Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Aunque mi refrán preferido es el de “no hay mal que por bien no venga” (aunque algunas veces cueste mucho ver o que llegue ese bien), lo del “cada maestrillo tiene su librillo” forma parte de mi top ten refranero.

Siempre que pasa por mis manos la escritura reciente de un compañero pienso en que debería leerla de arriba a abajo (de las escrituras hay que leerse hasta los cantos, decía mi padre) para ver qué dice de otra manera y qué dice que yo no diga.

Casi nunca consigo hacerlo y menos aun hacerme un listado de cosas expuestas, recogidas, explicadas, efectuadas de forma diferente a la mía. Sin embargo, esta semana he dispuesto de tiempo para hacerlo.

 

Este es el resultado de la confrontación de una compraventa de VPO no sujeta a precio máximo ni a adquisición preferente con la que hubiera sido una mía

1. “Manifiestan, a efectos de la Ley 10/2010, de 28 de abril, que los comparecientes, como intervinientes en su propio nombre y la representada obran por cuenta propia, y que no son personas con responsabilidad pública, ni tampoco sus allegados ni familiares“. 
2. “Les identifico por su documentación exhibida; fiel reproducción de dichos documentos incorporo a la presente“. A mi modo de ver, esto no se puede hacer sin, al menos, indicar que se solicita y que se autoriza la reproducción en las copias, ¿no?
3. “Las circunstancias personales de los comparecientes y de la representada resultan de sus manifestaciones“.
4. “Tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura de compraventa y, al efecto”. Desde la Ley 8/2021 yo solo digo: “Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto”.
5. “Yo, el Notario, advierto a los otorgantes que, tratándose de bienes inmuebles, su valor a efectos de la liquidación del Impuesto de Transmisiones Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible. A estos efectos, he obtenido de la Sede Electrónica del Catastro, a solicitud de los comparecientes, certificado catastral del valor de referencia del/los inmueble/s objeto de la presente, de cuyo contenido informo a los otorgantes y protocolizo con la presente”.
6. “Advierto de la conveniencia de comprobar el estado de cargas, bien mediante certificación del Registro de la Propiedad, bien mediante examen directo de los libros registrales”.
7. “La parte vendedora declara estar al corriente del pago del impuesto de bienes inmuebles, excepto el correspondiente al ejercicio de 2023, que se encuentra en período de pago voluntario”.
8. “Expresamente advierto a los otorgantes sobre las deudas pendientes, caso de que existieran, por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite, así como sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el Impuesto, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y responsabilidades por incumplimiento. No obstante lo expuesto, la parte vendedora se compromete a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes de pago en relación con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y que se hayan podido generar hasta el otorgamiento de esta escritura, que legalmente le correspondan”.
9. “Asegura la parte vendedora estar al corriente en el pago de tales gastos. Yo, el Notario, advierto a los otorgantes de la obligación contenida en la Ley 8/1999 de 6 de Abril de reforma de la Ley 49/1960 de 21 de Julio de Propiedad Horizontal. La parte transmitente aporta certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración respecto de la finca objeto de transmisión, que me exhibe (y entrego a la parte adquirente), y de la que deduzco fotocopia fiel que dejo unida a esta matriz, sin calificar en modo alguno la competencia de quien la expide. Convienen en lo antedicho ambas partes”. Yo diría que hay muchísimos certificados expedidos por quien no es. Yo hago mis matices de otro modo.
10. “No obstante lo anterior, la parte vendedora se compromete a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes de pago en relación con los gastos de Comunidad del inmueble del que forman parte integrante el bien objeto de esta escritura, que legalmente le correspondan”.
11. “Copia del justificante de la misma incorporo a la presente, de la que resulta las cuentas de cargo y abono y sus titulares“.
12. “Manifiesta la parte compradora que el importe del citado cheque bancario ha sido cargado en la cuenta abierta a su nombre número *“.
13. “El bien objeto de esta escritura se vende como cuerpo cierto, delimitado por sus linderos, que lo concretan y determinan, con cuanto le fuere inherente y accesorio, en el estado físico, jurídico, urbanístico, constructivo, ocupacional y de cargas que la parte compradora declara conocer y aceptar y, en consecuencia, las partes comparecientes renuncian a las acciones que pudieran corresponderles, en los casos en que hubiera diferencia en más o menos, entre la realidad física y la superficie reseñada en la descripción del bien, tal y como consta en la parte expositiva”.
14. “Yo, el Notario, advierto a las partes del contenido de los artículos 6 y siguientes del Decreto 12/2021 de 22 de enero del Consell en orden a la declaración responsable para la segunda ocupación y posteriores así como el plazo de caducidad de las mismas”.
15. “La parte compradora toma posesión jurídica a título de dueña del bien objeto de esta escritura, surtiendo la firma de la presente los efectos de la tradición”.
16. “Cláusula de no asesoramiento fiscal. Se recuerda a las partes que no es función propia del Notario, y por ende exigible al mismo, el asesoramiento fiscal a los otorgantes, más allá de la información expresamente prevista acerca de la obligatoriedad de presentación del documento a la Oficina Liquidadora correspondiente. No es exigible al Notario como tal un asesoramiento fiscal especializado de los asuntos contenidos en los documentos que autoriza; ni está previsto así en las normas que determinan su competencia y funciones, ni se comprende dentro de la formación específica que legalmente se le exige. En consecuencia, yo, el Notario, advierto a cada compareciente para que obtengan asesoramiento fiscal de profesionales competentes en función de sus respectivos intereses”. Muy interesante.
17. “Asimismo, advierto de las consecuencias de toda índole que podrían derivarse de la inexactitud de sus manifestaciones y en especial, de la falsedad en documento público en que, por ello, pudieran incurrir”.

Me he limitado a hacer comentario sobre tres cosas y especialmente me interesan opiniones a la primera (punto 2).

No descarto hacer añadiduras, modificaciones y algún remix en mis escrituras a la vista de la de este compañero.

“Cada maestrillo tiene su librillo” podría ser el título de una serie muy larga de artículos. Puede que lo haga.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario