Tenemos (hoy es 26 de Agosto de 2025) 289 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Semana 59 de 100 (faltan 41 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 41% del tiempo inicialmente disponible) Caso 321 (Dandanovic) Nicolás se presenta a primera hora de la mañana del lunes y le comenta al Notario que su hermano Martín, reputado biólogo, lleva varios años en la selva ecuatoriana estudiando el comportamiento de las anacondas, descuidando con ello sus asuntos personales y patrimoniales. Para evitar males mayores, Nicolás decidió hace unos meses arrendar las viviendas sitas en un edificio de Monóvar propiedad de Martín. Sin embargo, por razones de edad y salud Nicolás ya no se ve con ánimos de proseguir gestionando los alquileres y su idea es la de apoderar a un profesional en la administración de inmuebles. Para completar la jornada, aparece el abogado de los inquilinos con la idea de elevar a público los contratos de arrendamiento e inscribirlos en el registro de la propiedad, convencido como está de que el edificio pertenece a Nicolás, dado que en los contratos figura como arrendador. Deberá dictaminarse sobre las siguientes cuestiones: 1ª.- ¿Qué consecuencias se producen si Martín tiene conocimiento de los contratos de arrendamiento concertados por Nicolás? ¿Y si Martín aprueba los contratos celebrados? ¿Puede Nicolás otorgar el poder en ambos casos? ¿Puede sustituir la gestión? 2ª.-¿Qué efectos se generan si Martín no acepta el deseo de su hermano Nicolás de apartarse de la gestión de los alquileres y, en especial, de encomendársela a un administrador inmobiliario? 3ª- ¿Puede Nicolás elevar a escritura pública los contratos de arrendamiento e inscribirlos en el registro de la propiedad? COMENTARIO. ¿Qué consecuencias se producen si Martín tiene conocimiento de los contratos de arrendamiento concertados por Nicolás? Una de las dudas que tradicionalmente ha dividido a la doctrina es si el conocimiento de la gestión de negocios ajenos por parte del dominus implica o no un mandato tácito. -en sentido afirmativo se pronuncia PLANIOL quien apoyaba su opinión en el proyecto isabelino de 1851, según el cual hay gestión de negocios “cuando se realiza sin mandato ni conocimiento” del dueño”. -para LACRUZ BERDEJO, sin embargo, el hecho de que el Código Civil haya suprimido las palabras “sin conocimiento” que utiliza el proyecto isabelino es bastante significativo: sin duda, en unos casos, tal conocimiento inducirá un mandato tácito, pero, en otros, será una simple manifestación de inercia frente a la actuación del gestor, que no prejuzga la valoración de ésta ni pone en entredicho la buena fe de ambos interesados. ¿Y si Martín aprueba los contratos celebrados? Ello implicaría la ratificación de la gestión; y como preceptúa el artículo 1892 CC, la ratificación de la gestión por parte del dueño del negocio produce los efectos del mandato expreso. GULLÓN BALLESTEROS dice que es dudoso si la ratificación transforma la gestión en un puro contrato de mandato. La letra del artículo 1892 CC no es muy expresiva. Señala que producirá “los efectos del mandato expreso”, pero puede referirse el legislador a las relaciones entre dominus y terceros, no a las de aquél y gestor, lo que parece, a su juicio, más racional de acuerdo con la naturaleza de la ratificación. Dicho autor sigue diciendo que la ratificación no está sujeta en sí misma a ninguna formalidad, por lo que en principio puede ser expresa o tácita (SSTS de 14 de junio de 1974, 23 de abril y 14 de mayo de 1991). Debe de hacerse, sin embargo, en la forma requerida para el negocio que se ratifica, si ésta la exigiese para producir sus efectos jurídicos (artículo 1280.5 CC). ¿Puede Nicolás otorgar el poder en ambos casos? El complejo artículo 1890 CC dispone que si el gestor delegare en otra persona todos o algunos de los deberes de su cargo, responderá de los actos del delegado, sin perjuicio de la obligación directa de éste para con el propietario del negocio. La responsabilidad de los gestores, cuando fueren dos o más, será solidaria. La mayor parte de la doctrina afirma que la posibilidad de delegar que ostenta el gestor le viene atribuida ex lege y sin condicionantes, de forma tal que la simple existencia de una situación de absentia domini habilita al gestor para delegar los deberes de su cargo. No precisa, por tanto, de la ratificación por parte del dominus (que nos llevaría a un mandato expreso), ni siquiera de su conocimiento (que nos llevaría, según PLANIOL, a un mandato tácito o, según LCRUZ BERDEJO, a una situación inercial). ¿Puede sustituir