Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Creo que si todo esto lo metes en una máquina de blockchain, y en cinco minutos tienes un eslabón en la mano que te cuesta cuatro perras y te ahorra pasar por el sacaperras del Notario y del registrador. A ver cuando se pasan por mi despacho y me lo explican que les compro la máquina y con el tiempo sobrante me busco un segundo empleo.

Bromas aparte, todos estos son los casos que intentamos resolver a través de las materias del curso que imparto para la FEAPEN sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios y catastrales que ya está próximo a terminar. Entre tanto no comience la III edición ya para 2024, mi libro sobre el 18.2 puede aportar bastante luz sobre estos asuntos y mas ahora que la tramitación de este mágico expediente es posible efectuarla en la SEC y en toda España.

 

La vivienda de mis padres

 

Quiero regularizar la vivienda de mis padres. Tenía pensado describirla como esta en Catastro tanto en cuanto a suelo como en cuenta a obra. Cuando la heredó mi madre, la escritura, el registro y el Catastro decían lo mismo (podríamos decir que «estaba coordinada a la perfección”), pero en el año 2012 hubo una comprobación en Catastro y añadieron obra y restaron metros de suelo, concretamente los de un patio abierto que se los han dado a un colindante que ahora dice que son suyos porque se los ha dado Catastro y porque los ha adquirido por usucapión. He encargado un informe técnico pero parece que el vecino no dará su brazo a torcer. Solo se me ocurre presentar algún tipo de instancia o solicitud en el Catastro.

 

Mi primer 18.2

 

Tengo una finca urbana sobre la que se pretende realizar una segregación, para posteriormente formalizar la declaración de obra nueva de unas viviendas unifamiliares. La licencia de segregación recoge bien la situación existente: registro 1.712 m2, Catastro 1.613 m2 y 1.623 m2 brutos y 1.523 m2 netos, según reciente medición. La diferencia entre los metros brutos y netos responde a una alineación que no está hecha. Tengo dos IVG+ con afectación de dominio público (uno de subsanación y otro de segregación). En el IVG+ de subsanación hay una pequeña diferencia de 3 m2 con una de las calles a las que tiene salida la finca. El técnico ha “trucado” ese IVG+ y no se corresponde con la medición técnica que se aportó a la licencia. Su pretensión era que no hubiese que tocar el fondo de la parcela porque ello afectaría a varios propietarios. Al tener que rectificar Catastro en cualquier caso (hay que pasar de 1.613 a 1.620 o a 1.623 metros), me facilita la tarea porque sólo tengo un afectado. Sin embargo, si utilizo el IVG+ trucado, necesito modificar la licencia, que recoge la realidad porque no me suman los metros de las parcelas segregadas y la superficie del resto. Mi idea es utilizar el IVG+ de subsanación correcto para que tener como afectados no sólo al Ayuntamiento, sino también a los propietarios afectados del fondo; así no hay que subsanar la licencia y se evitan problemas con los ICUC de la obra nueva.

Entiendo que la forma de proceder sería:

1. Escritura de segregación y cesión de para viales con requerimiento para tramitar el 18.2. y solicitando la rectificación de cabida del 201.3, y subsidiariamente el 199.1.
2. Tramitar el 18.2, y, una vez concluido, dejar constancia por diligencia en la escritura de segregación previa.
3. Acceder a la SEC para tramitar en Catastro la segregación.

Me preocupa que la cesión de viales no va a tener aceptación (no me ha pasado todavía que tras una alineación venga el Ayuntamiento a consentir). No sé si será un obstáculo para que la finca quede arreglada en Catastro. Previamente, tendría que comprobar el CSV del IVG+ (el del trucado ya lo he comprobado y es correcto).  En tanto no termina todo el proceso, hay que sacar la copia autorizada de la segregación para que liquiden. Nos tienen que traer de vuelta la escritura liquidada, y aprovechar para que firme una diligencia, dejando constancia del resultado del 18.2. con la nueva descripción.

