Advertencia: En la web Justito El Notario, su titular y responsable, Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja, ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni como conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog, que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Hay historias catastrales que parecen salidas de una novela de Kafka. Todo empieza con una finca sencilla, con su suelo rústico y sus edificaciones; pasa por un proceso administrativo que en su día debió parecer rutinario; y acaba, veinticinco años después, en un auténtico laberinto de referencias catastrales, metros cuadrados duplicados, recibos de IBI incoherentes y escrituras que no reflejan la realidad.

Este es uno de esos casos en los que un alta masiva de inmuebles realizada por el Ayuntamiento a finales de los 90 desencadena un error en cascada:

• Aparece una RC de suelo sin edificaciones (00MA) y otra RC de edificaciones sin suelo (KA).

• Tres años más tarde surge una tercera RC (01MA) de urbana con lo que parece haber dos RRCC para la misma edificación aunque con diferentes superficies en conjunto y por elementos constructivos y, además, con direcciones distintas.

• Para colmo, en la escritura de la declaración de obra terminada (2004) solo se incluyeron las dos referencias urbanas que se refieren a la misma obra, omitiendo la rústica. Resultado: IBI posiblemente mal calculado durante 25 años.

La conclusión es clara: alguien (los dueños o alguien en su nombre) hizo un alta; luego lo hizo el Ayuntamiento; después se declaró la obra mencionando las RRCC duplicadas y no la del suelo. Y desde entonces, nadie ha resuelto el entuerto hasta que ha caído en mis manos y he trazado la hoja de ruta de lo sucedido y de lo que podríamos hacer.

Lo repito más machacadito.

1.= Detección inicial del problema

• Existe una referencia catastral (RC) de suelo con una superficie de 10.475 m², en la que no constan las edificaciones, que aparecen como “islas”. Es la que termina en 00MA.

• Hay otra RC correspondiente a las edificaciones, pero en ella no consta el suelo. Es la que termina en KA.

• No están declaradas en la escritura todas las edificaciones, solo figura la casa principal (aunque en Catastro sí aparecen todas). ¿Por qué no se declara todo? No lo sé, porque de alta está todo desde 1997.

2.= Discrepancia en el IBI

• En los recibos del IBI las referencias catastrales que aparecen son la KA y otra que termina en 01MA. Descubro, por tanto, una tercera RC. Las que figuran en la escritura de 2004 son la KA y la 01MA; la 00MA no aparece.

• En un principio pensé que en un recibo cobraban solo por la obra y en otro por obra y suelo, pero no es así: en uno cobran por una obra con unas determinadas características y en el otro por otra, aunque aparentemente se trata de las mismas obras y con la misma dirección.

3.= Características de las obras

• En la KA (alta en 1997) y con dirección Titis 19N, hay 478 m² distribuidos en:

  • Tres viviendas de 139 m², 136 m² y 83 m²

  • Un almacén de 49 m²

  • Otro almacén de 21 m²

  • Un aparcamiento de 30 m²

  • Un deportivo de 20 m²

• En la 01MA (alta en proceso de incorporación masiva en 1999), con dirección Callejuela 19 (dirección de la propietaria), hay 405 m² distribuidos en:

  • Tres viviendas de 137 m², 134 m² y 84 m²

  • Un almacén de 50 m²

Es decir, en esta última faltan el otro almacén, el aparcamiento y la piscina.

Tercera referencia catastral detectada

• De la tercera RC (01MC) no se puede obtener CCDYG.

• En las certificaciones de ambas obras el año de construcción es el mismo.

Conclusión del análisis técnico

• Un proceso de altas masivas del Ayuntamiento pudo dar lugar a una doble catastración, por lo que podrían estar pagando el IBI de forma incorrecta desde hace 25 años.

• En la escritura se incluyeron solo las dos RC urbanas, omitiendo la rústica, lo que agravó el error sin ninguna explicación.

Propuesta de actuación desde la notaría

1. Otorgar escritura de subsanación.

2. Realizar la declaración de las obras no incluidas.

3. Actuar conforme al artículo 18.2 LCI para unificar todo el suelo.

4. Tras ello, comprobar si Catastro elimina la RC duplicada:

   • Si no lo hace, presentar reclamación.

   • Si requieren expediente, tramitarlo.

Hipótesis más probable:

• Ellos realizaron el alta inicial.

• Posteriormente lo hizo el Ayuntamiento.

• Después se declaró la obra, pero se mencionaron las dos RRCC de las obras (que eran las mismas).

Lo que empezó como un simple error puede tener consecuencias fiscales y jurídicas durante décadas. En este caso, además de ir a montarla al Ayuntamiento, cabe está vía en la que jugamos una vez más con el 18.2 de la LC:

La herramienta está ahí, esperando a ser utilizada. Y sí, “¡Viva el 18.2!”, porque gracias a él podemos convertir un desaguisado catastral histórico en una finca jurídicamente ordenada, fiscalmente coherente y notarialmente impecable.

Por cierto… Tengo tres libros donde explico esto con más detalle (y con muchos más ejemplos reales), por si alguien quiere leérselos mientras espera a que se resuelva su discrepancia catastral:

👉 Ver libros de Miguel Prieto Escudero en Basconfer

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario @justitonotario