la gestión? Otra cuestión que divide a la doctrina es la posibilidad que concede el artículo 1890 CC de delegar “todos o algunos” de los deberes de su cargo ¿Significa ello que puede sustituir la gestión, a modo de la sustitución del poder, mediante la delegación de “todos” los deberes de su cargo? Antes de responder a esta pregunta, vale la pena recordar la diferenciación que presentan ambas figuras según constante interpretación de la Dirección General: Así, cabe la sustitución plena, también llamada sustitución propia o transferencia del poder (que provoca la extinción de la relación entre poderdante y apoderado-sustituyente, de modo que el sustituto queda directamente vinculado al poderdante), y el subapoderamiento, también llamado sustitución impropia o delegación subordinada del poder (en la que subsiste la relación entre poderdante y apoderado-sustituyente, creándose una nueva relación jurídica entre apoderado-sustituyente y subapoderado, sin perjuicio de que los efectos jurídicos de lo actuado por éste se den en el poderdante). Una vez expuesto lo anterior, veamos las dos opiniones mantenidas por los autores: -LACRUZ BERDEJO cree que el artículo 1890.1 CC es coincidente con el artículo 1721 CC. Para este tratadista resulta implícito que el gestor puede nombrar sustituto, pero en régimen de no prohibición y no como si tuviera expresa facultad para nombrarlo. -La mayoría de los autores rechazan esta posibilidad, afirmando que sólo el dominus puede sustituir al gestor. Por aplicación del artículo 1888 CC la única facultad del gestor es la de “requerir al interesado para que le sustituya en la gestión”. La delegación de todos los deberes del cargo, en consecuencia, deberá enmarcarse en un simple subapoderamiento general. Por último, puede plantearse como “tema tangencial” la posibilidad del administrador inmobiliario a que le satisfagan sus honorarios. En el fondo este interrogante hace tránsito a uno más genérico: ¿tiene el gestor derecho al cobro de honorarios?. El proyecto de 1851 lo negaba de modo expreso. En la actualidad la doctrina sostiene la aplicación analógica del artículo 1711 CC (A falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito. Esto no obstante, si el mandatario tiene por ocupación el desempeño de servicios de la especie a que se refiere el mandato, se presume la obligación de retribuirlo). ¿Qué efectos se generan si Martín no acepta el deseo de su hermano Nicolás de apartarse de la gestión de los alquileres y, en especial, de encomendársela a un administrador inmobiliario? Hemos de partir de un presupuesto básico en el que se fundamenta la negotiorum gestio: la obligación principal del gestor , una vez asumida de forma lícita y voluntaria, la administración de los negocios ajenos, es la de continuar con dicha gestión hasta que sea relevado por el dominus.. Como establece el artículo 1888 CC, el que se encarga voluntariamente de la agencia o administración de los negocios de otro, sin mandato de éste, está obligado a continuar su gestión hasta el término del asunto y sus incidencias, o a requerir al interesado para que le sustituya en la gestión, si se hallase en estado de poder hacerlo por sí. La STS de 2 de febrero de 1954 de forma gráfica explica que “una vez iniciada la administración no puede el gestor dejarla abandonada hasta que se haga cargo de ella su dueño o, en su defecto, quien éste designe o aquél a quien legalmente corresponda, y que mientras desempeña la administración haya de hacerlo con el celo y diligencia de un buen padre de familia “. En la misma línea, LACRUZ BERDEJO opina que nadie está obligado a intervenir en asuntos ajenos, pero si lo hace se entiende que debe ser consecuente con su actitud inicial, máxime cuando ésta pudo eliminar la intervención de otro posible gestor. Una vez llegados a este punto, cabe resaltar que la negativa del dominus a sustituir al gestor produce, según la doctrina más autorizada, dos importantes efectos: 1º.- La LIBERACIÓN frente a los actos posteriores. 2º.