 

 

Tengo una finca no inmatriculada con dos referencias catastrales,  una para el terreno (rústico) y otra para la construcción (vivienda unifamiliar). Disponemos de un único título de adjudicación parcial de herencia del que resulta que la parcela tiene una superficie de 1.072 m2. Según Catastro la parcela tiene una superficie de 1.114 m2 y según reciente medición técnica con IVG + tiene 1.177 m2. Se quiere es inmatricular la parcela con la superficie correcta.

Lo que se me ocurre es:

1. Acta del artículo del 205 para complementar la escritura de adjudicación de herencia. No puedo hacer ni una aportación de gananciales ni un pacto sucesorio (le escribo desde Galicia) que son los títulos que se me ocurren y que están exentos, ya que la propietaria está soltera y carece de descendencia. He leído un artículo suyo sobre la tributación de este tipo de actas  y no me queda claro cuál sería la base imponible. En el cuadro del enlace adjunto tampoco se indica nada sobre la base imponible. Yo entiendo que están sujetas a TPO y el tipo de gravamen es el general (en Galicia desde el 1 de enero de 2022 el 9%). En el acta «ajustaríamos» a Catastro para poder inmatricular. Por otra parte y siguiendo con la tramitación del acta de inmatriculación, la finca afectada no está ni en el distrito de mi notaría ni en ninguno de los colindantes. He visto resoluciones de la DGSJyFP en las que estiman los recursos presentados por varios fedatarios ante la negativa de distintos registros a inscribir alegando que no los primeros no son competentes para tramitar el acta (NO ENTIENDO ESTA PARTE). En cuanto a los requirentes, entiendo que es suficiente con que el requerimiento  lo haga la nuda propietaria (se consolidó el dominio por fallecimiento de la usufructuaria), aún cuando existe un derecho de habitación a favor de un tercero.
2. Una vez inmatriculada la finca, otorgar una escritura de rectificación descriptiva en base a la medición técnica solicitando un 199 en la misma  o bien hacerlo directamente ante el registro para conseguir la coordinación. He consultado tanto el Catastro como el Geoportal y ninguno de los colindantes tiene inscrita su base gráfica, por lo que en principio no tendría problemas para inscribir «la mía».

Todas estas vueltas y el hecho de no tramitar un 18.2 se debe a que existe un conflicto con un colindante que podría oponerse al ser notificado, pero salvo error por mi parte en el 18.2 la oposición, a diferencia de lo que ocurre con el 199, no tiene por qué ser fundada.

 

Un mini exceso de cabida

 

Tengo un exceso de cabida muy pequeño de una finca. Hicimos la escritura de compraventa de un solar, que tiene una superficie registral y catastral de 93 m2. Según reciente medición tiene 94,23 m2. Entiendo que al ser inferior al 5% – se aplicaría el artículo 201.1.b LH. ¿Tengo que hacer un acta rectificativa de cabida o valdría con una instancia? ¿Tendrían que corregirlo antes en Catastro, y aportarme un IVG + para incorporarlo o la corrección en Catastro es posterior?

 

Dos fincas en una bolsa

 

Tengo una calificación defectuosa de un 201 LH porque:

1. Tengo como colindantes a un matrimonio con el mismo domicilio en Catastro.
2. El registro me indicó en la certificación que, son dueños de la finca colindante «señor X y señora Y, con el mismo domicilio»
3. Se envío la notificación conjunta, es decir, en la carta se les mencionó como destinatarios a ambos, pero sólo se envío una carta y el destinatario era él.
4. Me califican con defectos la notoriedad porque «no notifiqué nominalmente a la esposa».

En este caso no me va a ralentizar mucho ya que las colindantes parece ser que van a comparecer en la notaría, pero en caso contrario esto nos retrasaría otro mes (y suponiendo que recojan la carta… si no al BOE). He buscado alguna resolución sobre notificación en caso de comuneros o SLG, pero no veo nada. ¿Sabrás alguna resolución a la que atenernos? 

 

Lo bueno de la expertización que yo mismo he sufrido desde diciembre de 2021 cuando empecé a trabajar las materias del curso, es que creo que puedo dar orientación o solución a todos los casos y tú que me lees también podrás si lo haces y tienes mi libro.

 

¡Qué fácil sería todo con el blockchain!

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario