Durante años, el cambio de uso por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo se venía inscribiendo con relativa normalidad:

– Certificación técnica de antigüedad.
– Acreditación del transcurso del plazo de prescripción.
– Sin necesidad de licencia actual.

Pero en 2024 varias resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública han introducido un giro restrictivo.

La clave del endurecimiento está en una idea: el cambio de uso puede ser una “infracción continuada”.

Si es infracción continuada:

• No hay inicio del plazo de prescripción.
• No cabe aplicar el 28.4 LS.
• Se exige pronunciamiento administrativo.

Pero aquí surgen las dudas técnicas:

• ¿Toda alteración de uso es infracción continuada?
• ¿Es lo mismo usar un local como vivienda que ejecutar obras?
• ¿Puede declararse una obra por antigüedad pero no su modificación?

Es inconcebible que se pueda declarar una obra por antigüedad y no su modificación.

La tendencia que se detecta es que:

• No basta la certificación técnica.
• No basta el Catastro.No basta la mera antigüedad.
• Se empieza a exigir licencia, declaración responsable con conformidad municipal o acto expreso del Ayuntamiento.

Y aquí aparece el verdadero problema práctico:

• Los ayuntamientos muchas veces no quieren emitir certificados de prescripción.
• El silencio positivo no se acepta fácilmente a efectos registrales.
• La obtención de un pronunciamiento formal puede ser lenta o imposible.

De hecho, hay segregaciones cuya infracción ha prescrito hace años y siguen sin poder reflejarse en escritura ni en el Registro.

En algunas resoluciones el criterio restrictivo se apoya en jurisprudencia autonómica concreta (por ejemplo, País Vasco).

Pero luego ese criterio se “contagia” a otras comunidades donde:

• No existe esa jurisprudencia.
• No está claro que el cambio de uso sea infracción continuada.

¿Resultado? Se empieza a exigir documento administrativo por un cierto mimetismo.

El verdadero trasfondo es el miedo a inscribir sin documento oficial. Más allá de la legalidad urbanística, lo que subyace es esto:

• Se quiere que alguien asuma responsabilidad.
• Se prefiere documento administrativo a certificación técnica.
• Se desplaza el riesgo hacia la Administración.

Y aquí está el conflicto estructural: nosotros debemos dar seguridad jurídica preventiva.

Quizá lo más grave no es el criterio restrictivo, sino la falta de previsibilidad.

Incluso dentro de una misma comunidad autónoma hay resoluciones con tres meses de diferencia que aceptan y deniegan la inscripción.

No estamos ante un simple debate técnico sobre el 28.4, sino ante un problema de coherencia del sistema.

Si la Dirección General cambia de criterio, debería hacerlo de forma clara, motivada y estable. Y si el cambio de uso exige intervención administrativa, que se diga expresamente en la ley. Porque lo que no puede ser es declarar obras por antigüedad y no poder modificar un uso.