentes habituales en España desde hace varios años, deciden contraer matrimonio civil en el Palacio del Conde Cagueto del Ayuntamiento de Venezia (Italia). ¿Cuál es su régimen matrimonial? RESPUESTA: No podemos aplicar el reglamento, habrá que aplicar el 9.2 del código por entender que residen en España y que se casan en Italia siendo ésto una cuestión accidental. Aplicando el artículo 9.2 la ley aplicable es la ley nacional común, esto es la ley británica, por ser el primer criterio del mencionado artículo. Esta ha sido la 61ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 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El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