- La RATIFICACIÓN de los actos anteriores. Los anotadores de ENNECCERUS dicen que el gestor sólo queda liberado cuando efectivamente resulta sustituido por el dueño o éste se niegue a hacerse cargo del asunto pudiendo hacerlo por sí o poniendo otra persona en su lugar. Ahora bien, si dada la naturaleza de la gestión emprendida el posible éxito dependiese de la habilidad o preparación del gestor, el dominus tiene derecho a negarse a sustituirlo mientras no encuentre otra persona con idénticas cualidades. El efecto ratificador de los actos anteriores lo defiende especialmente LACRUZ BERDEJO: la negativa equivaldría a una ratificación, que convertiría al gestor en un verdadero mandatario. La ratificación por la negativa injustificada a sustituir al gestor produce los efectos del mandato desde el momento mismo que se verifica, quedando asumidas desde entonces por el dueño-ratificante las obligaciones frente a tercero ya contraídas por aquél. ¿Puede Nicolás elevar a escritura pública los contratos de arrendamiento e inscribirlos en el registro de la propiedad? ÁVILA NAVARRO explica que la elevación a público de un documento privado , supone dar forma pública al negocio mediante la prestación de un nuevo consentimiento, y sólo pueden realizarla los otorgantes del documento privado o sus representantes o causahabientes. El edificio, recordemos, es propiedad de Martín, y no de Nicolás, quien sin embargo suscribió los contratos de arrendamiento en concepto de arrendador. Desde el punto de vista de los arrendatarios, el artículo 13.3 LAU les otorga cierta seguridad jurídica: Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años. Desde la óptica del gestor, la cuestión se centra en saber si cabe hablar en ciertos casos de una “gestión no representativa”. La respuesta es afirmativa. Hay que partir, como dice LACRUZ BERDEJO, de que la actuación del gestor no ha de ser necesariamente como representante del dominus. Es posible, pues, una gestión no representativa, en nombre propio y por cuenta ajena, cuyas consecuencias habrán de ser semejantes a las del mandato sin representación. Por eso, cuenta SANTOS BRIZ, carecía de trascendencia en el supuesto de la STS de 18 de enero de 1908, que la gestora, al cobrar los alquileres, manifestara a los inquilinos ser dueña de la casa: tal manifestación no le impedía actuar, aunque en nombre propio, por cuenta ajena, como en el mandato no representativo, y, por tanto, también con animus aliena negotia gerendi, aunque no lo manifestase así a las personas de quienes recibió el precio del arrendamiento. GULLÓN BALLESTEROS detalla que, en rigor, la ratificación opera propiamente en el ámbito del negocio celebrado a nombre de otro sin poder del mismo (artículo 1259 CC), por lo que en la gestión de negocios se originarán sus efectos si el gestor ha obrado en nombre del dominus. Al ratificar éste, dota retroactivamente de legitimación al gestor para la realización del negocio en cuestión, y el tercero podrá dirigirse directamente contra el dominus. En cambio, si ha actuado en su propio nombre, aunque por cuenta del dominus, el tercero carecerá de acciones contra éste (artículo 1717 CC), sólo el gestor responderá, aunque el dominus le estará obligado por las consecuencias de su cumplimiento. El título formal para obtener la inscripción en el registro de la propiedad es el determinado en el artículo 2 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos. Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato. Ahora bien, la inscripción registral se halla condicionada, por una parte, por el principio de tracto sucesivo del artículo 20 LH, y, por otra, por el rechazo de la Dirección General a aceptar mandatos o ratificaciones tácitas. Caso 322 (Consulta en el blog) Este caso lo propongo a mis alumnos y suscriptores como caso tonto pero lo he elevado a mini porque encierra una trampa que da lugar a otra opción. En la opción planteada por la consultante se ha de tratar una cuestión muy de moda que en la oculta también se roza. Este es el caso: Una señora casada en gananciales recibió por herencia de un tío soltero dinero y un piso al 50% con su hermana. Ahora su hermana le vende su mitad y ella la adquiere con el dinero procedente de esa herencia. Pregunta: ¿Cómo debe plasmarse en la escritura de compraventa para que el bien quede acreditado como privativo y no afecto a la sociedad de gananciales, teniendo en cuenta que el marido está dispuesto a firmar lo que sea necesario? Hay alguna alternativa que podamos proponer a la consultante? CONVERSACIÓN: Opositora: Pues en este caso se podría acudir tanto a la confesión del artículo 1324 del Código Civil como, de la misma manera, a la atribución por pacto de privatividad. Es decir, el camino inverso del 1355: que desde el inicio se determine que el bien adquirido es privativo. Y si esa adquisición es a título oneroso con dinero privativo (procedente de una herencia), quedaría así, porque de otra manera, al ser dinero fungible, rige la presunción del artículo 1361. Justito: No me gusta. O sea, ¿tú crees que con venir a la notaría y decir que el dinero procede de la herencia se destruye la presunción? Como decía