Tenemos (hoy es 15 de Julio de 2025) 331 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Semana 53 de 100 (faltan 47 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 47% del tiempo inicialmente disponible) Caso 309 (Vanguardia Notarial) Don Ricardo fallece dejando viuda (Doña Emilia) y tres hijos comunes. En su testamento, nombra herederos a sus tres hijos por partes iguales y dispone lo siguiente: “Lego a mi esposa Doña Emilia, en pago de su usufructo viudal, la propiedad plena de la vivienda habitual y del vehículo familiar, que estimo equivalentes en valor al usufructo que por ley le corresponde”. Además, adjudica a cada hijo ciertos bienes concretos, procurando no solapar con lo atribuido a Doña Emilia. No se contiene cláusula de cautela socini ni otras disposiciones relevantes. La vivienda y el vehículo suman aproximadamente 100.000 euros. El valor total de la herencia (descontadas deudas) es de 450.000 euros, distribuidos más o menos así: – 150.000 € en bienes incluidos en el tercio de mejora (por voluntad del testador). – 150.000 € en el tercio de legítima estricta. – 150.000 € en el tercio de libre disposición. Los hijos acuden al notario manifestando su duda sobre dónde debe imputarse la entrega en pleno dominio a la viuda: – ¿Al tercio de mejora, por haber gravado ese usufructo? – ¿Al tercio de libre disposición, por tratarse de un legado de bienes en pleno dominio? – ¿Puede hablarse de una conmutación válida conforme al artículo 839 del Código Civil aunque sea impuesta por el testador? Y lo más importante: – Si resulta que la entrega a la viuda excede lo que legalmente le corresponde, ¿cómo se regulariza el exceso? – ¿Qué papel juega el consentimiento de los herederos en todo esto? Caso 310 (Caso Real) Doña Margarita es propietaria de una de las dos únicas viviendas que integran un edificio dividido horizontalmente en los años 70. El título constitutivo incluye unos Estatutos de Comunidad con diversas normas sobre elementos comunes, uso, servidumbres y obras, así como un artículo 9º que establece un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) a favor del otro copropietario: “Si el propietario de una vivienda o de parte de ella, susceptible de aprovechamiento independiente, tratara de venderla, deberá notificarlo notarialmente a los demás propietarios en el edificio […] teniendo tales propietarios preferencia para la adquisición […] En caso de que no se ejerza el tanteo, los propietarios podrán ejercitar el derecho de retracto si la venta se hace sin la notificación previa, o si varían las condiciones finalmente pactadas.” Margarita acuerda vender su vivienda a Doña Patricia, quien no tenía conocimiento del artículo 9 ni del resto de los estatutos. La operación se suspende cuando el banco advierte la existencia de esa cláusula, y plantea dudas sobre su eficacia frente a terceros no notificados. La compradora afirma ahora que acepta los artículos 1 a 8 de los estatutos, pero no quiere quedar afectada por el artículo 9. La otra copropietaria, Doña Francisca, manifiesta que no fue notificada de la venta, pero que está dispuesta a firmar la escritura renunciando al tanteo y acordando la eliminación del artículo 9, dejando el resto de los estatutos sin modificación. En el Registro de la Propiedad no consta ninguna inscripción de los Estatutos, ni nota marginal que advierta del derecho de adquisición preferente. Se plantean así las siguientes cuestiones: ¿Está válidamente configurado el derecho de adquisición preferente del artículo 9 o presenta defectos de forma o fondo? Al no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, ¿puede hacerse valer ese derecho frente a un tercero adquirente de buena fe? ¿Qué ocurre si se formaliza la venta sin haberse hecho la notificación notarial prevista en el artículo 9? ¿Sería suficiente, para evitar toda eventualidad, que en la escritura de compraventa comparezca la otra copropietaria renunciando expresamente al derecho de adquisición preferente y consintiendo eliminar el artículo 9, dejando vigentes los restantes artículos? Esta ha sido la 45ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 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El Notario (el libro ha salido de la imprenta y otros OCHO casos TONTOS, del 30 al 36, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 37 al 41 ¡y el libro ya a la venta en Basconfer! 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(escribe a justitonotario@hotmail.com) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 95 a 100: ¿Te suscribes? (escribe a justitonotario@hotmail.com) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 101 a 103: ¿Te suscribes? (escribe a justitonotario@hotmail.com) Ya llevamos 203 casos en total. En la anterior convocatoria sacamos adelante un total de 277. A este ritmo podríamos rondar los 400 casos en menos de dos años. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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