Llagaria, las carcajadas del registrador se oyen en Jaén. Estuvimos hablando de eso hace poco, y es discutido. Hay que currárselo más. Venga, sigue, quiero más. Opositora: Lo pienso… yo creía que era el caso ese tan de moda de atribuir directamente a los bienes el carácter de privativos. Lo pienso. Justito: Sí, y es eso, pero… ¿cómo se guisa?, ¿cómo se dice? Viene el marido y no confiesa la privatividad, sino que ella dice que el dinero procede de la herencia de su tío, pero es imposible probar que el dinero es el mismo. Entonces, ¿qué decimos? Opositora: Ahora lo veo distinto. O sea, podríamos aplicar el 1358 y dar lugar al correspondiente reembolso a la sociedad de gananciales si no se demuestra el carácter privativo del dinero. Es decir, muy bien, se inscribe a favor de la esposa, pero al liquidar gananciales hay que hacer reintegro. Justito: A ver… Dado que su marido está dispuesto a firmar lo que sea, y la confesión de privatividad tiene sus inconvenientes de cara al futuro, conviene hacer indicación de la procedencia del dinero. Pero como no tiene forma de acreditarlo y queremos eludir esa confesión (y también un eventual derecho de reembolso), lo más conveniente es indicar, compareciendo su esposo… ¿qué indicamos? Aquí viene la doctrina de esas resoluciones tipo Oñate tan controvertidas y que yo nunca he usado. Eso es lo que quiero saber. La fórmula Oñate dice: “Los cónyuges acuerdan que el bien tenga carácter privativo de D… y solicitan que se inscriba a nombre del adquirente por haber sido adquirido con tal carácter por acuerdo entre los cónyuges y no por confesión. El pacto entre los cónyuges tiene causa (elíjase lo que proceda): Onerosa y siendo los fondos empleados privativos del adquirente, no procederá el reembolso previsto en el artículo 1358. Onerosa y siendo los fondos empleados gananciales, procederá el reembolso previsto en el artículo 1358. Gratuita, por ser los fondos empleados privativos del adquirente y haberse pactado el reembolso previsto en el artículo 1358. Gratuita, por ser los fondos empleados gananciales y haberse excluido el reembolso previsto en el artículo 1358.” Propuesta de redacción para este caso concreto: “Los cónyuges acuerdan que el bien tenga carácter privativo de Doña ** y solicitan que se inscriba a nombre de la adquirente por haber sido adquirido con tal carácter con fondos privativos de dicha señora procedentes de la herencia de su difunto tío Don **, y ello por acuerdo entre los cónyuges y no por confesión. El pacto entre los cónyuges tiene causa onerosa y, siendo los fondos empleados privativos de la adquirente, no procederá el reembolso previsto en el artículo 1358 del Código Civil.” PERO OTRA OPOSITORA DEL GRUPO me saca de un error: Opositora: La consultante habla de venta, pero no hace falta una venta, hace falta una disolución de condominio que ya nos asegura el carácter privativo y solo requiere cargarse el reembolso (además en Valencia TPO es 10% y AJD solo 1,5%). Justito: Efectivamente, no tienen que recurrir a una venta sino a una disolución y lo adquirido, a priori, sería privativo con derecho de reembolso. ¿Se puede eludir el reembolso? Pues yo no lo he hecho pero Javier Oñate ha explorado mucho ese camino y ha escrito un artículo en el último número de ENSXXI (ya había escrito otros basados en alguna resolución derivada de un recurso suyo). En ese artículo dice que su fórmula es (Y REPITO LO DE ANTES). “Los cónyuges acuerdan que el bien tenga carácter privativo de D… y solicitan que se inscriba a nombre del adquirente por haber sido adquirido con tal carácter por acuerdo entre los cónyuges y no por confesión. El pacto entre los cónyuges tiene causa (elíjase lo que proceda): Onerosa y siendo los fondos empleados privativos del adquirente, no procederá el reembolso previsto en el artículo 1358. Onerosa y siendo los fondos empleados gananciales, procederá el reembolso previsto en el artículo 1358. Gratuita, por ser los fondos empleados privativos del adquirente y haberse pactado el reembolso previsto en el artículo 1358. Gratuita, por ser los fondos empleados gananciales y haberse excluido el reembolso previsto en el artículo 1358.” En este caso el bien es privativo pero hay que excluir el reembolso y para ello utilizaría la fórmula 1 y haría comparecer al cónyuge. Lee el artículo: https://www.elnotario.es/practica-juridica/10155-adquisicion-de-bienes-con-caracter-privativo-por-conyuges-casados-en-regimen-de-gananciales Muy bien visto. Esta ha sido la 50ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 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